Отсутствие практики частно - государственного партнерства в жилищном строительстве района

- Можно использовать уже существующий опыт:

Например, в настоящий момент на территории города Челябинска используется схема, реализуемая Сбербанком Российской Федерации, по кредитованию договоров долевого участия в строительства, в соответствии с которой банк принимает беспроцентные вклады от населения и за счет заемных и собственных средств кредитует строительные компании, фактически выступая гарантом целевого использования средств. При этом ставка кредитования зависит от количества потенциальных покупателей жилья в конкретном строящемся доме, что стимулирует застройщика к предложению качественного и недорого жилья и своевременному вводу объекта в эксплуатацию.

- Отсутствует практика заключения концессионных соглашений в отношении создания (реконструкции ветхих) и дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости (по номенклатуре объектов, предусмотренных Федеральным законом № 115-ФЗ) на основе утвержденных Правительством Российской Федерации Типовых концессионных соглашений. Хотя для этих целей в области принят закон «О государственно-частном партнерстве в Челябинской области».

- Возможно на территории района строительство объектов коммунальной инфраструктуры осуществлять организациями коммунального комплекса с их последующей эксплуатацией. Окупаемость затрат на строительство объектов коммунальной инфраструктуры достигается путем формирования и утверждения инвестиционных программ развития, взимания с потребителей платы за подключение построенных объектов к объектам инженерной инфраструктуры, а также включения инвестиционной составляющей в надбавку к тарифу на оказание жилищно-коммунальных услуг с одновременным мораторием на его уменьшение в течение 3 лет.

Вывод: необходимо использовать уже имеющийся опыт частно- государственного партнерства для комплексной развития земельных участков, отводимых под жилищное строительство, а также для реконструкции ветхого жилья.

 

 

ГЛАВА 3 ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ УПРАВЛЕНИЯ РЕКОНСТРУКЦИЕЙ ВЕТХО-АВАРИЙНОГО ЖИЛЬЯ В САТКИНСКОМ МУНИЦИПАЛЬНОМ РАЙОНЕ

 

 

3.1 Предложения по совершенствованию управления реконструкцией ветхо-аварийного жилья в Саткинском муниципальном районе

В качестве мероприятия по совершенствованию управления реконструкцией ветхо-аварийного жилья в Саткинском муниципальном районе предлагается т.н. санация жилого фонда с учетом опыта Германии с увеличением жилой площади.

Для решения проблемы с нехваткой возводимого жилья можно предложить следующее:

- создание районной комиссии для проведения обследования существующего жилого фонда на предмет возможной надстройки мансардных этажей;

- разработать проект реконструкции кварталов с увеличением жилой площади;

- получить согласие собственников квартир на проведение капитального ремонта и возведения мансардного этажа.

Для увеличения использования объектов недвижимости жилого фонда с целью получения согласия собственников, можно привлечь, предложив им следующую систему стимулов:

- освобождение от платы в объеме 5% от сметной стоимости произведенных работ капитального ремонта;

- увеличение площади занимаемой квартиры за счет возводимых эркеров и пилонов;

- возможность оплаты дополнительных квадратных метров по согласованию (сразу полная оплата, оплата в рассрочку на 1 год, возможность получения кредита на льготных основаниях и т.п.).

Для полного решения этой проблемы необходим нормативно - правовой акт, разработанный местными органами власти, прописывающий действия необходимые для проведения капитального ремонта, и возведения мансардных этажей для дальнейшего переселения туда жильцов из ветхо-аварийного жилья. Но кроме этого в данном документе должны быть указанны сроки выполнения задач и имена и фамилии должностных лиц, которые будут нести ответственность за выполнение поставленных задач.

При таком подходе к решению данной проблемы и при достаточном финансировании можно будет создать полноценный рынок недвижимости, который позволит решить вопрос с переселением из ветхо-аварийного жилья, а также позволит наработать опыт.

В качестве совершенствования управления муниципальной собственностью можно предложить создание так называемого координационного совета во главе с Управлением городского хозяйства (см. рисунок 3.1).

 

Рисунок 3.1- Схема взаимодействия по вопросу решения проблем с ветхо-аварийным жильем

 

В целом для повышения эффективности использования существующего жилого фонда важна разработка программ социально-экономического развития муниципальных образований, оптимизация их территориальной организации, подготовка кадров, реклама наиболее привлекательных для инвестиций сфер деятельности.

