В рамках Проекта, вместо известных ст. 216 ГК РФ пяти видов ограниченных вещных прав проект закрепляет их восемь разновидностей.

- право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис), (право владения и пользования чужим земельным участком (иным природным объектом) для целей ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов,а также для иных целей, предусмотренных законом, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка или иного природного объекта);

- право застройки земельного участка (право возведения здания или сооружения на чужом земельном участке);

- сервитут (право для осуществления принадлежащего лицу права собственности на земельный участок, здание, строение или сооружение, в том числе незавершенные строительством (господствующая вещь), если использование такого земельного участка, здания, строения или сооружения по назначению невозможно без установления сервитута);

- право личного пользовладения (узуфрукт), (предоставленное собственником вещи другому лицу (пользовладельцу) право пользования и владения такой вещью. Пользовладельцем может быть гражданин, а в случаях, установленных настоящим Кодексом, некоммерческая организация);

- ипотека (залогодержатель в целях получения удовлетворения своих требований за счет недвижимой вещи имеет право распорядиться этой заложенной недвижимой вещью в порядке и на условиях, определенных законом или, в случаях, предусмотренных законом, соответствующим договором);

- право приобретения чужой недвижимой вещи (исключительное перед другими лицами право на приобретение недвижимой вещи в свою собственность;

- право вещной выдачи (возможность периодически получать от собственника объекта недвижимости имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере, а в случае неполучения такого предоставления – правомочие распорядиться этим объектом недвижимости путем обращения на него взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки);

- право оперативного управления имуществом, относящимся к государственной или муниципальной собственности (государственные или муниципальные предприятия и учреждения владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества).

41. Право собственности и другие вещные права на землю.

 

Земля (земельные участки), как и любой другой объект недвижимости, не должна быть бесхозной, т.е. на земельные участки должны распространяться вещные права.

Вещное право — субъективное гражданское право, объектом которого является вещь. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, без посторонних лиц. Вещные права можно разделить на 2 группы: на полное вещное право и на ограниченные вещные права.

Применительно к земельным отношениям, полное право – это право собственности, а ограниченные вещные права – это право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право безвозмездного срочного пользования и сервитут.

Кроме перечисленных прав, земельные участки могут находиться в аренде у граждан или юридических лиц.

Правообладателями земельных участков могут быть как граждане, так и юридические лица.

Право собственности является наиболее полным вещным правом. Этим правом могут обладать государство (государственная федеральная собственность), субъекты РФ (государственная собственность субъектов РФ), муниципальные образования (муниципальная собственность), граждане и юридические лица (частная собственность).

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В то же время, если для земельного участка установлено целевое назначение, то использование его для других целей не допускается или ограничивается.

Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, а также находящиеся на нем растения.

Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Право пожизненного наследуемого владения существует только для граждан и только в тех случаях, если оно было приобретено гражданином до 2002 г. В настоящее время земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения не предоставляются.

Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются, кроме случаев возникновения такого права до 2002 г.

Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

• из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления на срок не более чем один год;

• из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

• из земель некоторых организаций гражданам в виде служебного надела;

• из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, религиозным организациям на период строительства культовых объектов или на срок пользования культовыми объектами;

• из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое на основе государственного или муниципального заказа, на срок строительства.

Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков.

Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций по их заявлению на время установления трудовых отношений.

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Как говорили древние, сущность сервитута в том, что лицо что-то терпит, или чего-то не делает. Сервитут может быть частным или публичным.

Частный сервитут устанавливается в отношении одного лица или группы лиц и только по взаимному согласию или по решению суда. Частный сервитут устанавливается, как правило, в отношении смежных земельных участков для предотвращения возможных спорных ситуаций.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Публичные сервитуты могут устанавливаться для:

• прохода или проезда через земельный участок;
• использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
• размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
• проведения дренажных работ на земельном участке;
• забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
• прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
• сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
• использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
• временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
• свободного доступа к прибрежной полосе.

Сервитут может быть срочным или постоянным.

