Стаття 150. Користування жилим будинком (квартирою), що належить громадянинові

Стаття 150. Користування жилим будинком (квартирою), що належить громадянинові

Громадяни, які мають у приватній власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання членів їх сімей і мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші не заборонені законом угоди.

1. Глава 6 ЖК УРСР присвячена правовому регулюванню відносин щодо здійснення права користування жилими будинками та квартирами, які є об'єктом права приватної власності, тобто належать фізичній особі. Термін "громадянин", що використовується у даній главі, як і в інших нормах ЖК УРСР, слід визнати некоректним з огляду на суперечність його відповідній термінології ЦК України як основного законодавчого акта, що регулює цивільні відносини (ч. 2 ст. 4 ЦК), в тому числі відносини власності. ЦК України відмовився від поняття "громадянин", пануючого у тексті ЦК УРСР, замінивши його терміном "фізична особа" і підкресливши таким чином можливість вільної участі у цивільних відносинах поряд з громадянами України іноземців та осіб без громадянства.

Отже, норми ЖК УРСР, принаймні ті з них, які регулюють право користування житлом, поширюються на будь-яких фізичних осіб, незалежно від наявності у них громадянства України.

2. Право користування майном є елементом змісту більш широкого права - права власності (ч. 1 ст. 317 ЦК України) і здійснюється вільно, на власний розсуд його суб'єкта, крім обмежень, які передбачені законом. Так, згідно ч. 3 ст. 109 ЖК УРСР підставою для виселення з жилого приміщення і, як наслідок, - для втрати права на користування житлом є звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення.

Важливо, що у даній статті підкреслюється, що жилий будинок (квартира), які є об'єктом права приватної власності, можуть використовуватися тільки з метою проживання. Така вказівка звужує зміст права на користування житлом і водночас визначає особливості здійснення цього права. Використання житла виключно для проживання в ньому підтверджується також іншими правовими нормами. Згідно ст. 6 ЖК УРСР жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється. Згідно ч. 1 ст. 383 ЦК України власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва. Як випливає із змісту ч. 1 ст. 810, ч. 1 ст. 815 ЦК України, наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання в ньому.

Наведені норми дозволяють стверджувати про недійсність договорів, за якими житло передається власником у користування іншим особам для розміщення офісу або для інших цілей, не пов'язаних з проживанням у ньому. Разом з тим, оскільки ЦК не передбачає нікчемності подібних договорів, яка б випливала безпосередньо із закону, і водночас встановлює у ст. 204 презумпцію правомірності правочину, відповідні договори визнаються недійсними лише за умови прийняття судового рішення.

Варто зосередити увагу також на тому, що закон не встановлює можливості припинення права власності особи і, як наслідок, - виселення її з жилого приміщення у разі порушення цільового призначення житла і використання його не за призначенням. Цей висновок випливає з того, що за змістом ч. 2 ст. 346 ЦК України право власності може бути припинене лише у випадках, визначених законом. Житловий кодекс, в свою чергу, у ст. 157 підкреслює, що виселення у судовому порядку з підстав, визначених ст. 116 ЖК (систематичне руйнування, псування жилого приміщення, використання його не за призначенням, систематичне порушення правил співжиття), стосується тільки членів сім'ї власника жилого будинку (квартири) і, відповідно, не поширюється на самого власника.

3. Об'єктом права користування житлом є жилі будинки та квартири.

Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК України).

Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання (ч. 1 ст. 382 ЦК України).

4. Важливо підкреслити, що право користування житлом, яке перебуває у приватному житловому фонді, за чинним законодавством не обмежується жодними нормами жилої площі, а норма ст. 47 ЖК, яка встановлює норму жилої площі в розмірі 13,65 квадратного метру на одну особу, поширюється на жилі приміщення у будинках державного та громадського (комунального) житлового фонду.

