Тема 7. Загальні Принципи оцінювання об’єктів власності

На вивчення даної теми відводиться 8 годин, з них на самостійне вивчення 4 години

 

Самостійна робота 9/7

Тема: Визначення варіанту найефективнішого використання земельної ділянки

Питання:

1.Характеристика взаємодії факторів ресурсу

2.Етапи аналізу

 

 

Варіант найефективнішого використання земельної ділянки визначається взаємодією таких факторів ресурсу, як:

- потенціал місцеположення;

- наявність попиту на використання земельної ділянки за варіантом, що припускається;

- правова підстава забудови за визначеним варіантом;

- фізичні характеристики (ресурсна якість) земельної ділянки;

- фінансова обґрунтованість проекту забудови.

Наступним кроком вивчення даного питання є визначення головних факторів, що впливають на вартість:

- місцеположення земельної ділянки - зіставляється тип забудови, що планується, з існуючим типом землекористування, та визначається доступність земельної ділянки;

- ринковий попит – за результатами попиту та пропозиції розраховується коефіцієнт ємності ринку (відношення кількості проданих ділянок за період до загальної кількості, що пропонується) та коефіцієнт проникання на ринок (відношення кількості одиниць проданих ділянок за період до загальної кількості конкуруючих одиниць, проданих за період);

- правова підстава забудови за визначеним варіантом - ретельне вивчення державних та приватних обмежень, що пов’язані з забудовою, що планується;

- фізичні характеристики (ресурсна якість) земельної ділянки - фізичні характеристики земельної ділянки функціонально пов’язані з її ємністю та ефективністю. Ємність є показником того, яка будівля може бути збудована;

- фінансова обґрунтованість проекту забудови дозволяє прогнозувати економічну доцільність здійснення конкретного проекту, при цьому до уваги беруться:

- час надходження та відтоку грошових сум у процесі реалізації проекту;

- витрати на експлуатацію;

- платежі по обслуговуванню боргу;

- виручка від продажу в кінці проекту.

Завершальним питання у вивченні даної теми є визначення етапів аналізу.

Для проведення аналізу найбільш ефективного використання земельної ділянки оцінювач:

1.Здійснює вибір розумних варіантів використання з врахуванням факторів ресурсу якості з метою визначення обґрунтованих варіантів використання;

2.визначає вартість забудови за кожним альтернативним варіантом

3.складає фінансову обґрунтованість проекту забудови за кожним варіантом.

На підставі аналізу доходів та витрат по кожному варіанту освоєння земельної ділянки визначається дохід, що належить до земельної ділянки, який капіталізується у вартість земельної ділянки.

 

 

Самостійна робота 10/7

Тема: Принципи, пов’язані з експлуатацією об’єкта

Питання:

1.Принцип внеску

2.Принцип граничної продуктивності

3.Принцип збалансованості

Ключові терміни і поняття:

 

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

 

 

ПРИНЦИП ВНЕСКУ

Продовження теми Принципи оцінки необхідно розпочати з вивщення ще однієї важливої групи принципів, а саме: принципи, пов’язані з експлуатацією об’єкта.

Дана група принципів, пов 'язаних з експлуатацією майна, складається з:

- принципу внеску;

- принципу граничної продуктивності;

- принципу збалансованості.

Вивчення питань теми необхідно розпочати з розуміння того, щооб'єкт власності є економічною системою, прибутковість якої визначається чотирма факторами виробництва: управлінням, працею, капіталом і землею. Тому для оцінки об'єкта власності потрібно знати частку (внесок) кожного фактора у формуванні доходу всієї системи;

Принцип оцінки внеску як величини приросту вартості об’єкта власності в результаті додаткових витрат означає, що внесок — це сума, на яку збільшується чи зменшується вартість об’єкта власності, або збільшується чи зменшується чистий дохід від нього внаслідок наявності або відсутності якого-небудь покращання чи доповнення до діючих факторів виробництва;

Зростаюча і спадаюча віддача. У міру додавання ресурсів до основних факторів виробництва, чиста віддача має властивість збільшуватися зростаючими темпами аж до точки, починаючи з якою загальна віддача, хоча і зростає, проте вже сповільнюються темпи. Це уповільнення відбувається до тих пір, поки приріст вартості не стає менше, ніж витрати на додані ресурси.

