Изменение правоотношений по жилищному найму

 

В силу наступления тех или иных предусмотренных законом обстоятельств возникшие жилищные правоотношения могут из меняться. Мы уже встречались в предшествующем изложении со случаями такого рода (изъятие излишков, поселение к съемщику новых жильцов с правом на жилплощадь и др.). Возможен и ряд других действий, которые специально совершаются в целях изменения жилищных правоотношений. Одни из них приводят (стр.110) к изменению материального объекта (переоборудование жилого помещения), другие—субъекта (обмен жилых помещений), а третьи—субъекта и объекта правоотношения одновременно (раздел жилой площади и объединение финансово-лицевых счетов).

Переоборудование жилого помещения. Под переоборудованием жилого помещения понимается установка в нем перегородок, превращение смежной комнаты в изолированную и т. п. Такие действия совершаются по инициативе съемщика или наймодателя.

Производимое съемщиком переоборудование обычно выражается в перепланировке квартиры или комнаты. Но так как перепланировка может повлечь за собой ухудшение площади (например, появление темных и полутемных комнат) или является иногда недопустимой с точки зрения действующих санитарных норм и противопожарных правил, для ее осуществления необходимо предварительно получить согласие наймодателя.

Порядок выдачи разрешения на перепланировку в домах государственного жилого фонда определяет исполком местною Совета. Так, в Ленинграде действует по этому поводу решение Ленгорисполкома от 19 апреля 1954 г. и утвержденные им Правила (Жилищные законы, стр. 343). Названное решение не допускает производства перепланировок в жилых ломах новою строительства, а также в домах старого фонда, подвергшихся комплексному капитальному ремонту. Во всех остальных ломах перепланировка жилых квартир и комнат может иметь место в исключительных случаях, если это целесообразно технически и приводит к улучшению жилищно-бытовых условии съемщика и его семьи. Соответствующие ходатайства граждан вместе ' проектами перепланировок рассматриваются междуведомственными комиссиями при жилищных управлениях райисполкомов, а если дело касается домов ведомственного фонда, то междуведомственными комиссиями при райисполкомах. К ходатайству и проекту должно быть приложено письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи съемщика на производство перепланировки, а также согласие других жильцов той же квартиры, когда перепланировка затрагивает места общего пользования. Отказ в таком согласии может быть обжалован в судебном порядке, и тогда междуведомственная комиссия рассматривает вопрос о целесообразности перепланировки только по запросу суда. Разрешение на производство работ выдается заявителю после утверждения проекта рай жилуправлением.

В целях превращения в изолированную такой проходной или смежной комнаты, которая является излишней, перепланировку вправе произвести также и жилищное управление или ведомство, в ведении которого находится данный дом. Но если эта перепланировка затрагивает места общего пользования или жилые помещения других съемщиков, она может быть осуществлена (стр.111) только с согласия последних. Споры между съемщиками и жилищными органами по этому вопросу рассматриваются судом.

Переоборудование, производимое жилищными органами, иногда выражается не в перепланировке, а во внесении различных улучшений в жилое помещение (например, замена печного отопления паровым, настилка паркета и т. п.). Для такого переоборудования согласия съемщиков не требуется. Однако и в этом случае возможно возникновение споров, когда съемщик считает свои права нарушенными вследствие недостатков, содержащихся в проектах, на основе которых осуществляются подобные улучшения. Тогда он вправе возбудить против наймодателя спор, который решается в судебном порядке.

Обмен жилых помещений. Вопросы обмена жилых помещений решаются Инструкцией от 20 июня 1959 г., изданной Министерством коммунального хозяйства РСФСР по согласованию с Министерством юстиции РСФСР. [53] Сущность его состоит в том, что по соглашению, заключенному съемщиками жилых помещений, каждый из них передает свою площадь друг другу, получая в обмен на нее площадь контрагента. При этом каждая сторона становится участником жилищных правоотношений, в которых до обмена с наймодателем состоял ее контрагент. Иначе говоря, обмен представляет собой взаимный перенаем жилых помещений, и именно с учетом этого обстоятельства определяются правила его осуществления.

