Руководство по применению и исполнению

4.1. При обсуждении с настоящим или предполагаемым клиентом воп­росов, относящихся к оценке имущества, когда известно или есть веские основания предполагать наличие условий окружающей сре­ды, которые могут отрицательно повлиять на результаты оценки, Оценщик должен представить клиенту сведения, характеризующие уровень своих знаний, опыта и компетенции в отношении дей­ствий в данной ситуации.

4.1.1. Если на момент обсуждения Оценщиком и будущим клиентом потенциального задания факторы окружающей среды известны или их существование предполагается, то Оценщик должен убедиться, что клиент имеет достаточное представле­ние относительно компетенции Оценщика и его обязательств в плане раскрытия данных, и что согласие на выполнение задания ни в коей мере не приведет к риску невыполнения этих обязательств.

4.1.2. Если факторы окружающей среды обнаружатся после начала выполнения задания, Оценщик должен раскрыть клиенту сведения относительно своей компетенции, опыта и знаний так, как это предусмотрено настоящим Руководством, а затем уже выполнить требования всех прочих Стандартов по раскрытию данных.

4.2. Учитывая то, что во многих ситуациях, связанных с окружающей средой, может потребоваться консультация по вопросам, относя­щимся к области права, физики и другим областям науки и тех­ники, в случае, когда и для Оценщика, и для клиента во всех прочих отношениях задание приемлемо, Оценщик должен предпри­нять все необходимые шаги для компетентного выполнения зада­ния. Эти шаги могут включать надлежащие собственные исследо­вания, совместную работу с другим Оценщиком, обладающим тре­буемыми знаниями, опытом и компетенцией, а также получение профессиональной помощи от других специалистов, обладающих необходимыми знаниями, опытом и компетенцией.

4.3. Раскрытие данных о наличии каких-либо опасных и токсичных веществ, которое может отрицательно сказаться на стоимости иму­щества, входит в число общих требований к отчету, установленных в Стандарте 1 МКСО. Требуется также, чтобы Оценщик указал, как он рассматривал этот фактор при выполнении задания. Если в зада­
нии указано, что оценка имущества осуществляется с исключени­ем фактора окружающей среды, это лимитирующее допущение должно быть полностью раскрыто, а отчет — соответствовать положениям вышеуказанных стандартов.

4.4. Если имущество оценивается как не подвергающееся воздействию опасных веществ, в то время как такие вещества или подозрение на их наличие имеются, сертификат оценки или отчет об оценке должны содержать оговорку, которая четко ограничивает сферу, охва­тываемую оценкой, надлежащее раскрытие цели оценки и выводы с соответствующими оговорками. Должно также содержаться огра­ничение на использование заключений об оценке без сопутствую­щего раскрытия оговорки и ее разъяснения.

4.5. В отчете об оценке или в сертификате оценки должны быть указа­ны имена и характер профессиональной помощи других лиц, которые предоставили специальную информацию о воздействии фак­торов окружающей среды на оцениваемое имущество.

4.6. При отсутствии известных факторов окружающей среды, могущих отрицательно сказаться на стоимости имущества, Оценщик, в рам­ках обычной практики, должен включить в отчет об оценке или в сертификат оценки ограничительное условие относительно непред­сказуемости или иное положение об отказе от ответственности, гла­сящее, что оценка проводилась исходя из того, что на дату оценки о существовании каких-либо подобных факторов не было известно, однако если бы они существовали, то могли бы отрицательно по­ влиять на стоимость.

 

ЗАМЕЧАНИЯ

В мире растет озабоченность воздействием опасных и токсичных веществ на жизнь и имущество. В последнее время выявлено мно­жество потенциальных опасностей, и весьма вероятно, что в буду­щем к ним добавятся новые, по мере того как делаются новые открытия и правительства вводят соответствующие меры контроля или эти меры требует рынок.

5.2. Некоторые опасные или токсичные вещества могут оказывать су­щественное влияние на стоимость имущества. Однако так как Оцен­щики обычно имеют дело с Рыночными стоимостями, то именно реакция рынка на наличие этих веществ является нерешенной про­блемой в заданиях по установлению Рыночной стоимости. С тече­нием времени может обнаружиться, что вещества, не оказывавшие отрицательного влияния на стоимость имущества на дату оценки, перестали быть таковыми. И наоборот, материалы, которые когда-то считались сильно влияющими на стоимость имущества, могут быть признаны вовсе не влияющими или незначительно влияю­щими на стоимость имущества, или влияющими на нее только при определенных рыночных условиях.

5.3. Рассмотрение физических, юридических, научных и технических проблем, связанных с наличием опасных или токсичных веществ, часто выходит за рамки профессиональных возможностей Оценщика. Однако роль Оценщика при рассмотрении этих факторов может быть облегчена, если:

5.3.1. Ситуации чувствительного воздействия веществ на окружаю­щую среду признаются и трактуются в соответствии с настоя­щим Руководством независимо от того, возникли ли они до принятия задания или после начала его выполнения;

5.3.2. В случаях, когда требуются специальные навыки, знания, подготовка и опыт, можно положиться на профессиональные консультации и помощь других лиц. При этом необходимо дать соответствующую ссылку и объяснение такой помощи в отчете об оценке или в сертификате оценки;

5.3.3. (а) надлежащим образом исследуется влияние на процесс оцен­ки опасных или токсичных веществ или, в противном случае, (б) если процесс оценки должен исключать рассмотрение таких вопросов, то адекватно раскрываются сделанные допущения, цели анализа и возможное влияние допущений на стоимость, получаемую в соответствии с выбранным определением;

5.3.4. Прилагаются разумные усилия для того, чтобы отчеты и со­держащиеся в них расчетные величины стоимости 0 не вво­дили в заблуждение, и могли обоснованно применяться только для той цели, для которой они предназначены.