Муниципальная собственность и управление ею являлось одним из основных средств реализации социально-экономической политики муниципального образования, а также одним из предметов ведения органов местного самоуправления. Для эффективного управления собственностью были объединены единой политикой комплексы административных, экономических и законотворческих действий и нацелены на сбалансированное развитие городского хозяйства. В конечном счете, целью управления муниципальной собственностью являлось обеспечение доходной части бюджета от использования муниципальной собственности и сокращение расходной части бюджета в целях решения социально-экономических проблем города и выполнение возложенных законом функций на муниципалитет. В настоящее время в нашем районе, согласно реестра многоквартирных домов, признанных аварийными, до 01.06.2012 г., 32 дома нуждаются в срочном расселении. Необходимо построить 13545,6 кв.м жилья и расселить 848 человек. (см. рисунок 3.2.).

Рисунок- 3.2. Количество аварийного жилья в Саткинском муниципальном районе, занесенного в реестр

На ближайшие два года планируется строительство одного пятиэтажного дома на 65 квартир и 6 домов малоэтажной застройки, что явно недостаточно для удовлетворения потребности в жилье, т.к. жилой фонд постоянно устаревает и нуждается в обновлении Предлагаем произвести реконструкцию нескольких пятиэтажных домов по ул. Солнечная. Здесь находятся дома застройки 70- 80х гг., которые нуждаются в капитальных ремонтах. Улица Солнечная находится в центральной части города, а так как основное стратегическое направление развития нашего района – это туризм, нуждается в реконструкции. Грамотно разработанные проекты фасадов позволят создать более привлекательный вид квартала.

К реконструкции жилого сектора планируется привлечь частных инвесторов, т.к улица является центральной, и там находится множество частных магазинов, расположенных в жилых домах.

В целях создания организационных, правовых и финансовых предпосылок для обеспечения граждан, проживающих в ветхих и аварийных жилых домах, благоустроенным жильем и с учетом Постановления Правительства Российской Федерации от 22 января 2002 года N 33 "О подпрограмме "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда", входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы (продлена до 2020 года), возможно объединение с «Региональной адресной программой по проведению капитального ремонта многоквартирных домов». Согласно объединению программ возможно привлечение средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

В итоге к 2020 году средняя этажность вводимых домов составит 5,4 этажа, причем более 60% зданий будут насчитывать 6-9 этажей.

Средняя плотность населения в границах жилой застройки составит 116 человек на гектар, и это значительно ниже существующей нормы в 375 человек. Так как центр города - место, притягательное для туристов, огромного количества приезжих, и такой запас по плотности вполне оправдан. Фактически жителям домов очень повезет - на деньги из городского бюджета им просто будет «подарен» ремонт собственных частных квартир. Никаких повышений квартплаты или последующего возврата потраченных на эти цели средств не потребуется в будущем.

Для урегулирования всех организационно-правовых отношений в период производства реконструкции должен быть приглашен опытный юрист, который специально разработает текст и условия типового договора между каждым собственником квартиры или ответственным квартиросъемщиком с одной стороны и заказчиком — с другой. Эти договора должны быть заключены индивидуально, и только после этого начинаться работы.

Надо сказать, что Администрация Саткинского района и г. Сатка должны оказывать постоянную поддержку строителям. Все собрания жильцов должны проходить с участием их представителей. Факт, что договора с жителями заключаются именно с заказчиком, а работы производила другая фирма — генеральный подрядчик (и у него — подрядчика, соответственно, возникали трения с жильцами) являлся юридически продуманным тактическим ходом. Это позволит заказчику выступать в роли арбитра в спорных ситуациях и быстрее улаживать конфликты.

Все работы должны производиться без отселения жильцов.

3.2 Проект по совершенствованию управления реконструкцией ветхого и аварийного жилья

 

Интересным, объемным и ответственным представляется решение вопроса о реконструкции пятиэтажного жилого многоквартирного дома с возведением мансардного этажа г. Сатка.

