Понятие и правовые особенности рентного обязательства, отличие от других институтов, существенные условия договоров ренты.

Договор ренты — это соглашение сторон, в силу которого одна сторона (получатель) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты реальный, односторонний, возмездный, направлен на отчуждение имущества.

Стороны договора: получатель ренты и ее плательщик. Получателями ренты могут быть только граждане, некоммерческие организации.

Плательщиками ренты могут быть граждане и юридические лица, способные ее выплачивать.

Предметом договора может быть любое имущество. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, передается получателем ренты в собственность ее плательщика за плату или бесплатно.

Существенными условиями договора выступают форма и цена. Договором должны быть установлены величина рентных платежей и сроки, когда данные платежи будут выплачиваться. За просрочку выплаты ренты плательщик уплачивает ее получателю проценты.

Договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а при отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты подлежит еще и государственной регистрации.

Договор ренты подразделяется на следующие виды:

1. договор постоянной ренты, который устанавливает обязанность выплачивать ренту бессрочно;

2. договор пожизненной ренты, который устанавливает обязанность выплачивать ренту на срок жизни получателя ренты;

3. договор пожизненного содержания гражданина с иждивением, который устанавливает обязанность выплачивать ренту на срок жизни получателя ренты, но рентные платы выражаются в содержании иждивенца.

В случаях если под выплату ренты передается земельный участок или другое недвижимое имущество, получатель ренты в обеспечение обязательства ее плательщика приобретает право залога на это имущество. В случаях передачи денежной суммы или иного движимого имущества под выплату ренты на ее плательщика возлагается обязанность предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязательств.

 

Договор постоянной ренты

Договор постоянной ренты — это соглашение сторон, заключаемое бессрочно, согласно которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ее получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Стороны договора: получатель ренты и ее плательщик.

Получателями ренты могут быть только граждане, некоммерческие организации.

Плательщиками ренты могут быть граждане и юридические лица, способные ее выплачивать.

Право на получение постоянной ренты приобретается путем уступки требования в порядке правопреемства (посредством наследования), кроме случаев, запрещенных законодательством.

Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, определенном договором. Выплаты по договору постоянной ренты производятся путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Размер денежной суммы ренты увеличивается пропорционально увеличению МРОТ, если иное не предусмотрено законодательством.

Сроки выплаты постоянной ренты установлены законодательством (по окончании каждого календарного квартала). Договором могут устанавливаться иные сроки и порядок выплаты постоянной ренты.

Отказ от выплаты ренты плательщиком возможен посредством ее выкупа или расторжения договора по соглашению сторон. В таком случае плательщик обязан не позднее чем за три месяца до прекращения выплат ренты в письменной форме известить получателя о выкупе ренты.

Получатель ренты также вправе требовать выкупа ренты, если:

1. выплата рентных платежей просрочена плательщиком более чем на год;

2. нарушены обязательства по обеспечению выплаты ренты: при передаче земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество;

3. плательщик признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что указанным лицом не будут производиться платежи в размере и сроки, установленные договором;

4. недвижимость, переданная под выплату ренты, вошла в общую собственность либо разделена.

Размер выкупной цены ренты определяется:

1. договором;

2. ценой, соответствующей годовой сумме ренты, если цена не установлена договором;

3. ценой переданного имущества, которая включается в выкупную сумму наряду с годовой суммой рентных платежей, если имущество передано бесплатно.

Риски случайной гибели имущества:

1. при бесплатной передаче имущества (несет плательщик);

2. при передаче имущества за плату (плательщик вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо его изменения).

Вопрос 28. Договор пожизненной ренты.

Пожизненная рента представляет собой ренту, которая устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Стороны договора: получатель ренты и ее плательщик.

Получателями ренты могут быть граждане, доли которых считаются равными, если иное не предусмотрено договором. В случае если один из получателей ренты умирает, то его доля в праве ее получения переходит к другим получателям, если договором не предусмотрено иное.

Обязательство прекращается только в случае смерти последнего получателя.

Плательщиками ренты могут быть граждане и юридические лица, способные ее выплачивать.

Предмет договора — любое движимое и недвижимое имущество.

Срок договора определяется периодом жизни получателя ренты.

Размер пожизненной ренты не может быть менее одного МРОТ в месяц. Данная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено законом или договором.

Получатель вправе требовать выкупа ренты на условиях, предусмотренных ГК РФ, либо расторжения договора. Если договор пожизненной ренты прекращается по воле получателя ренты на основании существенного нарушения плательщиком своих обязанностей, получатель ренты может требовать возврата переданной недвижимости без зачета уже произведенных расходов, связанных с его содержанием.

Риски случайной гибели имущества несет плательщик ренты

.

