Об определении стоимости права аренды

Независимый оценщик

СЮРЮН ЕВГЕНИЙ ШОЛБАНОВИЧ

 

 

 

 

ОТЧЁТ № СХ-012/11

Об определении стоимости права аренды

земельного участка сельскохозяйственного назначения
площадью 70223 м² (муниципальная собственность),

расположенного по адресу:

Республика Тыва, Барун-Хемчикский р-н, с. Шекпээр,
местечко «Суг-Кажаа»

 

У Т В Е Р Ж Д А Ю:

Индивидуальный предприниматель

________________ Сюрюн Е.Ш.

 

09 августа 2011 г.

м.п.

 

 

с. Кызыл-Мажалык. 2011 год

 

Оглавление

Сопроводительное письмо. Информация о Заказчике и Исполнителе. 1.ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
2.Анализ рынка земли республики тыва
3.Методология оценки
4.Анализ наиболее эффективного использования
5.Расчет рыночной стоимости объекта 5.1. Расчет рыночной стоимости земельного участка с применением сравнительного подхода (метод выделения) (метод сравнения продаж) 5.2. Расчет рыночной стоимости земельного участка с применением доходного подхода (метод остатка) (предполагаемого использования) 5.3. Согласование рыночной стоимости земельного участка с учетом результатов расчетов по всем подходам. Расчет арендных платежей.
Основные предположения и ограничивающие условия Сертификат качества оценки Заключение об оценке Объекта Литература. Источники информации Приложения	23

 

Индивидуальный предприниматель СЮРЮН ЕВГЕНИЙ ШОЛБАНОВИЧ 668040, Тыва, Барун-Хемчикский район, с. Кызыл-Мажалык, ул. Советской Тувы, 2-2. ИНН 171200917393 Тел./Факс. [phone] Тел. [phone] [e-mail] 09.12.2011 г. № СХ-012/11

Ооржак А.Д.

 

Уважаемый Аяс Даан-оолович!

В соответствии с Вашей заявкой на выполнение работ по оценке земельных участков, мы произвели осмотр и оценку рыночной стоимости земельного участка под личное подсобное хозяйство площадью 70223 м² (в муниципальной собственности), расположенного по адресу: Республика Тыва, Барун-Хемчикский р-н, с. Кызыл-Мажалык, в местечке «Суг-Кажаа».

Цель и задача оценки: определение стоимости права аренды земельного участка в соответствии с требованиями Федерального Закона №135-ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519, Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 г. №568-р.

Дата проведения оценки: 09 августа 2011 года.

Дата осмотра: 08.02.2011 г.

График проведения работ: 08.02.2011 г. – 09.02.2011 г.

Принятые допущения и ограничения:

Данные о характеристиках оцениваемого объекта взяты из документов и материалов, предоставленных Заказчиком и на основании осмотра.

Оценка производится при допущении, что оценивается право аренды на земельный участок.

Стоимость оцениваемого земельного участка определена при условии наличия полного пакета документации, разрешающей освоение участка в соответствии с его целевым использованием, с учетом подведенной к участку инфраструктуры, в предположении, что участок подготовлен под разрешенное использование.

Стоимость земельного участка определена с учетом НДС, так как задача оценки –долгосрочное пользование.

Заключение о рыночной стоимости:

Результаты анализа имеющейся в нашем распоряжении информации, позволяют сделать вывод о том, что итоговая величина стоимости права аренды земельного участка под личное подсобное хозяйство, расположенного по адресу: Республика Тыва, Барун-Хемчикский р-н, с. Шекпээр, местечко «Суг-Кажаа», по состоянию на 09 августа 2011 года по результатам проведенных расчетов составит (без учета НДС):

 

Четыре тысячи двести шестьдесят) рублей.

С уважением,

Оценщик Сюрюн Е.Ш.

Информация о Заказчике и Исполнителе

Заказчик: Сарыглар Уран Каадыр-ооловна

Местонахождение:	Тыва, с. Шекпээр, ул. Барлык, 34-2.
Телефон:	[phone]

Исполнитель: ИП Сюрюн Е.Ш.

