Договір найму житлового приміщення в будинку, що належить громадянинові. Особливості зміни, розірвання та прининення договору найму житлового приміщення в будинку, що належить громадянинові.

До­говір найму є двостороннім. Він належить до числа консенсуальних договорів, тобто таких, що створюють права і обов'язки з моменту досягнення згоди сторін. Сторонами виступають наймодавець (влас­ник жилого будинку) і наймач. До жилих приміщень, які можна зда­вати в найом, крім ізольованих належать і неізольовані — прохідні кімнати та їхні частини. За проектом нового ЦК такі приміщення можуть передаватися у найм тільки за короткостроковим договором найму, до 1 року (ст. 869). У будинках, що належать громадянам, жилі приміщення можуть здаватися в найом на визначений термін або без його визначення. За наявності потреби в житлі власник бу­динку (квартири) повинен попередити наймача про передбачуване розірвання договору за три місяці (у разі укладення договору найму без визначення терміну). Це попередження є юридичним фактом, що виступає як необхідна умова розірвання договору найму жилого приміщення. Для забезпечення прав власника (наймодавця), воно може здійснюватися через нотаріальну контору, а разі її відсутності — через виконавчий орган відповідної місцевої ради. У цьому випад­ку воно підтверджується свідоцтвом про його передачу і є попере­дженням наймачу.

З припиненням договору найму жилого приміщення припиня­ються права і обов'язки сторін, у тому числі й право наймача та чле­нів його сім'ї користування жилим приміщенням. Наймач зобов'яза­ний звільнити приміщення, яке він займав. У разі відмови він підля­гає виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого при­міщення. Припинення договору найму тягне за собою виселення не тільки наймача, а й осіб, що з ним проживають.

Відсутність передбаченого ст. 168 ЖК попередження про розір­вання договору житлового найму є підставою для відмови у позові, а не у прийнятті позовної заяви. Правовідносини, що виникають між власником житла у приватному житловому фонді та наймачем регу­люються в цілому нормами Цивільного кодексу. Разом з тим цивіль­не законодавство застосовується з урахуванням вимог Житлового

кодексу.

При розгляді спорів, пов'язаних з користуванням жилими примі­щеннями в будинках і квартирах, належних громадянам на праві приватної власності (про виселення, право користування тощо), слід виходити з норм гл. 6 розд. III ЖК про користування жилими примі­щеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду.

Норми гл. 2 цього розділу ЖК про користування жилими примі­щеннями в будинках державного і громадського житлового фонду до житлових відносин у приватному житловому фонді застосовуються у випадках, коли в гл. 6 ЖК є посилання на них (наприклад, ст. 116 ЖК застосовується щодо виселення членів сім'ї власника, які не є учасниками спільної власності на дане житло) або коли схожі жит­лові відносини не врегульовані нормами гл. 6 і застосування до них норм гл. 2 не суперечить змісту (прикладом може бути ст. 98 ЖК, яка встановлює судовий порядок виселення тимчасових жильців).

Передбачені ст. 168 ЖК обмеження щодо розірвання договору найму жилого приміщення у приватному житловому фонді на вимо­гу власника (наймодавця) не є порушенням закону про захист права власності. Власник не може бути протиправно позбавлений права власності або обмежений у цьому праві. Він сам розпоряджається майном на умовах, встановлених законом. Таке здійснення власни­ком свого права відповідає ст. 19 Закону "Про власність". Тому при виселенні посилатися лише на те, що позивач є власником жилого приміщення, який має охоронюване законом право володіння, користування і розпорядження належним йому майном, не може бути єдиною підставою для виселення наймача.

Не є підставою для виселення членів сім'ї (в тому числі колиш­ніх) власника жилого будинку (квартири) сам факт переходу права власності на це майно до іншої особи (осіб), оскільки їх право корис­тування жилим приміщенням урегульовано житловим законодав­ством, згідно з яким ніхто не може бути виселений із займаного жи­лого приміщення або обмежений у праві користування ним інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом (ч. З ст. 9 ЖК).

Дострокове припинення договору та виселення наймача — це цивільно-правова санкція, що застосовується до останнього за пору­шення відповідних договірних зобов'язань. Дострокове розірвання договору найму у разі виникнення спору може бути проведено тіль­ки в судовому порядку. Основою для припинення договору та висе­лення наймача є руйнування, перебудова жилого приміщення, вико­ристання його не за призначенням тощо. Переобладнання і перепла­нування жилих і підсобних приміщень, балконів і лоджій власника­ми квартир, наймачами і орендарями може провадитися лише з метою поліпшення благоустрою квартири за відповідними проекта­ми і без ущемлення інтересів інших громадян, які проживають у цьому будинку. Наймачі та орендарі квартир можуть виконувати вказані роботи тільки з дозволу власника будинку (квартири).

