Метод дисконтированного денежного потока.

Метод, при кот. стоимость объекта приносящего доход недв. опр-ся как текущая стоимость ожидаемых в будущем выгод от владения об-ом. Под выгодами понимается доход от операций с недв.:

- периодическое поступление доходов от использования недвижимости на протяжении ряда лет (периода владения, прогнозируемого периода, инвестиционного периода);

- реверсия, т.е. выручка от продажи объекта по истечении периода владения.

Расчет ведётся по формуле:

V=

где I1…. In – ЧОД каждого периода в прогнозном периоде;

n – количество интервалов;

y – ставка дисконта;

R – реверсия.

Этапы применения метода дисконтирования.

1. Опр-ие продолжит. периода получения дохода (прогнозирование потоков денежных ср-в по каждому году прогнозного периода. Потоком денежных средств называется ежегодный итог деятельности объекта недвижимости, связанный с его основной функциональной деятельностью. Дисконтирование потоков денежных ср-в - расчет текущей стоимости будущих платежей на основе ф-ий cложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

3. В зав. от стоящей перед оценщиком задачи дисконтируются потоки денежных ср-в, выражающие: ЧОД; доход инвестора до налогообложения; доход инвестора после налогообложения; доход банка по выданному кредиту; доход арендодателя по арендному договору.

4. Определяется ставка дисконтирования - средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить в условиях данного рынка недвижимости на капиталовложения в схожие объекты и которая отражает ожидания рынка.

5. Метод дисконтирования предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

6. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии). Результатом будет оценка стоимости объекта методом дисконтирования будущих доходов.

 

11.Сравнительный подход в оценке недвижимости. Метод сравнения продаж. Базовая модель метода. Единицы сравнения. Основывается на сборе, записи и сравнении данных по продаже сопоставимых ОН. Базовую модель можно представить выражением-рыночн стоим ОН равна цене продажи сравнимого с ним ОН плюс поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов сравнения. этапы применения метода сравнения продаж.

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответ-щем рынке. Условия сопоставимости: в той ли рыночн зоне нах-ся проданный объект и объект оценки, насколько похожи эконо­мич и финансовые условия даты продажи и даты оценки. Данные мб получены из различных источников(экспертные заключ о проданных объектах, рекламн объявления, материалы органов госуд регистр прав на недвиж имущ-во, судебных заседаний, риелторских фирм, интернета и тд. Особенно важны данные по последним продажам сопостави­мых объектов.

Этап 2. Сравнение объектов-аналогов с объектом оценки и выявление отличий.

Этап 3. Внесение поправок по элементам сравнения. Этап 4. Согласование скорректированных цен между собой, чтоб получить рыночн стоимость оценив-го ОН.

Сопоставимые объекты, как правило, различаются мощностью, размерами. Чтобы сопоставить или сравнить их между собой, необходимо привести их к общему знаменателю — единице сравнения. Физическая ЕС(цена 1 м², 1 м,³ 1 сотки, 1 га; Экономич ЕС (цена комнаты, квартиры, участка, торгового места, посадочного места, зрительского места, места парковки)

 

№12. Способы определения поправок в методе сравнения продаж сравнительного подхода в оценке недвижимости. Денежные поправки. Процентные поправки. Правило внесения поправок. Единицы сравнения. Экономические и физические единицы сравнения.

Для определения поправок используют различ методы. Наиб широко применяется метод парных продаж. (сопоставление объектов-аналогов,кот отличаются др от др одним признаком).

Поправки могут быть выражены не только абсолютными (как в данном примере), но и относительными величинами (процен­тами, коэффициентами). Поправки в процентах вводят тогда, когда отсутствуют абсолютные величины, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий. Если установлено, что участники рынка оценивают корректируемые параметры независимо от других характеристик, то поправки вводят на независимой основе (суммируют). Если же предпола­гается, что каждая поправка влияет на другие поправки, то про­центную корректировку производят на кумулятивной основе (каждую процентную поправку прибавляют или вычитают из 100 %). Получают коэффициенты, которые затем перемножают между собой. На практике кумулятивную корректировку приме­няют крайне редко.

