Тема 4. Управление государственными и

Тема 4. Управление государственными и

Муниципальными земельными ресурсами

Условные обозначения:

ГМС -государственная и муниципальная собственность

УГМС -управлениегосударственной и муниципальной собственностью

ЗР -земельные ресурсы

С -собственность

ЗС -земельная собственность

ГС -государственная собственность

МЗ -муниципальная земля

ЗО -земельные отношения

ЗУ -земельный участок

ЗИК - земельно-имущественный комплекс

ГЗК - Государственный земельный кадастр

Общие положения управления земельными

Полномочия субъектов РФ в области ЗО.

1. К полномочиям субъектов РФ относятся:

w изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов РФ;

w разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов РФ;

w иные полномочия, не отнесенные к полномочиям РФ или к полномочиям ОМСУ.

Субъекты РФ осуществляют управление и распоряжение ЗУ, находящимися в С субъектов РФ.

Полномочия ОМСУ в области ЗО.

1. К полномочиям ОМСУ в области ЗО относятся:

w изъятие, в том числе путем выкупа, ЗУ для муниципальных нужд;

w установление с учетом требований законодательства РФ правил землепользования и застройки территорий гп и сп, территорий др. МО;

w разработка и реализация местных программ использования и охраны земель;

w иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

ОМСУ осуществляются управление и распоряжение ЗУ, находящимися в МС.

Государство и МО по действующему российскому законодательству являются самостоятельными, особыми субъектами права, существующими наряду с юр. и физ. лицами.

МО для участия в гражданском обороте может образовать (учредить) юрлицо, передав последнему часть своих полномочий.

Государство, субъекты РФ и МО, действуя через свои органы (ОГВ или ОМСУ), выполняют своего рода «подготовительную работу», необходимую для организации эффективного использования земли.

В качестве инструмента, реализующего такой механизм управления, может и должен использоваться гражданско-правовой подход к управлению землей, при котором набор и уровень норм и способов по управлению землей устанавливается в зависимости от целевого использования ЗУ.

В соответствии со сложившейся ситуацией ЗР рассматриваются как территория в целом, на которой осуществляется жизнедеятельность социума, и как обособленные ЗУ – части территории субъекта РФ, Мр, ГО и т. д., имеющие площадь, границы, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в ГЗК.

1 января 2015 года вступили с силу изменения, внесенные в Земельный кодекс РФ (закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Специалисты называют внесенные в кодекс поправки крупнейшей земельной реформой в стране за последние 14 лет, ведь изменения действительно носят глобальный характер.

Исторический обзор развития земельных

Отношений в России

ЗС в России складывается в IX веке в двух основных формах: княжеский домен и вотчинное землевладение (рисунок 4.5).

Правовыми основаниями для владения землей становятся:

æ пожалование;

æ наследование;

æ купля.

 

Основные формы земельной собственности

Княжеский домен

Вотчинное землевладение

Комплекс земель, населенных людьми, принадлежавшими главе государства. Такие владения появились и у братьев великого князя, его жены и родственников

Древнейший вид земельной собственности в России, родовое имение, переходившее по наследству

Рисунок 4.5 – Основные формы земельной собственности,

сложившиеся в России в IX веке

Позднее отношения по поводу владения землей были частично регламентированы Русской Правдой (1054 г.) Ярослава Мудрого через обозначение сделок с недвижимостью - наследование, купля-продажа и порядок обращения по обязательствам.

Более детальное рассмотрение этого вопроса было осуществлено в Соборном Уложении 1649 г. Субъектом С на землю являлось государство, кроме случаев вотчинного землевладения - фактической С.

Пожалование земли в поместье означало приобретение помещиком права пожизненного владения землей.

Кроме вышеуказанных случаев имела место приобретательная давность, которая устанавливалась в 40 лет.

Помимо поместья и вотчины, земля находила своего владельца и через договор, выраженный договорной грамотой.

Далее права не землю то расширялись, то вновь ограничивались. Так, Указом «О единонаследии» 1714 г. был существенно ограничен оборот земли - запрещался заклад земли, а также существенно ограничивалось право отчуждать землю через продажу, кроме как по «нужде», то есть при чрезвычайных обстоятельствах.

Значительно расширился круг субъектов землепользования в 1861 г., когда право пользования землей получают крестьяне, причем государственные и удельные включительно.

Важной чертой Крестьянской реформы является то сопутствующее ей обстоятельство, что она вводила кадастровую дифференциацию категорий земель.

