Для специалистов отрасли знаний 0306 «Менеджмент и администрирование»,

КОНСПЕКТ ЛЕКЦИЙ

по дисциплине

«УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ»

Для специалистов отрасли знаний 0306 «Менеджмент и администрирование»,

для специальности 6.03060101 «Менеджмент организаций»

№ коду 3129

 

Составил:

к.э.н., доц. Балабенко Е.В.

 

УТВЕРЖДЕНО

на заседании кафедры менеджмента организаций

протокол № 6 от 18.02.2015 г.

зав. кафедрой к.т.н., доц. Иванов М.Ф.

 

Макеевка, 2015 г.
СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ...................................................................................................... 4

 

МОДУЛЬ 1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ И КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ........................................................................................ 5

ТЕМА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ................ 5

1.1. Понятие и сущность недвижимости...................................................................................... 5

1.2. Признаки и особенности объектов недвижимости.............................................................. 7

1.3. Жизненный цикл недвижимости........................................................................................... 9

 

ТЕМА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА И КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ........................................................................................ 10

2.1. Система классификации объектов недвижимости............................................................... 10

2.2. Характеристика и классификация коммерческих объектов недвижимости..................... 12

 

МОДУЛЬ 2. ЗЕМЛИ КАК ОСНОВА ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ............... 17

ТЕМА 3. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОСНОВА НЕДВИЖИМОСТИ............................................................................................................................ 17

3.1. Сущность земельного участка как объекта недвижимости................................................. 17

3.2.Целевое назначение земель в Украине................................................................................... 18

3.3. Зонирование земель и городское пространство.................................................................... 19

3.4. Государственный земельный кадастр.................................................................................... 20

 

ТЕМА 4. ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ..................................................... 23

4.1. Земельные отношения.............................................................................................................. 23

4.2. Градостроительный регламент............................................................................................... 24

4.3. Основы землеустройства......................................................................................................... 25

 

МОДУЛЬ 3. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ РЫНКОВ....... 28

ТЕМА 5. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСОБЕННОСТИ.......... 28

5.1. Сущность рынка недвижимости............................................................................................. 28

5.2. Субъекты рынка недвижимости............................................................................................. 29

5.3. Функции рынка недвижимости.............................................................................................. 32

 

ТЕМА 6. СДЕЛКИ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ....................... 34

6.1. Право собственности на объекты недвижимости................................................................ 34

6.2. Виды сделок с объектами недвижимости.............................................................................. 35

6.3. Особенности сделок с предприятием (имущественным комплексом)............................... 37

6.4. Аренда объектов недвижимости............................................................................................ 38

МОДУЛЬ 4. ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ........................ 40

ТЕМА 7. ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ................................................ 40

7.1. Оценочная деятельность, субъекты и объекты..................................................................... 40

7.2. Виды стоимости объектов недвижимости............................................................................ 42

7.3. Принципы оценки объектов недвижимости......................................................................... 44

7.4. Методы оценки объектов недвижимости.............................................................................. 46

 

ТЕМА 8. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ........................................................................................ 48

8.1. Затратный подход..................................................................................................................... 48

8.2. Сравнительный подход........................................................................................................... 50

8.3. Доходный подход..................................................................................................................... 52

8.4. Этапы оценки........................................................................................................................... 55

 

МОДУЛЬ 5. ФИНАНСИРОВАНИЕ И УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ............................................................................................. 57

ТЕМА 9. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ........... 57

9.1. Ипотечный кредит............................................................................................................................................................... 57

9.2. Основные этапы ипотечного кредитования......................................................................... 58

9.3. Методы ипотечного кредитования недвижимости.............................................................. 59

 

ТЕМА 10. УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ..................................... 61

10.1. Девелоперская деятельность с объектами недвижимости................................................. 61

10.2. Регулирование риэлторской деятельности.......................................................................... 62

10.3. Страхование на рынке недвижимости................................................................................. 63

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ..................................... 65

ВВЕДЕНИЕ

 

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый характер. Поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, а также в жизни любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

«Управление недвижимости» – общепрофессиональная управленческая дисциплина, необходимая для формирования современных кадров Украинского государства. Изучение настоящего предмета предусмотрено Государственным образовательным стандартом для управленческих специальностей, в соответствии с которым и подготовлен предлагаемый конспект лекций.

Основная задача дисциплины «Управление недвижимости» и данного конспекта лекций – дать студентам – будущим менеджерам различных сфер и уровней управления систематизированные сведения об экономических процессах, связанных с недвижимым имуществом физических и юридических лиц, обеспечивающих эффективность этой сферы деятельности. В краткой и доступной форме изложены сущность инвестирования, финансирования и страхования объектов недвижимости.