Обмен может иметь место в пределах одной коммунальной квартиры, данного дома, разных домов одного фонда (фонда местного Совета или фонда данного ведомства), разных домов различных фондов (домов ведомственного фонда и фонда местного Совета или домов разных ведомств), а также в пределах одного города или разных городов (междугородный обмен). Из этого правила установлено только одно исключение, а именно: не подлежит обмену на площадь в государственном или кооперативно-общественном фонде помещение, занимаемое съемщиком в индивидуальном жилом фонде. Нет, однако, препятствий к тому, чтобы с согласия наймодателей обмен произвели друг с другом съемщики, проживающие в домах личных собственников. Кроме того, гражданин, арендующий маломерное строение у местного Совета, вправе обменять его на общих основаниях.

По числу его субъектов обмен бывает прямым, когда он совершается двумя съемщиками, и многосторонним (множественным), когда в нем участвуют три и большее число лиц. Материальным объектом обмена всегда должно являться отдельное (стр.112)помещение (квартира, комната), но не часть комнаты. Оформления обмена жилых помещений проходит через ряд стадий.

Во - первых, съемщик подает заявление с просьбой об обмене, к которому прилагается выданная домоуправлением справка о том, какое помещение он занимает и кто проживает в последнем (с нравом и без права на жилплощадь). Должно быть получено согласие на обмен всех совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, если право на площадь за ними сохраняется, а когда в обмен передается площадь подопечного, требуется согласие органа опеки. Обмен проходных и смежных комнат допускается только с согласия всех проживающих в этих комнатах лиц (соарендаторов), независимо от того, обмениваются ли обе комнаты' вместе или только одна из них. При отказе в согласии со стороны, перечисленных лиц заинтересованный съемщик вправе добиваться обмена в принудительном (судебном) порядке. Суд удовлетворяет такие требования, если приходит к выводу о целесообразности обмена (ввиду. например, ненормальных отношений, сложившихся между съемщиками,) не ухудшающего к тому же жилищных условий лиц, которые отказывают в согласии на его совершение.

Во-вторых, должно быть получено разрешение наймодателя на обмен. В домах местных Советом заявление вначале рассматривается общественной комиссией по распределению жилой площади при исполкоме с участием представителей совета профсоюзов, а затем, в зависимости от ее заключения, выдается разрешение на обмен жилищным управлением исполкома (отделом учета и распределения жилой площади). В некоторых крупных городах эти функции выполняют специально созданные бюро по обмену жилой площади. Разрешение на обмен в домах ведомственного фонда дается руководителем предприятия, учреждения или общественной организации по согласованию с соответствующим профсоюзным комитетом.

Однако круг поводов, дающих основание не разрешить производство обмена, строго ограничен. Не допускается обмен подвальных, полуподвальных или таких помещений, в которых находится подлежащая изъятию излишняя жилая площадь. Не может быть, далее, произведен обмен спорной площади (когда возбужден судебный спор о расторжении или изменении условий договора либо перед органами прокуратуры' поставлен вопрос о выселении съемщика в административном порядке). Затем, разрешение на обмен не предоставляется также, если за меняющимися съемщиками числится задолженность по квартплате или иным платежам (впредь до погашения задолженности). Кроме того, для получения разрешения на обмен необходимо, чтобы на каждого члена семьи, переезжающей в помещение, в котором раньше была меньшая уплотненность, приходилось не менее 5 кв. м при одногородном и 9 кв. м при междугородном обмене (кроме случаев, когда междугородный обмен вызывается (стр.113) необходимостью объединения семьи. [54] Далее, жилищные органы отказывают в разрешении на обмен, который является фиктивных (когда под видом обмена происходит уступка жилой площади) или носит спекулятивный характер (когда он производится за деньги или в целях получения иных имущественных выгод). Наконец, если обмениваемое помещение находится в доме, расположенном на территории предприятия, стройки или учреждения, для которых сохранен режим административного выселения лиц, порвавших с ними трудовые связи, в разрешении на обмен может быть отказано в случаях, когда другой обменивающейся стороной является лицо, не работающее в данном ведомстве. Отказ в разрешении на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

В -третьих, разрешенный обмен оформляется обменными ордерами, которые выдаются исполкомом местного Совета, если в его ведении находится хотя бы одно из обмениваемых помещений, либо предприятием, учреждением, общественной организацией, когда обмен совершается в пределах ведомственного фонда. Установление для данного города системы единого ордера влечет за собой и систему единого обменного ордера, выдаваемого исполкомом местного Совета, независимо от того, к каким жилищным фондам относятся обмениваемые помещения. Выбор одного из нескольких органов, имеющих право на выдачу обменных ордеров, осуществляется по соглашению обменивающихся сторон. С момента получения обменных ордером обмен считается совершенным.

