Договор продажи недвижимости.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор продажи недвижимости отличается от обычного договора купли-продажи рядом специфических черт. Предметом договора служит недвижимое имущество (недвижимость), к которой относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (п.1 ст. 130 ГК). Предмет договора как существенное условие договора должен быть обозначен таким образом, чтобы можно было определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких детальных сведений о предмете договора, договор считается незаключенным (ст. 544 ГК). Вторым существенным условием является цена. Отсутствие согласованного в письменной форме условия о цене приводит к тому, что договор считается незаключенным (ст. 555 ГК). К форме договора продажи недвижимости предъ­являются жесткие требования. Договор заключается в письменной форме в виде одного документа, подписываемого сторонами (ст. 550 ГК), нотариальной формы договора не требуется, но переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистра­ции (ст.551 ГК). Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту (акту сдачи-приемки) или по иному документу о передаче (ст.556 ГК).

К договору продажи недвижимости субсидиарно применяются общие положения о договоре купли-продажи.

Договор продажи предприятия.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащее ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Договор продажи предприятия является разновидностью договора продажи недвижимости, поскольку предприятие, как имущественный комплекс, признается недвижимым имуществом (п.1 ст. 132 ГК). Поэтому к договору продажи предприятия субсидиарно применяются сначала правила о договоре продажи недвижимости, а лишь затем - общие правила о договоре купли-продажи.[12]

Договор купли-продажи следует отличать от других видов договоров, связанных с отчуждением товара (вещи, имущества) также и в том случае, когда к этим договорам субсидиарно применяются правила о договоре купли-продажи.

Заключение.

Детально ознакомившись с различным материалом характеризующим договор купли-продажи и сравнивая его с ГК РСФСР можно сделать следующий вывод.

Для договора купли-продажи с его многочисленными разновидностями наиболее существенно изменение правил об ответственности продавца за продажу недоброкачественного товара (вещи). По новому кодексу при отсутствии в договоре специальных условий о гарантийном сроке вступает, в силу прямого предписания закона (п. 1 ст. 470), общее правило о гарантии продавцом качества товара (законная гарантия качества). По этому правилу продавец считается гарантировавшим покупателю, что в момент передачи ему товара последний обладает надлежащими качествами, обусловленными договором либо определяемыми целями, для которых такой товар используется (см. ст. 469), и “в пределах разумного срока” будет пригоден для этих целей.

Такая подразумеваемая в силу закона гарантия качества товара означает абсолютную ответственность продавца за его недостатки, если только будет доказано, что они возникли до передачи товара или хотя бы и позднее, но по причинам, уже существовавшим к моменту его передачи (например, когда зерно было продано зараженным вредными микроорганизмами, мебель оказалась изготовленной из дерева плохого качества (большим количеством сучков) и т.п.). Продавец не может ссылаться ни на скрытый характер недостатков товара или иное отсутствие своей вины, ни на явную очевидность этих недостатков для покупателя, ни на вину своих субпоставщиков, ни на какие иные причины.

Положение продавца еще более осложняется, когда в договоре установлен гарантийный срок и таким образом гарантия продавцом качества товара становится одним из условий этого договора. В этом случае товар должен сохранять надлежащие качества в течение всего гарантийного срока и уже сам продавец, чтобы освободиться от ответственности за его недостатки, должен доказать, что они возникли после передачи товара покупателю по какой-либо из трех причин — из-за нарушения правил пользования товаром или его хранения, вследствие действий посторонних лиц, либо непреодолимой силы. Никакие иные причины недостатков товара, даже если продавец их не мог предвидеть и предотвратить, от ответственности его не освобождают.

Библиография:

1 Конституция Российской Федерации: с коментариями Конституционного Суда РФ.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1,2 и3. Официальный текст с изменениями и дополнениями.

3 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй (постатейный). Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2003г.

4 Венская конвенция о договорах международной купли-продажи товаров. Комментарий. - М: "Юридическая литература", 2001г.

5 Закон РФ “ О защите прав потребителей ” 1992г. с изменениями.

6 Закон РФ “ О поставках продукции для федеральных государственных нужд ” 1994г.

7 Гражданское процесуальное право России: учебник/под ред. М.С.Шекарян. - М: Юрист, 2002г.

8 Договорное право. Общие положения. Брагинский М.И., Витрянский В.В. М., 1997г.

9 Гражданское право. Часть вторая: учебник/под ред. А.Г.Каплина, А.И.Масляева - М: Юристъ, 2003г.

10 Система договоров в гражданском праве России. Романец Ю.В. – М: Юристъ, 2001г.

11 Коммерческое право: Краткий учебный курс. Закупень Т.В. – М: Норма-Инфра-М, 2002г.

12 Договор купли-продажи. Сидорова В.Н. – Спб.: Питер, 2004г.

 

[1] Венская конвенция ООН о договорах международной купли продажи товаров 1980г.

[2] “Договор купли-продажи” – Сидорова В.Н. 2004г. ст.9

[3] Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации н Верховного Совета Российской Федерации, 1992, № 10, ст.492

[4] “Договор купли-продажи” – Сидорова В.Н. 2004г. ст.10

[5] Венская конвенция о договорах международной купля-продажи товаров. Комментарии. М., “Юридическая литература”, 1994, с. 151.

[6] п. 2 Обзора судебной практики ВС РФ за первый квартал 1996 г., утв. постановлением Президиума ВС РФ от 29 мая 1996 г.

[7] Левшива Т.Д., Шерстобитов А.Е. Комментарий к Закону о защите прав потребителей. - М., "Кросна-Лекс", 2001

[8] М. И.Брагинский. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. Рук. авт. колл. М.И.Брагинский. - М., 2003, с.44.

 

[9] п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 22 октября 1997 г. № 18 “О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки”.

[10] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй (постатейный). Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2003

[11] Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй (постатейный). Отв. ред. О.Н. Садвков. М. 2003.

[12] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части второй (постатейный). Отв. ред. О.Н. Садаков. М., 1999, с. 123.