Договор аренды земельного участка заключается на основе кадастрового дела.

Таким образом, сдать в аренду объект недвижимости можно только после юридического оформления объекта.

Земельные участки регистрируется в земельных комитетах в поземельной книге и в государственном земельном кадастре. Землепользователю выдается свидетельство о регистрации участка. После регистрации данные по земельному участку заносятся в эталонную базу данных государственного земельного кадастра, и руководитель организации, ведущей кадастр, несет ответственность за их достоверность.

Государственный земельный кадастр – это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Украины и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими участками объектов (далее – сведения государственного земельного кадастра).

Государственный кадастровый учет земельных участков – описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земельных

участков, в результате чего каждый участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Кадастровый номер строений или других объектов недвижимости строится на основе кадастрового номера земельного участка с дополнением номера объекта на земельном участке.

Кадастровый номер имеет иерархическую структуру – от номера субъекта до номера конкретного объекта недвижимости А: Б: В: Г: Д: Е. Ниже представлена примерная структура кадастрового номера (рис. 3.1).

Любое изменение границ земельного участка влечет за собой прекращение существования прежнего кадастрового номера. Уже использованный кадастровый номер не может быть присвоен другому земельному участку, даже если участок под данным кадастровым номером прекратил свое существование.

 

Рис. 3.1. Структура кадастрового номера земельного участка

 

В Украине создано Государственное агентство земельных ресурсов Украины, осуществляющее:

- государственную кадастровую оценку земель и представление ее результатов в соответствии с законодательством Украины;

- ведение государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;

- государственный мониторинг земель в Украине, в том числе с использованием автоматизированной информационной системы;

- ведение государственного технического учета объектов градостроительной деятельности;

- создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости;

- утверждение заключений экспертных комиссий при проведении экспертизы землеустроительной документации;

- предоставление Заинтересованным лицам сведений государственного земельного кадастра и сведений об объектах градостроительной деятельности;

- государственный земельный контроль;

- утверждение карт (планов) и материалов межевания объектов землеустройства.

Срок постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а также предоставления сведений из государственного земельного кадастра, составляет 1 месяц. Сведения об объектах недвижимости содержатся в базах данных систем государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, а также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров.

ТЕМА 4. ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

 

План

4.1. Земельные отношения

4.2. Градостроительный регламент

4.3. Основы землеустройства

 

Земельные отношения

Земельные отношения выражают взаимодействие органов государственной власти, местного самоуправления, юридических лиц и граждан по поводу владения, распоряжения и пользования земельными участками либо по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Субъектами правовых земельных отношений являются граждане юридические лица Украины, субъекты Украины, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Земельным кодексом Украины и другими федеральными законами.

Объектами земельных отношений выступают земельный участок в целом в определенных границах фиксированной площади и местоположения, земельные доли (паи) и права на них.

Земельные отношения включают в себя установленные земельным законодательством:

- порядок предоставления или изъятия земельного участка;

- права и обязанности землепользователя;

- налогообложение, плату за землю;

- санкции за нарушение земельного законодательства.

В соответствии с Законом Украины «О разграничении земель государственной и коммунальной собственности» в государственной собственности могут также находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки.

В собственности субъектов Украины, согласно законодательству, находятся земельные участки;

- признанные таковыми государственными законами;

- право собственности субъектов Украины на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

- приобретенные субъектами Украины по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Украины, а также земельные участки, не предоставленные в частную собственность, но занятые объектами недвижимости, являющимися собственностью субъектов Украины;

- предоставленные органам государственной власти субъектов Украины, государственным унитарным предприятиям и учреждениям, созданным органами власти субъектов Украины;

- отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения; землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов Украины в соответствии с государственными законами; землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов Украины; землям фонда перераспределения земель;

- занятые приватизированными объектами недвижимости, находившимися до приватизации в собственности субъектов Украины.

К третьему виду государственной собственности на землю – муниципальной – относятся участки:

- признанные таковыми государственными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Украины;

- право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

- приобретенные по основаниям, установленным Гражданским кодексом Украины.

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

Экономические взаимосвязи собственников и пользователей земельных ресурсов характеризуются рентными отношениями. Рента слагается из трех основных источников:

- дары природы (плодородие почвы, благоприятные климатические условия, ценность речных ресурсов и полезных ископаемых). По справедливости эта часть ренты должна взиматься обществом, так как никто не может претендовать на большее, чем его пропорциональная доля;

- обеспечение с помощью коммунального обслуживания определенного уровня жизни и труда. Муниципалитеты справедливо повышают уровень земельной ренты на поддержку и развитие социальной, инженерной, транспортной, производственной инфраструктур;

- предпринимательская деятельность на каждом отдельно взятом земельном участке.

Базовым для формирования новой земельной и градостроительной политики является то, что земельный участок и другие объекты недвижимости на нем нельзя рассматривать в отрыве не только при осуществлении сделок с объектами недвижимости, но и на стадии планирования, проектирования и создания.

Градостроительный регламент

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков:

- жилые зоны предназначены для застройки жилыми зданиями (индивидуальными, мало-, средне- и многоэтажными домами), культурно-бытовыми объектами и иными видами застроек;

- общественно-деловые зоны используются для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального и иного общественного назначения;

- производственные (промышленные) зоны предназначены для промышленных, коммунально-складских и прочих производственных объектов;

- земельные участки в составе инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, размещения инженерной инфраструктуры;

- рекреационные зоны - земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, садами, прудами, озерами, водохранилищами и предназначенные для отдыха граждан и туризма;

- земельные участки, которые используются для ведения сельскохозяйственного производства и занятые пашнями, многолетними насаждениями, зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, относятся к зонам сельскохозяйственного назначения.