Целью данного курса является изучение теории и практики функционирования рынка недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской деятельности. Объекты последней, с одной стороны, служат определенной гарантией стабильности бизнеса, сохранения и приумножения стоимости капитала, а с другой, – имеют особую престижность в общественном сознании. Именно рынок недвижимости обеспечивает, в конечном счете, переход земельных участков и всего, что прочно с ними связано, в руки эффективных собственников и тем самым играет решающую роль в формировании и укреплении среднего социального слоя украинского общества.

В качестве объекта изучения выступает рынок недвижимости, его виды и сегменты в части практической реализации сделок и управления объектами недвижимости в рамках существующего правового пространства.

Предметом изучения данного курса служит система экономических, организационных и правовых отношений по поводу недвижимого имущества, основанная на действующих законодательных и нормативных актах, регулирующих управление различными объектами недвижимости и совершение с ними гражданско-правовых сделок с целью получения желаемого коммерческого или социального результата.

Данный конспект лекций полезен не только для обучающихся по экономическим и управленческим специальностям студентам, но и тем, чья деятельность непосредственно связана с предоставлением услуг на рынке недвижимости.

ТЕМА 4. ЗЕМЕЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

 

План

4.1. Земельные отношения

4.2. Градостроительный регламент

4.3. Основы землеустройства

 

Земельные отношения

Земельные отношения выражают взаимодействие органов государственной власти, местного самоуправления, юридических лиц и граждан по поводу владения, распоряжения и пользования земельными участками либо по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Субъектами правовых земельных отношений являются граждане юридические лица Украины, субъекты Украины, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Земельным кодексом Украины и другими федеральными законами.

Объектами земельных отношений выступают земельный участок в целом в определенных границах фиксированной площади и местоположения, земельные доли (паи) и права на них.

Земельные отношения включают в себя установленные земельным законодательством:

- порядок предоставления или изъятия земельного участка;

- права и обязанности землепользователя;

- налогообложение, плату за землю;

- санкции за нарушение земельного законодательства.

В соответствии с Законом Украины «О разграничении земель государственной и коммунальной собственности» в государственной собственности могут также находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки.

В собственности субъектов Украины, согласно законодательству, находятся земельные участки;

- признанные таковыми государственными законами;

- право собственности субъектов Украины на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

- приобретенные субъектами Украины по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Украины, а также земельные участки, не предоставленные в частную собственность, но занятые объектами недвижимости, являющимися собственностью субъектов Украины;

- предоставленные органам государственной власти субъектов Украины, государственным унитарным предприятиям и учреждениям, созданным органами власти субъектов Украины;

- отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения; землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов Украины в соответствии с государственными законами; землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов Украины; землям фонда перераспределения земель;

- занятые приватизированными объектами недвижимости, находившимися до приватизации в собственности субъектов Украины.

К третьему виду государственной собственности на землю – муниципальной – относятся участки:

- признанные таковыми государственными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Украины;

- право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

- приобретенные по основаниям, установленным Гражданским кодексом Украины.

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

Экономические взаимосвязи собственников и пользователей земельных ресурсов характеризуются рентными отношениями. Рента слагается из трех основных источников:

- дары природы (плодородие почвы, благоприятные климатические условия, ценность речных ресурсов и полезных ископаемых). По справедливости эта часть ренты должна взиматься обществом, так как никто не может претендовать на большее, чем его пропорциональная доля;

- обеспечение с помощью коммунального обслуживания определенного уровня жизни и труда. Муниципалитеты справедливо повышают уровень земельной ренты на поддержку и развитие социальной, инженерной, транспортной, производственной инфраструктур;

- предпринимательская деятельность на каждом отдельно взятом земельном участке.

Базовым для формирования новой земельной и градостроительной политики является то, что земельный участок и другие объекты недвижимости на нем нельзя рассматривать в отрыве не только при осуществлении сделок с объектами недвижимости, но и на стадии планирования, проектирования и создания.

Градостроительный регламент

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков:

- жилые зоны предназначены для застройки жилыми зданиями (индивидуальными, мало-, средне- и многоэтажными домами), культурно-бытовыми объектами и иными видами застроек;

- общественно-деловые зоны используются для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального и иного общественного назначения;

- производственные (промышленные) зоны предназначены для промышленных, коммунально-складских и прочих производственных объектов;

- земельные участки в составе инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, размещения инженерной инфраструктуры;

- рекреационные зоны - земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, садами, прудами, озерами, водохранилищами и предназначенные для отдыха граждан и туризма;

- земельные участки, которые используются для ведения сельскохозяйственного производства и занятые пашнями, многолетними насаждениями, зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, относятся к зонам сельскохозяйственного назначения.

Изменение назначения земельных участков может происходить только в соответствии с генеральными планами поселений. В пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, оздоровительное и иное назначение.

