Формы непосредственного осуществ-иянес-ем мест-го самоуправления и участия нас-ия в осуществл-нии местного самоуправл-ия. 


Мы поможем в написании ваших работ!



ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Формы непосредственного осуществ-иянес-ем мест-го самоуправления и участия нас-ия в осуществл-нии местного самоуправл-ия.



Понятие стоиомости, затрат и цены. Рыночная стоимость. Инвестиционная стоимость.

Стоимость оценка ценности конкретных товаров и услуг на конкретный момент времени.

Затраты – мера издержек, необх для того, чтобы создать объект собств-ти сходный с оцениваемым.

Цена – денежное выражение стоимости;

СТОИМОСТЬ = ЗАТРАТЫ = ЦЕНА

(Равенство для совершенного рынка при наличии рыночного равновесия)

Существуют различные случаи, когда возникает потребность в оценке стоимости недвиж. Для каждого такого случая применяется определенный вид стоимости, однако, все они объединяются в 2 основные группы:1)Меновая ст-ть (стоимость в обмене). 2)Потребительская ст-ть (стоимость в пользования)

(в пользовании) Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, опред исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличии от рыночной стоимости, предлагающей наличие типичного покупателя или типичного инвестора, инвестиционная стоимость определяется потребностью и характеристиками конкретного лица. Поэтому могут быть различия в прогнозируемых оценках будущей доходности, степени доходности и риска, ставках налогообложения. Эти различия обусловлены индивидуальными целями конкретного инвестора. Как правило, инвестиционная стоимость выше обоснованной рыночной стоимости.

(в обмене)Рыночная – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Критерии рыночной стоимости:

1)Типичная мотивация 2)Информ-сть сторон 3)Период предлож продажи 4)Условия продажи.

Основные элементы рыночной стоимости:1)Спрос 2)полезность 3) дефицитность4)передаваемость

Рыночная цена – сумма, которая явл рез-ом переговоров между покупателем и продавцом, кот необязательно хорошо информир и свободны от давления или действовали независимо.

Теория капитализации. Капитализация, коэф капитализации. Дисконтирование, ставка дисконта.

Капитализация дохода представляет собой сов-ть приемов и методов, позволяющих оценить ст-ть объектана основе его потенциальной способности приносить доход в процессе оставшейся эк-ой жизни при усл исп-ия актива наиболее эффект образом. Доходный подход предполагает, что рыночная стоимость недвижимости определяется текущей стоимостью прав на ожидаемые в будущем выгоды от владения собственностью.

Капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости на основе функций сложного процента. При капитализации чистый операционный доход, приносимый оцениваемым объектом, делится на общий коэффициент капитализации. Стоимость=ЧОД\К

Под общим коэф капитализации понимается ставка, исп-мая для пересчета потока доходов в единую сумму текущей ст-ти. Обычно данная ставка отражает сложившуюся на рынке взаимосвязь между стоимостью недвиж-ти и уровнем приносимого этим объектом собств-ти дохода.

Коэф кап-ии состоит из 2частей: ставки дисконта, т. е. ставки дохода на инвестиции, и ставки возмещения или нормы возврата инвестиций. Общая ставка или общий коэф кап-ии это отношение чистого операционного дохода к стоимости объекта недвижимости.

Ставка дисконта отражает норму прибыли на вложенный капитал и представляет собой большую часть общей ставки кап-ии и учитывает надежность вложения, риск, ликвидность и затраты на управление инвестициями.

Дисконтирование- опред ст-ти ден потока,путём приведения ст-ти всех выплат к опред моменту времени.

 

Доходный подход.Виды доходов. Расчёт Чистого операц дохода(ЧОД)

Есть 3 подхода (доходный, затратный, сравнительный), каждый основан на принципе замещения, а в доходном подходе присутствует еще и принцип ожидания.

Текущая ст-ть будущих ден потоков

Доходный подход предполаг, что рыночная стоимость ОН опр-ся текущей стоимостью прав на ожидаемые в будущем выгоды от владения собственностью. Формула для определения стоимости объекта имеет следующий вид:

V = I/Rо, где V – рыночная стоимость ОН, I- чистый операционный доход,генерируемый ОН в теч года; Rо – общий КК. Под КК понимается ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму текущей стоимости. Обычно данная ставка отражает сложившуюся на рынке взаимосвязь между стоимостью недв. и уровнем приносимого дохода.