Поправки следует вносить по всем характеристикам, кот будут обладать стоимостью: а) время; б) местоположение; в) условия продажи; г) условия финансирования; д) физические характери­стики.

Применение метода анализа парных продаж ограничено, так как наборы пар данных, отличающихся одной единицей сравне­ния, в реальной жизни найти совсем не просто. Тем не менее этим методом не следует пренебрегать.

Возможен данный метод с использованием группировки данных по независимым элементам сравнения (времени продажи, мес­тоположению).

Довольно часто в оценочной практике применяют анализ дан­ных рыночной статистики. Чаще всего используется корреляци­онно-регрессионный анализ. При его применении можно полу­чить неплохие результаты при наличии хорошей базы данных. Чем больше элементов сравнения, тем больше эффективность метода.

Многие поправки, связанные с физическими характер-­ми, основываются на определ затрат на получ такой ха­рактер-ики(затрат на ремонт зд, установку теле, покрытие пола и т.д).

 

№13. Затратный подход. Сферы.Этапы. Понятие затрат и стоимости. воспроизводства и замещения. Оценка ст-ти стр-ва нового об-а. Затраты прямые и косвенные. Сметно-нормбазы.

основан на пр-пе «замещения», (у каждого блага есть заменители). При этом принимается во внимание, что затраты и стоимость - не одно и то же.

Идея подхода: стоимость объекта равна ст-ти зу плюс затраты на возведение зд. и соор. минус накопл. износ зд. и соор.

V = LV+IV-D,

V – ст-ть об-а недв, LV – ст-ть зу, IV – ст-ть зд. и соор, D - износ зд. и соор.

Сферы прим.: оценка недв спец. назнач.;тех-эк анализ для нового стр-ва;оценки недв на пассивных рынках;для проверки рез-в, получ. др. методами (итоговое согласование стоимости.

Этапы прим: оценка ст-ти зу; оценка полной ст-ти «замещения» или «воспр-ва» (восстановит ст-и) улучшений; оценка накопленного износа улучшений и вычитание его из восстанов. ст-ти (получение тек ст-ти замещения или воспр-ва зд и соор);к ст-и замещения улучшений прибавить ст-ть зу и получить общую ст-ть единого ОН.

ст-тью замещения улучшений наз-ся ст-ть стр-ва зд, имеющего эквивалентную полезность с об-ом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Ст-тью воспр-ва улучшений наз-ся ст-ть стр-ва точной копии здания с исп. точно таких же материалов, строит. стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки.

Ст-ть замещ от полной ст-ти замещения отлич износом

Для опр ст-ти стр-ва нового об-а (восстановит ст-ти) исп. несколько м-дов.

- колич обследование или составление полноценной сметы: явл-ся наиб точным методом, позвол детализировать ст-ть материалов, итд. Метод требует больших вр затрат. Исп по требованию заказчика.

- м-д разбивки по компонентам (конструктивным эл-м и видам работ с исп укрупненных показателей их ст-ти ) менее точен, чем предыдущий. Но он менее трудоемок и знач. проще предыдущего, т.к позволяет исп укрупненные сметные расценки (приводя к вполне удовлетв рез-м).

- м-д сравнит ед: основан на опр ст-ти 1 кв. м или 1 куб. м типичного соор. В нее вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта..

Сметная ст-ть строительно-монтажных работ вкл:

Прямые затраты -расходы на зарплату рабочих, на строит. материалы, изделия и конструкции; на эксплуатацию строит. машин, механизмов и строит оборудования. Косвенные затраты -платежи за юр. обслуживание; проценты; налоги; накладные расходы (адм-хоз расходы, расходы по обслуж работников стр-ва, расходы по организации работ на строит площадках); прибыль инвестора(предпринимательская прибыль); расходы на продажу.

 

№14. Износ. Виды. устранимый неустранимый. Пути оценки: косвенный и прямой. М-ды оценки.

Износ - это утрата полезности и стоимости по любой причине. При затратном подходе износ измеряется в текущих ценах в сопоставлении с текущей восстановительной стоимостью.

