Раскройте принципы государственной поддержки инвестиционной деятельности в управлении городскими территориями.

Инвестиции – долгосрочные вложения капитала, имущественных и интеллектуальных ценностей в объекты предпринимательской и других видов деятельности; денежные средства, банковские вклады, паи, акции, ценные бумаги, технологии, машины и другое имущество или имущ. права, вкладываемые в объекты в целях получения прибыли или достижения положительного социального эффекта.

Инвестиционная деятельность – вложение инвестиций или инвестирование и совокупность практических действий по реализации инвестиций.

Инвестор – юрид. или физ. лицо, осуществляющее инвестиционную деятельность, лицо приобретающее инвестиционную собственность.

Инвестирование -осуществление инвестиций, вложение инвестором средств во что-либо. Инвестировать – вложить капитал в какое-либо предприятие, дело.

Выделяют 2 формы инвест-й: прямые и портфельные. Прямые – денежн. влож-я в устав. капитал хозяйст. субъекта, в акции АО осущ-мые как в целях получ-я доходов в виде дивидендов, так и в целях получ-я прав на участие в упр-нии имущ-вом АО. Выделяют контролирующие и неконтролир. прямые инвестиции. Контролир. наз-ют прямые инвест-ии, обеспеч-щие облад-е контроль. пакетом акций, т.е. более чем половиной голосующих акций компании. Неконтролир. прямыми инвест-ями наз-ют инвестиции, обеспеч-щие влад-е меньшим кол-вом акций. Портфельные. Лица, вклад-щие деньги в ценн. бумаги, приобретают в целях повыш-я доход-ти и сниж-я риска набор разнообраз. видов ценн. бумаг, именуемых портфелем. В широком смысле слова «инвестиц. портфель» предст-ет совок-ть разного рода инвестиц. активов, влож-ний, осущ-мых одним вкладчиком. в основу формир-я состава инвест. портфеля положены так называемые «портфел. соображ-я» в виде желания вкладчика инвестиций сочетать требуем. уровень надеж-ти влож-й (миним. риска), доход-ти (прибыльн-ти) и ликвид-ти ценн. бумаг (возм-ти их быстрого превращ-я деньги). Лицо вклад-щее инвест-ии в АО, банк, д. учит-ть «принцип рычага» - леверед, хар-мый соотнош-ем м/у собств. и заемн. ср-вами компаний. Чем ниже левередж, тем опаснеее вложение инвест-й в компанию. В завис-ти от того, кто инвест-ет капитал, вклад-ет ср-ва, разл-ют гос., част., иностран. инвестиции. Гос. инвест-ии – предст-ют собой часть национ. дохода в виде ср-в гос. бюджета, вклад-мых в развитие эк-ки, поддерж-е произв-ва, соц. сферы и эконо. роста. Частн. инвест-ии – негос. влож-я ср-в, принадл-щих компаниям, предпр-лям, населению. Иностр. инвест-ии – поступающие из-за рубежа (м.б. госуд., частными). Инвест-ии теснейш. образом связаны со сбереж-ями, накоплен-ями гос-ва, предпр-й, населения. Для гос-ва именно накопл-я, т.е. часть нац. дохода, нерасходуемая на текущее потребл-е и есть основн.инвестиц. источник.

Основные показатели характеризующие эффективность инвестиционного проекта:

Эффективность инвестиционного проекта - категория, отражающая соответствие проекта целям и интересам его участников.

1) Рентабельность инвестиций (отношение валовой прибыли от продажи единицы товара к его себестоимости (издержкам производства и обращения));

2) Сроком окупаемости (называют время (число лет), в течение которого суммарный объем чистого дохода, получаемого за счет инвестиций становится равным суммарному объему самих инвестиций (то есть Р=U в момент времени Т));

3) Чистый дисконтированный доход.