Земли, находящиеся за пределами городской черты, но составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав иных поселений, называются пригородными зонами.

Все собственники земельных участков, землевладельцы и арендаторы земельных участков в обязательном порядке должны использовать градостроительный регламент. Развитие объектов недвижимости может осуществляться только в установленном градостроительным регламентом порядке.

Разработка градостроительных норм и стандартов приобретает децентрализованный характер с выделением трех уровней - федерального, регионального и местного (муниципального). Основным принципом является установление на федеральном уровне минимальных или максимальных допустимых параметров в зависимости от характера нормативов.

Развитие градостроительства и градорегулирования в Украине основано на Конституции Украины, гарантирующей права граждан на благоприятную среду обитания, жилище и все формы социального обслуживания, что и составляет предмет планировки и застройки городов и населенных мест. Формирование городской среды обеспечивается нормативно-правовой базой градостроительства.

Основы землеустройства

Землеустройство – система мероприятий по урегулированию землепользования. Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства осуществляется Законом Украины «О землеустройстве» от 22.05.2003 г. № 858-IV, другими государственными законами и иными нормативными правовыми актами Украины, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Украины.

Объектами землеустройства являются территории субъектов Украины, а также муниципальных и других административно-территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков. Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях:

- изменения границ объектов;

- предоставления и изъятия земельных участков;

- определения границ частей объектов, ограниченных в использовании;

- перераспределения используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства;

- выявления нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям, и проведения мероприятий по их восстановлению и консервации.

Под землеустроительным процессом понимается общий порядок выполнения отдельных землеустроительных действий. Он состоит из следующих взаимосвязанных и последовательных стадий:

- возбуждение ходатайства о проведении землеустроительного действия;

- подготовительные работы к составлению проекта землеустройства;

- составление проекта землеустройства и его утверждение;

- перенесение проекта на натуру (местность);

- оформление и выдача землеустроительных материалов и документов,

- осуществление авторского надзора за выполнением проекта землеустройства собственниками земли, землевладельцами, землепользователями и арендаторами.

Землеустроительная документация - это документы, полученные в результате проведения землеустройства:

- генеральная схема землеустройства территории Украины;

- схемы землеустройства территорий субъектов Украины;

- схемы землеустройства муниципальных и других административно-территориальных образований;

- схемы использования и охраны земель;

- проекты территориального землеустройства;

- материалы межевания объектов землеустройства;

- карты (планы) объектов землеустройства;

- проекты внутрихозяйственного землеустройства;

- проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления и других негативных воздействий;

- материалы геодезических и картографических работ, почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель;

- тематические карты и атласы состояния и использования земель.

Состав, содержание и правила оформления каждого вида землеустроительной документации регламентируются техническими условиями и требованиями проведения землеустройства, которые разрабатываются на основании нормативных правовых актов и являются обязательными для исполнения при проведении землеустройства и осуществлении государственной экспертизы землеустроительной документации.

Карта (план) объекта землеустройства - документ, отображающий в графической форме местоположение, размер, границы объекта землеустройства, границы ограниченных в использовании частей объекта землеустройства, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей. Карты (планы) объектов землеустройства составляются при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства с использованием сведений государственного земельного кадастра, имеющегося картографического материала, материалов дистанционного зондирования, а также по данным измерений, полученных при съемке объекта землеустройства на местности или при его межевании.

При проведении землеустройства осуществляют следующие мероприятия.

1. Изучение состояния земель в целях получения информации об их количественном и качественном состоянии.

2. Геодезические и картографические работы, материалы которых являются основой для проведения почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий.

3. Почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания, в целях получения информации о состоянии земель, в том числе почвы, а также для выявления земель, подверженных водной и ветровой эрозии и другим негативным воздействиям.

4. Оценку качества земель с целью получения информации о свойствах земли как средства производства в сельском хозяйстве.

5. Инвентаризацию земель для уточнения или установления местоположения объектов землеустройства, их границ (без закрепления на местности), выявления неиспользуемых, используемых нерационально или не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, в зонах, где существует угроза возникновения процессов, негативно воздействующих на состояние земель.

6. Планирование и организация рационального использования земель их охраны в целях совершенствования распределения земель в соответствии с перспективами развития экономики, улучшения организации территорий и определения иных направлений рационального использования земель Украины, субъектов Украины и муниципальных образований.

7. Территориальное землеустройство, которое предполагает выполнение работ по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства; межеванию объектов землеустройства (установление на местности границ муниципальных и других административно-территориальных образований).

8. Внутрихозяйственное землеустройство, которое выполняется в целях организации рационального использования и охраны сельскохозяйственных земель.