 

Земля в 34 губерниях делилась на три категории:

¡ нечерноземная; ¡ черноземная; ¡ степная.

В России во времена реформ 1861 и 1906 годов общество не пришло к согласию в главном вопросе- в вопросе о правах собственности на землю. Общественная мысль России была разделена на сторонников и противников общинной формы владения землей.

Пиком детализации правоотношений, складывающихся по поводу земли, является Аграрная реформа 1906 г., идейным вдохновителем которой был П.А. Столыпин, а также его указ «О дополнении некоторых постановлений действующего закона, касающегося крестьянского землевладения и землепользования» от 09 ноября 1906 г.

В начале XX века вопрос о землевладении - общинном или единоличном (частном) - снова стал водоразделом, образовал арену общественных споров.

В мае 1911 года был принят закон «О землеустройстве», подробно регламентирующий порядок землеустройства.

В нем предусматривался порядок образования землеустроительных комиссий под руководством предводителей дворянства. По этому закону, чересполосица крестьянских наделов могла быть ликвидирована «по необходимости».

В нем предусматривался порядок образования землеустроительных комиссий под руководством предводителей дворянства. По этому закону, чересполосица крестьянских наделов могла быть ликвидирована «по необходимости».

Высокий инвестиционный риск был обусловлен во многом и тем, что практически все предприятия не обладали правом С на ЗУ, расположенные под ними, что в свою очередь снижало уровень гарантий права частной С на объекты недвижимости.

Основные проблемы развития территорий крупных городов, порожденные спецификой размещения предприятий в советское время:

► неэффективное использование городских территорий;

► нарушение градостроительного регламента;

► ухудшение экологической ситуации в городе.

Чем ближе ЗУ находится к центральной части города, его деловому центру, тем он дороже как по своей стоимости, так и по возможности использования для производства товаров и услуг.

Поворотным этапом в процессе формирования ЗИК на базе промышленных предприятий стал последующий Указ Президента РФ № 1535 от 22 июля 1994 года, утвердивший «Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ».

Право выкупа ЗУ получили не только собственники предприятий, но все без исключения собственники строений и даже помещений (последние могли получить долю в праве на участок). Был установлен предел для цены выкупа: трехкратная величина нормативной цены за землю.

Практическая монополия КПРФ в Правительстве страны в период 1990-х годов, с ее традиционным взглядом на решение земельного вопроса (земля - это общественное достояние, принадлежащее всему народу РФ) при принятии НПА не позволила процессу формирования единых ЗИК на базе промышленных предприятий приобрести массовый характер в экономике.

 

Препятствия на пути выкупа ЗУ под приватизированными предприятиями выражались не только в ограничительных мерах по хозяйственному обороту земли, но и в непостоянстве нормативно-правового регулирования ценообразования и процедуры выкупа на один из самых важных производственных ресурсов - землю (таблице 4.2).

Таблица 4.2 - Динамика нормативно-правового регулирования выкупной цены земельных участков под приватизированными предприятиями

Название документа	Повышающий коэффициент ставки земельного налога	Нормативная цена земельного участка	Выкупная цена земельного участка
1. Закон РСФСР «О плате за землю» от 11.10.1991 г. №1738-1		50-и кратная ставка земельного налога	50-и кратная ставка земельного налога
2. Закон РФ «О республиканском бюджете на 1993 год» от 14.05.93 г. №4966-1		50-и кратная ставка земельного налога	50-и кратная ставка земельного налога
3. Закон РФ «О республиканском бюджете на 1994 год» от 01.07.93 г. №9-ФЗ		50-и кратная ставка земельного налога	50-и кратная ставка земельного налога
4. Указ Президента РФ №1535 от 22.07.94 г.		50-и кратная ставка земельного налога	Нормативная цена земли с коэффициентом от 1 до 3
5. Постановление Правительства РФ №1204 от 03.11.1994 г.		200-кратная ставка зем. налога, но не более 75% от рыночной стоимости	Равна нормативной цене земли с коэффициентом от 1 до 3
6. Указ Президента РФ №479 от 11.05.1995 г.		10-кратная ставка земельного налога	Равна нормативной цене земли с коэффициентом от 1 до 3
7. Постановление Правительства РФ от 07.06.1995 №562 «Об индексации ставок земельного налога в 1995 г.»		-	Равна нормативной цене земли с коэффициентом от 1 до 3
8. Указ Президента РФ от 16.05.1997 г. №485	-	-	Не менее 5-ратной ставки зем. налога
9. Федеральный закон «Об индексации ставок земельного налога» от 14.12.2001 г. №163-ФЗ		-	Не менее 5-ратной ставки земельного налога
10. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ	х	Кадастровая стоимость	Для городов с численностью: – выше 3 млн. чел. от 5 до 30 ставок зем. налога; – от 0,5 до 3 млн. чел. – 5-17 ставок зем. налога; – до 0,5 млн. чел. – 3-10 ставок зем. налога

