Градостроительный регламент ЗУ и объектов капитального строительства(окс)(назначение. Состав,особ формирования) роль град. Регламентва в инвестицион. Привлекательности ЗУ.

Град регламент -правовой режим ЗУ, равно как всего, что находится над и под поверхностью ЗУ и исп-ся в процессе их застройки и последующем исп-нии объектов кап стр-ва.

Состав град реглам:

1) виды разреш исп-ия ЗУ и ОКС 2) предельные (мин и макс) размеры ЗУ и предельные параметры разреш стр-ва, реконструкции ОКС;3) ограничения исп-ия ЗУ и ОКС, устанавливаемые в соответствии с зак-вом РФ

Град регламенты уст-ся с учетом:

1) фактического использования ЗУ и ОКС в границах территориальной зоны;

2) сочетания в одной террит зане 2х видов исп-ия(существ и планируем);

3) функц зон и характеристик их планируемого развития;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны особо охр прир террит и др объектов.

Град регламент действует на все ЗУ и ОКС в границах террит зоны,обознач на карте град зонирования

Град регламент НЕ действует на ЗУ:

в гран террит памятников ист и культ,общего польз-ия, есть линейные объекты, для добычи пол ископаемых.

Град регл НЕ УСТ-СЯ:земли лесного,водного фонда,запаса, особо охр, сх угодий(назнач)

Роль град.регламентов в инвестицион.привлекательности ЗУ. Т.е. Насколько ЗУ интересен для вложения денег. Приносит или нет доход.

 

 

Доходный подход.Виды доходов. Расчёт Чистого операц дохода(ЧОД)

Есть 3 подхода (доходный, затратный, сравнительный), каждый основан на принципе замещения, а в доходном подходе присутствует еще и принцип ожидания.

Текущая ст-ть будущих ден потоков

Доходный подход предполаг, что рыночная стоимость ОН опр-ся текущей стоимостью прав на ожидаемые в будущем выгоды от владения собственностью. Формула для определения стоимости объекта имеет следующий вид:

V = I/Rо, где V – рыночная стоимость ОН, I- чистый операционный доход,генерируемый ОН в теч года; Rо – общий КК. Под КК понимается ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму текущей стоимости. Обычно данная ставка отражает сложившуюся на рынке взаимосвязь между стоимостью недв. и уровнем приносимого дохода.

Виды дохода: ПВД (потенц валовый доход*сумма дохода от основного вида деят-ти и прочих видов деятельности, базирующихся на оцениваемой объекте недвижимости), ДВД (действит вал дох*ПВД – недозагрузка), Прочие доходы(от доп услуг,не аренда),ЧОД (величина годового дохода, полученная от исп-ия объекта после вычитания всех расходов по эксплуатации объекта)

Потоки доходов: от аренды, от деятельности предприятия, перепродажа (реверсия) и т.п.; за месяц, год и т.п.

Определение ЧОД.

1. ПВД.

2.определяются возможные потери от недоиспользования объекта на полную мощность и потерь при сборе платежей, а также прочие расходы, не связ с основным функц назнач об-а.

3.Расчитать прочий доход, не связанный с осн.функцион. назначением об-та.

4. ПВД-потери от недоисп. + прочий доход = ДВД.

5.оцениваются операционные расходы (эксплуатационные). Бывают постоянные – налоги на имущество, лицензионные платежи, платежи по страхованию и тд; переменные – оплата коммунальных услуг, зар.плата, затраты на обустройство тер. и т.д.

6. оценивается резерв на замещение эл-ов об-а с коротким сроком службы.

7. Всё это вычит из ПВД = ЧОД

Прогнозирование- это разработка бизнес-плана или инвестиционных проектов в которых определяется величины получаемых доходов по прогнозным периодам, а также затраты.суммирование доходов и расходов по каждому периоду дает поток чистых операционных доходов. Если поток равновеликий, то применяется метод прямой капитализации. если неравномерный- то используется метод дисконтирования денежных доходов.

 

8. Документы территориального планирования.Вилы,содержание, особенности утверждения.

Виды: Схема территориального планирования РФ, с.т.п. субъекта РФ, с.х.п. мун образ(админ района), генплан поселения и гор. округов (на местном уровне).

Состоят из 2 частей

Текстовая: положения о тер план-ии вкл.:

1. цели и задачи тер. планирования

2. перечень мероприятий по тер.планированию и их последовательность

Графич. Часть: на картах (схемах) отображаются:1)границы адм.образ 2)границы земель различн категорий или видов исп-ия 3) границы террит с особ усл-ями исп-ия 4)границы ЗУ, кот представлены для размещ объектов кап.стр-ва фед., регион. или местного значения, а также границы зон планируемого размещения таких объектов.

(остальное, более детальное – это док.по планировки тер: проект план-ки, проект межевания, град.планир.ЗУ)

Особенность утверждения: обязательное участие насел, т.е. проходит через публичные слушания (Они проводятся для обсуждения проектов мун правовых актов по вопросам местного знач с участием жителей мун образования)