Местонахождение:	668040, Тыва, Барун-Хемчикский район, с. Кызыл-Мажалык, ул. Советской Тувы, 2-2.
Почтовый адрес:	668040, Тыва, Барун-Хемчикский район, с. Кызыл-Мажалык, ул. Советской Тувы, 2-2.
Телефоны:	[phone], [phone]
Факс:	8-39441-21999
Банковские реквизиты:	Расчетный счет 40802810265000000418 в ВОСТОЧНО-СИБИРСКИЙ БАНК СБЕРБАНКА РФ г. КРАСНОЯРСК БИК 040407627 кор. счет 30101810800000000627, ИНН 171200917393
Право на осуществление оценочной деятельности:	Свидетельство № 628 от 29.06.2011 г., выданное Некоммерческим партнерством Саморегулируемая организация оценщиков «Сибирь»; Выписка из реестра Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков «Сибирь» о включении Сюрюн Е.Ш. в реестр оценщиков за регистрационным № 900 от 29.06.2011 г.
Страховой полис:	ОАО «СОГАЗ», страховой полис № 3710 PL 0001 от 25 марта 2011 г.
Образовательные документы:	Сюрюн Евгений Шолбанович, Бурятская государственная сельскохозяйственная академия, г. Улан-Удэ, специальность «Оценка предприятия (бизнеса)», 2009 год

Общие сведения

Объект оценки

Земельный участок под личное подсобное хозяйство площадью 70223 м², расположенный по адресу: Республика Тыва, Барун-Хемчикский р-н, с. Кызыл-Мажалык, м. «Суг-Кажаа» (далее по тексту - Объект).

Таблица 1

Состав Объекта оценки

№ земельного участка	Кадастровый №	Площадь, м2	Расположенные на участке здания и сооружения
Земельный участок № 1	17:02:1822002:0282		отсутствуют

Цель и задача оценки

Определение рыночной стоимости земельного участка в рамках государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, для установления кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

· Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах.

· Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты.

· Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

· Платеж за объект оценки выражен в денежной форме. [3]

Дата проведения оценки

Оценка рыночной стоимости земельного участка проведена по состоянию на
09 августа 2011 года, осмотр Объекта производился 09.02.2011 года.

Оцениваемые права

Оценка производится при допущении, что оценивается право собственности на земельный участок.

Земельный участок

Оценивается земельный участок общей площадью 70223,00 м². Земельный участок представляет собой участок степной местности в горной части местечка «Суг-Кажаа».

Вблизи от участка подведена транспортная инфраструктура, включающая: автомобильную дорогу А-162.

К участку не подведены инженерные коммуникации, в т.ч. отсутствует электроэнергия.

Стоимость оцениваемого земельного участка определена как подготовленного под ведение личного подобного хозяйства, при условии наличия полного пакета документации, разрешающей освоение участка в соответствии с его целевым использованием.

Описание окружения Объекта

Местоположение оцениваемого Объекта: Республика Тыва, Барун-Хемчикский район, с. Кызыл-Мажалык, местечко «Суг-Кажаа».

Географическая характеристика местоположения Объекта: ближайшим к Объекту значимым населенным пунктом является г. Кызыл-Мажалык и с. Кызыл-Мажалык – административный центр Барун-Хемчикского района. Ближайшая транспортная магистраль – автодорога А-162 республиканского значения Абакан – Кызыл – Ак-Довурак.

Транспортная доступность Объекта: автомобильная дорога, железная дорога, речной порт. Подъезд к Объекту от с. Кызыл-Мажалык по автодороге Кызыл – Ак-Довурак 6 км (участок дороги проходящий по территории района), далее поворот на направо по грунтовой дороге. Железной дороги и судоходных рек в окружении Объекта нет. Ближайшие железнодорожная станция и речной порт находятся в г. Абаза на расстоянии 238 км от Объекта.

Краткая характеристика инфраструктуры земель окружения: земли сельскохозяйственного назначения, лесные угодья – инфраструктура не развита.

 

Анализ рынка земли

Анализ рынка земельных участков

1. Необходимо отметить, что информации о продаже вакантных земельных участков в Республики Тыва Оценщику найти не удалось. Как и в целом по России, в Республике Тыва существует множество предприятий, которые с развалом СССР стали убыточными и в настоящее время не эксплуатируются либо имеют огромные невостребованные производственные площади. Та же ситуация и с землей – щедро выделенные в советское время земельные участки остаются невостребованными предприятиями в полном объеме и многочисленные заявления об отказе от земель, не участвующих в технологическом процессе, направляемые руководителями предприятий в местные земельные комитеты – тому подтверждение. Избыток промплощадок приводит к полному отсутствию рынка земель промназначения, поскольку нет необходимости приобретать "голый" земельный участок, когда "рядом" находится готовый и свободный производственный объект, причем его рыночная стоимость намного (до нескольких раз) ниже стоимости его строительства. Одновременно, и стоимость земли не может быть велика в ситуации, когда существуют многочисленные "брошенные" производственные объекты и невостребованные земельные участки производственного назначения.