Основные идеи проекта

Проектирование мансардного этажа — это разработка комплекта инженерной, конструкторской, технико-экономической документации, содержащие и отражающие всю необходимую информацию для подготовки, строительства, контроля, оборудования и эксплуатации дополнительных площадей многоквартирного дома. В случае проектирования мансардного этажа, упомянутый выше комплект проектной документации должен также касаться всех узлов и механизмов устанавливаемого в жилом доме.

Надстрой двух этажей с переходом с плоской кровли на скатную, обеспечивает увеличение площади до 40% при минимальных затратах и может быть выполнена без отселения жильцов. Что позволит нам получить дополнительную площадь около 1600 кв.м. в одном доме.

Несмотря на то, что в мансардах (как и в любой другой сфере деятельности) существует определенное число стандартных типовых проектных решений, они редко находят практическое применение, т.к. обычно проектирование мансардных этажей выполняется на основании уникального набора требований Заказчика, специфики его бизнеса, особенностей пятна застройки, объемов финансирования и множества других корректирующих индивидуальных факторов.

Основными нормативными документами, устанавливающими нормы проектирования мансардных этажей и капитального ремонта многоквартирного дома, являются следующие:

— СНиП 21-01-97* "Пожарная безопасность зданий и сооружений",

— СНиП 2.08.01-89* "Жилые здания";

— СНиП II-3-79* "Строительная теплотехника" (вып. 1998 года);

— СНиП 23-05-95 «Естественное освещение»;

— СТО 00043363-01-2008 «РЕКОНСТРУКЦИЯ И МОДЕРНИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА»;

- МДС 13-1.99. Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий.

Объект: пятиэтажный жилой дом, расположенный на ул. Солнечная.

Расположение: Расположен в центре города. Центральный район.

Описание объекта: после реконструкции становится семиэтажным жилым домом с увеличением жилой площади на 1600 кв. м.

Дом оснащен электричеством, газом, тепло- и водоснабжением и водоотведением.

Территория на которой расположен дом подлежит благоустройству.

Сроки строительства: Сдача объекта планируются во четвертом квартале 2013 г.

Информация о Застройщике:

Необходимо провести тендер на проведение капитального ремонта и возведение мансардных этажей, в зависимости от предложенных условий выбрать наиболее выгодного подрядчика.

Необходимо составление проектной декларации в отношении объекта "Реконструкция многоэтажного дома с возведением еще двух этажей»

Этапы и сроки реализации проекта:

1. Подготовительные работы;

2. Земляные работы;

3. Реконструкция наружных инженерных сетей;

4. Возведение мансардных этажей;

5. Внутренние работы (сантехнические, электромонтажные и др.);

7. Наружные отделочные работы;

8. Работы по благоустройству

Начало строительства: 01.04.2013 г.

Окончание строительства: 30.10.2013 г.

Собственник земельного участка: Администрация г. Сатка.

Элементы благоустройства: Благоустройство в границах отведенной территории. Проектом благоустройства предусматриваются: вертикальная планировка территории с организованным водоотводом, устройство проездов с твердым покрытием с бортовыми камнями, озеленение, асфальтирование тротуарной зоны.

Описание объекта недвижимости в соответствии с проектной документацией: Реконструкция жилого пятиэтажного дома с увеличением жилой площади, путем устройства двух мансардных этажей и пилонов по всему периметру здания.

Объект представляет собой простое прямоугольное в плане сооружение размером в осях 72*12,5 м. высотой 5 этажей. Высота этажей 2,8 м. Высота здания 14,1 м. Конструктивная схема здания – здание с несущим железобетонным рамно-связевым каркасом (с вертикальными железобетонными диафрагмами, воспринимающими сейсмическую нагрузку). Фундамент – монолитные железобетонные плиты из тяжелого бетона класса В 22.5, армированными сетками и каркасами из стали класса А-3, толщина 200 мм. Стены - панельные железобетонные, из тяжелого бетона класса В 25, армированные каркасами из стали класса А -3, А-1. Перекрытия – пустотные железобетонные плиты перекрытия из тяжелого бетона класса В25, армированные сетками и каркасами из стали класса А-3, толщиной 200 мм. Кровля — железобетонные плиты перекрытия с покрытием рубероидом в два слоя. Кроме этого имеются следующие характеристики:

- Общая площадь жилого дома (без учета подвала) – 3977,6 кв.м.;

- Общее количество подъездов – 4 шт., объем здания —13763 м³.

