Професійні вимоги щодо оцінки нерухомості, рухомого майна, бізнесу

Продовжити вивчення теми необхідно з ознайомлення з наступними розділами норм професiйної дiяльностi оцінювача

Роздiл 4. Професiйнi вимоги щодо оцiнки рухомого майна

4.1 Виконуючи оцiнку рухомого майна, оцiнювач зобов'язаний: знати, розумiти та правильно користуватися загальновизнаними методами та технiчними прийомами, необхiдними для одержання достовiрної оцiнки, не припускатися серйозних помилок, що можуть мати суттєвий вплив на результати оцiнки або розумiння Звiту, не припускатися серiй помилок та неточностей, що в сукупностi можуть мати такий вплив.

4.2 Оцiнювач має враховувати мету та очiкуваний характер використання оцiнки, приймаючи до уваги, що методи оцiнки рухомого майна та оцiночнi процедури значною мiрою детермiнованi метою та очiкуваним використанням оцiнки.

4.3 Оцiнювач зобов'язаний додержуватися спецiальних оцiночних правил.

.4.4 Звiт про оцiнку рухомого майна має мiстити:

a) ясний та докладний опис оцiнки в доступнiй формi (iдентифiкацiю оцiнюваного майна (iнтересiв), мету оцiнки, очiкуваний характер використання оцiнки, дефiнiцiю вартостi, що визначалася, дату оцiнки та дату Звiту, умови, що обмежують використання Звiту, опис та обгрунтування всiх суттєвих припущень, оцiночну вартiсть, обгрунтування будь-якого вiдходу вiд цих Норм, сертифiкат);

:: Роздiл 5. Професiйнi вимоги щодо оцiнки бiзнесу::

При проведеннi оцiнки дiлового пiдприємства (бiзнесу), iнтересу8 в дiловому пiдприємствi (бiзнесi), нематерiальних активiв оцiнювач зобов'язаний: знати, розумiти та правильно використовувати загальновизнанi методи оцiнки та технiчнi прийоми, необхiднi для одержання достовiрної оцiнки, не припускатися серйозних помилок, що можуть мати суттєвий вплив на результати оцiнки або розумiння Звiту, не припускатися серiй помилок та неточностей, що в сукупностi можуть мати такий вплив.

:: Роздiл 6. Професiйнi та етичнi вимоги до оцiнювачiв, що виконують перевiрку звiтiв::

6.1 Перевiрка - процес критичного вивчення оцiнювачем Звiту про оцiнку, що пiдготовлений iншим оцiнювачем.

6.2 Перевiрка Звiту може здiйснюватися на замовлення будь якої особи, в якої Звiт, що є об'єктом перевiрки, знаходиться на законних пiдставах.

Наводячи перелiк зауважень до Звiту про оцiнку, що був об'єктом перевiрки, виконавець Звiту про перевiрку має чiтко висвiтлити по тексту свого Звiту, якi недолiки Звiту, що був об'єктом перевiрки, справили чи могли справити суттєвий вплив на висновок про вартiсть об'єкта оцiнки, а якi не справили (iмовiрно не справили) такого впливу.

6.17 Звiт про перевiрку, який виконано Експертною Радою УТО може мiстити пропозицiї виконавця Звiту про перевiрку щодо застосування санкцiй УТО до виконавця Звiту, що був об'єктом перевiрки, якщо останнiй є членом УТО.

:: Примiтки::

1 в цьому контекстi "специфiчний" - будь-який, що не може вважатися типовим. тобто "специфiчним" вважається:

а) конкретний iнвестор (чи продавець), що має iнвестицiйнi критерiї, що вiдрiзняються або можуть вiдрiзнятися вiд типових;

б) iнвестор (чи продавець), чиї iнвестицiйнi критерiї в будь-який спосiб (наприклад, з точки зору попередньо обумовленого конкретного характеру використання об'єкта оцiнки) обумовленi та визначаються як такi, що вiдрiзняються вiд типових.

1. Що регулюють дані норми
2. З яких розділів складаються норми професiйної дiяльностi оцiнювача
3. Дайте характеристику кожному з розділів норм професiйної дiяльностi оцiнювача

 

Тема 5. Підстави та цілі проведення незалежного оцінювання

На вивчення даної теми відводиться 4 години, з них на самостійне вивчення2 години.

 

Самостійна робота № 6/5

Тема: Юридичні підстави здійснення оцінки майна

Питання:

1.Договір на проведення оцінки майна

2.Істотні умови договору на проведення оцінки майна

 

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

 

 

Вивчення теми юридичні підстави здійснення оцінки майна передбачає набуття знань щодо структури та умов договору на проведення оцінки майна.

