Классификационные признаки проектируемого объекта

Согласно классификации объектов офисной недвижимости, утвержденной общим собранием членов представительства НП «Гильдия управляющих и девелоперов»по г.Екатеринбургу и Свердловской области, протокол от 26.02.2010 и Сертификационной Комиссией ГУД деловым центром принято считать отдельно стоящее здание, офисной площадью не менее 3 000 кв.м. Причем офисная функция должна быть основной в структуре центра.

 

Класс А	Класс В+	Класс В	Класс С
1. Основные инженерные характеристики
1.1. Автоматизированная система управления зданием обеспечивающая централизованный мониторинг, диспетчеризацию и управление оборудованием инженерных систем и представляющая собой гибкую, свободно программируемую распределенную систему, соответствующая концепции «интеллектуального здания»
обязательно	факультативно	факультативно	не применимо
1.2. Система отопления, вентиляции и кондиционирования
Система отопления, вентиляции кондиционирования воздуха, позволяющая регулировать микроклимат в отдельном офисном блоке	Центральная система отопления, вентиляции кондиционирования
обязательно	обязательно	факультативно	факультативно
1.3 Возможности системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
Способность системы обеспечивать 24-часовое охлаждение серверных, поддерживать среднюю температуру в офисах в диапазоне 22-23 град. по Цельсию +/- 1 град., осуществлять воздухообмен из расчета 60 куб. м в час на 10 кв. м. арендуемой офисной площади в соответствии с предполагаемой заполняемостью здания.	Возможность установки индивидуальных сплит-систем
обязательно	обязательно	обязательно	факультативно
1.4. Система пожарной безопасности
Наличие современной системы пожарной безопасности	Рабочая система пожарной сигнализации
обязательно	обязательно	обязательно	обязательно
1.5. Лифты
Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок	Современные высококачественные скоростные лифты ведущих международных марок	Современные лифты для зданий высотой 3 и более этажей	Наличие лифта для зданий высотой 3 и более этажей
обязательно	обязательно	обязательно	факультативно
1.6. Максимальный период ожидания лифта не более 30 секунд
факультативно	факультативно	не применимо	не применимо
1.7. Электроснабжение
Два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора (мощность электроснабжения для арендаторов при перебоях с электроснабжением (мощность электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на 1 кв. м полезной площади должна быть минимум 70 VA), источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения.	Электроснабжение второй категории ответственности. Но для зданий повышенной этажности – первой категории
обязательно	факультативно	обязательно	обязательно
1.8. Система безопасности
Современные системы безопасности и контроля доступа в здание, возможность доступа для арендаторов 24х7 (система видеонаблюдения для всех входных групп, включая парковку, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания).	Система видеонаблюдения для всех входных групп, круглосуточная охрана здания, система электронных пропусков	Охрана здания, контроль доступа
обязательно	обязательно	обязательно	обязательно
2. Конструктивные особенности здания
2.1. Здание изначально спроектировано и построено как бизнес центр
обязательно	обязательно	факультативно	не применимо
2.2. Высота потолка (от фальшпола до подвесного потолка) 2,7 м и выше
обязательно	обязательно	факультативно	факультативно
2.3. Планировка
Открытая эффективная планировка этажа, позволяющая сдавать как открытое пространство, так и нарезать небольшие офисы (от 40-50 кв.м.). Шаг колонн 6x6.	Кабинетная система планировки этажа.
обязательно	обязательно	факультативно	факультативно
Рекомендация: Площадь этажа не менее 1000 кв. м с шагом колонн 8x8 или 9x9 считается более эффективной	Рекомендация: Расстояние от окон до колонн не менее 4 м не менее чем на 90% полезной площади.
2.4. Глубина этажа и освещенность
Глубина этажа необходимая для обеспечения достаточного естественного освещения (от окна до окна не более 18-20 м). Глубина этажа от окна до «ядра» не более 9-10 м для зданий правильной формы, для зданий неправильной формы и зданий с атриумами – расстояние от окна до атриума не более 12 м.
факультативно	факультативно	Не применимо	Не применимо
2.5. Коэффициент потерь
Коэффициент потерь не более 18% Коэффициент потерь = 1 – полезная площадь / арендуемая площадь * 100% Площади считаются в соответствии со стандартами ВОМА	Коэффициент потерь не более 12%	Минимально возможный коэффициент потерь. Площади считаются по методике БТИ
обязательно	факультативно	факультативно	факультативно
2.6. Отделка площадей общего пользования и фасада
Высококачественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада	Качественные материалы, использованные при отделке помещений общего пользования и фасада
Рекомендация: материалы должны соответствовать экологическим нормам