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Аренда – это срочное договорное пользование земельным участком.

В аренду собственниками могут предоставляться любые земельные участки, за исключением изъятых из оборота. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка его права не допускаются.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

42. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения.

Статья 288. Собственность на жилое помещение

 

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

 

2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

 

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

 

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

 

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

 

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

 

 

Статья 289. Квартира как объект права собственности

 

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

 

 

Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

 

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

 

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

 

 

Статья 291. Товарищество собственников жилья

 

1. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

 

2. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

 

 

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

 

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

 

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

(абзац введен Федеральным законом от 15.05.2001 N 54-ФЗ, в ред. Федерального закона от 24.04.2008 N 49-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

 

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

(в ред. Федеральных законов от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 30.12.2004 N 213-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

 

3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Пункт 4 статьи 292 ГК РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

 

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

(п. 4 в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

 

 

Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение

 

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

 

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

43. Защита права собственности и других вещных прав: понятие, способы.

Защита права собственности и других вещных прав представляет собой совокупность гражданско-правовых мер, применяемых к нарушителям этих прав.
Для защиты таких прав используются общегражданские способы защиты:

Виндикационный иск.

Собственник может истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Такое требование собственника получило в гражданском праве наименование виндикации (ст. 302 ГК).

Виндикационный иск может быть предъявлен в отношении индивидуально-определенного имущества, причем сохранившегося в натуре; в иных ситуациях следует заявлять требование о возмещении причиненных убытков.

При предъявлении виндикационного иска его удовлетворение ставится в зависимость от добросовестности или недобросовестности приобретателя.

От недобросовестного приобретателя имущество может быть истребовано в любом случае.

Когда приобретатель является добросовестным, собственник вправе истребовать от него свое имущество, если оно было утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 ГК).

Однако, если имущество было приобретено добросовестным приобретателем безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать (например, получено в качестве дара), собственник вправе истребовать такое имущество во всех случаях. Деньги и ценные бумаги на предъявителя от добросовестного приобретателя истребованы быть не могут (пп. 2 и 3 ст. 302 ГК).

В судебной практике последних лет возник вопрос о юридической обоснованности попыток собственников возвратить свое имущество, которое в силу ст. 302 ГК не может быть истребовано от добросовестного приобретателя, иным правовым путем - посредством признания ранее состоявшихся по поводу этого имущества сделок недействительными и применения в качестве последствий реституции имущества на основании ст. 167 ГК. Этот вопрос стал предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ, который в своем постановлении от 21 апреля 2003 г. указал, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного ст. 167 ГК, т.е. путем признания сделки недействительной. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК основания, дающие право истребовать имущество у его добросовестного приобретателя.

Негаторный иск.

Другим вещно-правовым способом защиты права собственности является право собственника требовать устранения всяких нарушений его собственности, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК). Такое требование собственника именуется в гражданском праве негаторным иском.

Негаторный иск направлен на защиту правомочий собственника в отношении пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Нарушения в этой области разнообразны; наиболее часто они возникают при использовании смежных земельных участков и объектов общей собственности.

В таких случаях собственник вправе требовать по суду устранения созданных препятствий, не позволяющих ему нормально пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

При выявлении препятствий в использовании собственности иск должен быть удовлетворен независимо от наличия вины в поведении лица, нарушающего права собственника. Собственник может также требовать возмещения причиненных ему убытков при условии их доказанности.

Видом негаторного иска является требование собственника об освобождении его имущества от ареста (исключении из описи). Арест на имущество может быть наложен в силу различных правовых оснований: обеспечения иска (п. 1 ст. 140 ГПК, п. 1 ст. 91 АПК), предстоящей продажи имущества для погашения задолженности, решения о реквизиции или конфискации имущества (ст. 242, 243 ГК). Действительные собственники, имущество которых по разным причинам оказалось в числе арестованного, вправе требовать его освобождения из-под ареста.

Важная особенность негаторного иска состоит в том, что на такие требования исковая давность не распространяется, о чем имеется прямое указание в ст. 208 ГК.