5. Власник житла має право на вселення до житла інших осіб з урахуванням правил, які регулюють реєстрацію місця проживання фізичних осіб. Якщо реєструється особа, яка не є власником житла, у заяві про реєстрацію місця проживання обов'язково зазначається про згоду власника на реєстрацію. Згода власника не потрібна лише у випадку вселення до осіб, зареєстрованих у даному приміщенні, їхніх неповнолітніх (слід розуміти також - і малолітніх) дітей (постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження зразків документів, необхідних для реєстрації місця проживання в Україні" від 28 липня 2004 р. N 985).

6. Коментована стаття, встановлюючи загальні засади здійснення права користування приватним житлом, встановлює невичерпний перелік правочинів (термін "угода", який використовувався в ЦК УРСР, був замінений поняттям "правочин"), які може здійснювати власник. Такі правочини можуть бути спрямовані на відчуження житла і припинення права власності (договори купівлі-продажу, дарування, міни), визначення юридичної долі житла на випадок смерті (складання заповіту), "умовне" розпорядження житлом, яке здійснюється у разі передання житла за договором застави, адже при виникненні заставних правовідносин ще не відомо, чи відбудеться коли-небудь звернення стягнення на предмет застави і чи втратить, відповідно, особа право власності на предмет застави, або не передбачати відчуження будинку (квартири), а лише передавати їх у тимчасове користування іншим суб'єктам, як відбувається при укладенні договору найму (оренди) житла.

Слід звернути увагу на некоректність використання у ст. 150 ЖК УРСР терміна "закладати" у відношенні передачу житла у заставу, адже заклад за ч. 1 ст. 44 Закону України "Про заставу" є заставою рухомого майна.

Серед прикладів "інших угод (правочинів)", які може вчиняти власник жилого будинку (квартири), можна навести укладення договорів позички (глава 60 ЦК), ренти (глава 56 ЦК), довічного утримання (догляду) (глава 57 ЦК), спадкового договору (глава 90 ЦК).

2.Права і обов*язки членів сім"ї власника будинку.

Стаття 156. Права і обов'язки членів сім'ї власника жилого будинку (квартири)

Члени сім'ї власника жилого будинку (квартири), які проживають разом з ним у будинку (квартирі), що йому належить, користуються жилим приміщенням нарівні з власником будинку (квартири), якщо при їх вселенні не було іншої угоди про порядок користування цим приміщенням.

За згодою власника будинку (квартири) член його сім'ї вправі вселяти в займане ним жиле приміщення інших членів сім'ї. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей згоди власника не потрібно.

Члени сім'ї власника будинку зобов'язані дбайливо ставитися до жилого будинку (квартири). Повнолітні члени сім'ї власника зобов'язані брати участь у витратах по утриманню будинку (квартири) і придомової території та проведенню ремонту. Спори між власником та членами його сім'ї про розмір участі у витратах вирішуються в судовому порядку.

До членів сім'ї власника будинку (квартири) належать особи, зазначені в частині другій статті 64 цього Кодексу. Припинення сімейних відносин з власником будинку (квартири) не позбавляє їх права користування займаним приміщенням. У разі відсутності угоди між власником будинку (квартири) і колишнім членом його сім'ї про безоплатне користування жилим приміщенням до цих відносин застосовуються правила, встановлені статтею 162 цього Кодексу.

1. Дана стаття визначає права і обов'язки членів сім'ї власника жилого будинку (квартири), які не є його співвласниками.

За загальним правилом обсяг прав членів сім'ї щодо користування жилим приміщенням дорівнює обсягу прав власника житла. При тлумаченні останнього положення слід мати на увазі, що вселення членів сім'ї власника у житлове приміщення не перетворює їх на співвласників, відтак вони не наділяються правами на використання житла в тому обсязі, в якому їх має власник. Зокрема, члени сім'ї не можуть передавати права на користування житлом іншим особам, тобто укладати договори найму (оренди) житла - таке повноваження належить винятково власнику і здійснюється ним самостійно, без необхідності одержання згоди на це членів сім'ї, які проживають у даного житловому приміщенні. Інша справа, що наймодавець зобов'язаний при укладенні договору попередити наймача про права третіх осіб щодо користування житлом.

