Понятие и порядок заключения договора имущественного найма

Понятие договора имущественного найма. В договоре имущественного найма участвуют два контрагента: наймодатель и наниматель. Наймодателем является тот контрагент, который предоставляет имущество во временное пользование другому лицу. Участник договора, которому такое имущество передается для использования, называется нанимателем. Сообразно с функциями выполняемыми каждым из участников данного договора, между ними распределяются взаимные права и обязанности: наймодатель обязан передать имущество в пользование нанимателя, а последний обязан уплачивать вознаграждение, использовать имущество по- назначению н возвратить его наймодателю в соответствующий срок (ст. 152 ГК). Исходя из этого определяется понятие договора имущественного найма.

Договор имущественного найма — это такой договор, в силу которого одни сторона, наймодатель. обязуется передать имущество в пользование, а другая сторона, наниматель, обязуется уплачивать вознаграждение за использование этого имущества и по истечении времени действия договора возвратить его наймодателю.

Поскольку стороны принимают на себя обязательства по передаче имущества и уплате вознаграждения на основе достигнутого между ними соглашения, а фактическое совершение этих действий представляет собой исполнение уже заключенного соглашения, договор имущественного найма должен, быть признан консенсуальным договором. Он является также возмездным договором, ибо наниматель уплачивает определенное вознаграждение наймодателю за использование его имущества. Вместе с тем этот договор двусторонний характер, так как праву наймодателя на вознаграждение и обязанности по передаче имущества в пользование соответствует обязанность нанимателя по уплате вознаграждения и его право требовать передачи ему в пользование имущества, обусловленного договором.

Участники отношений по имущественному найму связаны друг с другом заключенным между ними договором. Поэтому их субъективные права носят (относительный характер: эти права могут быть нарушены лишь другим договорным контрагентом и только против возможных нарушений с его стороны они н должны быть защищены. Однако на основе данного договора вещь, составляющая материальный объект имущественного найма, поступает во владение нанимателя, а владение — это такое правомочие, которое может быть нарушено любым и каждым, (стр.69) все равно, осуществляет ли указанное правомочие собственник или его договорный контрагент. Например, Г-н Л. приобрел на рынке запасное колесо к автомашине «Москвич». Впоследствии оказалось, что это колесо было в свое время похищено у г-на Н. с машины, которую он получил во временное пользование на период своего отпуска от государственного прокатного пункта. Прокатный пункт вправе истребовать колесо от приобретателя в порядке ст.ст. 59, 60 ГК. Но имеет ли такое право наниматель г-н Н? Поскольку нарушению подверглось не только право собственности, но и право владения, которое в момент совершения правонарушения осуществлял наниматель, оно также должно получить защиту со стороны закона Так и решает этот вопрос ст. 170 ГК, устанавливающая, что наниматель имеет право судебной защиты против всякого нарушителя его владения, в том числе и против собственника. Следовательно, в приведенном примере наниматель Н. вправе истребовать колесо у приобретателя Л., а если бы оно было изъято у покупателя государственным прокатным пунктом, то в период действия договора проката наниматель мог бы его истребовать даже у прокатного пункта.

Выходит, таким образом, что договорное (относительное) правоотношение но имущественному найму в той мере, в какой оно связано с передачей имущества во владение другого лица, порождает и определенные абсолютно-правовые последствия в форме предоставления владельцу средств защиты его права от любого нарушителя.

Права нанимателя приобретают абсолютное действие еще в одном весьма существенном направлении, а именно: если право собственности на материальный объект имущественного найма перейдет к другому лицу, то до тех нор, пока действует договор найма, он сохраняет свою силу и для нового собственника (ст. 169 ГК). Это означает, что права нанимателя имеют обязательную юридическую силу по отношению как к наймодателю, так и ко всем третьим лицам, включая и тех из них, которые становятся собственниками наемного имущества во время действия договора найма.

Право на временное возмездное пользование чужой вещью может возникнуть из договора не только найма, но и поднайма имущества (ст. 168 ГК). Например, А., арендующий маломерное жилое строение у местного Совета, часть его сдает в возмездное пользование г-ну Б. В этом случае в качестве нанимателя будет выступать А.. а поднанимателя — Б. Таким образом, поднаем—это такой договор, в силу которого наниматель имущества передаст его целиком или в известной части во временное возмездное пользование другому лицу.

При поднайме в отношениях с наймодателем состоит только наниматель, а не поднаниматель. Последний находится в правоотношениях лишь с нанимателем. Поэтому наниматель (стр.70) несет всю полноту ответственности перед наймодателем за действия поднанимателя. Вследствие тех же причин права поднанимателя являются производными от прав нанимателя: с прекращением договора найма автоматически прекращается также и действие договора поднайма.

