Понятие и задачи зонирования территории. Сущность функционального и экономического зонирования

Регулирование застроенной части города с целью оздоровления обстановки и определение относительной стоимости осуществляется в процессе функционального, экономического и кадастрового зонирования. В условиях рыночной экономики зонирование земель- устойчивая форма контроля за использованием территории, средство политической власти. Механизм зонирования направлен на уменьшение вероятности конфликта между различными видами городской деятельности. Функциональное зонирование - наиболее полная форма учета разнообразных требований к рациональному землепользованию, включающая комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, его предельные размеры, коэффициент застройки и т. д.). Это установление и выделение на картографическом материале границ территории по назначению: селитебная, промышленная, транспорта и связи, рекреационные земли, земли лесного и водного фонда и т.д. При зонировании рассматривают структуроформирующие и локальные территории градостроительной системы с точки зрения следующих аспектов её функционирования: 1) транспортно-функционального; 2) визуально-пространственного; 3) природно-экологического; 4) историко-культурного; 5) инженерно-технического. Итогом зонирования является план зонирования земель: графический документ с пояснительной запиской, разработанный в составе генплана города самостоятельно. Определяет состав земель города, объединенных общими признаками перспективного функционального использования с указанием перспективы и степени эффективности их использования.

Экономическое зонирование включает размер платежей за использование земельных участков в черте города. Устанавливается на основе экономической оценки гор. земель. Экономическая оценка городских земель – это один из видов земельно-кадастровых работ, который обеспечивает начисление земельных платежей за пользование земельных участков, не зависимо от видов собственности. В наст. время отсутствует единая методика определения ставок платежей за землю в городах. Зонирование территории заключается в выделении экономических зон, относительно однородных по социально- градостроительным характеристикам. Основные требования к выделению экономических зон - это совмещение границ зон с границами кадастровых учетных единиц и сплошное покрытие территории города без пропусков и перекрытий. Методической основой зонирования служит анализ планировочной и функционально- производственной организации территории города. Экономическое зонирование следует связывать исключительно с кадастровым делением. Проект решения зонирования: для города целесообразно установить 20-30 арендных ставок за использование землей. Ставки арендных платежей можно устанавливать в условных единицах (баллах). В этом случае в распоряжении мэра указывается только арендная ставка этой категории земель, а в остальных зонах ставка получается автоматически умножением условной оценки данной зоны на утвержденную ставку. Такое экономическое зонирование позволит более детально и полно учитывать кадастровую оценку земель города.

Зонирование включает следующие стадии работ: 1) Подготовительный этап. Подготовка и описание Постановление местного органа власти о проведении зонирования. На основе этого постановления: сбор и анализ, изучение, идентификация и анализ действующих законодательных, инструктивно- нормативных, проектно-изыскательских, планово-картографических материалов, содержащих информацию о территории города. На основании собранных материалов устанавливается необходимость проведения полевых обследований и геодезических работ. 2) Изготовление плана зонирования территории (План зонирования - сходным материалом при предоставлении ЗУ определенного функционального назначения, а также для установления правового режима использования ЗУ. В качестве планово-картографической основы для составления плана может быть использована копия имеющихся специальных и тематических карт. Если на план нанесены границы ЗУ, то получаются обременения ЗУ). 3) Составление плана обременений- карта функционального зонирования с нанесением на ней границ ЗУ. 4) Согласование и утверждение материалов.