Рівність прав членів сім'ї та власника житла виявляється тільки у тому, що вони, як і власник, можуть повною мірою використовувати житло за призначенням.

Водночас принцип рівності у користування житлом може бути обмежений щодо членів сім'ї на підставі угоди про порядок користування жилим приміщенням. Найчастіше таке обмеження стосується кількості житлових приміщень, якими може користуватися член сім'ї власника. Закон не визначає форму такої угоди, відтак для більшої чіткості формулювання правовідносин сторін доцільно укладати її письмово.

2. Поряд з правом на користування житлом члени сім'ї власника мають право вселяти у займане ними жиле приміщення інших членів сім'ї. Таке вселення здійснюється лише за згодою власника, за винятком вселення до батьків неповнолітніх дітей, для чого згода власника не вимагається. Під терміном "неповнолітній" слід розуміти як осіб, які не досягли 14 років (малолітніх), так і осіб від 14 до 18 років (власне неповнолітніх), адже чинне раніше законодавство, поділяючи неповнолітніх на дві групи в залежності від обсягу їхньої дієздатності (до 15 та від 15 до 18 років), охоплювало їх єдиним терміном - "неповнолітні" (ст. 13, 14 ЦК УРСР 1963 р.). В свою чергу новий ЦК класифікував осіб, які не досягли повноліття, на малолітніх та неповнолітніх (ч. 1 ст. 31, ч. 1 ст. 32 ЦК України).

Порядок оформлення документів щодо реєстрації членів сім'ї власника, інших осіб визначається постановою Кабінету Міністрів України "Про затвердження зразків документів, необхідних для реєстрації місця проживання в Україні" від 28 липня 2004 р. N 985.

3. Члени сім'ї власника, які проживають у житловому приміщенні, зобов'язані дбайливо ставитись до житла і можуть використовувати його винятково за призначенням (ст. 6 ЖК, ч. 1 ст. 383 ЦК). Повнолітні члени сім'ї, крім того, зобов'язані нести витрати щодо утримання житла та прибудинкової території. Конкретний розмір їхніх витрат встановлюється на підставі договору, укладеного між ними та власником.

4. У разі припинення сімейних відносин з власником колишні члени його сім'ї не позбавляються права користування житловим приміщенням. Водночас за відсутності у власника та колишніх членів сім'ї домовленості про безоплатне користування житлом останні мають вносити квартирну плату і оплачувати комунальні послуги на тих же засадах, що і наймач (ч. 3 ст. 162 ЖК). Очевидно, що на таких осіб законом не покладається обов'язок сплачувати ці суми повністю: конкретний обсяг зобов'язання щодо розрахунків за квартирну плату та комунальні послуги визначається за угодою між колишніми членами сім'ї та власником житла.

Доцільно підкреслити, що вибуття певної особи зі складу сім'ї власника житла із збереженням за нею права на користування житлом і появою обов'язку сплачувати зазначені платежі не перетворює її на наймача житла, адже відносини найму ґрунтуються на договорі, а права колишніх членів сім'ї - на законі. Зміст ч. 1 ст. 402 ЦК дає підстави стверджувати, що в даному випадку має місце сервітут, встановлений в силу закону.

5. Коло членів сім'ї власника житла, правовий статус яких визначається коментованою статтею, є аналогічним членам сім'ї наймача, які визначені ч. 2 ст. 64 ЖК. До них належать дружина (чоловік) наймача, діти і батьки кожного з подружжя. Членами сім'ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

Порядок організації та діяльності житлово-будівельних кооперативів установлюється законодавством Союзу РСР, цим Кодексом, Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу та іншими актами законодавства Української РСР.

Житлово-будівельний кооператив діє на основі статуту, прийнятого відповідно до Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу загальними зборами громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, і зареєстрованого в установленому порядку.