2. Основные ценообразующие факторы для земельных участков: фактор масштаба, местоположение, уровень благоустройства. Фактор масштаба учитывает, что участки меньшей площади в пересчете на единицу площади стоят дороже, а большей площади – дешевле. Это связано с повышением платежеспособного спроса на объекты меньшего масштаба. Местоположение – один из основных ценообразующих факторов для земли под размещение производственного объекта – здесь особое внимание уделяется транспортной развязке, в том числе наличию железной дороги. Стоимость участка резко зависит от объема выполненных работ по благоустройству (изыскательские работы, согласование проекта будущего строительства, подведение коммуникаций, устройство автодорожных покрытий, ограждения и т.д.) поскольку за счет больших площадей работы по освоению земли одни из наиболее капиталоемких.

3. К сожалению, из-за отсутствия достаточной информации провести обзор рынка земли в Республики Тыва не представляется возможным. Между тем, проведение исследования рынка земельных участков в окружении г. Кызыл показал, что земля в промзоне города (право аренды) стоит порядка 50 руб./м² для участков с подведенными коммуникациями и до 6 руб./м² для участков без коммуникаций. С точки зрения географии, расположение Республики Тыва, можно сказать, окраинное: с севера она граничит с Хакасией и Красноярским краем. Это существенно влияет на понижение коммерческой привлекательности региона в целом, поскольку окраинное расположение всегда невыгодное: существенно увеличивается расстояние до рынков сбыта, увеличивается число незначимых транспортных магистралей. Следовательно, рыночная стоимость земельных участков в Республики Тыва будет определяться не только конкретными локальными факторами местоположения, но и географией региона, причем стоимость земли в Республике Тыва будет ниже, в сравнении со стоимостью земли в Хакасии и Красноярском крае, расположенных географически гораздо более выгодно.

Методология оценки

Существует три общепринятых подхода в оценке рыночной стоимости объектов недвижимости:

· затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

· сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

· доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Выбор того или иного подхода в оценке осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации. В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода.

Использование каждого подхода приводит к получению трех разных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных в рамках разных подходов, и сопоставления данных устанавливается окончательное суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Оценка любого объекта недвижимости осуществляется с позиций его наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, и при котором стоимость имущества максимальна.

По результатам анализа рынка нами было определено, что в случае данной оценки возможно применение только двух методов оценки: метода выделения (сравнительный подход) и метода остатка (доходный подход). Ниже приведено описание этих методов.

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. При оценке земельных участков под коммерческой застройкой элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в качестве вспомогательных инструментов в рамках сравнительного и доходного подходов.

 

Далее подробно описана технология применения методов оценки, с применением которых рассчитывалась стоимость оцениваемого земельного участка.

Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

· наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

· соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельные участки аналогов должны иметь одинаковый размер.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок методом сравнения продаж;

· расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

· расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка с учетом величины накоопленного износа.

Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков).

Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

·определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

·определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

·определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

·корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

·расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

·местоположение и окружение;

·целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

·физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

·транспортная доступность;

·инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

·условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

·условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

·обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

·время, прошедшее с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

 

Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах свободных участков земли.

Техника остатка для земли основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

· стоимость здания (сооружения);

· чистый операционный доход от всей недвижимости;

· коэффициенты капитализации для земли и для здания.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений, как правило, следует учитывать необходимость возврата капитала, инвестированного в улучшения земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

· расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

· расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

· расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

· расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

 

Таблица аналогов

Показатели	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Адрес	Барун-Хемчикский р-н, м. Суг-Кажаа	Барун-Хемчикский р-н, м. Суг-Кажаа	Барун-Хемчикский р-н, м. Шыраа-Булак	Барун-Хемчикский р-н, м. Биче-Аянгаты
Источник информации		Газета «Хемчиктин сылдызы»	Газета «Хемчиктин сылдызы»	Газета «Хемчиктин сылдызы»
Стоимость продажи		60000,00	110000,00	50000,00
Общая площадь, кв.м.
Стоимость 1 кв.м. участка		0,87	1,56	1,17
Права собственности	муниципальная	Право аренды	Право аренды	Частная
Наличие построек	нет	нет	нет	нет
Условия продажи	Открытые торги	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Дата продажи		Февраль 2011	Май 2011	Декабрь 2009
Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Целевое использование	Под личное подсобное хозяйство	Под личное подсобное хозяйство	Под личное подсобное хозяйство	Под личное подсобное хозяйство