-Общее количество квартир – 70 шт.: однокомнатных – 10 шт., двухкомнатных – 30 шт.; трехкомнатных – 20 шт., четырехкомнатных – 10 шт.

Перечень органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых принимают участие в приемке объекта в эксплуатацию:

- проектировщик;

-подрядчик;

- электрические сети;

-МУП ПУ ВКХ;

-Городской центр телекоммуникаций ООО «СКАТ»;

-Управление Архитектуры и строительства Администрации Саткинского муниципального района;

-Служба государственного жилищного контроля и строительного надзора Саткинского района.

- Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора Администрации;

- Управление государственного пожарного надзора по Саткинскому району;

- Территориальное управление государственного энергетического надзора по Челябинской области;

- Государственная инспекция безопасности дорожного движения Отдела МВД по Саткинскому району;

- Отдел охраны окружающей среды Администрации.

Возможные финансовые и прочие риски при осуществлении проекта строительства: Инфляционные риски умеренные.

Инвестиционные риски – невысокие. Существует острая необходимость в проведении капремонтов и возведении дополнительных квадратных метров жилья для ликвидации ветхо-аварийного фонда. Добровольное страхование отсутствует.

Планируемая стоимость строительства: 35 000 000 (тридцать пять миллионов) рублей.

Для более быстрого строительства данного объекта необходимо привлечение инвесторов.

Необходимо проведение следующих работ:

1. Замена мягкой кровли на двухскатную металлическую конструкцию из оцинкованного металла с внутренним водостоком;

2. Утепление фасада - наружные стены должны быть проведены в соответствие с нормами энергосбережения;

3. Произвести возведение пилонов, для дальнейшего возведения мансардных этажей;

4. Вместо старых деревянных окон установить новые окна из ПВХ-профиля;

5. Установить ограждение на всех балконах;

6. Заменить все инженерные коммуникации, а также установить: - узлы учета тепла; - автоматизированный узел учета расхода электроэнергии; - - двухтарифные счетчики электроэнергии; - поквартирные счетчики горячей и холодной воды,

7. Провести внутриквартирные работы: - замена входной двери и межкомнатных дверей; - замена (ремонт) полов; - замена внутренней электропроводки, розеток и выключателей; - замена электросчетчиков, установка прибора защиты от короткого замыкания; - ремонт потолков; - замена обоев; - замена всех сантехнических приборов (раковины, смесители, унитаз, ванна); - замена трубопроводов горячего и холодного водоснабжения, канализации; - замена керамической плитки в ванной комнате и на кухне; - замена газовых трубопроводов; - замена газовых плит; - замене системы отопления с установкой новых радиаторов отопления; - прокладка нового телефонного, радио- и телевизионного кабеля, установка розеток; - чистка и ремонт вытяжной вентиляции; - замена (установка) домофона. В приватизированных квартирах ремонт проводить по согласованию с собственниками, в муниципальных - согласно проекта.

8. Провести общие внутридомовые работы: - усиление фундаментов; - утепление перекрытий первого этажа; - ремонт лестниц; - окраска стан подъезда; - замена облицовочной плитки в подъезде на первом этаже; - надстрой двух этажей со свободной планировкой; - устройство лифта.

9. Провести следующие противопожарные мероприятия: - установлены противопожарные двери холлов и лифтовых кабин; - смонтирована автоматизированная система дымоудаления; - в каждой квартире установлены датчики пожарной сигнализации с выводом индикации на пульт диспетчерской связи; - установлены поквартирные пожарные гидранты.

10. В подвале дома установить систему отпугивания грызунов.

11. Провести комплексное благоустройство дворовой территории с посадкой кустарников, деревьев и строительством детской и спортивной площадок.

Виды выполненных работ, темпы и сроки проведения реконструкции полностью зависят от финансирования.

В состав работ по реконструкции входит практически все, кроме, разве что, переноса стен. Реконструкция, в отличие от обычного планово-предупредительного ремонта, который лишь восстанавливает утраченное при эксплуатации состояние объекта, подразумевает приведение старых зданий в качественно новое состояние с максимальным соответствием современным требованиям СНиПов. Но так как стены не переносятся, а нормы значительно изменились, то в ряде случаев их нельзя было выполнить в полной мере.