Громадяни, яких включено до затвердженого виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів списку осіб, що вступають до організовуваного житлово-будівельного кооперативу, вважаються членами цього кооперативу з дня реєстрації статуту, а громадяни, яких прийнято до діючого житлово-будівельного кооперативу, - з дня затвердження виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів рішення загальних зборів членів кооперативу про прийом до кооперативу.

1. Частиною 1 статті, що коментується передбачено, що ЖБК організуються при органах місцевого самоврядування, при підприємствах, установах і організаціях. У даному випадку йдеться про територіальний принцип організації ЖБК, коли вони створюються при органах місцевого самоврядування, та про виробничий принцип - коли ЖБК створюється при певній юридичній особі. Причому рішення про організацію кооперативів при підприємствах, установах, організаціях приймаються з урахуванням пропозицій трудових колективів відповідних юридичних осіб (ч. 2 даної статті).

Водночас, слід підкреслити, що в сучасних умовах організація та діяльність ЖБК та житлових кооперативів викликає певні труднощі, оскільки це питання в Україні врегульовано, насамперед, лише застарілим з огляду на сьогодення, Примірним статутом ЖБК, загальними положеннями, передбаченими гл. 5 ЖК. ЦК України (ст. 86) містить лише загальні положення щодо здійснення діяльності споживчими кооперативами, до яких, як було підкреслено раніше відносяться ЖБК.

Безумовно, основним видом кооперації, що задовольняє житлово-побутові потреби своїх членів, залишаються ЖБК, які організуються для будівництва багатоквартирних будинків та наступної їх експлуатації, адже мета організації ЖБК - забезпечення житлом членів кооперативу та членів їх сімей шляхом будівництва відповідного багатоквартирного будинку (а у випадках, передбачених законодавством, - одно- і двоквартирних жилих будинків садибного типу або багатоквартирного блокованого жилого будинку (будинків) з надвірними будівлями за власні кошти кооперативу з допомогою банківського кредиту).

При цьому дані кооперативи нині можна поділити на два види: такі, що створюються громадянами при сприянні органів місцевого самоврядування або заінтересованих юридичних осіб, та такі, що організуються громадянами та (або) юридичними особами самостійно. У першому випадку, як правило, до членів ЖБК приймаються громадяни, що потребують поліпшення житлових умов, у другому усі витрати покладаються на членів конкретного ЖБК.

Слід також враховувати, що однією із організаційних умов житлово-будівельної кооперації є принцип добровільності. Кооператив формується з числа громадян, які бажають втупити в його члени.

2. Порядок організації та діяльності житлово-будівельних кооперативів встановлюється законодавством України, цим Кодексом, Примірним статутом ЖБК та іншими актами законодавства України (до останніх, зокрема, можна віднести хоча і чинну нині постанову Ради Міністрів СРСР від 19.08.82 р. N 765 "Про житлово-будівельну кооперацію" з наступними змінами та доповненнями, але таку, що за своїм змістом не відповідає сучасній політичній, економічній, правовій системам України, а тому навряд чи таку, що здатна врегульовувати правовідносини в сфері ЖБК).

Наразі чинним є Примірний статут ЖБК (затверджений постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 р. N 186 з наступними змінами та доповненнями). Він регулює широке коло відносин, головним чином тих, що виникають всередині кооперативу: порядок організації та діяльності кооперативу, прийом громадян в кооператив, права та обов'язки кооперативу, права та обов'язки членів кооперативу та членів їх сімей, засоби кооперативу, органи управління кооперативу тощо.

3. Відповідно до положень Примірного статуту ЖБК до кооперативів, що організуються при органах місцевого самоврядування, приймаються громадян, які перебувають на обліку бажаючих вступити до кооперативу або у списку осіб, які користуються правом на вступ до кооперативу поза чергою (див. також коментар до ст. 134 ЖК).