Договір на проведення оцінки майна укладається в письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім. Під час укладання багатостороннього договору крім замовника оцінки стороною договору може виступати особа-платник, якщо оплату послуг суб'єкта оціночної діяльності здійснює інша особа, а не замовник.

У цьому випадку на платника як сторону договору поширюються обмеження, зазначені в статті 8 Закону України «Про оцінку майна та професійну оціночну діяльність»

Замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за дорученням зазначених осіб. Замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.

Сторони договору на проведення оцінки майна (замовник, платник) мають право вільного вибору суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання за умови виконання вимог, встановлених статтями 8 та 9 Закону України «Про оцінку майна та професійну оціночну діяльність»

Післі ознайомлення з особливостями складання договору на проведення оцінки майна, необхідно перейти до розгляду питання щодо умов договору.

Істотними умовами договору на проведення оцінки є:

- зазначення майна (майнових прав, земельної ділянки), що підлягає оцінці;

- мета, з якою проводиться оцінка;

- вид вартості, що підлягає визначенню;

- дата оцінки;

- строк виконання робіт з оцінки;

- розмір і порядок оплати робіт;

- права та обов'язки сторін договору;

- умови забезпечення конфіденційності результатів оцінки, інформації, використаної під час її виконання;

- відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору;

- порядок вирішення спорів, які можуть виникнути під час проведення оцінки та прийняття замовником її результатів.

Законодавством або за згодою сторін договору в ньому можуть бути передбачені інші істотні умови.

Не слід вважати, що договір про оцінку може бути типовим. Він має бути таким саме індивідуальним, як і будь-який об’єкт оцінки, замовник і конкретна ситуація. У ньому треба відобразити особливості процесу оцінки саме даного об’єкта, урахувати, по можливості, всі нюанси й особливості конкретного замовлення.

 

 

Тема 6. Види вартостей, що підлягають оцінюванню

На вивчення даної теми відводиться 10 годин, з них на самостійне вивчення 4 години

 

Самостійна робота 7/6

Тема: Майнові права на власність та вартість, що з ними пов’язана

Питання:

1. Майнові права на власність та вартість, що з ними пов’язана

2.Фактори, що впливають на вартість майна

3. Взаємозв’язок між ціллю оцінки і видами вартості

Ключові терміни і поняття:

- майно;

- володіння;

- користування;

- розпорядження;

- сервітут – право на обмежене користування майном, що знаходиться у власності іншої особи.

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

 

Розгляд даної теми необхідно розпочати з виявлення сутності терміну «майно».

Термін «майно» є юридичним поняттям і під ним розуміють сукупність часткових прав власності.

Відповідно до Цивільного кодексу Стаття 319. Здійснення права власності

1. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

2. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Тобто вартість майна визначається пакетом прав, які передаються з майном від продавця до покупця. У повний пакет прав на майно входять право розпорядження, володіння, користування.

Володіння – це відношення фактичного володарювання, факт влади суб’єкта над річчю, але розпорядження та привласнення цієї речі обмежено існуванням та правами власника (річ напрокат)

Користування – процес фактичного вилучення корисних властивостей з об’єкта власності для задоволення конкретних потреб.

Розпорядження – фактичне здійснення влади власника над річчю, над об’єктом власності, фактичне управління нею.

Для більш детального вивчення даного питання доцільно ознайомитися з структурною схемою

трьох типів відносин.

Структурна схема трьох типів відносин

Тип відносин	Характеристика	Пояснення
Володіння	Початкова, первинна форма власності, що характеризується насамперед належністю об’єкта певному суб’єкту з юридичного боку. Володіння - це номінальне право власника, яке він далеко не завжди повністю реалізує	Деякі дворяни мали володіння, про які в них були невиразні уяви, тому що усім управляв розпорядник
Користування	Означає використання об’єкта власності згідно з його призначенням за побажанням користувача. Якщо користувач не є володарем або розпорядником об’єкта власності, він повинен здійснювати користування тільки згідно з умовами, що задані первинними власниками	Прийшовши у гості, ви питаєте, чи можна присісти на диван. Аналогічно, щоб користуватися чужими речами, просять дозволу. В той же час токар використовує токарний станок згідно з вказівками майстра, що виступає в якості розпорядника
Розпорядження	Подає більш предметний, конкретний спосіб здійснення відносин між суб’єктом власності, а саме – суб’єкт володіє правом розпорядження обєктом	Власник-розпорядник має право чинити стосовно об’єкта будь-які дії: передавати, змінювати його вигляд, ліквідувати

 

Право на обмежене якимись чином користування майном, що знаходиться у власності іншої особи, отримало назву СЕРВІТУТУ

Вивчення наступного питання передбачає розгляд факторів, що формують вартість нерухомості.