Вопрос 29. Договор пожизненного содержания с иждивением.

Договор пожизненного содержания с иждивением — это соглашение сторон, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает в собственность другой стороне (плательщику ренты) недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок), а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты.

Cmopoны договора: получатель ренты и ее плательщик.

Получателями ренты могут быть только граждане.

Плательщиками ренты могут быть граждане и юридические лица, способные осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты.

Предметом договора может быть только недвижимость.

Договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Обязанность плательщика по предоставлению содержания с иждивением может включать:

1. обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде;

2. оплату медицинского обслуживания получателя ренты;

3. оплату ритуальных услуг.

Договором пожизненного содержания с иждивением должны быть определены условия стоимости всего объема этого содержания. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух МРОТ, установленных законом.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных договором. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Плательщик ренты с согласия ее получателя может обременять недвижимое имущество (сдавать в залог, отчуждать), но при этом он обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических денежных платежей в течение жизни гражданина.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

 

30. Понятие, общая характеристика, основные элементы договора аренды.

Договор аренды (имущественного найма) — это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за определенную плату.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, — собственность арендатора.

Договор аренды двусторонний, возмездный, консенсуальный.

Цель заключения договора аренды — обеспечить передачу имущества во временное пользование.

Стороны договора: арендодатель и арендатор или могут быть любые участники гражданского оборота.

Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать это имущество в аренду.

Арендатор —это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование.

Предметом договора могут быть любые индивидуально-определенные, непотребляемые, незаменимые вещи, не ограниченные в гражданском обороте, которые по окончании срока договора арендатор возвращает в том же виде и состоянии, в котором он их получил (с учетом износа).

Форма договора зависит от срока договора и субъектного состава. Договор, заключаемый на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора выступает юридическое лицо, независимо от срока, заключается в простой письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством.

Предмет договора — существенное условие. Остальные условия договора определяются сторонами.

В договоре аренды должны содержаться сведения, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии таких сведений договор считается незаключенным.

Срок договора определяется соглашением сторон. Каждая из сторон имеет право в любое время досрочно расторгнуть договор при предварительном уведомлении об этом второй стороны (по договору аренды движимого имущества — за месяц, по договору аренды недвижимого имущества — за три месяца).

Договор может быть прекращен по общим основаниям и требованию одной из сторон.

Законодательство выделяет следующие виды договора аренды (найма):

1. договор проката;

2. аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа;

3. аренды зданий и сооружений;

4. аренды (найма) жилого помещения;

5. аренды предприятия;

6. финансовой аренды (лизинга).

В соответствии с ГК РФ в обязанности арендодателя входят:

1. предоставление арендатору имущества в соответствии с договором;

2. передача вместе с имуществом принадлежностей и документов (техпаспорта, сертификата);

3. передача имущества в обусловленный срок (если последний не определен, то в разумный срок);

4. обязанность нести ответственность за недостатки переданного имущества, которые препятствуют использованию, даже если арендодатель о них не знал (в случае выявления недостатков арендатор вправе требовать: безвозмездного устранения их арендодателем; соразмерного уменьшения арендной платы; возмещения расходов, если он сам их устранил, либо зачета этих расходов в счет арендной платы; расторжения договора; произвести замену). Но арендодатель не несет ответственность за недостатки имущества в следующих случаях: если они были оговорены договором и известны арендодателю при заключении последнего; если они были обнаружены арендатором при осмотре, проверке исправности, передаче имущества;

5. предупреждение арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога);

6. возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с условиями заключенного договора арендатор обязан:

1. пользоваться арендованным имуществом лично, используя имущество только по назначению;

2. своевременно вносить плату за пользование имуществом;

3. при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил (с учетом нормального износа), или состоянии, обусловленном договором;

4. поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором;

5. без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ.

Размер, порядок, условия и срок внесения арендной платы определяются договором. Она может устанавливаться: в твердой сумме платежей; в виде доли продукции, доходов или плодов; предоставлении услуг; возложении затрат на улучшение арендованного имущества.

Арендодатель может требовать досрочного расторжения договора в следующих случаях:

· если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или использует его не по назначению;

· если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату;

· если он письменно предупредил арендатора о расторжении договора.

Арендатор может требовать досрочного расторжения договора в следующих случаях:

· если арендодатель не передает арендованное имущество либо создает препятствия в пользовании им;

· если переданное имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию им и которые не были оговорены и известны арендатору;

· если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Договором могут быть предусмотрены иные основания расторжения.

 

Вопрос 31. Содержание и исполнение договора аренды. Ответственность сторон.

Содержание и исполнение договора аренды (смотри Вопрос 31).