До кооперативів, що організуються при підприємствах, установах, організаціях, приймаються працівники цих підприємств, установ, організацій, які перебувають на обліку бажаючих вступити до кооперативу (у списку осіб, які користуються правом на вступ до кооперативу поза чергою), а також інші громадяни у випадках, передбачених законодавством України. У порядку доукомплектування до зазначених кооперативів за направленням органу місцевого самоврядування можуть бути прийняті громадяни, які перебувають на кооперативному обліку (у списку позачерговиків).

При підприємстві, установі, організації з дозволу органу місцевого самоврядування може організовуватися кооператив для працівників кількох підприємств, установ, організацій, розташованих у даному населеному пункті.

4. Оскільки після завершення будівництва кооперативного будинку кожному члену кооперативу надається окрема квартира (ст. 141 ЖК), число громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, повинно відповідати кількості квартир у жилому будинку (будинках) кооперативу, запланованому до будівництва (п. 3 Примірного статуту ЖБК).

Також передбачено, що при будівництві одно- і двоквартирних жилих будинків садибного типу число громадян, необхідне для організації кооперативу, визначається органом місцевого самоврядування, але не може бути менше 5 чоловік.

5. На підставі заяв громадян, які перебувають на обліку бажаючих вступити до кооперативу (у списку осіб, які користуються правом на вступ до кооперативу поза чергою), з додержанням установленої черговості орган місцевого самоврядування або адміністрація підприємства, установи, організації чи орган кооперативної або іншої громадської організації і профспілковий комітет складають списки громадян, які вступають до даного кооперативу, і членів їх сімей та проводять загальні збори громадян, на яких приймається рішення про організацію кооперативу.

Рішення зборів про організацію кооперативу, список громадян, які вступають до кооперативу, і членів їх сімей, що виявили бажання оселитися в будинку кооперативу, затверджуються органом місцевого самоврядування. При цьому з урахуванням заяв громадян і виходячи з вимог Примірного статуту ЖБК в частині граничного розміру жилої площі та кількості кімнат (див. також коментар до ст. 141 ЖК), визначаються типи квартир (однокімнатні, двокімнатні тощо.), які надаватимуться вказаним громадянам.

Таким чином, на першому етапі вирішується питання лише про тип квартири. Її номер та розмір жилої площі стають відомими пізніше - після розподілу конкретних квартир між членами кооперативу.

Відповідно до абз. 3 п. 4 Примірного статуту ЖБК розподіл квартир між членами кооперативу провадиться перед здачею жилого будинку в експлуатацію. На цьому - другому етапі на підставі рішення, прийнятого при організації кооперативу, приймається рішення про надання члену кооперативу конкретної квартири того типу, який було визначено спочатку (первісно). Необхідно підкреслити, що Примірним статутом ЖБК первісно прийняте рішення про виділення члену кооперативу квартири визначеного типу може бути переглянуте лише за наявності прохання про це члена кооперативу.

6. Необхідно враховувати, що загальні збори членів ЖБК, які є вищим органом управління кооперативу здійснюють розподіл квартир між членами новоорганізовуваного кооперативу (пп. 9 п. 60 Примірного статуту ЖБК).

При цьому рішення загальних зборів членів кооперативу про розподіл квартир між членами новоорганізовуваного кооперативу приймається більшістю не менше 3/4 голосів присутніх на зборах членів кооперативу (уповноважених) (абз. 4 п. 62 Примірного статуту ЖБК). Замість члена кооперативу на загальних зборах членів кооперативу може бути присутня уповноважена ним особа. Повноваження підтверджується довіреністю. Уповноважена особа може представляти інтереси одного члена кооперативу.

Метод розподілу квартир поміж членами кооперативу Примірним статутом не визначений. На практиці в деяких випадках розподіл квартир доручають правлінню кооперативу, ініціативній групі або спеціально створеній для цієї мети комісії, пропозиції яких у подальшому розглядаються та затверджуються загальними зборами членів кооперативу. Найбільш частіше розподіл квартир в ЖБК розподіляється за жеребкуванням. Жеребкування проводиться по групам - поміж членами кооперативу, які мають право відповідно до раніше прийнятого рішення на отримання квартири даного типу (однокімнатної тощо). Жеребкування може проходити в два етапи - спочатку визначається черговість, відповідно до якої члени кооперативу будуть тягнути жереб з номером квартири даного типу, а потім тягнуться самі жереби. Члени ЖБК, які мають право вибору квартир, у жеребкуванні участі не приймають.

