Улучшения земельного участка

 

Улучшений на оцениваемом земельном участке нет.

Описание окружения Объекта

Местоположение оцениваемого Объекта: Республика Тыва, Барун-Хемчикский район, с. Кызыл-Мажалык, местечко «Суг-Кажаа».

Географическая характеристика местоположения Объекта: ближайшим к Объекту значимым населенным пунктом является г. Кызыл-Мажалык и с. Кызыл-Мажалык – административный центр Барун-Хемчикского района. Ближайшая транспортная магистраль – автодорога А-162 республиканского значения Абакан – Кызыл – Ак-Довурак.

Транспортная доступность Объекта: автомобильная дорога, железная дорога, речной порт. Подъезд к Объекту от с. Кызыл-Мажалык по автодороге Кызыл – Ак-Довурак 6 км (участок дороги проходящий по территории района), далее поворот на направо по грунтовой дороге. Железной дороги и судоходных рек в окружении Объекта нет. Ближайшие железнодорожная станция и речной порт находятся в г. Абаза на расстоянии 238 км от Объекта.

Краткая характеристика инфраструктуры земель окружения: земли сельскохозяйственного назначения, лесные угодья – инфраструктура не развита.

 

Процедура оценки стоимости недвижимости

В соответствии со Стандартами оценки [4], проведение оценки включает в себя следующие этапы:

· определение цели и задачи оценки, заключение с Заказчиком договора об оценке;

· осмотр и идентификация объекта оценки;

· установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

· анализ рынка, к которому относится объект оценки;

· выбор методов оценки в каждом из подходов к оценке (затратном, сравнительном, доходном) и осуществление необходимых расчётов;

· обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

· составление и передача Заказчику отчёта об оценке.

 

Анализ рынка земли

Анализ рынка земельных участков

1. Необходимо отметить, что информации о продаже вакантных земельных участков в Республики Тыва Оценщику найти не удалось. Как и в целом по России, в Республике Тыва существует множество предприятий, которые с развалом СССР стали убыточными и в настоящее время не эксплуатируются либо имеют огромные невостребованные производственные площади. Та же ситуация и с землей – щедро выделенные в советское время земельные участки остаются невостребованными предприятиями в полном объеме и многочисленные заявления об отказе от земель, не участвующих в технологическом процессе, направляемые руководителями предприятий в местные земельные комитеты – тому подтверждение. Избыток промплощадок приводит к полному отсутствию рынка земель промназначения, поскольку нет необходимости приобретать "голый" земельный участок, когда "рядом" находится готовый и свободный производственный объект, причем его рыночная стоимость намного (до нескольких раз) ниже стоимости его строительства. Одновременно, и стоимость земли не может быть велика в ситуации, когда существуют многочисленные "брошенные" производственные объекты и невостребованные земельные участки производственного назначения.

2. Основные ценообразующие факторы для земельных участков: фактор масштаба, местоположение, уровень благоустройства. Фактор масштаба учитывает, что участки меньшей площади в пересчете на единицу площади стоят дороже, а большей площади – дешевле. Это связано с повышением платежеспособного спроса на объекты меньшего масштаба. Местоположение – один из основных ценообразующих факторов для земли под размещение производственного объекта – здесь особое внимание уделяется транспортной развязке, в том числе наличию железной дороги. Стоимость участка резко зависит от объема выполненных работ по благоустройству (изыскательские работы, согласование проекта будущего строительства, подведение коммуникаций, устройство автодорожных покрытий, ограждения и т.д.) поскольку за счет больших площадей работы по освоению земли одни из наиболее капиталоемких.

3. К сожалению, из-за отсутствия достаточной информации провести обзор рынка земли в Республики Тыва не представляется возможным. Между тем, проведение исследования рынка земельных участков в окружении г. Кызыл показал, что земля в промзоне города (право аренды) стоит порядка 50 руб./м² для участков с подведенными коммуникациями и до 6 руб./м² для участков без коммуникаций. С точки зрения географии, расположение Республики Тыва, можно сказать, окраинное: с севера она граничит с Хакасией и Красноярским краем. Это существенно влияет на понижение коммерческой привлекательности региона в целом, поскольку окраинное расположение всегда невыгодное: существенно увеличивается расстояние до рынков сбыта, увеличивается число незначимых транспортных магистралей. Следовательно, рыночная стоимость земельных участков в Республики Тыва будет определяться не только конкретными локальными факторами местоположения, но и географией региона, причем стоимость земли в Республике Тыва будет ниже, в сравнении со стоимостью земли в Хакасии и Красноярском крае, расположенных географически гораздо более выгодно.

Методология оценки

Существует три общепринятых подхода в оценке рыночной стоимости объектов недвижимости:

· затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

· сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

· доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Выбор того или иного подхода в оценке осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации. В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода.

Использование каждого подхода приводит к получению трех разных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных в рамках разных подходов, и сопоставления данных устанавливается окончательное суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Оценка любого объекта недвижимости осуществляется с позиций его наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, и при котором стоимость имущества максимальна.

По результатам анализа рынка нами было определено, что в случае данной оценки возможно применение только двух методов оценки: метода выделения (сравнительный подход) и метода остатка (доходный подход). Ниже приведено описание этих методов.

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. При оценке земельных участков под коммерческой застройкой элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в качестве вспомогательных инструментов в рамках сравнительного и доходного подходов.

 

Далее подробно описана технология применения методов оценки, с применением которых рассчитывалась стоимость оцениваемого земельного участка.

Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

· наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

· соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельные участки аналогов должны иметь одинаковый размер.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок методом сравнения продаж;

· расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

· расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка с учетом величины накоопленного износа.

Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков).

Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

·определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

·определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

·определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

·корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

·расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

·местоположение и окружение;

·целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

·физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

·транспортная доступность;

·инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

·условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

·условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

·обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

·время, прошедшее с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

 

Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах свободных участков земли.

Техника остатка для земли основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

· стоимость здания (сооружения);

· чистый операционный доход от всей недвижимости;

· коэффициенты капитализации для земли и для здания.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений, как правило, следует учитывать необходимость возврата капитала, инвестированного в улучшения земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

· расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

· расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

· расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

· расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.