Причины износа: 1)Износ в процессе эксплуат 2)Неблагоприят факторы 3)Изменение технологий 4)Внеш факторы.

Виды износа:

1)Физический – любое физ изнашивание(сниж тепло звуко возд изоляции).

2)Функциональный износ - что то в оцен объект не соот духу времени недостаток или избыток чего то.

3)Внешний износ – связ с эконом причин местоположен, окр средой.

Физ и функциональ износ бывает:

1)Устранимым – затрат на устранение дефекта меньше или равны 2)Не устранимый – затрат на устр больше

Внешний износ всегда неустраним.

Сумма всех 3 – накопленный износ. Сущ 2 подхода к оценке суммарного износа: При косвенном подходе ст-ть об-а, полученная в рез. прим. рыночного или доходного подхода (или их обоих), вычитается из суммы полной восстановительной ст-ти зд. и ст-ти зу. Прямой подход - когда выполняется оценка каждого вида износа для каждого компонента оцениваемой собственности.

Выд-ют 3 наиболее распрост м-да опр-я степени износа: 1. Оценка износа метод разбиения.При исполь этого метода 3 вида износ опред отдельно. При этом физ и функ по категор делят на устр и неустр. Физ износ устанавл путем визуальн осмотра констр элемент и с исполь спец таб опред износ каждого констр элемента. Может пров инж обслед с примен приборов. На основан таб опред % износа кажд констр элемента и состав работ по его устранению, либо расчит стоим ремонт работ. Функцион износ опред величиной между потенц стоим здан на момент оцен с обнов параметр и без них. Внешний износ измер потерей от недобора аренд платы.

2.Оценка износа методом срока жизни. Базир на след понятиях: 1)Срок экономич жизни – период в течен котор здание вносит вклад в сумм стоим нед 2)Типичный срок жизни – период время в течен котор строение сущ, функц, пригод для прож или работы. 3)Эфективность возраст – оценка внеш вида здания его состояния, планировки, на сколько здание выглядет. 4)Хронологич возраст – фактич возраст. При норм экспл фактич и эффект возраст могут совпадать. 5)Срок оставшийся экономич жизни – период врем от даты оценки до конца срока экон жизни. Износ/востан стоим=эфектив возраст/срок экон жизни

3.Оценка износа методом сравнен продаж.основ на рыночн данных. выбир 3-5 объектаналог, с кажд сопост объект вып-ся след дейст:1)Цена прод сапост объект 2)Оценка стоим ЗУ 3)Опред стоим замещения улучшений 260-30=230 4)Опред востан стоим улучшен 310 5)Из вел вост стоим – стоим замещен улучшен и получается вел накоп износа 310-220=90 6)Опред эффективность воз-та улучшений 15лет 7)Опред сред годовой вел накоп износа 90/15=6 8)Опред сред год % износа 6/310*100=1,94% По аналогии выпол расчет для осталь объект аналог из сред год % износа всех аналогов опред ср ариф вел в % котор * на эффект возраст объект полдуч вел: износа для объект оцен.

 

№15. Методы оценки ЗУ.

При оценке рыночной стоимости ЗУ мб испол-ны методы сравнительного, доходного и затратного подходов. (Также метод сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны три первых метода.

Метод сравнения продаж применяется для оценки ЗУ, как застроенных (зд, стр и/или сооруж), так и незастроенных. Метод предполагает следующ последов-ть действий. Вначале подбираются объекты-аналоги, сопоставимые с оцениваемым ЗУ. Затем определяются элементы сравнения, по кот. Осущ-ся сравнение объекта оценки с объектами-аналогами, и по кажд из элементов сравнения опред-ся характер и степень отличия каждого аналога от оцениваемого ЗУ. Далее по каждому из элементов сравнения рассчит-ся корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий кажд аналога от оцениваемого ЗУ. Полученные величины корректировок по каждому из элементов сравнения вводятся в цены продаж каждого аналога, тем самым сглаживаются их отличия от оцениваемого ЗУ. Расчет выполняется по следующей формуле:

;

где: V_L - стоимость земельного участка;

P_li – цена продажи объекта-аналога (сопоставимого земельного участка);

ADJ_li – совокупная поправка к цене продажи объекта-аналога по каждому из элементов сравнения.

