Контракт на будівельні роботи

За договором будівельних робіт, підрядник зобов'язується побудувати згідно інвестицій зазначених у договорі, виконати роботу у відповідності з проектом і технічними вимогами. Інвестор зобов'язується доставити конструкції та платити обумовлену плату.

Сторонам, як правило, дозволяється формувати контракт вільно. У трудовому договорі на будівництво інвестор і підрядник погоджують детальний обсяг робіт, які повинні бути виконані підрядником і роботи, яка будуть виконані субпідрядником. Підрядник не повинен укладати договір з субпідрядником без згоди інвестора.Можна використовувати FIDIC - типові контракти у Польщі.

 

Терміни і умови розвитку

Відповідно до закону про генеральне планування, місцевий генплан повинен описувати:

· функції землі;

· загальні вимоги громадських місць;

· коефіцієнти та умови планування, в тому числі всі обмеження, передбачені законом;

Якщо такі плани існують на нерухомість, яка буде розроблена - архітектурний аспект споруди повинен бути в суворій відповідності з умовами, викладеними в плані і дозвіл на будівництво має бути видано безпосередньо на основі плану.

Якщо немає генерального плану області, де планується будівництво (що трапляється часто в даний час), планувальні рішення повинні бути отримані для таких цілей:

· будівництво будівлі або споруди;

· модифікація використання спорудженого об'єкта або будь-якої його частини;

· виконання інших будівельних робіт;

 

Заявка на планування

Умови планування встановлюються за заявою інвестора, поданою разом із:

· копією генерального плану (1:500 або 1:1000) або, якщо немає такого плану - копією кадастрового плану, показуючи власності та вартість ділянок, прилеглих до проектованої;

· оцінкою споживання води та енергії і методом скидання стічних вод під час будівельних робіт, а також способом нейтралізації відходів та інших потреб, пов'язаних з громадською інфраструктурою;

· описом планованого методу освоєння земель і характерних особливостей планування, в тому числі функцій та розміру проектованих будівель і споруд, представлених в графічній і описовій формі;

· специфікацією технічних параметрів інвестицій та інформації, яка описує вплив на навколишнє середовище.

Вони складають так звані характеристики інвестицій. Зазначені документи повинні бути ретельно підготовані, щоб уникнути прохання про надання додаткових добавок або роз'яснень, які зазвичай призводять до затримки у видачі планувального рішення.

Для планувального рішення необхідні оцінки впливу проекту на навколишнє середовище. У випадку більш великих інвестицій, перш ніж заявка на планувальне рішення буде подана, інвестору, можливо, необхідно буде скласти звіт про вплив планованих інвестицій на навколишнє середовище.

 

Планувальне рішення

Планувальне рішення визначає інвестиційний тип, умови планування та докладні правила для планування, а також межі, що відокремлюють інвестиційні області.

Рішення не викликає яких-небудь прав на землю і не порушує прав власності або права третіх осіб.

Рішення видається главами місцевих властей. Зазначених термін дії рішення є обов'язковим для органів, відповідальних за видачу дозволів на будівництво. Рішення може бути видано, тільки якщо виконуються всі умови.

 

Претензії, пов'язані з прийняттям чи зміною місцевого генерального плану

Якщо, у зв'язку з прийняттям чи зміною місцевого генерального плану, колишнє використання нерухомості або будь-якої його частини стало неможливим або значно ускладнилось, власник може запросити, що муніципалітет:

· видасть компенсацію за заподіяну шкоду, або

· купить нерухоме майно або відповідну його частину.

Ці претензії можуть бути задоволені за рахунок заміни нерухомого майна на іншу нерухомість.

