Кафедра экономики и организации

Кафедра экономики и организации

Проектирования и строительства

 

Бизнес-концепция архитектурного проекта

«____________________________»

 

Проверена Исполнитель: ст. гр. ______

«___ «_______ 20__ г. ___________________

Оценка ________________ Руководитель:

__________________

подпись

 

 

Екатеринбург

Содержание

 

Краткое Резюме проекта

1.1 Цели и задачи проекта

1.2 Финансирование проекта

 

Анализ правил землепользования и застройки в части видов разрешенного использования територии проектируемого объекта

Архитектурно-градостроительные решения

Классификационные признаки проектируемого объекта

5. SWOT-анализ проекта (пример)

Анализ рынка недвижимости в сегменте проектируемого объекта

ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА

ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ

7.1 Состав помещений, определение площадей

7.2 Объёмно-планировочные параметры:

7.3 Стоимость строительства

 

График развития проекта

Показатели коммерческой эффективности проекта

 

10. Сводная таблица технико-экономических показателей проекта

 

Краткое Резюме проекта

Цели и задачи проекта

Цель проекта: инвестирование средств в строительство «_________» в

г. Екатеринбурге (в ___________ административном районе).

Задачи проекта:

В рамках проекта будет построено _________тыс. кв. м.

в том числе:

__________ тыс. кв. м. гостиницы

__________ тыс. кв. м. офисных помещений

__________ тыс. кв. м. торговых помещений.

Социальными задачами проекта являются:

· совершенствование торговой системы города, возведение новых торговых площадей;

· развитие инфраструктуры для бизнеса.

Финансирование проекта

Источники финансирования по проекту:

- собственные средства;

- кредиты коммерческих банков;

- средства соинвесторов.

Размер собственных средств составит _____%.

Потребность в дополнительных денежных средствах составит_____%.

 

Прибыль инвестора формируется за счет продажи площадей (сдачи в аренду) площадей объекта.

Для составления настоящей бизнес-концепции были приняты следующие условия привлечения денежных средств: кредит предоставляется на ___ лет, процентная ставка по кредиту составит 15% годовых.

При реализации проекта учтены следующие условия строительства:

· «_____________» расположен в границах улиц___________________;

· инженерно–геологические условия – (благоприятные; неблагоприятные).

 

Общая площадь участка в границах участка застройки составляет ______ га.

На отведённом участке проектом предусмотрено возвести:

·

·

·

 

Анализ правил землепользования и застройки в части видов разрешенного использования територии проектируемого объекта

 

Согласно муниципальному правовому акту Правила землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «г. Екатеринбург» территория проектируемого участка относится к территориальной зоне «______».

Пример (в тексте выделены виды использования, предусмотренные данным проектным предложением):

Ц-1. Зона обслуживания и деловой активности городского центра

Зона обслуживания и деловой активности Ц-1 выделена для обеспечения правовых условий использования, строительства и реконструкции объектов недвижимости (которые не являются объектами культурного наследия) с широким спектром административных, деловых, общественных, культурных, обслуживающих и коммерческих видов использования многофункционального назначения.

Зона Ц-1 частично перекрывается зоной охраны объектов культурного наследия, в пределах которой разделом «Проект зон охраны памятников истории и культуры города Екатеринбурга» генерального плана, утвержденного Решением Екатеринбургской городской Думы от 6 июля 2004 года № 60/1, установлены ограничения использования объектов недвижимости, которые не являются объектами культурного наследия. Виды использования объектов культурного наследия, а также параметры и характеристики их изменений определяются в индивидуальном порядке уполномоченными органами в соответствии с законодательством об охране и использовании объектов культурного наследия.

Основные виды разрешенного использования недвижимости:

- многоквартирные дома смешанного использования: с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах офисов и объектов делового, культурного и обслуживающего назначения при условии поэтажного разделения жилого и нежилых видов использования;

- административные и офисные здания при условии размещения в нижних этажах офисов и объектов культурного и обслуживающего назначения;

- проектные организации;

- гостиницы, гостевые дома, центры обслуживания туристов;

- музеи, выставочные залы, картинные и художественные галереи, художественные салоны;

- театры, концертные залы;

- зрелищно-спортивные комплексы многоцелевого назначения;

- кинотеатры, видеосалоны;

отделения, факультеты, филиалы высших и средних специальных учебных заведений, высшие и средние специальные учебные заведения;

- библиотеки;

- клубы (дома культуры), центры общения и досуговых занятий, залымногоцелевого и специализированного назначения для встреч, собраний, занятий детей и подростков, молодежи, взрослых;

- дворцы бракосочетаний;

- бильярдные;

- танцзалы, дискотеки;

- компьютерные центры, интернет-кафе;