Общими принципами государственной поддержки инвестиционной деятельности в крае являются: а) объективность и экономическая обоснованность принимаемых решений; б) открытость и доступность получения инвесторами информации, необходимой для реализации инвестиционных проектов; в) целевой характер предоставления средств краевого бюджета; г) эффективность и экономность использования средств краевого бюджета; д) диверсификация рисков между инвесторами, связанных с реализацией инвестиционных проектов; е) равноправие инвесторов и унифицированность публичных процедур; ж) взаимная ответственность органов государственной власти края и инвесторов; з) сбалансированность государственных интересов и интересов инвесторов.

Международная практика оценки эффективности инвестиций существенно базируется на концепции временной стоимости денег и основана на следующих принципах:

1 Оценка эффективности использования инвестируемого капитала производится путем сопоставления денежного потока, который формируется в процессе реализации инвестиционного проекта и исходной инвестиции. Проект признается эффективным, если обеспечивается возврат исходной суммы инвестиций и требуемая доходность для инвесторов, предоставивших капитал.

2 Инвестируемый капитал, равно как и денежный поток приводится к настоящему времени или к определенному расчетному году (который, как правило, предшествует началу реализации проекта).

3 Процесс дисконтирования капитальных вложений и денежных потоков производится по различным ставкам дисконта, которые определяются в зависимости от особенностей инвестиционных проектов. При определении ставки дисконта учитываются структура инвестиций и стоимость отдельных составляющих капитала.

Развитие крупного города требует разработки и осуществления крупномасштабных проектов, поэтому весьма велика цена возможных ошибок при формировании инвестиционных решений, однако не менее важны малые инвестиционные проекты, реализуемые постоянно и последовательно в рамках стабильных правовых гарантий. Подробный пространственный анализ с равной степенью детализации для различных стадий инвестиционного проектирования необходим для любого проекта независимо от его сметной стоимости. Следовательно, для проекта любой сложности необходимо идентифицировать 4 группы важнейших факторов: 1факторы общеэкономической конъюктуры изучаемого города, учитывающих роль города в системе мировых хозяйственных, национальных, региональных и областных социально-экономических связей. 2факторы, местоположение изучаемого участка на территории города, учитывающие роль участка в системе социально-экономических связей данного города. 3 локальные факторы, связанные состоянием самого участка и его ближнего окружения: экономическая и социальная функции, реализуемые на данном участке, характер застройки, геополитическая и экологическая обстановка. 4факторы, связанные с особенностью функционирования отдельных отраслей экономики.

Масштаб инвестиционного проекта определяется влиянием результатов его реализации на хотя бы одном из внутренних (внешних) рынков: финансовых, материальных продуктов и услуг, труда, а также на экологическую и социальную обстановку. Различают: 1крупномасштабные проекты – проекты, реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную и экологическую обстановку в стране; 2проекты регионального, городского (отраслевого) масштаба – проекты, реализация которых существенно влияния на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в определенном регионе, городе, городе (отрасли); 3 локальные проекты – проекты, реализация которых не оказывает существенного влияния на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в регионах.

Технико-экономическое обоснование проект предусматривает: 1 проведение полномасштабного маркетингового исследования; 2 подготовку исходно разрешительной документации; 3 разработку технических, градостроительных, объемно-планировочных и конструктивных решений; 4 подготовку мероприятий по охране окружающей среды; 5 описание организации строительства; 6 выполнение сметно-финансовой документации; 7 предложения по источникам финансирования; 8 оценку рисков.

22. Раскройте роль, значение и содержание проектов детальной планировки в управлении городскими территориями.

планирование территорий - процесс регулирования использования территорий, заключающийся в создании и внедрении градостроительной документации, принятии и реализации соответствующих решений;

детальный план территории - градостроительная документация, определяет зонирование территорий, расположение красных линий, других линий регулирования застройки, зон, в которых устанавливаются планировочные ограничения, размещения и функциональное назначение объектов градостроительства, виды застройки для отдельных районов, микрорайонов, кварталов и районов реконструкции существующей застройки населенных пунктов;

Цель детальной планировки - согласование выданных местным самоуправлением условий землепользования и строительства в городах и посёлках, а также в других местностях и случаях, учитывая обязательные пункты детальной планировки (см. Закон о планировании). Детальная планировка составляется по отдельной части города или волости, также по недвижимости, находящейся в частной собственности, и она является отправной точкой развития данного региона. Составлением детальной планировки занимается местное самоуправление. От наличия детальной планировки и обозначенной в ней цели землепользования цена недвижимости зависит весьма значительно. До того, пока в силу не вступит детальная планировка, невозможно ходатайствовать о получении права на строительство у местного самоуправлении.