Степень отличий аналога от оцениваемого ЗУ устанав-ся в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с ЗУ.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, сотка, квадратный метр - физическая единица сравнения), так и для цены аналога в целом (например, участок - экономическая единица сравнения). Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или % выражении или в виде коэффициентов.

Величины корректировок цен опред-ся следующ способами: прямым попарным сопоставлением цен или доходов двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения; корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка; определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки; экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

Метод выделения применяется для оценки застроенных зу. Данный метод объединяет метод сравнения продаж и элементы одного из методов затратного подхода.

Метод предполагает следующую последов-ть действий: опред элементов, по кот осущес-ся сравнение единого ОН, включающего в себя оцениваемый ЗУ, с объектами - аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка. Расчет выполняется по след у ющей формуле:

;

где: V_L - стоимость земельного участка;

V – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, определенная методом сравнения продаж;

V_I – стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений, расположенных на оцениваемом земельном участке;

D_I - величина накопленного износа улучшений.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и/или элементных стоимостных показателей.

Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков. Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

К методам оценки, основанным на доходном подходе, можно отнести: капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает: расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком; расчёт соответствующего коэффициента капитализации; расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты по формуле:

; где: V - текущая стоимость;

I - периодический доход;

R - коэффициент капитализации.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Основными способами определения коэффициента капитализации являются: деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи; увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности по государственным ценным бумагам).

Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий: расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за определенный период времени, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений; расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени; расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты по формуле:

;

где: V_L -стоимость земли;

V_b - стоимость улучшений;

R _L -коэффициент капитализации для земли;

R_b -коэффициент капитализации для улучшений.

Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предлагает следующую последовательность действий: определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования); определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок; расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Расчеты выполняются с использованием следующей формулы:

 

; или

; где: V -текущая стоимость; СF_i -доход за период; i - ставка дисконта за этот период; n -число периодов

 

№16. Документация по планировке территории: назначение и виды, содержание, особенности утверждения.

Градостр.Код Ст. 1.Назначение и виды документации по планировке территории

1. Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения кварталов, микрорайонов, установления границ ЗУ, на кот расположены объекты капитального строительства, границ ЗУ, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

2. Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.

3. В случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства ЗУ подготовка документации по планировке территории осуществляется в соответствии с земельным, водным, лесным и иным законодательством.

4. В случае, если по инициативе правообладателей ЗУ осуществляются разделение ЗУ на несколько ЗУ, объединение ЗУ в один земельный участок, изменение общей границы ЗУ, подготовка документации по планировке территории не требуется, а подготовка землеустроительной документации осущес-ся в порядке, предусмотренном земельным законодательством. При этом размеры образованных ЗУ не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом макс размеры ЗУ и не дб меньше предусмотренных градостроительным регламентом мин размеров ЗУ. Обязательным условием разделения ЗУ на несколько ЗУ является наличие подъездов, подходов к каждому образованному ЗУ. Объединение ЗУ в один ЗУ допускается только при условии, если образованный ЗУ будет находиться в границах одной территориальной зоны.

5. При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов ЗУ.

Проект планировки территории

1. Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры.

2. Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию.

3. Основная часть проекта планировки территории включает в себя:

1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:

а) красные линии;

б) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур;

в) границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;

2) положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.

4. Материалы по обоснованию проекта планировки территории включают в себя материалы в графической форме и пояснительную записку.

5. Материалы по обоснованию проекта планировки территории в графической форме содержат:

1) схему расположения элемента планировочной структуры;

2) схему использования территории в период подготовки проекта планировки территории;

3) схему организации улично-дорожной сети и схему движения транспорта на соответствующей территории;

4) схему границ территорий объектов культурного наследия;

5) схему границ зон с особыми условиями использования территорий;

6) схему вертикальной планировки и инженерной подготовки территории;

7) иные материалы в графической форме для обоснования положений о планировке территории.