Таблица 6

Расчетная таблица поправок

Показатели	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Стоимость аренды аналога в год		19000,00	24000,00	7500,00
Общая площадь, кв.м.
Стоимость 1 кв.м. земельного участка, руб.		0,37	0,34	0,13
Корректировка на местоположение		0,00	0,30	0,30
Скорректированная цена № 1, руб.		0,37	0,44	0,17
Корректировка на целевое использование		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена № 2, руб.		0,37	0,44	0,17
Корректировка на право собственности		0,00	0,00	0,30
Скорректированная цена № 3, руб.		0,37	0,44	0,22
Стоимость 1 кв.м. земельного участка, руб., среднее значение	0,34
Итого стоимость земельного участка, руб.	23876,00

5.2. Расчет рыночной стоимости Объекта
с применением доходного подхода (метод остатка) (предполагаемого использования)

 

 

Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты.

При капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю, доход может определяться в фактически сложившихся ценах на сельскохозяйственную продукцию, а также в прогнозируемых ценах.

Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом, приходящимся на наиболее распространенные (товарные культуры) и издержками на их производство в расчете на единицу площади.

Валовой доход определяется на основе показателя средней урожайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогичного качества при применении наиболее распространенной агротехники. То есть, на основании данных об урожайности за ряд последних лет при среднем уровне интенсивности земледелия.

В качестве цен используются средние цены реализации единицы продукции ведущей культуры или усредненная цена по группам однородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть, в ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции.

Если в оцениваемом хозяйстве товарными культурами для одного и того же вида использования земель являются несколько культур, то земельную ренту целесообразно определять как величину средневзвешенную из чистых операционных доходов, полученных от разных культур. В качестве весовых коэффициентов можно использовать долю площади, занятой каждой культурой в общей площади пашни при оптимальной структуре посевных площадей и сложившейся системе севооборота. Доход может быть определен в среднем за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых культур. Например, в течение трех лет поле было занято зерновыми, а один год – паром, тогда среднегодовой доход будет определяться суммой доходов за три года, отнесенной к четырехлетнему периоду. Культуру можно считать основной, если в структуре товарной продукции растениеводства она занимает не менее 70 процентов. При определении затрат можно пользоваться имеющимися в хозяйствах данными о себестоимости продукции растениеводства (животноводства) с последующей их корректировкой на прибыль предпринимателя и возмещение основных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимости и экономического срока жизни.

Произведем расчет стоимости пашни при наличии 2-х товарных культур (пшеницы и ячменя) и пятипольном севообороте.

 

Средняя урожайность пшеницы	30 ц/га
Средняя урожайность ячменя	20 ц/га
Средняя цена реализации пшеницы	220 руб./ц
Средняя цена реализации ячменя	160 руб./ц
Себестоимость производства пшеницы	150 руб./ ц
Себестоимость производства ячменя	130 руб./ ц
Чистый операционный доход от пшеницы =	30×(220-150)=2100 руб./ га
Чистый операционный доход от ячменя =	20×(160-130)=600 руб./ га
Пятипольный севооборот: 3 года - пшеница, 1 год - ячмень, 1 год - пар
Средневзвешенный доход от пашни =	(2100×3+600×1+0×1):5=1380 руб./га
Коэффициент капитализации	0,1
Стоимость пашни =	1380: 0,1 = 13800 руб./га
Площадь объекта оценки	7,0 га
Итого стоимость пашни =	96600,00 руб.

 

В состав издержек, необходимых для исчисления чистого операционного дохода, приходящегося на землю, входят все расходы землевладельца, необходимые для оплаты факторов производства (труд, капитал, предпринимательские способности), привлеченных к земельному участку.

Основными статьями издержек, учитываемых при расчете, как правило, являются:

1. Прямые производственные расходы:

- покупка семян;

- покупка удобрений;

- покупка кормов;

- покупка горючего;

- покупка ядохимикатов, гербицидов, ветеринарных медикаментов;

- амортизация или затраты на возмещение основных фондов в

соответствии с их рыночной стоимостью (рыночная стоимость, отнесенная к сроку их экономической жизни);

- текущий ремонт средств производства.

2. Оплата труда, включая отчисления от фонда оплаты.

3. Возврат кредитов и проценты по обслуживанию долга.

4. Косвенные издержки (общепроизводственные и общехозяйственные затраты).

5. Прибыль предпринимателя (процент на капитал).