Цели детальной планировки:

· подразделение планируемого земельного участка на грунты

· назначение права на строительство на грунте

· ограничение участка под застройку

· назначение улиц и организация движения

· озеленение и обеспечение благоустройства

· назначение разрывов между постройками

· назначение технических сетей и подсобных сооружений

· оценка влияния на окружающую среду

· уточнение, изменение или прекращение действия заказников и режимов защиты одиночных объектов

· при необходимости изготовление предложений по взятию земельного участка или одиночного объекта под защиту

· согласование постройки с важнейшими архитектурными требованиями

· назначение сервитут

· назначение других ограничений, связанных с владением недвижимостью, вытекающих из правовых актов

В составе детальной планировки должен быть, по крайней мере, один иллюстрирующий планировку чертёж, чтобы сделать эту планировку при обнародовании и одобрении понятной для заинтересованных лиц. Установленная детальная планировка является началом для образования кадастра, а также для изменения границ имеющегося кадастра, если этого требует обновлённая детальная планировка.

Составление детальной планировки можно разделить на следующие действия:

 

· Ознакомление с общей планировкой в местном самоуправлении

· Ходатайство о начале детального планирования в местное самоуправление

· Договор о передаче организации и финансирования составления детальной планировки (договор об управлении проектом)

· Исходные данные для детальной планировки, выданные местным самоуправлением

· Выполнение геодезических работ для основного плана детальной планировки

· Ходатайство технических условий от коммунальных хозяйств, нужных для детальной планировки

· Составление эскиза детальной планировки

· Предоставление эскиза детальной планировки в местное самоуправление для одобрения (при необходимости, внести изменения)

· Согласование эскиза детальной планировки в департаментах (при необходимости)

· Составление проекта детальной планировки (объяснительная записка, чертежи)

· Согласование проекта детальной планировки в департаментах

· Предоставление детальной планировки на приём в самоуправление

· Обнародование детальной планировки

· Заключение договоров о дорогах и технических сетях с самоуправлением

· Вступление детальной планировки в силу

Необходимое время для составления детальной планировки время делится на две части.

Во-первых - составление эскиза детальной планировки, что может длиться от 1 до 3 месяцев.
Во-вторых - процедура от изготовления детальной планировки до её утверждения, что может длиться от 3 до 6 месяцев, хотя при разногласиях и конфликтах процесс может затянуться и длительность его трудно прогнозируемая. Если предвидится, что утверждение детальной планировки может занять гораздо большее время, чем самое изготовление различных этапов проекта, то можно для уменьшения общей продолжительности проектирования заказать под свою ответственность в добавок к эскизу еще и предварительный проект, а в некоторых случаях- и основной проект, но, будучи исполнителем, невозможно предоставить какую-то гарантию со своей стороны.
При предоставлении эскиза детальной планировки для утверждения в местные самоуправления требуется определённое время (что означает для заказчика неизбежное время ожидания в связи с тем, что на процедуру рассмотрения у местных самоуправлений есть определённые временные рамки, установленные законом):

 

· решение о начале рассмотрения детальной планировки (1 неделя),

· обнародование в прессе сообщения о начале детальной планировки (1 неделя),

· общественное обнародование программы планировки (2 недели),

· сообщение об общественном обсуждении и рассмотрение результатов (1 неделя),

· общественное обсуждение и рассмотрение итогов обсуждения (2 недели),

· согласование предложения с уездной управой (4 недели),

· принятие и учреждение детальной планировки (2 недели).

Данные периоды исходят из установленных законом временных рамок, но всё равно не содержат все процедуры. Из практики детальной планировки можно сделать вывод, что обычно утверждение детальной планировки редко ограничивается 6 месяцами и, в случае возникших споров, может длиться несколько лет.