При розподілі квартир істотне значення мають поправочні коефіцієнти до вартості квартир, які відповідно до Примірного статуту ЖБК (п. 12) за рішенням загальних зборів членів кооперативу можуть застосовуватися в розмірі до десяти процентів вартості квартир залежно від поверху, орієнтації квартир та інших місцевих умов. Введення таких поправочних коефіцієнтів і визначення вартості квартир провадяться до розподілу квартир між членами кооперативу. Внаслідок застосування зазначених коефіцієнтів вартість квартир, розташованих на незручних поверхах, з гіршою орієнтацією тощо сплачується за меншою ціною.

Розподіл квартир методом жеребкування дозволяє поставити всіх членів ЖБК у рівні умови. Застосування цього методу із поєднанням права вибору квартири членам кооперативу, які мають для цього підстави, вважається найбільш правильним.

7. Частиною 5 статті, що коментується передбачено, що ЖБК діє на основі статуту, прийнятого відповідно до Примірного статуту житлово-будівельного кооперативу загальними зборами громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, і зареєстрованого в установленому порядку.

Так, після затвердження рішення про організацію житлово-будівельного кооперативу скликаються загальні збори громадян, які вступають до організовуваного кооперативу, для прийняття статуту кооперативу. ЖБК діє на підставі статуту, прийнятого відповідно до положень Примірного статуту ЖБК і зареєстрованого в органі місцевого самоврядування, який затвердив рішення про організацію кооперативу. Зміни і доповнення, що вносяться до статуту кооперативу, також підлягають реєстрації. З дня реєстрації статуту кооператив набуває прав юридичної особи. Кооператив користується штампом і печаткою із зазначенням свого найменування (п. 5 Примірного статуту ЖБК).

Статут ЖБК може уточнювати та доповнювати норми, що містяться у Примірному статуті ЖБК. Проте, його положення не можуть суперечити Примірному статуту ЖБК. У випадку наявності розходжень поміж положеннями статуту конкретного ЖБК та Примірного статуту ЖБК, діють положення останнього.

Примірний статут ЖБК вважається загальнообов'язковим нормативним актом, який діє незалежно від внесення кооперативом змін та доповнень до раніше прийнятих ними статутів.

Перераховані вище дії слід віднести до третього етапу створення кооперативу.

8. Останньою стадією - четвертим етапом організації ЖБК є скликання загальних зборів його членів, на якому обираються правління та ревізійна комісія. Збори також затверджують погоджені з органом місцевого самоврядування і будівельною організацією проект і зведений кошторис на будівництво жилого будинку (будинків) та надвірних будівель і встановлюють розмір вступного внеску (див. також коментар до ст. 187 ЖК).

9. Відповідно до ч. 6 даної статті ЖК та відповідно до положень Примірного статуту ЖБК (п. 10) громадяни, яких включено до затвердженого органом місцевого самоврядування списку осіб, що вступають до організовуваного житлово-будівельного кооперативу, вважаються членами цього кооперативу з дня реєстрації статуту. Тому перегляд органом місцевого самоврядування затвердженого ним списку членів кооперативу не допускається. Питання про виключення особи із членів кооперативу може бути вирішеним лише за наявності передбачених законодавством підстав і у визначеному порядку (див. також коментар до ст. 147 ЖК).

Громадяни, які були прийняті до діючого житлово-будівельного кооперативу, вважаються його членами з дня затвердження органом місцевого самоврядування рішення загальних зборів членів кооперативу про прийом до кооперативу. У цьому випадку такі особи мають права та несуть обов'язки члена кооперативу лише після прийняття зазначеного рішення.