Якщо земля незабудована або вже перевантажена, то вона так само ставати менш рентабельною. Звідси випливає новий принцип оцінки.

Кожний з розглянутих вище факторів повинний бути оплачений (компенсований) з чистого доходу, що створюється завдяки використанню об'єкта власності.

Залишкова продуктивність - це чистий дохід, віднесений до землі, після того, як були оплачені витрати на працю і підприємницьку діяльність. Іншими словами залишкова продуктивність є результатом того, що земля дозволяє видобувати максимальні доходи, мінімізувати витрати, задовольняти будь - то особливі потреби, або добиватися поєднання цих трьох умов.

Часто інвесторові буває вигідно привнести новий чинник до об'єкту нерухомості збільшивши вартість самого об'єкту на суму меншу, ніж витрати на будівництво додаткового чинника.

Принцип оцінки залишкової продуктивності землі означає, що земля має залишкову продуктивність, яка може бути визначена як чистий дохід, віднесений до землі, після оплати праці, капіталу та підприємницької діяльності. Величина залишкової продуктивності землі визначається її місцезнаходженням;

Любий вид підприємницької діяльности, как правило, потребує нарості чотирьох факторів виробництва: праця, капитал, управлінняі земля.

Факторы виробництва і їх компенсація

Наименування фактору	Компенсація
праця	Зарплата
Капітал	Процент
Управління (підприємницька діяльність)	Дивіденди Прибуток, нагорода управляючим
Земля	Рента (податки, орендна плата)

 

Принцип оцінки збалансованості різних факторів виробництва означає, що будь-якому типу землекористування має відповідати оптимальне поєднання факторів виробництва, коли досягається максимальна вартість землі та об’єкта вартості, що на ній знаходиться;

П ринцип економічної величини, тобто оптимальний розмір об’єкта власності — одержання оптимального прибутку від використання об’єкта нерухомості залежить від його економічної величини. Наприклад, земельна ділянка, на якій знаходиться об’єкт власності, за своїми розмірами перевищує величину, необхідну для функціонування цього об’єкта, отже власник об’єкта заплатив зайву суму при придбанні ділянки або платить більшу орендну плату за користування нею. У будь-якому випадку це зменшує дохід, отже, економічна величина — це кількість землі, яка забезпечує найкраще землекористування в цьому регіоні з урахуванням існуючої ринкової кон’юнктури.

 

Тема 8. Методичні підходи до оцінювання об’єктів власності

 

На вивчення даної теми відводиться 4 години, з них на самостійне вивчення 2 години

 

Самостійна робота 11/8

Тема: Порівняльна характеристика підходів в оцінці вартості.

Питання:

1.Переваги та недоліки використання підходів в сучасних умовах ринкових трансформацій в Україні.

Ключові терміни і поняття:

-витратний підхід;

-порівняльний підхід;

-дохідний підхід;

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

 

Вивчення теми необхідно починати з розгяду питань, що стосуються сфери застосування кожного з методичних підходів, виходячи з цього можна дати порівняльну характеристику підходів в оцінці вартості

Переваги:

Витратний підхід найчастіше застосовують для оцінки об’єктів спеціального призначення, а також нового будівництва, для визначення варіанта найкращого і найбільш ефективного використання землі, а також з метою страхування і оподаткування нерухомості.

Недоліки Застосування даного підходу не надає оцінювачу можливість зробити додаткові розрахунки вартості майна.

Переваги:

Порівняльний підхід особливо ефективний у випадку існування активного ринку порівнянних об’єктів власності. Передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна.

Недоліки Дієвість даного підходу знижується, якщо угод було недостатньо а моменти їх здійснення й оцінки розділяє тривали період, оскільки швидкі зміни на ринку призводять до втрати достовірності раніше розрахованих показників.

Переваги:

Дохідний підхід дозволяє врахувати очікуваний інвестиційний дохід. Тому, його використання необхідне для аналізу доцільності інвестування та при обґрунтуванні рішення про фінансування інвестицій у нерухомість. Цей підхід краще за інші підходи відображає уявлення потенційного покупця про об’єкт оцінки як джерелі прибутку.

Недоліки 1.необхідність прогнозування довгострокового потоку доходів

2.вплив факторів ризику на прогнозований потік

3.Проблематичність збору даних про доходність аналогічних об’єктів

4.точність показників прибутку, що прогнозується. Багато в чому залежить від суб’єктивних уявлень оцінювача