- здания, сооружения спортивного назначения, включая бассейны, спортклубы (при условии соблюдения нормативной санитарно-защитной зоны);

- магазины, торговые комплексы общей площадью до 1500 кв. м;

- торгово-развлекательные центры;

- открытые мини-рынки торговой площади до 400 кв. м;

-предприятия общественного питания (столовые, кафе, закусочные, бары, рестораны);

- консульские представительства;

- рекламные агентства;

- транспортные агентства по сервисному обслуживанию населения;

- телевизионные и радиостудии;

- фирмы по предоставлению услуг сотовой и пейджинговой связи;

- отделения, участковые пункты милиции;

выставки товаров;

- суды, нотариальные конторы, прочие юридические учреждения;

- туристические агентства;

- отделения связи, почтовые отделения, междугородные переговорные пункты;

- аптеки;

- пункты оказания первой медицинской помощи;

- поликлиники;

- центры психологической реабилитации населения;

- дома быта (при условии соблюдения нормативной санитарно-защитной зоны);

- центры по предоставлению полиграфических услуг (ксерокопии, ламинирование, брошюровка и пр.);

- фотосалоны;

- приёмные пункты прачечных и химчисток, прачечные самообслуживания (при условии соблюдения нормативной санитарно-защитной зоны);

- объекты обслуживания населения (пошивочные ателье, ремонтные мастерские бытовой техники, мастерские по пошиву и ремонту обуви, мастерские по ремонту часов, парикмахерские и др.);

- некоммерческие коммунальные предприятия – жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы.

Вспомогательные виды разрешенного использования:

- подземные и встроенные в здания гаражи и автостоянки;

- парковки перед объектами деловых, культурных, обслуживающих и коммерческих видов использования;

- дворовые площадки: детские, спортивные, хозяйственные, площадки для отдыха;

- площадки для сбора мусора.

Условно разрешенные виды использования:

- общежития;

- объекты религиозного назначения;

- специализированные школы;

- телецентры;

- казино;

- залы аттракционов и игровых автоматов;

- бани, сауны;

- общественные туалеты;

- объекты пожарной охраны;

- автостоянки на отдельных земельных участках, подземные, надземные многоуровневые;

- автосалоны – выставки образцов автомобилей;

- АТС, антенны сотовой, радиорелейной и спутниковой связи.

 

 

Архитектурно-градостроительные решения

Распределение территории г. Екатеринбурга по ценовым поясам

Наименование ценового пояса	Жилые районы
Центр	Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Белинского, Большакова
1 пояс	Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Ботанический, Заречный, Втузгородок, Шарташский рынок, Южный, ЖБИ, Пионерский, Вокзальный
2 пояс	Уралмаш, Эльмаш, Завокзальный, Новая Сортировка, Сибирский, Синие камни, Уктус, Широкая речка
3 пояс	Шинный, Чермет, Аппаратный, С. Сортировка, Химмаш, Лечебный, Компрессорный, Елизавет, УНЦ
4 пояс	Шарташ, Изоплит, Кольцово, Птицефабрика, Н-Исетский, Семь ключей, Рудный, Исток, Верхнемакарово, Пышма, Садовый, Шабровский, Палкино, Шувакиш, Медный, Чусовское озеро, Совхоз

ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ (ПРИМЕР)

