ТЕМА 5: Инвестиционный портфель: формирование и управление

1. Понятие и цели формирования инвестиционного портфеля

2. Классификация инвестиционных портфелей

3. Принципы и последовательность формирования инвестиционного портфеля

4. Модели оптимального портфеля инвестиций

5. Стратегии управления инвестиционным портфелем

(1) В процессе ИД инвестор неизбежно сталкивается с ситуацией выбора объектов инвестирования с различными инвестиционными характеристиками для наиболее полного достижения поставленных перед собой целей. Большинство инвесторов при размещении средств выбирают несколько объектов инвестирования, формируя т.о. их определенную совокупность.

Целенаправленный набор таких объектов представляет собой процесс формирования инвест портфеля.

Инвестиционный портфель – это определенная совокупность реальных ИП и финансовых инструментов инвестирования, позволяющая реализовать разработанную инвестиционную стратегию предприятия при имеющихся ограничениях (время, деньги, риск)

Инвестиционный портфель является целостным объектом управления, хотя состоит из отдельных инструментов и объектов инвестирования

Современная портфельная теория исходит из того, что при осуществлении ИД инвесторы могут вкладывать средства не в 1, а в несколько объектов инвестирования. Эта совокупность обладает теми инвестиционными качествами, которые не достижимы с позиций отдельного инвестиционного объекта, а возможны лишь при их сочетании.

Основная задача портфельного инвестирования заключается в создании оптимальных условий инвестирования обеспечивая при этом портфелю инвестиций такие инвест характеристики, достичь которых невозможно при размещении средств в отдельно взятый объект.

Цели формирования инвестиционного портфеля:

Основная: обеспечение реализации разработанной инвестиционной стратегии предприятия путем подбора наиболее эффективных и надежных инвестиционных вложений.

В зависимости от направленности инвестиционной стратегии предприятия определяется система конкретных локальных целей формирования портфеля:

1. Обеспечение высоких темпов экономического развития предприятия за счет эффективной ИД.

2. Обеспечение максимизации дохода (прибыли) от ИД в текущем периоде.

3. Обеспечение высоких темпов прироста инвестируемого капитала в долгосрочном периоде (акции молодых растущих компаний, объекты недвижимости с растущей стоимостью).

4. Обеспечение минимизации уровня инвестиционного риска.

5. Обеспечение необходимой ликвидности инвестиционного портфеля (ИД связана с отвлечением финансовых ресурсов в больших размерах на длительный срок, что может привести к снижению ликвидности и платежеспособности по текущей деятельности)

6. Обеспечение финансовой устойчивости предприятия в процессе ИД

Перечисленные локальные цели тесно взаимосвязаны и в то же время достаточно противоречивы. Учитывая противоречивость специфических локальных целей невозможно добиться их одновременного достижения, поэтому инвестор должен установить приоритет определенной цели при формировании портфеля.

(2) Современные подходы к типизации инвест портфеля выделяют в качестве классификационных ряд признаков:

1. по видам объектов инвестирования:

1.1. портфель реальных инвестиций (ИП)

1.2.финансовых инвестиций (финансовый портфель)

1.3 смешанный инвестиционный портфель

Если в составе финансового портфеля представлены только ценные бумаги

-фондовый. Если только договора займов – кредитный. Для предприятий, осуществляющих производственную деятельность основным является портфель реальных инвестиций. Для институциональны – портфель финансовых инструментов

По сравнению с другим видами, инвестиционный портфель реальных инвестиционных инструментов обычно является:

- более капиталоемким

- более рисковый в связи с продолжительностью реализации

- менее ликвидный

- более сложный и трудоемкий в управлении

Эти качества определяют высокий уровень требований к формированию портфеля реальных инвестиций, тщательность отбора каждого включаемого в портфель ИП-та.

Портфель цб характеризуется:

- более высокой ликвидностью

- легче управляем

Вместе с тем портфель отличается:

- высоким уровнем риска (который распространяется не только на доход, но и на весь инвестированный капитал)

- более низким уровнем доходности

- отсутствием в большинстве случаев возможности реального воздействия на доходность

- низкой инфляционной защищенностью такого портфеля

- ограниченностью вариантов выбора отдельных финансовых инструментов

2. По характеру формирования инвестиционного дохода

2.1. портфель дохода – критерием формирования является максимизация доходности инвестора в краткосрочном периоде (поэтому он состоит из объектов, обеспечивающих выплату высоких текущих доходов)

2.2. портфель роста – критерием выступает максимизация темпов прироста инвестируемого капитала в долгосрочном периоде. Формирование такого инвестиционного портфеля могут позволить себе лишь достаточно устойчивые в финансовом отношении предприятия.