5.4. Предполагается, что Оценщики будут корректно применять те при­знанные методы и способы, которые необходимы для соблюдения настоящего Руководства. В случае оценки имущества при наличии какого-либо опасного или токсичного вещества, отрицательно влияющего на его стоимость, Оценщик должен применять те процедуры, которые необходимы для адекватного отражения подобных потерь стоимости, тщательно заботясь о том, чтобы не занизить и не завысить стоимостные эффекты. При выполнении задания по определению Рыночной стоимости Оценщик несет ответственность за отражение рыночного эффекта, вызываемого конкретными усло­виями или обстоятельствами.

5.5. Следует предупредить Оценщиков о том, что могут возникнуть значи­тельные противоречия между юридическими, научными и техничес­кими экспертами, на советы которых Оценщик, возможно, будет вы­нужден полагаться. Особые разногласия могут возникнуть в методах и масштабах очистки, технического обслуживания и текущих ремонтов,
мониторинга, которые могут быть связаны с наличием опасных или токсичных веществ, а также по поводу связанных с этим затрат.

5.5.1. Задания могут потребовать оценки имущества, затронутого присутствием опасных или токсичных веществ при допу­щении, что любое влияние этих веществ на стоимость ис­ключается из стоимости, которая будет приведена в отчете.
Такие задания приемлемы при условии, что проводимая в итоге оценка не вводит в заблуждение, что клиент проин­формирован и согласен на это ограничительное условие и что в отчете об оценке или в сертификате оценки четко изложе­ны это ограничение и доводы в его пользу.

5.5.2. В силу того, что проблемы окружающей среды часто связаны с вопросами технического характера, обычной практикой Оценщика является непосредственный, или через клиента, поиск и опора на мнение тех, кто обладает соответствующей квалификацией в отношении работы с опасными или ток­сичными веществами. Оценщики должны раскрывать уро­вень и характер ссылок на подобные мнения.

5.6. Оценщики и пользователи оценочных услуг должны признавать, что эффект от действия конкретного опасного или токсичного ве­щества может сильно меняться в зависимости от различий между объектами имущества, их местоположением и рынками. Отрица­тельное воздействие на стоимость может находиться в пределах от нуля до значений, которые превышают затраты на санирование и восстановление. Последний случай, например, может иметь место, если наиболее эффективное использование имущества, затронутого присутствием опасных или токсичных веществ, меняется из-за его состояния или же если меняются возможности продажи имуще­ства либо степень его пригодности для других целей. В любом слу­чае роль Оценщика состоит в том, чтобы исследовать и отразить влияние фактора окружающей среды на конкретное имущество на соответствующих рынках.

5.7. Применительно к типичному заданию по оценке Оценщик не об­ладает навыками по сбору юридических, научных или технических данных, касающихся опасных или токсичных веществ или других факторов окружающей среды, отрицательно влияющих на стоимость. Для обеспечения надежности и пригодности приводи­мой в отчете стоимости важно, чтобы при существовании какого-либо из таких условий, они были надлежащим образом рассмотре­ны и отражены в отчете.

5.7.1. Когда Оценщику известно, что в задании по оценке фигуриру­ет опасное или токсичное вещество, Оценщик должен следо­вать всем требованиям настоящего Руководства. Обычно любые технические специалисты, на мнение которых может опираться Оценщик, нанимаются клиентом или другими лицами.

5.7.2. Когда у Оценщика имеются основания предполагать нали­чие опасного или токсичного вещества, Оценщик обязан незамедлительно проинформировать об этом клиента и попро­сить его предпринять шаги для решения соответствующих вопросов. Обсуждая эту проблему в условиях конфиденци­альности, Оценщик избегает действий, которые сами по себе могут отразиться на репутации рассматриваемого имущества.

5.8. Стандарты, определяющие обязанности Оценщика по отслеживанию, установлению местонахождения и идентификации опасных или токсичных веществ или обстоятельств, временами могут раз­личаться как в рамках одного законодательства, так и для разных законодательств. В целом определение характера, масштабов и физического эффекта воздействия условий окружающей среды не вхо­дит в круг услуг, оказываемых Оценщиками.

5.9. Имея дело с опасными или токсичными веществами, Оценщик должен исследовать все связанные с этим проблемы в обстановке конфиденциальности, чтобы не породить ненужных спекуляций относительно данного имущества.

5.10. Часто лица, не знакомые с проблемами опасных или токсичных веществ, полагают, что если существует физический эффект от присутствия таких веществ, то экономическая реакция на это должна быть отрицательной. Рыночный опыт показывает, что могут существовать (и часто существуют) значительные различия между общим восприя­тием публики и фактическими реакциями рынка на наличие таких веществ. Роль Оценщика заключается в том, чтобы избежать подобных допущений и тщательно рассмотреть все важные факторы, провести надлежащее исследование рынка и отразить в отчетах об оценке соот­ветствующие позиции рынка в отношении данной ситуации.