Остаповский проезд, вл.22 в районе Текстильщики (ЮВАО)

Таблица 4. Экспликация проектируемых объектов

№№ П/П	№№ корп. на плане	Наименование объекта	Этажность	Общая площадь, кв.м.	Площадь застройки, кв.м	Суммарная поэтажная площадь, тыс.кв.м	Примечание
всего	в т.ч. подз. части
1.		Административно-офисное здание	4-12 + цок.этаж				22,5	Со встроенной автостоянкой на 26 м/м
2.		Административно-производственное здание	1-3		-		2,8
3.		Открытая многоуровневая стоянка	+ цок.этаж				15,55	Эксплуатируемая кровля для автостоянки
ИТОГО проектируемая застройка:				40,85

 

Итого общая площадь проектируемой застройки 43917 кв.м, из них 5460 подземная часть, что составляет 8,04% от площади застройки. Суммарная площадь застройки 6575 кв.м. Этажность достигает 12.

Маркетинговый план и стратегия инвестиционного проекта.

Проектное предложение по реновации территории по адресу Остаповский проезд, вл.22 в районе Текстильщики (ЮВАО) разработано с целью повышения интенсивности использования территории, учитывая дефицит участков под новую застройку.

Ответственный за вопросы маркетинга в компании:

Гурвич Александр Викторович, заместитель генерального директора, 1960 г.р., образование высшее – МИРЭ, инженер-радиотехник, на руководящей должности с 1991 г.

Обоснование выбора продукции проекта:

1. Потребность в площадях компаний, входящих в холдинг;

2. Необходимость реконструкции основных фондов ОАО «НПО СЭМ» с получением помещений, удовлетворяющих современным требованиям к зданиям и сооружениям;

3. Производство электрических щитов, выполнение работ по автоматизации и диспетчеризации инженерных систем, монтажным работам, проектированию и пуско-наладочным работам являются одним из направлений в строительстве;

4. Компания, входящая в холдинг (ЗАО «ИК СЭМ»), выполняет широкий спектр работ по созданию инженерных систем в строительстве и является одним из потребителей производимой ОАО «НПО СЭМ» продукции и работ.

Состояние рынка.

Доля на рынке:

· Производство электрических щитов – 4% (рынок г.Москвы);

· Строительно-монтажные работы – 3-5% от доли автоматизации на строительном рынке г.Москвы.

Конкуренция на рынке: Русские системы, НЭК, МЭЛ, Полищит, ИнжэлектрокомплектХонейвелл, Экопрог, Унисервис, Армо-Групп.

Строительство офисных зданий является очень перспективным и имеет значительную долю в строительном рынке страны.

Еще до кризиса девелоперы начали строительство офисных центров класса Аи В+ в районе Третьего транспортного кольца. Причина этого заключается в дефиците земельных площадок под строительство в центре Москвы и в пределах Садового кольца. Не вносит улучшений и крайне сложная транспортная ситуация в этих районах Москвы.   Рис.3. Расположение планируемого к строительству офисного здания по адресу Остаповский пр. вл.22 на карте города.   Планируемое офисное здание находится в непосредственной близости от развязки Третьего транспортного кольца и Волгоградского проспекта, а так же между станциями метро Волгоградский проспект и Текстильщики, что создаёт удобную транспортную доступность (рис.3) Если в 2010 году процент офисов класса А и В+ в районе Третьего транспортного и МКАД в общем объеме предложений по коммерческой недвижимости Москвы составлял около 7%, то на конец 2011 года этот процент может достигнуть, а то и превысить 17%.

Есть и другие причины такого явления переноса области интересов застройщиков и инвесторов офисных помещений за пределы центра. Это, например, введение правительством Москвы ограничений на строительство бизнес-недвижимости в Центральном административном округе столицы в 2008 году.

Непростая ситуация с движением транспорта в ЦАО повышает привлекательность для тех, кто стремится снять офис или купить офис, тех районов города, которые расположены вблизи основных транспортных магистралей и удобных развязок. Такие местоположения становятся все более привлекательными для арендаторов и, как следствие, – для застройщиков. К тому же здесь и цена земли - относительно низкая, и процесс согласования разрешительной документации на объект – значительно более легкий.

Отметим также, что заметный рост спроса на офисы в районах Третьего транспортного кольца и МКАД обусловлен тем обстоятельством, что все больше руководителей больших и маленьких компаний, желающих снять офис или купить офисное помещение, готово отказаться от "престижного" месторасположения объекта, но выиграть в цене его аренды или покупки, при условии, конечно, обеспечения высокого качества строительства бизнес-центра.

Однако, как и у всех объектов недвижимости, покупка офисных помещений или же аренда офиса на окраинах Москвы имеет как преимущества, так и недостатки. Причем в случае с бизнес-центрами, практически все эти плюсы и минусы лежат на поверхности и давным-давно известны как специалистам по недвижимости, так и тем, кто стремится купить офис или снять нежилое помещение. Так, например, не секрет, что подъезд к офисным объектам в центре города практически круглосуточно осложнен неизбывными пробками и узкими улицами, в то время как бизнес-центры на окраинах Москва такой проблемы в большинстве случаев не имеют, и обладают гораздо более удобной транспортной доступностью по сравнению с офисными помещениями в бизнес-центрах, находящихся в самом центре столицы.

Рассматривая объем предложения офисной недвижимости по административным округам Москвы (рис.4), видим что предложение офисных помещений класса А и В+ в ЮВАО минимально среди остальных округов города и не в состоянии удовлетворить возрастающий спрос.

 

 

Рис.4.Распределение качественного предложения по административным округам Москвы, 1 квартал 2011г.

 

В связи с необходимостью выявления потенциальных конкурентов провели анализ офисной недвижимости предлагаемой для сдачи в аренду в районе застройки.

В результате проведенного анализа предложения офисных площадей в данном районе выявляется недостаток в недвижимости класса А и В+ (Таблица 5). Предложение не удовлетворяет возрастающий спрос на площади соответствующего класса в данном районе города, что делает необходимым возведение нового офисного здания высокого класса.

 

 

Таблица 5. Предложение офисных площадей в районе развязки ТТК и Волгоградского проспекта ЮВАО

Назначение	Административный округ, станция метро, удаленность, адрес	Общая площадь
Офис, класс В+	ЮВАО Пл.Ильича 10 мин.тр. Нижегородская ул.	от 103 до2320 кв.м.
Офис бизнес-центр, класс В	ЮВАО Текстильщики 7 мин.тр. Люблинская ул.	145 кв.м.
Офисофисно-складскойкомплекс	ЮВАО Рязанский пр-т 15 мин.пш.	от 35 до1021 кв.м.
Свободное назначениеофис, банкбизнес-центр, класс С	ЮВАО Текстильщики 5 мин.тр.	от 29 до257 кв.м.
Офис, класс В	ЮВАО Волгоградский пр-т 10 мин.пш.	286 кв.м.
Офисбизнес-центр	ЮВАО Волгоградский пр-т 7 мин.тр. Новохохловская ул.	от 430 до3130 кв.м.
Офис, класс В	ЮВАО Текстильщики 10 мин.пш. Грайвороновская ул.	от 35 до1000 кв.м.
Офис, класс С	ЮВАО Текстильщики 5 мин.пш.	75 кв.м.
Офис, класс В	ЮВАО Волгоградский пр-т 5 мин.пш. Волгоградский пр-т	121.9 кв.м.