Нотариальное удостоверение сделок. Государственная регистрация сделок

В п. 1 ст. 163 ГК и законодательстве о нотариате раскрыто, какие действия должен совершить нотариус или лицо, имеющее право совершать нотариальные действия, удостоверяя сделку. Нотариус, удостоверяя сделку, как минимум

1) проверяет, и, соответственно, подтверждает ее законность, в том числе право стороны на совершение сделки;

2) разъясняет сторонам смысл проекта сделки и убеждается в соответствии этого проекта намерениям сторон.

В нотариальной форме может быть, в принципе, совершена практически любая сделка, если это не противоречит каким-нибудь уж совсем специфическим требованиям к форме сделки. Например, государственный контракт по итогам электронных аукционах в ряде случаев может заключаться только в электронной форме с использованием электронных подписей.

В ряде случаев закон требует совершения сделки в нотариальной форме.

Примеры обязательной нотариальной формы – сделки, направленные на отчуждение долей в уставном капитале ООО, рента, завещание, доверенность в порядке передоверия.

Кроме того, стороны могут договориться о необходимости нотариального удостоверения той или иной сделки.

Сделка, которую в силу закона или соглашения сторон требовалось совершать в нотариальной форме, и совершенная в иной форме, ничтожна. Это правило следует понимать в системе со ст. 165 ГК. Суду дано право «исцелить» такую сделку.

 

Следует иметь в виду, что государственная регистрация не относится к форме сделки, исходя из текста ст. 158 ГК. Это отдельный юридический факт.

Сделок, требующих государственной регистрации, не так уж много. Так, законодатель отменил необходимость регистрации многих сделок с недвижимостью (договоров купли-продажи жилых помещений, договоров продажи предприятия, договоров дарения недвижимости, договоров ренты) после первого марта 2013 года. Сделки, совершенные ранее, подлежали государственной регистрации. Этот шаг направлен на устранение дублирования регистрации прав и сделок.

Сейчас регистрации подлежит, например, договор долевого участия в строительстве.

В ст. 164 ГК указано, что последствия сделки, подлежащей регистрации, наступают после такой регистрации. При буквальном толковании это означает, что до регистрации сделки как юридического факта нет. Однако все известные мне сделки, подлежащие государственной регистрации (именно как сделки), являются договорами, а в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, в ГК в качестве общего последствия отсутствия регистрации договора установлена непротивопоставимость этого договора третьим лицам. В отношениях между собой стороны не вправе ссылаться на отсутствие договора.

Пример. Заключен договор аренды на пять лет и он не зарегистрирован. При взыскании задолженности по арендной плате суд расценит договор как действительный и заключенный. А вот в случае спора с третьим лицом, например, с новым собственником объекта аренды, суд должен будет исходить из отсутствия такого договора.

В силу ст. 165 ГК сделка, одна из сторон которой уклоняется от соблюдения требования о нотариальном удостоверении, может быть исцелена судом. В этом случае решение суда заменить нотариальное удостоверение. Кроме того, по сделке, одна из сторон которой уклоняется о государственной регистрации, может быть вынесено решение о регистрации. Такое решение не заменяет саму регистрацию, но является основанием для регистрации и без участия уклоняющейся стороны.

Техника изложения ст. 165 ГК заслуживает отдельного внимания.

Исходя из него, условия признания сделки действительной следующие:

1) полное или частичное исполнение сделки одной из сторон;

2) факт уклонения одной из сторон от нотариального удостоверения сделки;

3) требование стороны, исполнившей сделку;

4) кроме того требование должно быть заявлено в пределах специального срока исковой давности (1 год с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения или от государственной регистрации (п.п. 58, 59 ППВС № 25).

И даже при соблюдении этих условий суд вправе признать (а вправе и не признавать) сделку действительной.

Возникает сразу же целый ряд вопросов. Во-первых, если сторона, исполнившая сделку, просто заявила иск на основе этой сделки (например, о взыскании убытков), следует ли это считать требованием о признании сделки действительным? Если нет, то как должно быть оформлено это требование: встречный иск, простое процессуальное заявление?

Во-вторых, чем определяются пределы усмотрения суда?

38. Понятие недействительности сделки и недействительной сделки; момент, с которой сделка считается недействительной; пределы применения правил о недействительности;