Виды дохода: ПВД (потенц валовый доход*сумма дохода от основного вида деят-ти и прочих видов деятельности, базирующихся на оцениваемой объекте недвижимости), ДВД (действит вал дох*ПВД – недозагрузка), Прочие доходы(от доп услуг,не аренда),ЧОД (величина годового дохода, полученная от исп-ия объекта после вычитания всех расходов по эксплуатации объекта)

Потоки доходов: от аренды, от деятельности предприятия, перепродажа (реверсия) и т.п.; за месяц, год и т.п.

Определение ЧОД.

1. ПВД.

2.определяются возможные потери от недоиспользования объекта на полную мощность и потерь при сборе платежей, а также прочие расходы, не связ с основным функц назнач об-а.

3.Расчитать прочий доход, не связанный с осн.функцион. назначением об-та.

4. ПВД-потери от недоисп. + прочий доход = ДВД.

5.оцениваются операционные расходы (эксплуатационные). Бывают постоянные – налоги на имущество, лицензионные платежи, платежи по страхованию и тд; переменные – оплата коммунальных услуг, зар.плата, затраты на обустройство тер. и т.д.

6. оценивается резерв на замещение эл-ов об-а с коротким сроком службы.

7. Всё это вычит из ПВД = ЧОД

Прогнозирование- это разработка бизнес-плана или инвестиционных проектов в которых определяется величины получаемых доходов по прогнозным периодам, а также затраты.суммирование доходов и расходов по каждому периоду дает поток чистых операционных доходов. Если поток равновеликий, то применяется метод прямой капитализации. если неравномерный- то используется метод дисконтирования денежных доходов.

 

8. Документы территориального планирования.Вилы,содержание, особенности утверждения.

Виды: Схема территориального планирования РФ, с.т.п. субъекта РФ, с.х.п. мун образ(админ района), генплан поселения и гор. округов (на местном уровне).

Состоят из 2 частей

Текстовая: положения о тер план-ии вкл.:

1. цели и задачи тер. планирования

2. перечень мероприятий по тер.планированию и их последовательность

Графич. Часть: на картах (схемах) отображаются:1)границы адм.образ 2)границы земель различн категорий или видов исп-ия 3) границы террит с особ усл-ями исп-ия 4)границы ЗУ, кот представлены для размещ объектов кап.стр-ва фед., регион. или местного значения, а также границы зон планируемого размещения таких объектов.

(остальное, более детальное – это док.по планировки тер: проект план-ки, проект межевания, град.планир.ЗУ)

Особенность утверждения: обязательное участие насел, т.е. проходит через публичные слушания (Они проводятся для обсуждения проектов мун правовых актов по вопросам местного знач с участием жителей мун образования)

 

Метод остатка для земли.

При применении метода остатка для земли должны быть известны доход, приносимый единым об нед-ти, стоимость зд и сооруж, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений. При этом улучшения дб сравнительно новыми или еще не построенными, в этом случае ст-ть улучшений опред с высокой точностью (затратным подходом). Известна также экон жизнь улучшений.

Метод остатка для земли — вариант метода капитализации дохода, основанный на принципе избыточной продуктивности.

Этапы:-опред ЧОД;-опред ст-ть замещения улучшений;-опред коэф капитализации для улучш (методы Ринга, Инвуда, Хоскольда) и зу;-опред ст-ть зу.

Используется следующая расчетная формула:

где VL — стоимость земельного участка; Vb — стоимость улучшений; R L — коэффициент капитализации для земельного участка; Rb —коэффициент капитализации для улучшений. NOI-ЧОД

Если при использовании метода остатка для земли получается отрицательный остаточный доход, приписываемый з уч, то необходимо проверить, верны ли все допущения, принятые при расчетах коэф кап-ции и доходов.