Проектно-кошторисна документація, необхідна для будівництва кооперативного жилого будинку (будинків) і надвірних будівель, розробляється проектними організаціями за рахунок коштів ЖБК за цінами, нормами і в порядку, встановленими для державного житло­вого будівництва.

За рішенням загальних зборів членів ЖБК можуть застосовува­тися поправочні коефіцієнти в розмірі до десяти відсотків вартості квартир залежно від поверху, орієнтації квартир та інших місцевих умов. Введення поправочних коефіцієнтів і визначення вартості квартир провадяться до розподілу квартир між членами ЖБК.

Замовником проектування та будівництва кооперативних жилих будинків є виконавчі органи місцевих рад, підприємства, установи, організації, при яких організуються ЖБК. Технічний нагляд у цих випадках здійснюється за рахунок коштів, що передбачаються у зве­дених кошторисних розрахунках вартості будівництва кооператив­них жилих будинків.

Житлово-будівельний кооператив здійснює експлуатацію і ре­монт належного йому жилого будинку (будинків) та утримання при-будинкової території за рахунок коштів кооперативу на засадах са­мооплатності.

Плата за користування тепловою й електричною енергією, га­зом, водопроводом і каналізацією в будинку кооперативу провадить­ся за тарифами, встановленими для державного житлового фонду.

Член житлово-будівельного кооперативу, виключений з кооперативу, втрачає право користування квартирою в будинку кооперативу і в разі відмовлення звільнити її підлягає виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення. Якщо члена кооперативу виключено з кооперативу з підстав, передбачених пунктами 1, 2, 4, 6, 7 статті 147 цього Кодексу, то виселенню підлягають також члени його сім'ї та інші особи, які проживають разом з ним.

Якщо член житлово-будівельного кооперативу вибув з кооперативу або переселився в іншу квартиру в будинку того ж кооперативу, а займане ним жиле приміщення не закріплено в установленому порядку за членами його сім'ї, вони, а також інші особи, що проживають у цьому приміщенні, підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

Членів сім'ї члена житлово-будівельного кооперативу та інших осіб, які проживають разом з ним, може бути виселено в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення також у випадках, передбачених частиною першою статті 116 цього Кодексу.

Стаття 150. Користування жилим будинком (квартирою), що належить громадянинові

Громадяни, які мають у приватній власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання членів їх сімей і мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші не заборонені законом угоди.

1. Глава 6 ЖК УРСР присвячена правовому регулюванню відносин щодо здійснення права користування жилими будинками та квартирами, які є об'єктом права приватної власності, тобто належать фізичній особі. Термін "громадянин", що використовується у даній главі, як і в інших нормах ЖК УРСР, слід визнати некоректним з огляду на суперечність його відповідній термінології ЦК України як основного законодавчого акта, що регулює цивільні відносини (ч. 2 ст. 4 ЦК), в тому числі відносини власності. ЦК України відмовився від поняття "громадянин", пануючого у тексті ЦК УРСР, замінивши його терміном "фізична особа" і підкресливши таким чином можливість вільної участі у цивільних відносинах поряд з громадянами України іноземців та осіб без громадянства.

Отже, норми ЖК УРСР, принаймні ті з них, які регулюють право користування житлом, поширюються на будь-яких фізичних осіб, незалежно від наявності у них громадянства України.

2. Право користування майном є елементом змісту більш широкого права - права власності (ч. 1 ст. 317 ЦК України) і здійснюється вільно, на власний розсуд його суб'єкта, крім обмежень, які передбачені законом. Так, згідно ч. 3 ст. 109 ЖК УРСР підставою для виселення з жилого приміщення і, як наслідок, - для втрати права на користування житлом є звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення.

Важливо, що у даній статті підкреслюється, що жилий будинок (квартира), які є об'єктом права приватної власності, можуть використовуватися тільки з метою проживання. Така вказівка звужує зміст права на користування житлом і водночас визначає особливості здійснення цього права. Використання житла виключно для проживання в ньому підтверджується також іншими правовими нормами. Згідно ст. 6 ЖК УРСР жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється. Згідно ч. 1 ст. 383 ЦК України власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва. Як випливає із змісту ч. 1 ст. 810, ч. 1 ст. 815 ЦК України, наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання в ньому.