3. По отношению к рискам

3.1. Агрессивный (высоко рисковый, спекулятивный)

3.2. Умеренный (средне рисковый, компромисный)

3.3. Консервативный (низко рисковый)

4. По степени ликвидности инвестиционных объектов, входящих в портфель:

4.3. Высоколиквидный

4.4. Среднеликвидный

4.5. Низколиквидный

5. По целям инвестирования (по достигнутому соответствию целям инвестирования)

5.1. Сбалансированный – обладает качествами, заданными при его формировании и наиболее полно отвечает инвестиционным целям предприятия

5.2. Несбалансированный – не отвечает поставленным целям

5.3. Разбалансированный – это разновидность несбалансированного, который представляет собой ранее сбалансированный оптимальный портфель, но в связи с изменениями внешней инвестиционной среды уже не соответствует поставленным целям

И др.

 

Объединяя основные критериальные подходы к портфелю по целям формирования инвестиционного дохода и уровню принимаемых рисков, выделяют 6 основных вариантов инвестиционного портфеля:

1. Агрессивный портфель дохода

2. Умеренный портфель дохода..........

Поскольку объекты в составе инвестиционного портфеля подбират в соответствии с предпочтениями инвесторов, существует связь между типом инвестора и портфеля: консервативному инвестору соответствует высоконадежный, но низкодоходной порфель, умеренному – диверсифицированный, агрессивному – высокодоходный, но рисковый портфель.

(3) Формирование инвестиционного портфеля основано на следующих базовых принципах:

1. принцип обеспечения реализации инвестиционной стратегии определяет соответствие целей формирования портфеля целям инвестиционной стратегии, преемственность планирования и реализации ИД на среднюю и долгосрочную перспективу.

2. принцип обеспечения соответствия портфеля инвестиционным ресурсам позволяет увязать общий объем и структуру издержек, необходимых для реализации отобранных ИП-тов, формирования портфеля цб, с объемом и структурой источников финансирования ИД-ти, имеющихся у предприятия

3. принцип оптимизации соотношения доходности и риска обеспечивается путем диверсификации инвестиционного портфеля. Целью такой оптимизации является недопущения финансовых потерь и ущерба в зависимости от приоритетной цели формирования портфеля и отношения инвестора к риску

4. принцип оптимизации соотношения доходности и ликвидности обеспечивает финансовую устойчивость и платежеспособность пердприятия и предполагает выбор оптимальной структуры портфеля с т.зо. соблюдения пропорций между показателями доходности с одной стороны и ликвидности и долгосрочной кредитоспособности предприятия с другой.

5. принцип обеспечения управляемости портфеля портфель должен быть управляем

Процесс формирования портфеля реальных ИП-тов:

I. Поиск вариантов реальных ИП-тов для возможной их реализации предприятием. Поиск идет вне зависимости от наличия инвестиционнных ресурсов. Количество привлеченных к проработке проектов всегда должно значительно привышать количество проектов, принятых к реализации. Чем больше проектов рассматривается, тем больше шансов сформировать эффективный портфель

II. Рассмотрение и оценка бизнес-планов отдельных ИП-тов

III. Первичный отбор ИП для более углубленного последующего их анализа

При отборе надо учитывать:

- степень проработанности ИП и его обеспечение основными факторами производства

- необходимый объем инвестиций и период их осуществления до начала эксплуатации проекта

- проектируемый срок окупаемости инвестиций или какой-либо другой показатель

- уровень инвестиционного риска

- предусматриваемые источники финансирования

- соответствие ИП-та направлениям отраслевой и региональной диверсификации ИД-ти.

- соответствие ИП-та стратегии деятельности предприятия

И др.

Первичный отбор ИП-тов осуществляется на основе многокритериальности:

- внешние критерии (правовая обеспеченность проекта, проект с т.зр. экологии, возмодная реакция общественного мнения на проекта и др.)

- критерии научно-технической перспективности (перспективность научно-технических решений, положительное воздействие на другие проекты инвесторов)

- экономический критерий (срок окупаемости проекта, положительное сальдо реальных денежных потоков, стабильность поступления доходов от проекта, значение показателя индекса рентабельности NPV)

-

Тема: Девелопмент, как особый вид инвестиционно-строительной деятельности.

1. Экономическая сущность, функции и виды девелопмента

2. Финансирование девелопмента: источники и методы

3. Анализ рынка комерческой недвижимости города Воронежа при разработке и реализации девелоперских проектов

(1) Девелопмент (англ) – развитие. Применительно к рынку недвижимости – это продвижение проектов, связанных с качественным преобразованием недвижимости.

Большинство специалистов в области девелопмента рассматривают данное явление в 2-х смыслах:

1. Как материальный процесс

2. Как особый вид профессиональной деятельности на рынке

Девелопмент – это целенаправленной изменение, в результате которого объект недвижимости приобретает качественно новые свойства и характеристики.2 составляющие:

1. Проведение строительных или иных работ над зданиями или землей

2. Изменение функционального использования зданий или земли

Цель девелопмента: получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей нежвижимости.