По общему правилу, за нанимателем признается право сдачи имущества и поднаем, если иное не предусмотрено в договоре. Однако в тех случаях, когда материальным объектом договора найма является государственное имущество, сдача его в поднаем может быть осуществлена только с письменного разрешения наймодателя.

От поднайма следует отличать перенаем. При поднайме наниматель не только остается участником отношений имущественного найма, но и заслоняет собой фигуру поднанимателя, неся ответственность за его действия перед наймодателем. Напротив, при перенайме наниматель вовсе выбывает из данных отношений, заменяя себя другим лицом. Например, арендатор дачного помещения в силу тех или иных обстоятельств оказывается лишенным возможности воспользоваться им. Для того чтобы не утратить ранее внесенный дачевладельцу задаток и не нести ответственности за другие убытки, которые возникли бы вследствие неисполнения договора, он может прибегнуть к перенайму, т. е. привлечь какое-либо другое лицо для участия в правоотношении вместо себя.

Само собою разумеется, что перенаем осуществим лишь по соглашению, достигнутому между прежним и новым нанимателем. Но этого мало. Поскольку договор имущественного найма является двусторонним договором, перенаем соединяет в себе как уступку прав (цессию), так и передачу другому лицу возложенных на нанимателя обязанностей (перевод долга). А для совершения такого акта, как перевод долга, всегда требуется согласие кредитора (ст. 126 ГК). Поэтому и перелаем во всех случаях может иметь место только с согласия наймодателя.

Отношения по имущественному найму регулируются нормами Гражданского кодекса (ст.ст. 152—-'179 ГК РСФСР). Наряду с этим, некоторые специальные разновидности имущественного найма подчиняются типовым договорам (например, Типовой договор на сдачу в арендное пользование жилого дома размером не свыше 60 кв. метров жилой площади, утвержденный СНК СССР 25 ноября 1937 г.—СЗ СССР, 1937, № 74, с г. 361), Положениям (например, сдача в аренду земель органами транспорта регулируется Положением о землях, предоставленных транспорту,—СЗ СССР, 1933, № 12, ст. 66-б) или особым правилам (например, прокат кинокартин регулируется правилами, которые устанавливаются Главкинопрокатом).

Порядок заключения и форма договора имущественного найма. Имущественный наем—внеплановый договор, и потому, (стр.71) в виде общего правила, для заключения не требуется ничего другого, кроме соглашения сторон. Однако, когда обоими участниками правоотношения становятся социалистические организации, заключение договора нередко должно опираться на определенные административно – правовые предпосылки. Так, торговые и конторские помещения, находящиеся в ведении местных Советов, предоставляются в пользование государственным, кооперативным или общественным организациям только по распоряжению (ордеру) исполкома местного Совета (ст.18 закона от17 октября 1937 г. – СЗ СССР, 1937, № 69, ст. 314). Иногда административный акт, лежащий в основе договора имущественного найма, придает ему известные черты планового договора. Таковы, например, договорные отношения кинотеатров с кинопрокатными конторами, которые основываются на распоряжении Главкинопроката о постановке вновь открывшегося кинотеатра на обслуживание соответствующей конторой, а самое снабжение театров кинофильмами осуществляется сообразно с утвержденными планом и репертуаром.

Если административный акт компетентного органа должен предшествовать заключению договора имущественного найма, последний при отсутствии такого акта признается недействительным.

В вопросе о форме его заключения договор имущественного найма наряду с общими подчиняется и некоторым специальным правилам Согласно общим правилам (ст. 136 ГК), имущественный наем нуждается в письменном оформлении, если его сумма превышает 500 руб. При этом для предъявления к контрагентам требования о соблюдении письменной формы достаточно, чтобы наемное имущество по своей стоимости превышало 500 руб., хотя бы установленная наемная плата и не достигала этой суммы. Согласно специальным правилом (ст. 153 ГК), договор о найме имущества, заключенный па срок более одного года, нуждается в письменном оформлении во всех случаях, независимо от его суммы под страхом лишения контрагентом права ссылаться на свидетельские' показания при возникновении судебного спора. В отношениях же между социалистическими организациями, а также между ними и гражданами письменная форма рассматривается в качестве КОНСТРУКТИВНОГО элемента договора имущественного найма, который при несоблюдении этой формы вообще не считается заключенным.

Ч. 1 ст. 153 ГК предусматривает, кроме того, нотариальное оформление договоров, если материальным объектом найма являются государственные предприятия. Но так как сдача в наем государственных предприятий в настоящее время вообще не практикуется, то и нотариальная форма в области отношений по имущественному найму фактически не получает сейчас применения. (стр.72)