Если не выявлены ошибки в расчете, то можно сделать следующие выводы:

1) здание является «избыточным улучшением» для данного участка земли, то есть доход, приписываемый зданию, не способен обеспечить требуемый доход на инвестиции и возврат инвестированного в здание капитала;

2) требуется другой подход к управлению собственностью, чтобы сделать ее более привлекательной, предположим, для арендаторов путем корректировки ставок и графика выплат арендных платежей, изменения состава нанимателей или уровня предоставляемых услуг

2. Метод остатка для зданий - используется для оценки стоимости давно построенных и устаревших по многим параметрам улучшений при условии, что земля может быть оценена с высокой степенью точности, например, с использованием методов сравнительного подхода, то есть имеются многочисленные данные недавних сопоставимых продаж.

Используется следующая расчетная формула:

; где VL - стоимость земли; Vb - стоимость улучшений; R L - коэффициент капитализации для земли; Rb - коэффициент капитализации для улучшений.

Если при использовании метода остатка для зд получается отрицательная величина стоимости здания, то следует:

1) внести изменения в управление объектом;

2) снести здание и заменить его другим, которое будет соответствовать варианту оптимального (наиболее эффективного) использования земли.

Помимо рассмотренных в методы остатка входят также метода остатка для об-та собств-ти в целом, м о для собств капитала, м о для заемного капитала

 

№20. ОМС. Состав, особенности формирования, полномочия

Местное самоуправление - форма осуществления народом своей власти, обеспечивающая решение вопросов местного значения (вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения) исходя из интересов населения с учетом исторических и иных местных традиций.

Регулируется ФЗ Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ № 131-ФЗ от 09.2003 г.

Органы местного самоуправления - органы, наделенные собственными полномочиями по решению вопросов местного значения

Классификация ОМС:

1. по способу обр-я: выборные (депутаты); другие (ф-ся посредством назначения, добровольного желания);

2. по назначению (специализации): общего назначения (финансовые, соц-экономические вопросы); спец. назначения (напр, упр-е градостроительством и арх-рой – спец. ф-ции);

3. по полномочиям: собственные полномочия; отдельные гос. полномочия; добровольные полномочия;

4. по способу принятия решений: в коллегиальном порядке (дума, комиссии); единолично (глава МО);

5. по типу исполняемых ф-ций: проективная ф-я (представительный ОМС); программная ф-я (исполнительный ОМС).

Модели структур ОМС:

1. сильный мэр-совет: насел-е выбирает совет и мэра, мэр назначает адм-ю;

2. слабый мэр-совет: насел-е выбирает совет, совет назначает мэра (подотчетен совету), мэр ф-ет адм-ю, согласовывая с советом;

3. совет-управляющий: насел-е выбирает совет, совет нанимает по контракту управляющего и передает ему полномочия, управляющий самостоятельно ф-ет адм-ю;

4. городская комиссия: насел-ем избираются руководители структурных подразделений, которые ф-ют адм-ю.

Формы непосредственного осуществ-иянес-ем мест-го самоуправления и участия нас-ия в осуществл-нии местного самоуправл-ия.

Референдум –это форма прямого волеизъявления граждан по наиболее важным вопросам госи местного значения.

Местный референдум – референдум,проводимый на уровне муницип образований.(решение вопросов местного значения.не могут быть вопр о досрочном прекращ срока полномочий и огранич общепризнан права;учавствуют:гр-неРФ,место жит-ва кот в границах мун образ).Тайное голосование.

Муниципальные выборы проводятся в целях избрания депутатов, членов ОМС, выборных должностных лиц местного самоуправл при тайном голосовании

Голосование по отзыву депутата, члена выборного ОМС изменения границ муниципального образования. Выборы могут проводиться на всей или на части территмуниц образ.

Сход граждан -числ-ть жителей с избират правом не более 100 чел.Решение вопросов местного знач. Действителен,когда более половины учавствуют.Сходгросуществл полномочия представит органа.

Опрос граждан необх для выявл мнения нас и его учёта при принятии решений.на всей территмун образ или на части.Рекомендательный характер.

Собрания граждан- для обсужд вопросов местн знач,информир нас о действ ОМС,.На части территмун образ.

Собрание граждан может принимать обращения к ОМС и их должностным, а также избирать лиц, уполномоченных представлять собрание.

Публичн слушания -обсуждение проектов по вопр местного знач. Участники:жители,глава и администр (представит орган). Инициатива от кого-либо из 3их. Кто инициатор – тот и назначает публичн слушания.