Фактори, що формують вартість нерухомості можна поділити на наступні категорії: екологічні, соціальні, політичні і фізичні.

Екологічні, залежать від загального стану економіки в країні і регіоні, рівня доходів, платоспроможності населення.

Соціальні -визначають престижність і соціальний рівень жителів районів.

Фізичні, до них відносять параметри, що формують характеристику нерухомості.

Політичні - екологічна і кредитко - фінансова політика держави. Всі вище перераховані фактори впливають на основні параметри формування вартості об'єктів нерухомості.

Подальше вивчення теми необхідно повязвти з мікро- і макроекономічними факторами.

Адже, при визначенні вартості оцінювач приймає до уваги різні мікро- і макроекономічні фактори, до числа яких відносяться наступні.

Попит. Попит визначається перевагами споживачів, які залежать від того, які доходи приносить даний бізнес власнику, за якого часу, з якими ризиками це зв'язано, які можливості контролю і перепродажу даного бізнесу.

Дохід. Дохід, який може отримати власник об’єкту, залежить від характеру операційної діяльності і можливістю отримати доход від продажу об’єкту після використання. Доход від операційної діяльності, у свою чергу, визначається співвідношенням потоків доходів і витрат.

Час. Велике значення для формування вартості підприємства має час отримання доходів. Один випадок, якщо власник придбаває активи і швидко починає одержувати доход від їхнього використання, і інший випадок, якщо інвестування і повернення капіталу відокремлене значним проміжком часу.

Ризик. На величині вартості неминуче позначається і ризик, як вірогідність отримання очікуваних в майбутньому доходів.

Контроль. Одним з найважливіших факторів, що впливають на вартість, є ступінь контролю, який одержує новий власник.

Якщо підприємство купляє в індивідуальну приватну власність або якщо отримується контрольний пакет акцій, то новий власник одержує такі істотні права, як право призначати керівників, визначати величину оплати їхньої праці, впливати на стратегію і тактику роботи підприємства, продавати або купляти його активи; реструктурувати і навіть ліквідовувати дане підприємство; ухвалювати рішення про поглинання інших підприємств; визначати величину дивідендів і т.і. Внаслідок того, що купляють великі частки, вартість і ціна, як правило, будуть вище, ніж у разі купівлі неконтрольного пакету акцій.

Ліквідність. Одним з найважливіших факторів, що впливають при оцінці на вартість підприємства і його майна, є ступінь ліквідності цієї власності. Ринок готовий виплатити премію за активи, які можуть бути швидко конвертовані в гроші з мінімальним ризиком втрати частини їх вартості.

Звідси вартість закритих акціонерних товариств повинна бути нижче вартості аналогічних відкритих товариств.

Обмеження. Вартість підприємства реагує на будь-які обмеження, які має бізнес. Наприклад, якщо держава обмежує ціни на продукцію підприємства, то вартість такого бізнесу буде нижче, ніж у разі відсутності обмежень.

Співвідношення попиту і пропозиції. Попит на підприємство разом з корисністю залежить також від платоспроможності потенційних інвесторів, цінності грошей, а також можливістю залучати додатковий капітал. Ставлення інвестора до рівня доходності і ступеня ризику залежить від його віку. Більш молоді схильні йти на великий ризик заради більш високої прибутковості в майбутньому.

Завершальним у вивченні теми є усвідомлення, що важливим фактором, що впливає на попит і вартість бізнесу, є наявність альтернативних можливостей для інвестицій.

Попит залежить не тільки від економічних факторів. Важливі також соціальні і політичні фактори, такі, як ставлення до бізнесу в суспільстві і політична стабільність. Ціна пропозиції передусім визначаються витратами створення аналогічних підприємств. Кількість виставлених на продаж об'єктів також впливає на доходність.

Вибір рішення покупця і продавця залежить від перспективи розвитку даного бізнесу. Звичайно, вартість підприємства в передбанкрутному стані нижче за вартість підприємства з аналогічними активами, але фінансово стабільного.

На оцінну вартість будь-якого об’єкту впливає співвідношення попиту і пропозиції. Якщо попит перевищує пропозицію, то покупці готові сплатити максимальну ціну. Верхня межа ціни попиту визначається поточною вартістю майбутніх доходів, які може отримати власник від володіння цим підприємством. Особливо це характерно для галузі, в якій пропозиція обмежена природними можливостями. Звідси витікає, що у разі перевищення попиту над пропозицією найбільш близькі до максимальної межі ціни на сировинні підприємства. В той же час при перевищенні попиту над пропозицією можлива поява в деяких галузях нових підприємств. В довгостроковому плані ціни на ці підприємства можуть дещо впасти.

