Техническое обслуживание зданий

6.1 Техническое обслуживание зданий должно осуществляться в соответствии с планами-гра-фиками, разрабатываемыми на основе осеннего осмотра и уточняемыми по результатам весеннего осмотра, с учетом сведений диспетчерских служб о неисправностях систем и оборудования, нарушении параметров и режимов эксплуатации зданий.

6.2 В жилых зданиях кроме централизованного управления техническим состоянием инженерных систем и оборудования диспетчерские службы должны принимать заявки от населения на устранение неисправностей.

Заявки должны рассматриваться в день поступления и устраняться, как правило, не позднее чем на следующий день.

Для устранения неисправностей и аварий, возникающих в ночное время, выходные и праздничные дни, как правило, должны создаваться аварийно-технические службы.

6.3 В случаях невозможности оперативного устранения неисправностей, связанных с угрозой безопасности, повреждения имущества, эксплуатационные организации обязаны:

— принять неотложные меры по предотвращению угрозы обрушения конструктивных элементов (устройством временных креплений), затопления нижележащих этажей (перекрытием систем отопления, водоснабжения с одновременным обеспечением потребителей водой в переносных емкостях по установленному графику, устройством заглушек и др.);

— проинформировать заинтересованных лиц о принятых решениях и планируемых сроках устранения неисправностей.

6.4 В процессе всего времени эксплуатации должны систематически проводиться технические осмотры зданий. Целью осмотров является своевременное выявление дефектов зданий, установление возможных причин их возникновения и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется контроль за использованием и содержанием помещений, устранением мелких неисправностей, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотры.

6.5 В зависимости от назначения технические осмотры зданий подразделяются на плановые и неплановые.

6.6 Плановые осмотры зданий подразделяются на:

— общие (осенние и весенние), в ходе которых проводится осмотр зданий в целом, включая строительные конструкции, внутренние инженерные системы и благоустройство придомовой территории;

— частичные (очередные и внеочередные) осмотры, при проведении которых проводится осмотр отдельных строительных конструкций и видов инженерных систем.

Перечень основных видов работ по техническому обслуживанию общественных зданий, вспомогательных и нежилых помещений жилых зданий, выполняемых при проведении осмотров, приведен
в приложении А.

6.7 Общие осмотры зданий должны проводиться 2 раза в год: весной и осенью.

Весенние осмотры должны проводиться после освобождения кровли и конструкций зданий от снега и установления положительных температур наружного воздуха.

Осенние осмотры должны проводиться после выполнения работ по подготовке к зиме до наступления отопительного сезона.

6.8 Рекомендуемая периодичность проведения осмотров элементов и помещений зданий приведена в приложении Б.

Календарные сроки общих и частичных осмотров зданий устанавливаются собственником, руководителем эксплуатационной организации (юридическим лицом).

6.9 Внеочередные (неплановые) осмотры должны проводиться:

— после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, создающих угрозу повреждения строительных конструкций и инженерных систем зданий;

— при выявлении деформаций конструкций и повреждений инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации.

6.10 Общие осмотры зданий должны проводиться комиссиями. Состав комиссий установлен СНБ 1.04.01.

В состав комиссии по проведению технического осмотра жилых домов организаций граждан-застройщиков (жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), товариществ собственников и коллективов индивидуальных застройщиков (КИЗ)) должны включаться представители этих организаций.

При проведении технического осмотра зданий, являющихся историко-культурными ценностями,
в состав комиссии должен включаться региональный представитель Департамента по охране историко-культурного наследия и реставрации.

При проведении технического осмотра зданий социально-культурного назначения в состав комиссии включается главный инженер (инженер по эксплуатации, комендант и т. д.) организации или предприятия, на которого возложена ответственность за организацию технической эксплуатации здания. При необходимости в состав комиссии могут включаться специалисты экспертных и иных организаций.

Результаты осмотров технического состояния зданий должны оформляться актами, формы которых приведены в приложениях В и Г.

6.11 Частичные плановые осмотры строительных конструкций и внутренних инженерных систем должны проводиться в зависимости от конструктивных особенностей здания и технического состояния его элементов работниками специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт, но не реже 1 раза в год.

6.12 Особое внимание в процессе технических осмотров должно быть уделено зданиям, строительным конструкциям и внутренним инженерным системам (оборудованию) эксплуатируемых зданий, имеющих физический износ 60 % и более.

6.13 При получении информации о дефектах, деформациях конструкций, неисправностях инженерных систем, которые могут привести к снижению несущей способности конструкций или нарушению нормальной работы инженерных систем, они должны устраняться в сроки согласно приложению Д.

6.14 Результаты осмотров (общих, частичных, внеочередных) должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий (журнал технической эксплуатации здания, технический паспорт), в которых должна содержаться оценка технического состояния зданий, строительных конструкций и инженерных систем, перечень выявленных неисправностей и мест их нахождения, указаны возможные причины возникновения неисправностей, а также сведения о выполненных ремонтных работах.

6.15 Эксплуатационная организация в месячный срок по итогам осеннего осмотра должна:

— составить планы текущего ремонта на следующий год;

— определить объекты и элементы здания, требующие капитального ремонта;

— проверить готовность каждого здания к эксплуатации в зимних условиях;

— выдать рекомендации собственникам, пользователям и нанимателям помещений (в жилищном фонде) по выполнению за свой счет внутриквартирных ремонтных работ согласно приложению Е.

6.16 По итогам проведения весеннего осмотра эксплуатационная организация должна уточнить перечень ремонтных работ, необходимых для подготовки зданий и инженерных систем к эксплуатации в зимний период, и их объемы.

Содержание помещений и прилегающей к зданию территории

Общие положения

7.1.1 Работы по содержанию помещений и прилегающей к зданию территории включают:

— обеспечение параметров микроклимата помещений (температуры, влажности, скорости движения и чистоты воздуха);

— обеспечение санитарных норм содержания помещений здания;

— обеспечение выполнения требований ТНПА системы противопожарного нормирования и стандартизации;

— санитарную обработку (дератизацию, дезинфекцию и дезинсекцию);

— виды работ, приведенные в приложении Ж.

7.1.2 Работы по содержанию помещений и прилегающей к зданию территории должны выполняться по планам-графикам, составляемым с учетом особенностей их технической эксплуатации.