Стоимость строительства

Наименование глав, объектов, работ и затрат	Единица измерения	Количество единиц измерения	Стоимость, руб.
единицы измерения	общая (тыс. руб.)
1. Подготовка территории строительства	%	1,6	454 227 200	7 267 635
2. Основные объекты строительства
2.1 Гостиничный комплекс	объект
2.1.1Гостиничные номера	1 место		114 810	172 215 000
2.1.2 Торговые помещения	1 м^2		30 420	63 882 000
2.1.3 Рестораны, бафе, бары	1 место		64 700	97 050 000
2.1.4 Конференц залы	м^2		3 400	12 206 000
2.1.5 Выставочное пространство	м^2		3 400	4 596 800
2.1.6 Бильярд	м^2		3 400	6 249 200
2.1.7 Детская игровая зона	м^2		3 400	1 876 800
2.1.8 Административные и обслуживающие помещения	м^2		7 630	14 341 200
2.1.9 Спортивно-оздоровительный комплекс
-Тренажерный зал	м^2		2 830	4 304 430
-Зал групповых программ	м^2		2 830	1 780 070
-Медико-оздоровительный центр	1 место	пос/день	11 395	2 279 000
- Бассейн	м^2зер.в.		15 600	780 000
2.1.10 Подземная трехуровневая парковка	1 место		63 500	40 640 000
2.2. Офисно-деловой комплекс
2.2.1 Торговые помещения	м^2		30 420	63 882 000
2.2.2 Офисы	1 м^2		7 630	47 124 000
2.2.3 Административные и обслуживающие помещения	м^2		7 630	5 161 200
2.2.4 Кафе	1 место		40 730	8 146 000
2.3 Подземная трехуровневая парковка	1 место	1 387	63 500	88 074 500
Итого по главе 2	626 442 200
3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения	%	¾	¾	¾
Итого по главе 2 - 3	626 442 200
4. Объекты энергетического хозяйства (кабельные сети, слаботочные устройства, трансформаторная подстанция и т. д.)	%	0,5	626 442 200	2 271 136
6. Наружные сети водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения	%		626 442 200	27 253 632
7. Благоустройство и озеленение территории	%		626 442 200	36 338 179
Итого по главам 1-7	692 305 147
8. Временные здания и сооружения	%	1,5	520 090 147	7 801 352
Итого по главам 1-8
9.Прочие работы и затраты	%		527 891 499	10 557 829
Итого по главам 1-9
10. Содержание службы заказчика-застройщика (технический надзор)	%	1,2	538 449 328	6 461 391
12. Проектные и изыскательские работы, авторский надзор	%		538 449 328	5 384 493
Итог по главам 1-12
Резерв средств на непредвиденные работы и затраты	%		544 910 719	5 449 107
Всего по расчету в ценах на 01.01.1998				798 162 550
Всего по расчету в текущих ценах (индекс 8) на 01.06.2012				4 409 952 156
Сумма средств по уплате НДС	%		3 657 141 044	793 791 388
Всего по расчету стоимости с НДС				5 203 743 544

 

Сметная стоимость на расчетную единицу(С_см^у) определяется по формуле:

С_см

С_см^у = ¾¾ = _______ = 5 203 743 544/ 2180 = 2 387 038 руб/чел;

В

Сметная стоимость на 1 м³ строительного объема здания определяется по формуле:

С_см

С_см^у = ¾¾ = 5 203 743 544/448 405 = 11 605 руб/м³;

V

Сметная стоимость на 1 м² расчетной (рабочей) площади здания определяется по формуле:

С_см

С_см^у = ¾¾ = 5 203 743 544/ 93 544 = 55 628 руб/ м²;

F_р

 

Сметная стоимость на 1 м² полезной площади здания определяется по формуле:

С_см

С_см^у = ¾¾ = 5 203 743 544/112 400 = 46 296 руб/ м².

F_п

 

График развития проекта

· Планируемый жизненный цикл реализации проекта составит ___ лет, в том числе: инвестиционной фазы __ лет.

· Освоение инвестиций (С_стр ) осуществляется равномерно в течение __ лет (1-й год –% от суммы инвестиций, 2-й год –% от суммы инвестиций и т.д);

· Девелопер планирует продажу коммерческих площадей в течение

2-х лет.

Жизненный цикл реализации проекта	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
Предпроектный этап
Проектирование
Инженерная подготовка территории
Строительно-монтажные работы
Благоустройство территории
Продажи

NPV

PI = 1+ ¾¾¾,

ê К ê

где К = % от С_стр · a ₀ + % от С_стр · a₁ + ………% от С_стр · a_n (для принятых условий).

 

10. Сводная таблица технико-экономических показателей проекта

№ п/п	Наименование показателей	Единица измерения	Величины показателей
проекта
	Этажность	эт.
	Высота этажей	м
	Количество расчетных единиц	расч. ед.
	Длина корпуса	м
	Ширина корпуса	м
	Площадь участка	м ^2
	Площадь застройки	м ^2
	Полезная площадь	м ^2
	Рабочая (расчетная) площадь	м ^2
	Строительный объём	м ^3
	Полезная площадь на расчетную единицу	м ^2
	Рабочая площадь на расчетную единицу	м ^2
	Строительный объём на расчетную единицу	м ^3
	Площадь наружных ограждающих конструкций	м ^2
	Планировочные коэффициенты: (К1К2К3К4)
	Сметная стоимость здания: всего на расчетную единицу на один м^3 на один м^2раб. пл. на один м^2об. пл.	тыс. руб.
руб/расч. ед.
руб./м^3
руб./м^2раб.пл
руб./м^2пол.пл.
	Выручка от продажи объекта	тыс. руб.
	Инвестиции заказчика	тыс. руб.
	Валовая прибыль инвестора	тыс. руб.
	Чистая прибыль инвестора: всего на один м^2пол. пл.	тыс. руб. руб./м^2пол.пл.
	Коэффициент эффективности инвестиций
	Чистый дисконтированный доход: всего на один м^2пол. пл.	тыс. руб. руб./м^2пол.пл.
Индекс рентабельности инвестиций

 

Кафедра экономики и организации