обязательно	обязательно	обязательно	факультативно
2.7. Фальшпол
Здание спроектировано с учетом возможности установки полноценного фальшпола	Бетонная стяжка, финишное покрытие
обязательно	факультативно	обязательно	факультативно
3. Местоположение и доступность
3.1. Местоположение
Хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказывать негативное влияние на его имидж (например, функционирующие индустриальные объекты, кладбища, свалки, тюрьмы и прочее)
обязательно	обязательно	факультативно	не применимо
3.2. Транспортная доступность
Удобный подъезд и транспортное сообщение, расположение вблизи основных транспортных артерий, организованные надлежащим образом остановки общественного транспорта.
Рекомендация: Наличие остановок общественного транспорта в 5-7 минутной шаговой доступности
обязательно	обязательно	факультативно	факультативно
4. Парковка
4.1. Описание парковки
Подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом к зданию. Наземная гостевая охраняемая парковка	Организованная охраняемая парковка
обязательно	обязательно	обязательно	факультативно
Рекомендация: удобный въезд на территорию парковки	Рекомендация: подземная парковка для вновь построенных зданий
4.2. Обеспеченность парковочными местами
Обеспеченность парковочными местами: 1) внутри Центрального пояса, - не менее чем 1 место на 100 кв. м арендуемой площади (1/100); 2) в 1 ценовом поясе - не менее чем 1/120; 3) во 2-ом и 3-м - 1/150 и более (ценовые пояса Екатеринбурга в Приложении)
обязательно	факультативно	факультативно	не применимо
5. Право собственности
5.1.Собственность
Здание принадлежит одному владельцу (здание не распродано отдельными этажами или блоками различным владельцам)
обязательно	обязательно	факультативно	не применимо
5.2. Прозрачная структура собственности, положительная репутация владельца
обязательно	обязательно	факультативно	не применимо
6. Управление зданием и услуги для арендаторов
6.1. Управление зданием
Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, управляющей не менее 25 000 кв. м офисной площади или обладающей соответствующим опытом на международном или федеральном уровне	Управление зданием осуществляется профессиональной компанией, или собственной службой эксплуатации, созданной при содействии профессиональной компании	Собственная служба эксплуатации или управляющая компания, действующая на правах аутсорсинга, в управлении которой не меньше 2 объектов (не менее 3 000 кв.м. каждый)
обязательно	обязательно	обязательно	факультативно
6.2. Телекоммуникационные провайдеры
Не менее 2-х независимых качественных провайдеров телекоммуникационных услуг в здании, обеспечивающих высокоскоростной доступ в интернет
Рекомендация: возможность завести своего оператора связи является преимуществом
обязательно	обязательно	факультативно	не применимо
6.3. Входная группа
Эффективно организованная зона ресепшн, соответствующая размерам здания и обеспечивающая удобный доступ. Информационное табло, содержащее информацию об арендаторах и основную навигацию.
обязательно	обязательно	факультативно	не применимо
6.4.Услуги для арендаторов
Профессионально организованный кафетерий для сотрудников, соответствующий размерам здания и количеству работающих в нём сотрудников, наличие не менее двух других услуг (банкомат, газетный киоск, служба такси, магазины и прочее) с учетом инфраструктуры в непосредственной близости от здания Наличие качественного конференц-зала и переговорных комнат	Кафетерий для сотрудников и другие услуги в здании
обязательно	обязательно	обязательно	факультативно
7. Имидж здания
7.1. Видимость здания
Хорошая видимость здания со стороны главных транспортных артерий, отсутствие естественных и искусственных преград
обязательно	факультативно	Не применимо	Не применимо
7.2. Вид из окон
Прекрасный вид из окон на центр города, достопримечательности и живописные места района, исключающий вид на малопривлекательные объекты (кладбище, свалка, завод и т.п.)	Хороший вид из окон, исключающий вид на промышленные объекты и другие малопривлекательные пейзажи (кладбище, свалка, завод и т.п.)
обязательно	факультативно	факультативно	Не применимо
7.3 Архитектурная ценность объекта
Здание спроектировано известным архитектурным бюро, привносит новое в архитектурный облик города или представляет собой историческую ценность	Здание гармонично вписывается в архитектурный ансамбль города и не конфликтует с окружающей застройкой
факультативно	факультативно	факультативно	Не применимо
7.4. Возможность заключения долгосрочного договора
обязательно	обязательно	факультативно	Не применимо
7.5. Сбалансированный пул арендаторов
обязательно	обязательно	факультативно	Не применимо

 

 

 

 

5. SWOT-анализ проекта (пример)

Сильные стороны проекта С точки зрения рыночной конъюнктуры: С точки зрения месторасположения: С точки зрения концепции комплекса:	Слабые стороны проекта
Возможности развития проекта	Угрозы развития проекта