Выносятся:1)проект устава,правов акта,их изменения мун образ-ия 2)проект местн бюджета и отчёт об исполнении 3)проекты программ о развитии,ПЗЗ и тд 4)вопр о преобразовании мун образ(порядок орг-ции и проведения публичн слушаний)

 

2.Типология мун образований, территориальная организация местного самоуправл в РФ.

Муниципальное образование – гор или сельское поселение, мун район, город округ, либо внутригородская террит города федерального значения;

сельское поселение - один или несколько объединенных общей территорией сельских нас пунктов (поселков,деревень, хуторов и тп), в кот местное самоуправл осуществляется насел непосредственно и (или) через выборные и иные ОМС;

городское поселение - город или поселок, в кот местн самоуправл осущ-ся насел непосредственно и (или) через выборные и иные ОМС;

муниципальный район - несколько поселений или посел и межселенных террит на одной территории,в границах кот местное самоуправл осуществл-ся в целях решения вопросов местного знач населением непосредственно и (или) через выборные и иные ОМС.

городской округ - городское поселение, которое не входит в состав мун района, и ОМС кот осуществл полномочия по решению установленных ФЗ-131 вопросов местного знач поселения и вопросов местного знач мун района, а также могут осуществлять отдельные гос полномочия…………………………..

Муниципальное образование — террит звено местного самоуправления.

Территориальная организация — один из самых сложных вопросов формирова­ния системы местн самоуправл в России.

Признаки мун образ: 1)насел террит-ия 2)ОМС 3)местный бюджет 4)устав 5)мун собств-ть.

Границы мун образ могут не совпадать с гран адм-террит единиц субъекта РФ.

Есть две тенденции:

1 .Приближение местной власти к населен

-наличие местного сообщества (их интересы становятся интересами власти)

-эффективность самоорганизация (увелич террит,далеко местная власть=>меньше)

-подконтрольность ОМС населению (нас быстро реагирует на действ местн власти)

-доступность ОМС в короткие сроки (развитая трансп инфраструктура)

2. Укрупнение самоуправляемых единиц, обеспечивающая на террит мун образ необходимый эк-кий потенциал, развитую инж и соц инфраструктуру.

3.ПЗЗ:назнач,состав,содержание,особенности утверждения.Отличие ПЗЗ от док-тов террит планирования.

ПЗЗ разрабатываются в целях:

1) создания усл для устойчивого развития террит мун образований, сохр окруж среды и объектов культурного наследия;

2) созд усл для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспеч прав и законных интересов физ и юр лиц, в том числе правообладат ЗУ и объектов кап строительства;

4) созд усл для привлеч инвестиций, в том числе путем предоставл возможн выбора наиболее эфф-ых видов разреш исп-ия ЗУ и объектов капитального строительства.

ПЗЗ включают в себя(состав):

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;2) карту град зонирования;3) град регламенты

Содержание ПЗЗ.положения:

1) о регулир землепользования и застройки ОМС;

2) об изм видов разреш использ ЗУ и объектов кап стр-ва физ и юр лицами;

3) о подготовке док-ции по планировке террит ОМС

4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

Порядок утверждения правил землепользования и застройки.

ПЗЗ утверждаются представит органом местн самоуправл.Обязат прилож к ПЗЗ- протокол публичн слушаний,заключение.

Представит орган ОМС по рез-ам рассмотрения может утвердить или направить главе местн админ на доработку.ПЗЗ публикуются на оф сайтах.Физ и юр лица могут оспорить в суде решение об утверждении ПЗЗ.

Органы гос власти РФ могут оспорить решение об утв ПЗЗ в суде,если не соответствует законодательству РФ и схемам террит планирования

В отличие от документов террит планирования ПЗЗотражают правовые решения относительно того, для чего можно и для чего нельзя использовать землю. Они регулир важные вопросы, чреватые конфликтными ситуациями, кот, согласно ГрадКодексу, должны разрешаться в судебном порядке.

Иными словами, документы террит планирования являются техническими, а ПЗЗимеют юридическую силу.

 



Поделиться:


Последнее изменение этой страницы: 2017-01-19; просмотров: 123; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы!

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 18.232.187.47 (0.062 с.)