Расчет рыночной стоимости Объекта

 

5.1. Расчет рыночной стоимости Объекта
с применением сравнительного подхода (метод выделения)

 

Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка

Необходимость расчета стоимости земли при определении стоимости недвижимости обусловлена тем, что под недвижимым имуществом понимается фрагмент земной поверхности со всеми находящимися на нем зданиями, строениями и сооружениями. Естественно, к нему так же относятся и те сооружения, которые находятся непосредственно в земле – элементы инженерных сетей, коммуникаций и т.п. Объект оценки расположен на земельном участке, относящемся к категории земель поселений. Описание земельного участка представлено в пункте данного отчета

Оценка рыночной стоимости права аренде земельного участка проводилась на основе «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года № 568-р) методом сравнения продаж.

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями.

Условия применения метола – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение эмитентов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами – аналогами;

• определение по каждому из эмитентов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

• расчёт рыночной стоимости земельного участка путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Таблица 5

Таблица аналогов

Показатели	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Адрес	Барун-Хемчикский р-н, м. Суг-Кажаа	Барун-Хемчикский р-н, м. Суг-Кажаа	Барун-Хемчикский р-н, м. Шыраа-Булак	Барун-Хемчикский р-н, м. Биче-Аянгаты
Источник информации		Газета «Хемчиктин сылдызы»	Газета «Хемчиктин сылдызы»	Газета «Хемчиктин сылдызы»
Стоимость продажи		60000,00	110000,00	50000,00
Общая площадь, кв.м.
Стоимость 1 кв.м. участка		0,87	1,56	1,17
Права собственности	муниципальная	Право аренды	Право аренды	Частная
Наличие построек	нет	нет	нет	нет
Условия продажи	Открытые торги	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Дата продажи		Февраль 2011	Май 2011	Декабрь 2009
Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Целевое использование	Под личное подсобное хозяйство	Под личное подсобное хозяйство	Под личное подсобное хозяйство	Под личное подсобное хозяйство

Таблица 6

Расчетная таблица поправок

Показатели	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Стоимость аренды аналога в год		19000,00	24000,00	7500,00
Общая площадь, кв.м.
Стоимость 1 кв.м. земельного участка, руб.		0,37	0,34	0,13
Корректировка на местоположение		0,00	0,30	0,30
Скорректированная цена № 1, руб.		0,37	0,44	0,17
Корректировка на целевое использование		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена № 2, руб.		0,37	0,44	0,17
Корректировка на право собственности		0,00	0,00	0,30
Скорректированная цена № 3, руб.		0,37	0,44	0,22
Стоимость 1 кв.м. земельного участка, руб., среднее значение	0,34
Итого стоимость земельного участка, руб.	23876,00

5.2. Расчет рыночной стоимости Объекта
с применением доходного подхода (метод остатка) (предполагаемого использования)

 

 

Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты.

При капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю, доход может определяться в фактически сложившихся ценах на сельскохозяйственную продукцию, а также в прогнозируемых ценах.

Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом, приходящимся на наиболее распространенные (товарные культуры) и издержками на их производство в расчете на единицу площади.

Валовой доход определяется на основе показателя средней урожайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогичного качества при применении наиболее распространенной агротехники. То есть, на основании данных об урожайности за ряд последних лет при среднем уровне интенсивности земледелия.

В качестве цен используются средние цены реализации единицы продукции ведущей культуры или усредненная цена по группам однородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть, в ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции.

Если в оцениваемом хозяйстве товарными культурами для одного и того же вида использования земель являются несколько культур, то земельную ренту целесообразно определять как величину средневзвешенную из чистых операционных доходов, полученных от разных культур. В качестве весовых коэффициентов можно использовать долю площади, занятой каждой культурой в общей площади пашни при оптимальной структуре посевных площадей и сложившейся системе севооборота. Доход может быть определен в среднем за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых культур. Например, в течение трех лет поле было занято зерновыми, а один год – паром, тогда среднегодовой доход будет определяться суммой доходов за три года, отнесенной к четырехлетнему периоду. Культуру можно считать основной, если в структуре товарной продукции растениеводства она занимает не менее 70 процентов. При определении затрат можно пользоваться имеющимися в хозяйствах данными о себестоимости продукции растениеводства (животноводства) с последующей их корректировкой на прибыль предпринимателя и возмещение основных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимости и экономического срока жизни.

Произведем расчет стоимости пашни при наличии 2-х товарных культур (пшеницы и ячменя) и пятипольном севообороте.

