Показатели средних коммерческих цен на продажу помещений

в г. Екатеринбурге ( на 01.02.2013 г.)

 

№ п/п	Наименование помещений	Средние цены в тыс.руб./м^2 по ценовым поясам г. Екатеринбурга
Центр	1 пояс	2 пояс	3 пояс	4 пояс
	Торговые помещения
	Офисные помещения
	Складские помещения

Распределение территории г. Екатеринбурга по ценовым поясам

Наименование ценового пояса	Жилые районы
Центр	Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Белинского, Большакова
1 пояс	Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Ботанический, Заречный, Втузгородок, Шарташский рынок, Южный, ЖБИ, Пионерский, Вокзальный
2 пояс	Уралмаш, Эльмаш, Завокзальный, Новая Сортировка, Сибирский, Синие камни, Уктус, Широкая речка
3 пояс	Шинный, Чермет, Аппаратный, С. Сортировка, Химмаш, Лечебный, Компрессорный, Елизавет, УНЦ
4 пояс	Шарташ, Изоплит, Кольцово, Птицефабрика, Н-Исетский, Семь ключей, Рудный, Исток, Верхнемакарово, Пышма, Садовый, Шабровский, Палкино, Шувакиш, Медный, Чусовское озеро, Совхоз

ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА

ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ (ПРИМЕР)

Состав помещений, определение площадей

Наименования помещений	Площадь всех помещений, м2	Полезная площадь, Fп, м2	Расчетная (рабочая) площадь, Fр, м2	Строительный объем, V, м3
Подземная трехуров. парковка	11 700	11 700	11 700	35 100
Вестибюли, фойе, коридоры - рекреации	17 758	17 758	17 758	17 758
Кафе, бары, рестораны	3 785	3 785	3 785	13 626
Выставочное пространство	1 352	1 352	1 352	4 867
Бильярд	1,838	1,838	1,838	6 616
Детская игровая зона				1 987
Гостиницы	26 760	26 760	26 760	88 308
Торговые помещения	2 100	2 100	2 100	7 560
Административные помещения (офисы)	13 860	13 860	13 860	45 738
Подсобные помещения	1,335	1,335	1,335	4 405
Конференц залы	3 590	3 590	3 590	12 250
Инженерно – эксплуатационные помещения, технические помещения	18 856	18 856	¾	67 884
Спортивные и тренажерные залы	2 150	2 150	2 150	7 095
Складские помещения	1 225	1 225	1 225	4 042
Обслуживающие помещения (персонал)	3 389	3 389	3 389	11 183
Оздоровительный комплекс	2 952	2 952	2 952	9 742
Лестнично – лифтовые узлы	5 238	¾	¾	18 856
Санитарные узлы	1 220	1 220	1 220	4 270
Итого	117 638	112 400	93 544	397 759

7.2 Объёмно-планировочные параметры:

· количество расчетных единиц (В): 2180 чел, т.ч.гостиница на 1500 чел,

офисное здание на 680 рабочих мест;

· площадь участка, 8 370 м²;

· площадь застройки (F_з), 4 096 м²;

· этажность гостиничного комплекса 45 эт.,

административно-офисного комплекса 21 этаж;

· высота этажей в здании гостиницы 4,5м. и 3,3м.; в офисном здании высота 3,6 м.;

· ширина комплекса, 64 м;

· длина комплекса, 64 м;

· площадь наружных ограждающих конструкций F_но, 41 134 м², в том числе:

- стен за вычетом проёмов дверных и оконных заполнений (F_нс), 12 389 м²;

- проёмов оконных заполнений (F_пр), 28 745 м²;

- проёмов входных дверей (F_дв), 70 м²;

· площадь, заключённая между внутренними гранями наружных стен (F_вн), 3 895 м²;

· площадь занятая вертикальными конструкциями в плане (F_к), 168 м²;

· площадь горизонтальных и вертикальных коммуникаций (F_ком), 238 м²;

· строительный объём (V), 448 405 м³, для гостиницы = 388 530 м³;

для офисного здания = 59 875 м³;

в том числе:

- строительный объём неотапливаемых и подвальных помещений 35 100 м³;

· общая площадь комплекса (F_об)*, 117 638 м²; гостиницы = 97 898 м²;

офисного здания = 19700 м²

· полезная площадь комплекса (F_п)*, 112 400 м²; гостиницы = 94 386 м²; офисного здания 16 188 м²

расчетная (рабочая) площадь комплекса (F_р)*, 93 544 м²; гостиницы = 81 261 м²; офисного здания = 12 283 м²

· общая площадь, приходящаяся на расчетную единицу (F_об / В)

Всего на комплекс = 54м² /чел. Гостиница= 65 м² /на 1 посетителя.;

Офисное = 28,9 м² / 1 рабочее место;

· полезная площадь, приходящаяся на расчетную единицу (F_п / В);

Всего на комплекс = 51 м²/чел; Гостиница= 62,9 м² /на 1 посетителя.;

Офисное = 23,8 м² / 1 рабочее место;

· расчетная (рабочая) площадь, приходящаяся на расчетную единицу (F_р / В);

Всего на комплекс = 43 м²/чел; Гостиница= 54 м² /на 1 посетителя.; Офисное = 18 м² / 1 рабочее место;

· строительный объём, приходящийся на расчетную единицу (V / В)

Всего на комплекс = 205 м²/чел; Гостиница= 259 м³ /на 1 посетителя.; Офисное 88 м³ / 1 рабочее место;