Виключення землі з сільськогосподарського або ліснового господарства для будівельних цілей

Відповідно до Закону про захист сільськогосподарських і лісових угідь (Законодавчий вісник 1995 року № 16, пункт 78, з поправками), процес будівництва, а точніше будівельні роботи, не можуть бути розпочаті на орних землях класів IV і V- VI, які включають органічні грунти і торфовища, якщо планована площа забудови цієї землі перевищує один гектар. Також на землях лісового фонду, за винятком тих, які належать Державному казначейству, тут потрібна згода глави провінції, а також рішення сільськогосподарського органа (хата Rolnicza).

 

Платежі та щорічні збори

Згода на виключення земель із виробництва пов'язана із зобов'язанням разового платежу та щорічних зборів.

Це зобов'язання, однак, не відноситься до виключення з сільськогосподарського або лісогосподарського виробництва для цілей житлового, якщо площа для інвестицій:

· 0,05 га (500м2) або менше у разі приватного будинку;

· 0.02 га (200м2) або менше на житловій квартирі у багатоквартирному будинку;

Оплата залежить від вартістості на нерухомість у данній області та від класу виключеного землі. Еквівалент однієї насіння тонни жита такий же, як еквівалент землі, що використовується для розрахунку сільськогосподарського податку.

 

Компенсація

Якщо дозвіл видається для виключення земель з лісового фонду для виробництва, одноразова компенсація може бути пов'язана і зтим, що дерева на землі були достроково скорочені. Розмір компенсації становить різницю між очікуваним значенням деревостану у віці, коли він може бути скорочений і його значення на даний момент.

Врегулювання платежів і щорічних зборів

Власник землі несе відповідальність за здійснення платежів та щорічних зборів. Якщо земля продається, це зобов'язання переходить до набувача.

 

Отримання дозволу на будівництво

Відповідно до Закону про будівництво, будівельні роботи можуть проводитися тільки на підставі остаточного рішення дозволу на будівництво, виданого компетентним органом.

Проте, Закон про будівництво визначає види робіт, які можуть бути виконані без дозволу на будівництво.

Дозвіл на будівництво може бути надано виключно на основі чинного генерального плану або вирішення планування, якщо додаток дозвілу на будівництво було подано протягом терміну дії цього рішення.

Дозвіл на будівництво відноситься до всього будівельного проекту. Таким чином, якщо плановані інвестиції складаються з більш ніж одного об'єкта, який в стані працювати самостійно з точки зору функціональності, інвестор повинен представити планувальний дизайн для повного інвестування.

Дозвіл на будівництво закінчується, якщо будівництво не починається протягом трьох років з дати, коли це рішення стало остаточним або якщо будівництво призупинено протягом більше трьох років.

 

Модифікація затвердженого проекту дозволу на будівництво

Якщо інвестор змінює вже затверджений проект дозволу на будівництво або інші умови дозволу на будівництво, і якщо такі зміни є суттєвими, він повинен отримати рішення про внесення змін до дозволу на будівництво. Процедура така ж, як і у разі первинного дозволу на будівництво.

Якщо модифікації дозволу на будівництво або інших умов незначні, рішення про внесення змін до дозволу на будівництво не потрібна, із застереженнями, перерахованими у законі, які відносяться до характерних особливостей будівництва, площі та основних функцій споруди, яка буде зведена.

 

Розгляд дозволу на будівництво

Рішення про дозвіл на будівництво видається відповідно до положень адміністративної процедури, за умови дотримання будівельного права. Сторони, що перебувають у дозволі на будівництво:

· інвестор і власник;

· адміністратори нерухомого майна, розташованого в районі, постраждалому від інвестицій;

З практичної точки зору, протягом всього процесу будівництва і, зокрема, на стадії дозволу на будівництво, довіреність є важливою.

 

Введення в експлуатацію

Після того, як будівельні роботи завершені, інвестор, який зобов'язаний отримати сертифікат зайнятості повиннен також повідомити:

· екологічну інспекцію;

· Державну санітарну інспекцію (санепід);

· Державну інспекцію праці (PIP);

· Державну протипожежну службу - про завершення роботи і намір експлуатації.