В результате обработки, учета, хранения и распространения документированной информации о проведении землеустройства формируется государственный фонд данных, который является федеральной собственностью и не подлежит приватизации. Граждане и юридические лица, осуществляющие проведение землеустройства, обязаны бесплатно передать экземпляр подготовленной ими документации в государственный фонд данных.

Законом «О землеустройстве» определены полномочия Украины в области регулирования проведения землеустройства. Систему наблюдения за состоянием земель принято называть государственным мониторингом земель, объектами которого являются все без исключения земли Украины.

 

Сущность рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем.

Исходя из триединства сущности объекта недвижимости как товара (материальная, правовая, экономическая), необходимо все эти определения дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых и управлением существующими объектами недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Основные процессы функционирования рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны, и их ценность в большей степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом.

Каждый конкретный рынок недвижимости: рынок земельных участков, рынок жилой недвижимости, рынок коммерческой недвижимости - развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Национальный (отечественный) рынок недвижимости совокупность региональных и локальных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и особенно состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью.

С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности он имеет свои достоинства и недостатки.

Особенность рынка недвижимости заключается в том, что среднестатистический покупатель недвижимости, как правило, не обладает опытом приобретения или инвестирования в объекты недвижимости, а также информацией о реальных ценах сделок.

Сравнительно редкие продажи, отсутствие достоверной информации о номиналах сделок, неодновременность, неоднотипность и даже неповторимость объектов недвижимости как товара позволяют сделать вывод, что на рынке недвижимости нет условий для формирования классических непрерывных кривых спроса и предложения. В силу длительности строительства объектов предложение на рынке недвижимости не может формироваться исходя только лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций спроса и предложения на рынке недвижимости. Отсюда следует, что цены на рынке недвижимости как точки пересечения классических кривых спроса и предложения фактически отсутствуют.

Более того, достоверное (точное) определение рыночной цены объектов недвижимости принципиально невозможно. Возможными оказываются только разного рода приближения, основанные на статистических распределениях вероятностей. Следовательно, будет существовать и достаточно большая неопределенность в цене по сравнению с другими рынками.

Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственника объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) по отношению друг к другу. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при одновременно возрастающей информации о непрерывном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов недвижимости поднимают цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен. Если разница между ожиданиями сторон в 10-15% еще преодолима, то, когда она достигает 50%, можно с уверенностью сказать, что сделка не состоится.

Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства – ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную, и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1-1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более, что свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

Субъекты рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора:

- развитие (создание) объектов недвижимости;

- управление (эксплуатация) объектами недвижимости;

- оборот прав на ранее созданную недвижимость.

Основные признаки сектора развития (создания) объектов недвижимости в переходный период – это слабая изученность, недостаточность качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.

Сектор управления объектами недвижимости отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных шипов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.

Помимо указанных секторов развития и функционирования рынка недвижимости часто выделяют в отдельный сектор процессы исследования развития рынка недвижимости как самоорганизующейся системы. Этот сектор связан со всеми тремя секторами функционирования рынка недвижимости, и его результаты важны для всех секторов. В то же время он не может быть включен ни в один из них, так как исследование развития рынка недвижимости должно представлять обособленный и независимый взгляд на процесс развития и функционирования рынка недвижимости.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: покупатели, (арендаторы), продавцы (арендодатели) и профессиональные и институциональные участники рынка недвижимости.

Покупатель (арендатор) – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.

Продавец (арендодатель) – это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице специализированных органов управления собственностью.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

- органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

- организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;

- федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

- предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, осуществляющие коммерческую деятельность на рынке в соответствии с законом;

- инвесторы – лица, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;

- риэлторы (брокеры) – лица, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;

- застройщики – лица, владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости с привлечением подрядчиков и соинвесторов);

- девелоперы – лица, разрабатывающие функциональную концепцию объекта недвижимости, включая надзор за ее воплощением;

- редевелоперы – лица, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой);

- заказчики – лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);

- страховщики – лица, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

- управляющие проектом – лица, осуществляющие общее планирование, координацию и контроль над реализацией проекта от начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;

- управляющие недвижимостью – лица, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;

- оценщики объектов недвижимости – лица, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;

- финансисты (банкиры) – лица, занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

- аналитики – лица, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

- участники фондового рынка – лица, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании и пр.);

- маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе – лица, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости;

- специалисты по информационным технологиям — лица, обслуживающие рынок недвижимости, информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

- юристы – лица, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

- специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

- другие специалисты: сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

На практике рынок недвижимости часто делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенным), а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на рынке недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости понимаются сделки, совершаемые с объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты недвижимости, как правило, длительное время находятся в эксплуатации на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации, но возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

Так, при падении спроса на объекты недвижимости вторичный рынок может достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при котором нижняя граница определена ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат по содержанию объектов недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.