6. Налог на землю, другие налоги.

7. Затраты на создание резервов оборотного капитала.

8. Другие виды издержек.

Если земля находится в аренде или передана в управление, то в

состав издержек также включается вознаграждение за управление, которое также определяется из рыночных условий.

Прибыль предпринимателя может оцениваться по сложившемуся уровню прибыли в сельскохозяйственном производстве в данном регионе. Прибыль предпринимателя также может оцениваться как процент или норма отдачи на собственный капитал (включая основные и оборотные фонды) и определяться на основе анализа норм отдачи на капитал сопоставимых по уровню риска альтернативных инвестиций.

Проценты по обслуживанию долга определяются исходя из типичных условий кредитования.

Затраты на создание резервов оборотного капитала должны распределяться по годам и учитываться в составе операционных расходов.

Материальные издержки и расходы на заработную плату могут рассчитываться по нормам расхода соответствующих оборотных фондов (семян, удобрений, горюче-смазочных материалов и т.д.) и норм выработки, применяемых в сельскохозяйственном производстве при калькулировании затрат при проведении сельскохозяйственных работ.

При определении издержек также можно пользоваться имеющимися в хозяйствах данными по калькулированию себестоимости продукции растениеводства (животноводства) с последующей их корректировкой на прибыль предпринимателя и возмещение основных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимости и экономического срока жизни, а не утвержденных норм амортизации.

Амортизация, учитываемая при калькулировании себестоимости сельскохозяйственной продукции, определяется по нормам амортизационных отчислений. Поэтому и требуется ее корректировка, если эти нормы не соответствуют реальным потребностям в возмещении основного капитала. К текущему ремонту относят замену или восстановление отдельных деталей сельскохозяйственных машин — комбайнов, тракторов и т.д. Обычно затраты на текущий ремонт определяют по нормативам текущего ремонта, рассчитанных в процентах от балансовой стоимости основных средств. Затраты на горюче-смазочные материалы рассчитываются пропорционально отношению объема работ в соответствующей отрасли ко всему объему работ. Как правило, на растениеводство приходится 80-90% общего объема работ, в том числе на зерно — 45-60%.

К прочим затратам относятся затраты на электроэнергию, страховые платежи, мелкий и быстроизнашивающийся инвентарь и другие затраты. Их рекомендуется определять в размере 20-25% от суммы прямых затрат. Общепроизводственные и общехозяйственные расходы составляют оплату труда работников административно-управленческого аппарата. Их рекомендуется определять в размере 10-12% от всех прямых затрат в растениеводстве.

 

5.3. Согласование рыночной стоимости Объекта с учетом
результатов расчетов по всем подходам

 

Рыночная стоимость объекта недвижимости формируется под влиянием нескольких факторов: затрат на его создание, баланса спроса и предложения, потенциальной доходности объекта. В рамках настоящего отчета выполнена оценка Объекта с применением сравнительного и доходного подходов. Окончательное значение рыночной стоимости Объекта определяем как средневзвешенное из полученных значений рыночной стоимости и приданных им весовых коэффициентов в зависимости от степени достоверности и доказательности расчетов.

В данном случае оба подхода имеют одинаковый существенный недостаток – очень высокую чувствительность к исходным параметрам, что обусловлено низкой активностью рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения. В то же время, результату, полученному в расчетах с применением доходного подхода (метод остатка) придан меньший вес, поскольку объект в целом не будет использоваться как объект земледелия.

 

Таблица 13

Расчет арендных платежей.

 

Расчет арендной ставки произведен методом, обратному методу прямой капитализации дохода. Расчет произведен по формуле I=VxR, где R – ставка капитализации, равная ставке рефинансирования ЦБ РФ.

 

№	Кадастровый номер земельного участка	Площадь	Рыночная стоимость	Ставка капитализации	Рыночная величина годовой арендной платы, руб.
	17:02:1822002:0282	70223 кв.м.	45694,00	8,25%	3770,00

 

Итого: 3770,00 рублей (округленно).
Основные предположения и ограничивающие условия

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчёта.

 

1. Настоящий отчёт достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях.

 

2. Оценщик не несёт ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

 

3. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по объекту оценки. Все обзорные материалы включены в отчет исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление о собственности.

 

4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несёт ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

 

5. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в отчёте, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность приводимой информации.

 

6. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчёт иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

 

7. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведённой оценки, иначе как по официальному вызову суда.

 

8. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникать после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

 

9. Отчёт об оценке содержит профессиональное мн