6. Пояснительная записка, указанная содержит описание и обоснование положений, касающихся:

1) определения параметров планируемого строительства систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории;

2) защиты территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, проведения мероприятий по гражданской обороне и обеспечению пожарной безопасности;

3) иных вопросов планировки территории.

7. Состав и содержание проектов планировки территорий, подготовка которых осуществляется на основании документов территориального планирования РФ, устанавливаются настоящим Кодексом и принимаемыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами Российской Федерации.

8. Состав и содержание проектов планировки территории, подготовка которых осуществляется на основании документов территориального планирования субъекта РФ, документов территориального планирования муниципального образования, устанавливаются настоящим Кодексом, законами и иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации.

9. Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий.

Проекты межевания территорий

1. Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий.

2. Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

3. Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.

4. Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.

5. Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются:

1) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;

2) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

3) границы застроенных ЗУ, в том числе границы ЗУ, на которых расположены линейные объекты;

4) границы формируемых ЗУ, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;

5) границы ЗУ, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;

6) границы территорий объектов культурного наследия;

7) границы зон с особыми условиями использования территорий;

8) границы зон действия публичных сервитутов.

6. В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков.

Градостроительные планы земельных участков

1. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства ЗУ.

2. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

3. В составе градостроительного плана ЗУ указываются:

1) границы земельного участка;

2) границы зон действия публичных сервитутов;

3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;

5) информация о разрешенном использовании ЗУ, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном ЗУ (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);

6) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;

7) информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия);

8) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

4. В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.

5. Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается Правительством Российской Федерации.

 

 

№17 Метод валового рентного мультипликатора – (мультипликатор валовых рентных платежей).

Мультипликатор – отношение цены продаж к потенциальному или действительному валовому доходу. Этот показатель определяется для гомогенных террит для различных ОН.Гомогенные территории – территории примерно равной ценности, квартиры на этой территории приблизительно равной ценности. Чтобы рассчитать ВРМ для какой–то территории определяются на этой территории проданные объекты и аналогичные объекты, сдаваемые в аренду.

Цена продажи объектов-аналогов делится на цену аренды, взимаемой за эти же объекты и получается ВРМ. Чтобы перейти от годового ВРМ к ежемесячному следует ВРМ умножить на 12.

ВРМ не корректируется на удобства и др. различия, кот сущ-т между сопоставимым и оцениваемым объектом. Ограничения на применения ВРМ не может исп-ся на пассивных рынках, не чувствителен к разнице в рисках и нормах возврата капитала между оцениваемым и сопоставимым объектом, не чувствителен к возможным различиям чистых операционных доходов.

ВРМ не корректируется на удобства и другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Ограничения на применение ВРМ: рынок должен быть с регулярными продажами и покупками объектов на основе приносимых ими валовых доходов; метод не чувствителен к разнице в рисках и нормах возврата капитала между оцениваемым и сопоставимым объектами; не чувствителен к возможным различиям в чистых операционных доходах.

 

№18 Расчет коэффициентов капитализации при прогнозировании изменения стоимости актива к концу прогнозного периода в доходном подходе оценки недвижимости.

Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход в процессе оставшейся экономической жизни при условии использования актива наиболее эффективным образом

Метод «кумулятивного построения» (суммирования) делит общий коэффициент капитализации на составные части: процент на капитал (процентная ставка, ставка дохода на инвестиции, ставка дисконта) – «on» и норма возврата капитала – «of».

Т.о, коэффициент капитализации можно записать следующей формулой:

R_o = «on» + «of».

Процентная ставка (ставка дохода на инвестиции, ставка дисконта) состоит из безрисковой ставки и ряда поправок:

«on» = (R_{безриск.}+ R_{надбавка за риск} + R_ликв.+ R_{инвест. менеджм}) + ежегодное

снижение (увеличение) стоимости актива.

Если стоимость собственности в конце периода владения уменьшается, то коэф капитализации включает в себя не только доход от инвестиций, но и возмещение капитала. В этом случае капитализация только по процентной ставке приведет к завышению текущей стоимости капитала. Поэтому процентную ставку следует скорректировать с учетом процесса возврата капитала (рекапитализации).

Известны три спосо