В-четвертых, до фактического переселения обменивающиеся стороны' обязаны передать соответствующим домоуправлениям под расписку обменные ордера, служащие единственным законным основанием для занятия полученных по обмену помещений. Если это требование не выполнено, поселение рассматривается как самоуправное н [влечет за собой выселение без суда в административном порядке. Наряду со сдачей обменных ордеров стороны делают надпись на договорах найма обмениваемых помещений о передаче контрагенту всех прав н обязанностей, вытекающих из договора.

При заселении полученных в обмен помещений может оказаться, что проживающие в них поднаниматели, другие временные жильцы и домработницы' от выезда отказываются. Выселение поднанимателей в таких случаях осуществимо лишь по истечении срока договора поднайма. Другие временные жильцы и домработницы выселяются меняющимися жильцами в судебном порядке без предоставления другой площади.

Договор об обмене жилого помещения является гражданско-правовой сделкой. Поэтому допустимо как его принудительное (стр.114) осуществление, так и оспаривание по тем же основаниям, по которым оспаривается сделки вообще.

Бывает, что уже после получения обменных ордеров одна из сторон уклоняется от их реализации. Поскольку с момента выдачи ордера обменный договор считается совершенным, вторая сторона вправе добиваться принудительного переселения в судебном порядке.

Вместе с тем совершенная обменная сделка может страдал теми или иными пороками, обусловливающими ее недействительность. При таких обстоятельствах заинтересованные лица вправе обратиться в суд с требованием об аннулировании ордера, а если он уже реализован, то и с иском о выселении контрагентов, которым возвращается прежняя площадь, поскольку право на нее не было утрачено. Лицами, заинтересованными в предъявлении подобных исков, могут быть жилищные органы (когда обмен ноет спекулятивный или фиктивный характер), отдельные граждане (когда обмен произведен в ущерб их законным интересам) или даже сами обменивающиеся стороны (когда обмен совершен под влиянием угрозы, насилия, обмана, заблуждения и т. п.).

Контрагенты, предъявляющие иски о признании обменной сделки недействительной, чаще всего ссылаются на то, что полученная ими в порядке обмена жилплощадь страдает существенными недостатками. При разрешении таких дел суд должен установить, был ли контрагент осведомлен об этих недостатках. «Истец и его жена перед тем, как совершить обмен,—говорится в одном определении ГСК Верховного суда СССР,—неоднократно бывали у А. видели, что комната, которую она занимала, находится в старом доме и что эта комната требует капитального ремонта. Об этом истец был предупрежден представителем бюро обмена. Зная об указанных обстоятельствах, истец в судебном заседании подтвердил, что он настаивал на обмене, так как по семейным обстоятельствам не мог продолжать жить на прежней квартире». [55] Ввиду этого Верховный суд не нашел оснований для удовлетворения иска о признании обменного договора недействительным. Когда же в ходе рассмотрения судебного спора выявляются такие обстоятельства, как нарушение сторонами установленного порядка обмена или противозаконность последнего. заявленный иск об аннулировании обмена подлежит безусловному удовлетворению.

Раздел жилой площади и объединение финансово-лицевых счетов. Семья, проживающая па общей площади, может испытывать по тем или иным причинам потребность в ее разделе. В одних случаях раздел сводится к фактическому закреплению с общего согласия членов семьи отдельных частей жилой площади за каждым или кем-либо из них. В других же случаях ставится вопрос о том, чтобы такой раздел был оформлен юридически. (стр.115) Юридическое оформление раздела означает, что единый договор жилищного найма, заключенный от имени семьи в целом, должен быть заменен несколькими договорами с участием в каждом из них разделившихся членов семьи. Поэтому такой раздел осуществим только с согласия всех совершеннолетних членов семьи и наймодателя. Однако в домах местных Советов и в жилых строениях ведомственного фонда за съемщиками, имеющими самостоятельный заработок, признается право на раздел жилой площади (§ 3 Инструкции НККХ и 11К10 РСФСР от 27 января 1934 г.).