 

Средняя урожайность пшеницы	30 ц/га
Средняя урожайность ячменя	20 ц/га
Средняя цена реализации пшеницы	220 руб./ц
Средняя цена реализации ячменя	160 руб./ц
Себестоимость производства пшеницы	150 руб./ ц
Себестоимость производства ячменя	130 руб./ ц
Чистый операционный доход от пшеницы =	30×(220-150)=2100 руб./ га
Чистый операционный доход от ячменя =	20×(160-130)=600 руб./ га
Пятипольный севооборот: 3 года - пшеница, 1 год - ячмень, 1 год - пар
Средневзвешенный доход от пашни =	(2100×3+600×1+0×1):5=1380 руб./га
Коэффициент капитализации	0,1
Стоимость пашни =	1380: 0,1 = 13800 руб./га
Площадь объекта оценки	7,0 га
Итого стоимость пашни =	96600,00 руб.

 

В состав издержек, необходимых для исчисления чистого операционного дохода, приходящегося на землю, входят все расходы землевладельца, необходимые для оплаты факторов производства (труд, капитал, предпринимательские способности), привлеченных к земельному участку.

Основными статьями издержек, учитываемых при расчете, как правило, являются:

1. Прямые производственные расходы:

- покупка семян;

- покупка удобрений;

- покупка кормов;

- покупка горючего;

- покупка ядохимикатов, гербицидов, ветеринарных медикаментов;

- амортизация или затраты на возмещение основных фондов в

соответствии с их рыночной стоимостью (рыночная стоимость, отнесенная к сроку их экономической жизни);

- текущий ремонт средств производства.

2. Оплата труда, включая отчисления от фонда оплаты.

3. Возврат кредитов и проценты по обслуживанию долга.

4. Косвенные издержки (общепроизводственные и общехозяйственные затраты).

5. Прибыль предпринимателя (процент на капитал).

6. Налог на землю, другие налоги.

7. Затраты на создание резервов оборотного капитала.

8. Другие виды издержек.

Если земля находится в аренде или передана в управление, то в

состав издержек также включается вознаграждение за управление, которое также определяется из рыночных условий.

Прибыль предпринимателя может оцениваться по сложившемуся уровню прибыли в сельскохозяйственном производстве в данном регионе. Прибыль предпринимателя также может оцениваться как процент или норма отдачи на собственный капитал (включая основные и оборотные фонды) и определяться на основе анализа норм отдачи на капитал сопоставимых по уровню риска альтернативных инвестиций.

Проценты по обслуживанию долга определяются исходя из типичных условий кредитования.

Затраты на создание резервов оборотного капитала должны распределяться по годам и учитываться в составе операционных расходов.

Материальные издержки и расходы на заработную плату могут рассчитываться по нормам расхода соответствующих оборотных фондов (семян, удобрений, горюче-смазочных материалов и т.д.) и норм выработки, применяемых в сельскохозяйственном производстве при калькулировании затрат при проведении сельскохозяйственных работ.

При определении издержек также можно пользоваться имеющимися в хозяйствах данными по калькулированию себестоимости продукции растениеводства (животноводства) с последующей их корректировкой на прибыль предпринимателя и возмещение основных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимости и экономического срока жизни, а не утвержденных норм амортизации.

Амортизация, учитываемая при калькулировании себестоимости сельскохозяйственной продукции, определяется по нормам амортизационных отчислений. Поэтому и требуется ее корректировка, если эти нормы не соответствуют реальным потребностям в возмещении основного капитала. К текущему ремонту относят замену или восстановление отдельных деталей сельскохозяйственных машин — комбайнов, тракторов и т.д. Обычно затраты на текущий ремонт определяют по нормативам текущего ремонта, рассчитанных в процентах от балансовой стоимости основных средств. Затраты на горюче-смазочные материалы рассчитываются пропорционально отношению объема работ в соответствующей отрасли ко всему объему работ. Как правило, на растениеводство приходится 80-90% общего объема работ, в том числе на зерно — 45-60%.

К прочим затратам относятся затраты на электроэнергию, страховые платежи, мелкий и быстроизнашивающийся инвентарь и другие затраты. Их рекомендуется определять в размере 20-25% от суммы прямых затрат. Общепроизводственные и общехозяйственные расходы составляют оплату труда работников административно-управленческого аппарата. Их рекомендуется определять в размере 10-12% от всех прямых затрат в растениеводстве.

 

5.3. Согласование рыночной стоимости Объекта с учетом
результатов расчетов по всем подходам

 

Рыночная стоимость объекта недвижимости формируется под влиянием нескольких факторов: затрат на его создание, баланса спроса и предложения, потенциальной доходности объекта. В рамках настоящего отчета выполнена оценка Объекта с применением сравнительного и доходного подходов. Окончательное значение рыночной стоимости Объекта определяем как средневзвешенное из полученных значений рыночной стоимости и приданных им весовых коэффициентов в зависимости от степени достоверности и доказательности расчетов.

В данном случае оба подхода имеют одинаковый существенный недостаток – очень высокую чувствительность к исходным параметрам, что обусловлено низкой активностью рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения. В то же время, результату, полученному в расчетах с применением доходного подхода (метод остатка) придан меньший вес, поскольку объект в целом не будет использоваться как объект земледелия.

 

Таблица 13