Только с конца 2001 года, после принятия Земельного кодекса РФ и Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», установилась постоянная процедура выкупа и ценообразования на ЗУ, расположенные под приватизированными предприятиями.

Но и в этом случае все административные барьеры на пути формирования единых ЗИК на базе приватизированных предприятий сняты не были.

В руках органов власти осталось как минимум два существенных рычага воздействия на этот процесс, представленных на рисунке 4.6.

возможность изменения кадастровой оценки стоимости земельного участка

установление кратности ставки земельного налога при определении цены выкупа земельного участка

Административные рычаги воздействия на ЗИК

 

Рисунок 4.6 - Административные рычаги воздействия на ЗИК

 

На сегодняшний день местные власти в городах могут брать земельный налог за единицу площади участка:

w в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек от 5 до 30 ставок;

w в городах с численностью населения от 500 тыс. до 3 млн. человек - от 5 до 17 ставок;

w в городах с численностью населения ниже 500 тыс. - от 3 до 10 ставок.

В соответствии с действующим законодательством землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских населенных пунктов и отделенные их чертой от земель других категорий.

Границы городских и сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.

По состоянию на 1 января 2016 года площадь земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, в целом по Приморскому краю составила 249,4 тыс. га, в том числе, городских населенных пунктов – 153,9 тыс. га, сельских населенных пунктов – 95,5 тыс. га. За истекший год площадь земель данной категории увеличилась на 4,1 тыс. га за счет перевода земель из категории земель сельскохозяйственного назначения и земель промышленности.

К городским населенным пунктам отнесены по данным отчета города и поселки. На 1 января 2016 года их общая площадь уменьшилась на 1,9 тыс. га, в то время как площадь сельских населенных пунктов увеличилась на 1,9 тыс. га, в том числе, в результате приведения отчетных данных в соответствие с реестром административно-территориальных единиц населенных пунктов Приморского края.

Данная категория земель существенных изменений не претерпела, что наглядно видно в сравнительной таблице 4.5.

 

Таблица 4.5 - Изменение площади земель населенных пунктов

тыс. га

243,5	244,5	244,4	245,1	245,1	245,2	249,3	249,4

 

В структуре общих площадей земель городов и поселков преобладают земли жилой, общественно-деловой застройки, сельскохозяйственного использования и земли, не вовлеченные в градостроительную и иную деятельность. В структуре общих площадей земель сельских населенных пунктов преобладают земли сельскохозяйственного использования (огороды, сады, пашни, приусадебные земли).

В состав земель, относимых к категории земель населенных пунктов, входят как сельскохозяйственные, так и несельскохозяйственные угодья.

В состав земель, относимых к категории земель населенных пунктов, входят как сельскохозяйственные, так и несельскохозяйственные угодья.

Общая площадь сельскохозяйственных угодий, находящихся в пределах границ городов, поселков и сельских населенных пунктов

составляет 67,4 тыс. га (23,0 % общей площади земель, включенных в данную категорию).

Из несельскохозяйственных угодий наиболее значительные площади в структуре земель населенных пунктов заняты застройкой – 75,9 тыс. га (26,0 %), под дорогами, улицами и площадями находится – 22,7 тыс. га (8,0 %).

Структура земель в городах, поселках и в сельских населенных пунктах приведена в таблице 4.6.