Приведем рекомендации, сделанные на основе обобщения и анализа опыта реконструкции жилых зданий:

1. Новые окна следует устанавливать только с клапанами приточной вентиляции.

2. Из-за возросших требований к нормативной базе нового строительство и реконструкции во время проведения санации жилых домов массовых серий необходимо учитывать значительные дополнительные работы по перекладке и устройству новых наружных коммуникации: - например, при реконструкции системы электропитания в жилом доме в соответствии с новыми требованиями следует не только заменить всю электропроводку, начиная с розеток, но и реконструировать трансформаторную подстанцию. Это связано не только со старением и износом всей действующей электрической системы, но и с увеличением нормативов на потребление электроэнергии, а также новыми требованиями к безопасности эксплуатации электросетей; - следует учитывать, что перекладка наружных сетей (горячая и холодная вода, электричество, канонизация) в условиях сложившейся инфраструктуры района потребует значительных усилий и дополнительных расходов.

3. При замене инженерных коммуникаций в доме следует обратить особое внимание на качество отечественной измерительной аппаратуры — ее наладка и замена в квартирах без отселения жильцов приводит к обоснованным замечаниям жителей.

4. При реконструкции жилого дона невозможно ограничиться только заменой окон, остеклением балконов, утеплением и отделкой фасадов, так как проведение наружных работ обеспечит привлекательный внешний вид, но не продление ресурса эксплуатации здания из-за ветхого (неудовлетворительного) состояния всех инженерных сетей.

5. При планировании работ по реконструкции и строительству мансардных этажей необходимо учитывать, что у большинства жильцов отрицательное отношение к длительным срокам робот в квартирах. Нужно также учитывать возраст жителей, состояние их здоровья, занятость, состав семьи и площадь квартиры. До начала работ следует собрать сведения о составе жителей, организовать из их числа инициативную группу, заключить индивидуальные договора о проведении санации с каждой отдельной семьей.

6. Во время проведения работ частой причиной жалоб жителей являются проблемы, связанные с качеством отделочных материалов и оборудования. Многие из них отказываются от установки отечественной техники и просят установить импортные смесители, унитазы, газовые плиты, требуют оклейку комнат дорогими импортными обоями.

7. Во время проведения работ отношения с жителями необходимо регулировать не только на основании договора с заказчиком, но и ссылаясь на паспортные характеристики квартиры, учитывающие объемы, сроки и качество проведения робот.

Большое внимание необходимо уделять культуре производства работ. Приходиться учитывать «человеческий фактор», а также использовать опыт тех подрядчиков, которые уже работали на коммунальных объектах. Основная нагрузка и ответственность ложатся на представителей заказчика и генерального подрядчика.

Для капитального ремонта службам ЖКХ достаточно составить дефектную ведомость, и можно начинать работы. В данном случае документация имеет наименование «Проект реконструкции (санации)» и, после всех согласований, эти проекты должны проходить обязательную экспертизу, такую же, как для нового строительства, что требовало дополнительного времени.

Из-за отсутствия практического опыта подобных работ, проектировщики возможно не смогут сразу правильно заложить в проекты все технические решения до тех пор, пока не будут заключены договора подряда с конкретными организациями, которые корректировали проектные решения. Изменения и уточнения возможно придется вносить в проектную документацию параллельно с проведением самой реконструкции.

Сметная стоимость реконструкции в среднем составляет 400-450 $/м2. Если проектом предусматривается устройство новых балконов, мансард и усиление фундаментов, то цена составляет 700-800 $/м2. Это фактически сопоставимо со стоимостью нового строительства.

Отсюда возникает вопрос - где и как проводить санацию. Вероятно, санацию следует делать там, где невозможен, по разным причинам, снос существующего дома.

Если именно таким экономическим способом оценивать реконструкцию - сравнивать ее стоимость не просто со стоимостью нового строительства, а именно со стоимостью расселения жителей при реновации территории, то сравнение окажется явно в пользу санации. В ближайшее время в этом направлении события обязательно будут развиваться. Они будут продиктованы необходимостью.

 

 

3.3 Оценка эффективности предложенных рекомендаций

Для общей оценки эффективности реконструкции жилых домов на федеральном уровне или уровне региона и города необходимо произвести сравнительную оценку затрат на реконструкцию и новое строительство и достигаемых в обоих случаях социальных, архитектурно-строительных, эстетических и технических результатов.