Якщо пропозиція перевищує попит, то ціни диктує виробник. Мінімальна ціна, по якій він може продати свій бізнес, визначається витратами на його створення.

Отже, основними факторами, які визначають вартість, є:

• попит;

• поточний і майбутній доход оцінюваного бізнесу;

• витрати на створення аналогічних підприємств;

• співвідношення попиту і пропозиції на аналогічні об'єкти;

• ризик отримання доходів;

• ступінь контролю над бізнесом і ступенем ліквідності активів.

Розгляд наступного питання передбачає, що метою оцінки є визначення вартості майна, тобто його грошового еквівалента залежно від призначення оцінки. При цьому обумовлюється конкретний вид вартості, що має бути визначеним, який відповідатиме вартості майна обміні або в користуванні.

Визначення вартості майна здійснюється з певною метою, що і є призначенням оцінки.

Призначення оцінки	Характеристика дій з майном
Купівлі-продажу	Зміна власника. Передача повного пакету прав
Надання в оренду майна	Надання тимчасових прав володіння та користування
Залучення інвестицій	Визначення ефективності грошових вкладів
Організації лізингу	Оренда з деякими умовами використання орендованого майна
Надання майна у заставу	Спосіб забезпечення зобов’язань, що надає кредитору майнові права на власність боржника
Фінансової звітності	Для визначення фінансового стану діяльності підприємства
Обміну майна	Для обміну майна, що є власністю
Визначення вартості майна статутного капіталу	Для визначення вартості майна у статутному фонді
Процедури банкрутства	Для задоволення претензій кредиторів до боржника
Проведення аукціону	Продаж майна за запропонованою найвищою ціною
Проведення конкурсу	Продаж майна за найкращими умовами
Викупу майна	Викуп майна за чинним законодавством
Дарування майна	Передача (безоплатна) майна у власність чи оперативне управління
Страхування майна	Для страхування майна у передбачених випадках
Розподілу майна	Зміна загальних, частки або спільних прав власності на майно
Наслідування майна	Перехід прав власності на майно спадкоємцю
Встановлення бази оподаткування на майно	Для здійснення обов’язкових платежів за майно, встановлених державою
Конфіскації майна	Вилучення майна відповідно до чинного законодавства
ліквідації	Припинення існування майна або діяльності підприємства
Вирішення майнового спору	Вирішення майнових спорів у судових органах
Визначення розміру майнових збитків	Визначення матеріальної відповідальності за заподіяні збитки
Комерційної концесії	Надання в експлуатацію природних багатств, підприємств
Приватизації майна	Передача державного майна у приватну власність
Націоналізації майна	Відчуження приватного майна у власність держави
інше

 

 

 

 

Самостійна робота 8/6

Тема: Правила вибору бази з уніфікованої системи баз оцінки

Питання:

1.Складові уніфікованої системи базисів оцінки

2.Логічна послідовність використання правил вибору бази оцінки об’єктів

МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ

 

Більшість систем оцінювання об’єктів нерухомості в практичній діяльності зводиться до такої уніфікованої системи базисів оцінки.

Нормативна вартість. Це вартість, яка визначається як відповідна фіксована сума, або як величина, що визначається чітким, встановленим нормативними документами алгоритмом розрахунків

Аналогова вартість. Це вартість визначена грошовою сумою, сплаченою за аналогічний об’єкт нерухомості при проведенні аналогічної угоди в аналогічних умовах.

Витратна вартість. Визначається за допомогою прямих проектно-кошторисних розрахунків фінансових витрат на будівництво чи створення певного об’єкта.

Вартість майбутнього прибутку. Це вартість, що визначається розрахунковим шляхом через капіталізацію. Очікуваного прибутку або за допомогою засобів моделювання дисконтова них грошових потоків із врахуванням всіх доходів, витрат та зобов’язань, пов’язаних із розвитком і організацією господарської діяльності об’єкт оцінки.

Необхідно усвідомити, що формування і обґрунтування використання правил вибору баз оцінки належить до найважливіших компонентів концепції оцінки об’єктів нерухомості.

Логічна послідовність використання правил оцінки об’єктів наступна:

1. Ідентифікація типу оцінюваного об’єкта оцінки та операції:

- Правило 1 – База даних (нормативні документи), якщо так, то База- нормативна вартість (вибір закінчений)

- Якщо ні, то

- Правило 2 – База даних (прецеденти аналогічних угод з аналогічними об’єктами), якщо так, то База – аналогова вартість (вибір закінчений)

- Якщо ні, то

- Правило 3 – Перевірка комерційного характеру операцій, якщо так, то База – майбутній прибуток (вибір закінчений)

- Якщо ні, то

База – витратна вартість (вибір закінчений)