Результат девелопмета: появление нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения

Редевелопмет: преобразование здания

Ленд девелопмент: преобразование земли

В развитых странах различают 2 основных вида д-та:

1. Умеренный

2. Рискованный

Табл: Виды девелопмента и их основные характеристики

признак	умеренный	рисковый
понятие	девелопер, прорабатывающий развивающийся проект на рынке недвижимости без собственных финансовых вложений	девелопер, вкладывающий значительную часть средств в собственные проекты и выступающий как единоличный организатор проекта
отношение к риску	не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре	является единоличным организатором проекта и несет на себе все риски неудач по данному проекту
финансирование проекта	обычно не участвует своими деньгами в проекте. На все необходимые работы он привлекает специалистов, как правило на деньги заказчика	вкладывает в проект собственные средства, которые становятся стержнем будущей финансовой схемы
ответственность за проект	ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере
прибыльность операции	гонорар за руководство проекта может достигать 10% от стоимости проекта	девелопер имеет долю в будущем доходом здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта, девелопер претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости
преимущества	девелопер не берет на себя финансовые риски	высокая прибыльность операции
недостатки	девелопер работает на гонораре с меньшей прибыльностью, чем у рискованного	высокие риски неудачи проекта

Сущность девелопмента проявляется в выполняемых им функциях:

1. Выбор экономически эффективного проекта

2. Выявление и снижение рисков, связанных с проектом

3. Получение необходимых разрешений на реализацию проекта у органов власти

4. Определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата

5. Поиск и привлечение инвесторов

6. Отбор подрядчиков, финансирование и контроль за их работой

7. Реализация проектов недвижимости и передача их в эксплуатацию

В качестве участников девелоперского проекта выступают:

1. Инвесторы (банки, кредитные организации, инвест фонды)

2. Потребители

3. Органы государственной власти (регулируют отношения между участниками)

Девелопмент имеет ряд преимуществ как вид инвестиционной деятельности:

1. Полная ответственность за конечные результаты ИД

2. Максимальное комплексирование услуг

3. Наработка в силу специфической оргструктуры устойчивых деловых связей как на производственном так и на управленческом уровне

4. Обеспечение высокого качества работ за счет повышения профессионализма работников путем обязательного обучения современным методам управления и технологии строительства

5. Реальное управление стоимостью строительства осуществляется на основе современной системы управленческого учета

(2) Это комплекс взаимосвязанных проблем!!!=)

- процесс девелопмента невозможно реализовать без внешнего финансирования

-...

В процессе реализации проекта девелопер сталкивается с вопросами:

1. Определение оптимального соотношения между собственными и привлеченными средствами

2. Определение наиболее целесообразных для данного проекта источников финансирования

3. Выбор наиболее эффективных мехенизмов в привлечения финансов и возврата вовлекаемых в финансирование проекта ресурсов

4. Организация финансирования деятельности привлекаемых специалистов и организаций в процессе реализации проекта

Основной актив, который инвестирует девелопер имеет связи, знания, и др специфические черты, когда и инвестора выбор направлений гораздо шире.

Табл: классическая схема смешанного финансирования девелоперских проектов

участники девелоперского проекта	доля в стоимости проекта	условия девелоперского проекта
девелопер	5-10%	по окончании строительства данным лицам достается по 50% построенных площадей
стратегический инвестор	не менее 25%
банковский кредит	25-30%	срочность, платность, возвратность
средства подрядчика	10%	платность
предарендные платежи	оставшаяся часть	поиск начинается не позже готовности девелоперского проекта на 50%

 

В качестве основных механизмов привлечения ресурсов в развитии недвижимости в России выступает:

1. «долевое участие» в различных вариантах:

1.1. 100% -я единовременная оплата

1.2. Оплата по мере строительства проекта

1.3. Оплата с зачетом имеющейся недвижимости

2. Выпуск ценных бумаг

3. Банковское кредитование

4. Товарное кредитование и «зачеты» с подрядчиками

 

В современных условиях девелоперские проекты финансируются за счет(таблица):

признак	лизинг	проектное финансирование	ЗПИФН
понятие	долгосрочная аренда недвижимости, являющаяся в косвенной форме финансированием. Применяется в случае, когда организация не желает приобретать данный вид имущества или не имеет таких возможностей	совокупность мероприятий, направленных на привлечение денежных и иных материальных средств под активы и денежные потоки компании	обособленный имущественный комплекс, состоящий из объектов недвижимости, прав собственности или аренды, а т.ж. иного имущества, принадлежащего пайщикам фондов
преимущества	возможность применения ускоренной амортизации. Отнесение лизинговых платежей на расходы в полном объеме.	позволяет сконцентрировать значительные денежные ресурсы на решении конкретной хозяйственной задачи, существенно снижая риск благодаря значительному числу участников соглашения	особый режим налогообложения, а именно наличие отложенных платежей по налогу на прибыль
недостатки	высокая стоимость, риск морального устарения объекта, лизингополучатель не может заложить данный объект, так как не является его собственником	долгий период до принятия решения о финансировании, высокие риски, повышение % по кредиту, более жесткий контроль за деятельностью заемщика	низкая ликвидность. Объект, проведенный через ЗПИФН теряет залоговую массу

(3) наиболее популярно строительство ТЦ, ТРЦ и БЦ

ТЦ - 550 тыс. м2 рынок перенасыщен

5 групп объктов:

1 линия – центр города А(пр. Революции) и В(сальные р-ны северного и центрального р-нов)

2 линия – С и Д (спальные районы города)