Изменение назначения земельных участков может происходить только в соответствии с генеральными планами поселений. В пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, оздоровительное и иное назначение.

Земли, находящиеся за пределами городской черты, но составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав иных поселений, называются пригородными зонами.

Все собственники земельных участков, землевладельцы и арендаторы земельных участков в обязательном порядке должны использовать градостроительный регламент. Развитие объектов недвижимости может осуществляться только в установленном градостроительным регламентом порядке.

Разработка градостроительных норм и стандартов приобретает децентрализованный характер с выделением трех уровней - федерального, регионального и местного (муниципального). Основным принципом является установление на федеральном уровне минимальных или максимальных допустимых параметров в зависимости от характера нормативов.

Развитие градостроительства и градорегулирования в Украине основано на Конституции Украины, гарантирующей права граждан на благоприятную среду обитания, жилище и все формы социального обслуживания, что и составляет предмет планировки и застройки городов и населенных мест. Формирование городской среды обеспечивается нормативно-правовой базой градостроительства.

Основы землеустройства

Землеустройство – система мероприятий по урегулированию землепользования. Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства осуществляется Законом Украины «О землеустройстве» от 22.05.2003 г. № 858-IV, другими государственными законами и иными нормативными правовыми актами Украины, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Украины.

Объектами землеустройства являются территории субъектов Украины, а также муниципальных и других административно-территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков. Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях:

- изменения границ объектов;

- предоставления и изъятия земельных участков;

- определения границ частей объектов, ограниченных в использовании;

- перераспределения используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства;

- выявления нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям, и проведения мероприятий по их восстановлению и консервации.

Под землеустроительным процессом понимается общий порядок выполнения отдельных землеустроительных действий. Он состоит из следующих взаимосвязанных и последовательных стадий:

- возбуждение ходатайства о проведении землеустроительного действия;

- подготовительные работы к составлению проекта землеустройства;

- составление проекта землеустройства и его утверждение;

- перенесение проекта на натуру (местность);

- оформление и выдача землеустроительных материалов и документов,

- осуществление авторского надзора за выполнением проекта землеустройства собственниками земли, землевладельцами, землепользователями и арендаторами.

Землеустроительная документация - это документы, полученные в результате проведения землеустройства:

- генеральная схема землеустройства территории Украины;

- схемы землеустройства территорий субъектов Украины;

- схемы землеустройства муниципальных и других административно-территориальных образований;

- схемы использования и охраны земель;

- проекты территориального землеустройства;

- материалы межевания объектов землеустройства;

- карты (планы) объектов землеустройства;

- проекты внутрихозяйственного землеустройства;

- проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления и других негативных воздействий;

- материалы геодезических и картографических работ, почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель;

- тематические карты и атласы состояния и использования земель.

Состав, содержание и правила оформления каждого вида землеустроительной документации регламентируются техническими условиями и требованиями проведения землеустройства, которые разрабатываются на основании нормативных правовых актов и являются обязательными для исполнения при проведении землеустройства и осуществлении государственной экспертизы землеустроительной документации.

Карта (план) объекта землеустройства - документ, отображающий в графической форме местоположение, размер, границы объекта землеустройства, границы ограниченных в использовании частей объекта землеустройства, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей. Карты (планы) объектов землеустройства составляются при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства с использованием сведений государственного земельного кадастра, имеющегося картографического материала, материалов дистанционного зондирования, а также по данным измерений, полученных при съемке объекта землеустройства на местности или при его межевании.

При проведении землеустройства осуществляют следующие мероприятия.

1. Изучение состояния земель в целях получения информации об их количественном и качественном состоянии.

2. Геодезические и картографические работы, материалы которых являются основой для проведения почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий.

3. Почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания, в целях получения информации о состоянии земель, в том числе почвы, а также для выявления земель, подверженных водной и ветровой эрозии и другим негативным воздействиям.

4. Оценку качества земель с целью получения информации о свойствах земли как средства производства в сельском хозяйстве.

5. Инвентаризацию земель для уточнения или установления местоположения объектов землеустройства, их границ (без закрепления на местности), выявления неиспользуемых, используемых нерационально или не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, в зонах, где существует угроза возникновения процессов, негативно воздействующих на состояние земель.

6. Планирование и организация рационального использования земель их охраны в целях совершенствования распределения земель в соответствии с перспективами развития экономики, улучшения организации территорий и определения иных направлений рационального использования земель Украины, субъектов Украины и муниципальных образований.

7. Территориальное землеустройство, которое предполагает выполнение работ по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства; межеванию объектов землеустройства (установление на местности границ муниципальных и других административно-территориальных образований).

8. Внутрихозяйственное землеустройство, которое выполняется в целях организации рационального использования и охраны сельскохозяйственных земель.

В результате обработки, учета, хранения и распространения документированной информации о проведении землеустройства формируется государственный фонд данных, который является федеральной собственностью и не подлежит приватизации. Граждане и юридические лица, осуществляющие проведение землеустройства, обязаны бесплатно передать экземпляр подготовленной ими документации в государственный фонд данных.

Законом «О землеустройстве» определены полномочия Украины в области регулирования проведения землеустройства. Систему наблюдения за состоянием земель принято называть государственным мониторингом земель, объектами которого являются все без исключения земли Украины.