У п. З Постанови Пленуму Верховного суду України "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" від 12 квітня 1985 р. за № 2 зазначено, що укла­дений з власником будинку на певний строк договір найму жилого приміщення може бути достроково розірваний за вимогою наймо­давця лише тоді, коли наймач або спільно проживаючі з ним особи систематично руйнують, псують жиле приміщення чи використову­ють його не за призначенням або систематичним порушенням пра­вил співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, або наймач систематично (не менше трьох місяців підряд) не вносить квартирної плати і плати за комунальні послуги (ст. 168 ЖК), або коли відповідно до затвердже­ного виконавчим органом місцевої ради проекту переобладнання чи перепланування будинку при капітальному ремонті жиле приміщен­ня, що займає наймач, не може бути збережено (ст. 165 ЖК).

Для розірвання договору найму жилого приміщення за вимогою наймодавця з мотиву систематичного порушення наймачем або чле­нами його сім'ї правил співжиття (ч. 4 ст. 168 ЖК) не потрібно, щоб у відношенні до відповідачів попередньо застосовувалися заходи по­передження та громадського впливу, зазначені в ч. 1 ст. 116 ЖК.

Укладений на невизначений строк договір найму жилого примі­щення може бути розірваний за вимогою наимодавця із зазначених вище підстав, а також, якщо жиле приміщення, яке займає наймач, необхідне для проживання йому і членам його сім'ї, і наймач був по­переджений про наступне розірвання договору не менше ніж за три місяці (ст. 168 ЖК).

 

Важливу роль у житловому праві відіграє договір най­му житлового приміщення, шляхом укладання якого в основному здійснюється забезпечення громадян житлом. Зміст цього договору полягає в тому, що наймач (особа, на ім'я якої видано ордер) одержує від наймодавця (власника житла) право користуватися житловим приміщенням у будинках державного, комунального чи громадського жит­лового фонду.

Громадяни самостійно здійснюють право на одержання житлового приміщення в будинках державного, комуналь­ного і громадського житлового фонду з настанням повно­ліття, тобто після досягнення 18-річного віку, а такі, що одружились або влаштувалися на роботу,— до досягнення 18-річного віку.

Житлове приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути упорядкованим, за умовами даного населеного пункту відповідно, до встановлених санітарних і технічних вимог. Не допускається заселення одної кім­нати особами різної статі, старшими за дев'ять років, крім подружжя.

Договір найму житлового приміщення є двостороннім, оплатним, письмовим та необмеженим у часі (безстро­ковим). Наймодавець зобов'язаний забезпечувати належне утримання будинку та його обладнання, здійснювати ка­пітальний ремонт. Ці правила не поширюються на договір найму (на оренду) житлового приміщення щодо будинків і квартир, які належать громадянам на праві власності. Такі договори укладаються з власником житлової площі за домовленістю сторін і відповідно до вимог закону.

Суттєве значення для укладання договору найму жит­лового приміщення має ордер на житлове приміщення — документ, на підставі якого здійснюється вселення в на­дане житлове приміщення в будинках державного, кому­нального, громадського житлового фонду або фонду ЖБК. Він видається на вільне житлове приміщення. В ордері вказується, кому він виданий, кількість осіб сім'ї гро­мадянина, котрому надається квартира, її площа та адреса, за якою вона розташована; дата і номер рішення викон­кому місцевої Ради чи райдержадміністрації і дата видачі ордера.

Право на отримання ордера має лише той громадянин, на прізвище якого він виписаний. При отриманні ордера повинні бути пред'явлені паспорти (свідоцтва про наро­дження) або документи, що їх заміняють, на всіх членів сім'ї, включених в ордер, а також письмова згода повно­літніх членів сім'ї на переселення в надане житлове при­міщення. Ордер дійсний протягом ЗО днів з дня його видачі; Термін цей за наявності поважних причин може бути подовжений органом, що його видав. Після вселення в житлове приміщення ордер здається у відповідну жит­лово-експлуатаційну організацію. У судовому порядку ордер може бути визнано недійсним, якщо його видано всупереч законодавству.

Житлове законодавство передбачає можливість поза­чергового надання житлової площі окремим категоріям громадян. До них, зокрема, належать:

громадяни, житло яких внаслідок стихійного ли­ха стало непридатним;

громадяни, які повернулися з державних вихов­них закладів;

діти-інваліди, що не мають батьків;

реабілітовані;

особи, призначені батьками — вихователями ди­тячих будинків сімейного типу, для спільного проживання з дітьми.

Якщо у квартирі, де проживають два наймачі або більше, звільняється неізольоване житлове приміщення, воно надається наймачеві суміжного приміщення. При цьо­му загальний розмір житлової площі не може перевищувати 13,65 кв. м на одну особу, крім випадків, коли члени сім'ї мають право на додаткову житлову площу (гро­мадяни, що хворіють на тяжкі форми хронічних хвороб, а також ті, яким ця площа необхідна за умовами і харак­тером виконуваної роботи).

При тимчасовій відсутності наймача або члена його сім'ї за ними зберігається житлове приміщення протягом шести місяців.

Житлове приміщення зберігається за наймачем понад шість місяців у випадках:

призову громадянина на строкову військову служ­бу;

тимчасового виїзду у зв'язку з характером ро­боти (екіпажі суден, геологічні, археологічні пар­тії та ін.);

виїзду на навчання;

поміщення дітей в інтернати, інші виховні та навчальні заклади;

виїзду на лікування;

засудження до позбавлення волі.