При выработке основных стратегических направлений в отношении отрабатывающего свой ресурс жилья используется экспресс-метод, с помощью которого рассчитывается условный (оценочный) экономический эффект. При этом следует исходить из следующих положений:

Выбираются объекты - эталоны для сравнения реконструируемых домов с новым строительством. При выборе объектов для сравнения необходимо руководствоваться, принципом соблюдения условия сопоставимости сравниваемых объектов. Жилые дома реконструированный и новый должны быть сопоставимы по категории и в результате осуществления строительно-монтажных работ должны быть получены сравнимые технический и социальный эффекты.

Новые объекты строятся на площадке, освободившейся в результате сноса старых жилых домов, эффективность реконструкции которых определяется.

При расчете объема капитальных вложений следует учитывать полный объем затрат, направленных на улучшение условий проживания (например, на улучшение теплоизоляции ограждающих конструкций, на ремонт сетей, устройство дополнительных инженерных коммуникаций и замену устаревшего оборудования, перепланировку квартир), а так же затрат, связанных с увеличением выхода общей площади квартир на 1 кв. м площади застройки путем повышения этажности зданий, на снос старого жилья, переселение жильцов при соблюдении норм предоставления жилой площади и обеспечения необходимой социальной инфрастуктурой.

Условный (оценочный) экономический эффект - Э_у определяется как разница доходов, которые могли бы быть получены от реализации квартир на рынке жилья по их рыночной стоимости за минусом затрат реконструируемых или вновь построенных жилых домов. При этом рыночная цена 1 кв. м. общей площади квартир (Ц_ж) для нового строительства и реконструкции принимается одинаковой, так как по условию сопоставимости категория сравниваемых домов должна быть одинаковой и экономический и социальный эффекты равнозначны.

Условно принимается, что все затраты произведены в течение года и совпадают по времени с полученными результатами. Сроки строительства нового дома и реконструкции совпадают. Тогда условный (оценочный) экономический эффект, получаемый в результате реконструкции - Д_р или нового строительства жилого дома - Д_н рассчитывается как прибыль от вложенного капитала, полученная в результате реализации квартир реконструированного или нового дома по единой рыночной цене кв. м общей площади жилья ^х)

^х) При реконструкции потребительские качества жилья должны быть доведены до уровня нового строительства:

 

Э_у = Д_р - Д_н (3.1)

 

А. Расчет прибыли при реконструкции.

При реконструкции, производимой без отселения жильцов, расчетная формула прибыли будет иметь вид:

 

Д_р = Ц_ж × ∆N - К_р, (3.2)

 

где Ц_ж - рыночная цена 1 кв. м общей площади квартир;

∆N - прирост площади в результате реконструкции;

К_р - капитальные вложения в реконструкцию.

При реконструкции дома, связанной с переселением жильцов, перепланировкой квартир и с последующей их продажей формула (3.2) приобретает вид:

 

Д_р = Ц_ж (N_р + ∆N) - К_р - З_в, (3.3)

 

где N_p - общая площадь квартир до реконструкции дома;

З_в - затраты на переселение жильцов старого дома.

Затраты на переселение в новый микрорайон определяются как величина, равная капитальным вложениям на строительство нового дома для размещения жильцов старого с учетом обязательного обеспечения необходимой санитарной нормой, а также решением социальных проблем.

В случае, если переселяемые жильцы имели площадь, превышающую санитарную норму, им необходима денежная компенсация, либо при желании увеличить площадь сверх нормы - дополнительная оплата.

Расчет затрат на переселение производится по формуле:

 

З_в = (К_н + п) N_pμ/N_н (3.4)

 

где К_н - капитальные вложения в новое строительство;

п - капитальные вложения в создание городских коммуникаций и необходимой социальной инфраструктуры;

μ - коэффициент, соответствующий проценту увеличения общей площади, необходимой для переселения жильцов старого дома с учетом установленных норм и решения социальных проблем;

N_н - общая площадь квартир нового дома.

При временном отселении жильцов на период проведения реконструкции в гостиницы, общежития, школы, специально отведенные дома или другие объекты учитываются затраты на отселение - З_от. Они определяются конкретным расчетом.