 

Таблица 4.6 - Площади в структуре земель населенных пунктов Приморского края за 2015 год

№ п/п	Состав земель	Общие площади
В городах и поселках	В сельских населенных пунктах
тыс. га	%	тыс. га	%
	Земли жилой застройки	28,5	18,5%		6,3%
	Земли общественно-деловой застройки	18,1	11,8%	6,6	6,9%
	Земли промышленности	10,9	7,1%	4,5	4,7%
	Земли общего пользования		5,8%	8,2	8,6%
	Земли под объектами транспорта, связи, инженерных коммуникаций	8,1	5,3%	2,4	2,5%
	Земли сельскохозяйственного использования	14,8	9,6%	46,4	48,7%
	Земли особо охраняемых территорий и объектов	16,5	10,7%	1,1	1,1%
	Земли лесничеств и лесопарков	8,5	5,5%	0,2	0,2%
	Земли под водными объектами	1,6	1,0%	0,4	0,4%
	Земли под военными и иными режимными объектами	11,5	7,5%		5,2%
	Земли под объектами иного специального назначения		0,6%	0,1	0,1%
	Земли, не вовлеченные в градостроительную и иную деятельность	25,4	16,6%	14,6	15,3%

 

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения

В данную категорию включены земли, которые расположены за чертой населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач.

Общая площадь земель категории промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на 1 января 2016 года уменьшилась на 25,1 тыс. га и составила 358,7 тыс. га. Уменьшение произошло за счет перевода неиспользуемых земельных участков из категории земель промышленности и иного специального назначения в категорию земель запаса.

Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач подразделяются на семь групп.

Структура земель промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера специальных задач показана на диаграмме (рисунок 4.14).

 

Рисунок 4.14 - Структура земель промышленности, транспорта, связи,

радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения Приморского края за 2015 год

 

В структуре угодий, отнесенных к категории промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного назначения (таблица 4.7), преобладают лесные земли 148 тыс. га (41,3 %). Сельскохозяйственные угодья занимают площадь в 32,7 тыс. га (9,1 %), из которых около 27,8 тыс. га приходится на земли обороны. Сельскохозяйственные угодья, расположенные в полосе отвода железных дорог, занимают 2,7 тыс. га. Эти земли могут предоставляться в виде служебных наделов для огородничества и выпаса скота.

Таблица 4.7 - Распределение земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения Приморского края по угодьям за 2015 год

№ п/п	Наименование угодий	Площадь (тыс. га)	В процентах от категории
	Сельскохозяйственные угодья	32,7	9,1%
	Лесные земли		41,3%
	Земли под древесно-кустарниковой растительностью	25,4	7,2%
	Земли под водными объектами	4,3	1,2%
	Земли под застройкой	20,8	5,8%
	Земли под дорогами	26,3	7,3%
	Болота	24,2	6,7%
	Нарушенные земли		3,3%
	Прочие земли		18,1%
	Итого	358,7	100,0%

Лесные земли представлены участками, покрытыми лесной растительностью, и участками, не покрытыми лесной растительностью, но предназначенными для ее восстановления (вырубки, гари, участки, занятые питомниками и т. п.). Площадь земель лесного фонда на 1 января 2016 года составила 12141,9 тыс. га или 73,7% от общей площади территории края. В соответствии с Лесным и Земельным кодексами Российской Федерации к данной категории относят лесные и нелесные земли.

К нелесным отнесены земли, предназначенные для ведения лесного хозяйства (просеки, дороги, и др.).

Все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях городских и сельских населенных пунктов, а также земли лесного фонда не покрытые лесной растительностью (лесные и нелесные земли), образуют лесной фонд. Основную долю земель лесного фонда края составляют лесные земли – 11765,4 тыс. га (96,9%), из них 11604,9 тыс. га приходится на земли, покрытые лесом, и 160,5 тыс. га на земли, не покрытые лесом.

Площадь нелесных земель составила 376,5 тыс. га, из которых большая часть приходилась на болота (133,7 тыс. га).

Данные о распределении земель лесного фонда по угодьям представлены в таблице 4.8.

Таблица 4.8 -Распределение земель лесного фонда Приморского края по угодьям за 2015 год

№ п/п	Наименование угодий	Площадь (тыс. га)	В % от категории
	Сельскохозяйственные угодья	38,2	0,3%
	Лесные земли	11765,4	96,9%
	Земли под древесно-кустарниковой растительность	36,9	0,3%
	Земли под водными объектами	35,7	0,3%
	Земли под застройкой		0,03%
	Земли под дорогами	21,9	0,2%
	Болота	133,7	1,1%
	Нарушенные земли	1,3	0,01%
	Прочие земли	103,8	0,86%
	Итого	12141,9	100%

 

Сельскохозяйственные угодья в составе лесного фонда представлены мелкими, вкрапленными среди леса, контурами, используемыми под огороды, сенокошение и выпас скота.

Тема 4. Управление государственными и