отношение расчетной площади к полезной площади здания (планировочный коэффициент К₁ = F_р / F_п);Комплекса = 0,83; гостиницы = 0,8 м²; офисного = 0,75 м²;

· отношение строительного объёма к полезной площади здания (объёмный коэффициент К₂ = V/ F_п); Комплекса = 3,9; гостиница = 4,1м³, Офисное =3,6 м³;

· отношение площади наружных ограждающих конструкций к полезной площади здания (коэффициент К₃ = F_но / F_п = 0,4);

· отношение площади занятой вертикальными конструкциями в плане к площади застройки (коэффициент К₄ = F_к/ F_з = 0,04);

· отношение площади горизонтальных и вертикальных коммуникаций к расчетной (рабочей) площади (коэффициент коммуникаций К_к = F_ком / F_р = 0,02).

Перечисленные показатели относятся к дополнительным (частным) технико-экономическим параметрам, характеризующим объёмно-планировочное решение общественного здания.

Стоимость строительства

Наименование глав, объектов, работ и затрат	Единица измерения	Количество единиц измерения	Стоимость, руб.
единицы измерения	общая (тыс. руб.)
1. Подготовка территории строительства	%	1,6	454 227 200	7 267 635
2. Основные объекты строительства
2.1 Гостиничный комплекс	объект
2.1.1Гостиничные номера	1 место		114 810	172 215 000
2.1.2 Торговые помещения	1 м^2		30 420	63 882 000
2.1.3 Рестораны, бафе, бары	1 место		64 700	97 050 000
2.1.4 Конференц залы	м^2		3 400	12 206 000
2.1.5 Выставочное пространство	м^2		3 400	4 596 800
2.1.6 Бильярд	м^2		3 400	6 249 200
2.1.7 Детская игровая зона	м^2		3 400	1 876 800
2.1.8 Административные и обслуживающие помещения	м^2		7 630	14 341 200
2.1.9 Спортивно-оздоровительный комплекс
-Тренажерный зал	м^2		2 830	4 304 430
-Зал групповых программ	м^2		2 830	1 780 070
-Медико-оздоровительный центр	1 место	пос/день	11 395	2 279 000
- Бассейн	м^2зер.в.		15 600	780 000
2.1.10 Подземная трехуровневая парковка	1 место		63 500	40 640 000
2.2. Офисно-деловой комплекс
2.2.1 Торговые помещения	м^2		30 420	63 882 000
2.2.2 Офисы	1 м^2		7 630	47 124 000
2.2.3 Административные и обслуживающие помещения	м^2		7 630	5 161 200
2.2.4 Кафе	1 место		40 730	8 146 000
2.3 Подземная трехуровневая парковка	1 место	1 387	63 500	88 074 500
Итого по главе 2	626 442 200
3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения	%	¾	¾	¾
Итого по главе 2 - 3	626 442 200
4. Объекты энергетического хозяйства (кабельные сети, слаботочные устройства, трансформаторная подстанция и т. д.)	%	0,5	626 442 200	2 271 136
6. Наружные сети водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения	%		626 442 200	27 253 632
7. Благоустройство и озеленение территории	%		626 442 200	36 338 179
Итого по главам 1-7	692 305 147
8. Временные здания и сооружения	%	1,5	520 090 147	7 801 352
Итого по главам 1-8
9.Прочие работы и затраты	%		527 891 499	10 557 829
Итого по главам 1-9
10. Содержание службы заказчика-застройщика (технический надзор)	%	1,2	538 449 328	6 461 391
12. Проектные и изыскательские работы, авторский надзор	%		538 449 328	5 384 493
Итог по главам 1-12
Резерв средств на непредвиденные работы и затраты	%		544 910 719	5 449 107
Всего по расчету в ценах на 01.01.1998				798 162 550
Всего по расчету в текущих ценах (индекс 8) на 01.06.2012				4 409 952 156
Сумма средств по уплате НДС	%		3 657 141 044	793 791 388
Всего по расчету стоимости с НДС				5 203 743 544

 

Сметная стоимость на расчетную единицу(С_см^у) определяется по формуле:

С_см

С_см^у = ¾¾ = _______ = 5 203 743 544/ 2180 = 2 387 038 руб/чел;

В

Сметная стоимость на 1 м³ строительного объема здания определяется по формуле:

С_см

С_см^у = ¾¾ = 5 203 743 544/448 405 = 11 605 руб/м³;

V

Сметная стоимость на 1 м² расчетной (рабочей) площади здания определяется по формуле:

С_см

С_см^у = ¾¾ = 5 203 743 544/ 93 544 = 55 628 руб/ м²;

F_р

 

Сметная стоимость на 1 м² полезной площади здания определяется по формуле:

С_см

С_см^у = ¾¾ = 5 203 743 544/112 400 = 46 296 руб/ м².

F_п

 

График развития проекта

· Планируемый жизненный цикл реализации проекта составит ___ лет, в том числе: инвестиционной фазы __ лет.

· Освоение инвестиций (С_стр ) осуществляется равномерно в течение __ лет (1-й год –% от суммы инвестиций, 2-й год –% от суммы инвестиций и т.д);

· Девелопер планирует продажу коммерческих площадей в течение

2-х лет.

Жизненный цикл реализации проекта	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Предпроектный этап
Проектирование
Инженерная подготовка территории
Строительно-монтажные работы
Благоустройство территории
Продажи