Наведені норми дозволяють стверджувати про недійсність договорів, за якими житло передається власником у користування іншим особам для розміщення офісу або для інших цілей, не пов'язаних з проживанням у ньому. Разом з тим, оскільки ЦК не передбачає нікчемності подібних договорів, яка б випливала безпосередньо із закону, і водночас встановлює у ст. 204 презумпцію правомірності правочину, відповідні договори визнаються недійсними лише за умови прийняття судового рішення.

Варто зосередити увагу також на тому, що закон не встановлює можливості припинення права власності особи і, як наслідок, - виселення її з жилого приміщення у разі порушення цільового призначення житла і використання його не за призначенням. Цей висновок випливає з того, що за змістом ч. 2 ст. 346 ЦК України право власності може бути припинене лише у випадках, визначених законом. Житловий кодекс, в свою чергу, у ст. 157 підкреслює, що виселення у судовому порядку з підстав, визначених ст. 116 ЖК (систематичне руйнування, псування жилого приміщення, використання його не за призначенням, систематичне порушення правил співжиття), стосується тільки членів сім'ї власника жилого будинку (квартири) і, відповідно, не поширюється на самого власника.

3. Об'єктом права користування житлом є жилі будинки та квартири.

Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК України).

Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання (ч. 1 ст. 382 ЦК України).

4. Важливо підкреслити, що право користування житлом, яке перебуває у приватному житловому фонді, за чинним законодавством не обмежується жодними нормами жилої площі, а норма ст. 47 ЖК, яка встановлює норму жилої площі в розмірі 13,65 квадратного метру на одну особу, поширюється на жилі приміщення у будинках державного та громадського (комунального) житлового фонду.

5. Власник житла має право на вселення до житла інших осіб з урахуванням правил, які регулюють реєстрацію місця проживання фізичних осіб. Якщо реєструється особа, яка не є власником житла, у заяві про реєстрацію місця проживання обов'язково зазначається про згоду власника на реєстрацію. Згода власника не потрібна лише у випадку вселення до осіб, зареєстрованих у даному приміщенні, їхніх неповнолітніх (слід розуміти також - і малолітніх) дітей (постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження зразків документів, необхідних для реєстрації місця проживання в Україні" від 28 липня 2004 р. N 985).

6. Коментована стаття, встановлюючи загальні засади здійснення права користування приватним житлом, встановлює невичерпний перелік правочинів (термін "угода", який використовувався в ЦК УРСР, був замінений поняттям "правочин"), які може здійснювати власник. Такі правочини можуть бути спрямовані на відчуження житла і припинення права власності (договори купівлі-продажу, дарування, міни), визначення юридичної долі житла на випадок смерті (складання заповіту), "умовне" розпорядження житлом, яке здійснюється у разі передання житла за договором застави, адже при виникненні заставних правовідносин ще не відомо, чи відбудеться коли-небудь звернення стягнення на предмет застави і чи втратить, відповідно, особа право власності на предмет застави, або не передбачати відчуження будинку (квартири), а лише передавати їх у тимчасове користування іншим суб'єктам, як відбувається при укладенні договору найму (оренди) житла.

Слід звернути увагу на некоректність використання у ст. 150 ЖК УРСР терміна "закладати" у відношенні передачу житла у заставу, адже заклад за ч. 1 ст. 44 Закону України "Про заставу" є заставою рухомого майна.

Серед прикладів "інших угод (правочинів)", які може вчиняти власник жилого будинку (квартири), можна навести укладення договорів позички (глава 60 ЦК), ренти (глава 56 ЦК), довічного утримання (догляду) (глава 57 ЦК), спадкового договору (глава 90 ЦК).

2.Права і обов*язки членів сім"ї власника будинку.