Это право не принадлежит лишь тем проживающим в ведомственных домах съемщикам, по отношению к которым ведомство приобретает право после прекращения трудовых связей выселить их без предоставления другой площади. В то же время для осуществления права на раздел необходимо соблюсти ряд условий.

Объект раздела должен быть делимым (в смысле возможности выделения отдельных комнат), так как раздел оформляется открытием каждому из разделяющихся членов семьи отдельного финансово-лицевого счета, а на части комнат финансово-лицевые счета не открываются. Раздел между съемщиками одной комнаты может иметь место при условии, что он сочетается с соответствующей перепланировкой комнаты, производи мой с соблюдением всех описанных ранее требований. Тогда после перепланировки финансово-лицевой счет открывается на каждую часть площади, превращенную в отдельную комнату. Раздел одной комнаты без такой перепланировки практикой последних лет не допускается.

Для раздела требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи. Но вместе с тем они не должны препятствовать такому разделу, который является целесообразным и не ухудшает их жилищно-бытовых условий. Поэтому отказ, последовавший с их стороны, может быть обжалован в судебном порядке. Придя к выводу о желательности раздела, суд удовлетворяет предъявленный иск, а при выделе конкретной доли учитывает также и фактические взаимоотношения, сложившиеся между сторонами. Например, в одном из судебных дел истец просил, чтобы за ним была закреплена комната площадью 16 кв. м, а за ответчицей другая комната размером 15,5 кв. м. Ответчица против иска возражала, настаивая на производстве раздела в равных долях, пропорционально численности членов семьи каждою съемщика. При рассмотрении дела было установлено, что, получив площадь в 1938 г., истец и покойный муж ответчицы договорились о закреплении за первым 16-метровой комнаты, а за вторым — комнаты 15,5 кв. м. Такое положение сохранялось и после смерти мужа ответчицы, вплоть до 1954 г., когда последовало {возбуждение судебного спора. Учитывая эти обстоятельства, верховный суд признал необходимым закрепить в порядке раздела (стр.116) за истцом и ответчицей комнаты, и которых они фактически проживают.[56]

Раздел может быть произведен только с санкции жилищных органов, которые проверяют, соблюдены ли установленные условия раздела, не совершается ли он в противозаконных целях (для того, например, чтобы сокрыть таким способом образовавшиеся излишки площади) и целесообразен ли раздел вообще. По так как за съемщиком признается право на раздел при отсутствии препятствующих его осуществлению обстоятельств, отказ жилищных органов в разрешении на производство раздела может быть обжалован в судебном порядке.

В некоторых случаях съемщики, проживающие в разных, но примыкающих друг к другу помещениях (две или несколько комнат одной квартиры) и имеющие самостоятельные финансово-лицевые счета, обращаются с просьбой об их объединении к жилищным органам. Обращение с подобным ходатайством обычно обусловливается тем, что объединяющиеся съемщики образуют единую семью, сообща пользуются всей жилой площадью и несут связанные с этим расходы, а потому хотели бы юридически оформить фактически сложившиеся отношения. Однако удовлетворение такого ходатайства осуществимо только с согласия жилищных органов, но не в судебном порядке. И это вполне понятно. При разделе площади масштабы жилищных прав съемщиков сокращаются, тогда как объединение финансово-лицевых счетов, наоборот, приводит к расширению этих масштабов. А расширение прав может иметь место в соответствии с указанием закона или соглашением сторон, но не в порядки судебного принуждения. К тому же и сами жилищные органы обязаны выявить и тщательно проверить все обстоятельства, прежде чем разрешить объединение финансово-лицевых счетов, так как именно под видом такого объединения чаще всего совершаются акты продажи жилой площади, ее безвозмездной уступки или сокрытия излишков.

Раздел жилой площади и объединение финансово-лицевых счетов могут явиться результатом обмена.

Когда два или несколько лиц, проживающих на общей площади, обменивают ее на площадь в разных квартирах, обмен служит средством раздела. Напротив, обмен выступает как способ объединения финансово-лицевых счетов, когда два или несколько лиц, проживающих отдельно друг от друга, сообща меняют площадь на единое помещение (квартиру, комнату или несколько комнат в одной квартире) с открытием им общего финансово-лицевого счета. При оформлении таких сделок жилищные органы обязаны проверить их соответствие не только правилом об обмене, но и требованиям, которые предъявляются к разделу жилой площади или к объединению финансово-лицевых счетов. (стр.117)