На тему: «экспертный расчет оценки степени риска по инвестиционному проекту строительства офисного здания в Г. Москва».

Д Е Л О В А Я И Г Р А

по дисциплине «Риск-менеджмент в строительстве»

На тему: «Экспертный расчет оценки степени риска по инвестиционному проекту строительства офисного здания в г.Москва».

 

 

Выполнили: __________ __________________

(подпись) (инициалы, фамилия)

__________ __________________

(подпись) (инициалы, фамилия)

__________ __________________

(подпись) (инициалы, фамилия)

__________ __________________

(подпись) (инициалы, фамилия)

__________ __________________

(подпись) (инициалы, фамилия)

Проверил преподаватель

_____________________ _________ __________________

(ученая степень, звание) (подпись) (инициалы, фамилия)

 

 

Москва – 201_г.

ИСХОДНЫЙ МАТЕРИАЛ

Анализ бизнес-плана инвестиционного проекта строительства офисного здания в г.Москва

Инициатор проекта: Открытое акционерное общество «научно-производственное объединение СЭМ».

Проект: Реновация производственной территории ОАО «НПО СЭМ». Возведение офисно-делового центра «Остаповский».

Адрес объекта строительства: 109316, г. Москва, Остаповский проезд, вл.22. В непосредственной близости от развязки Третьего транспортного кольца и Волгоградского проспекта, а также между станциями метро Волгоградский проспект и Текстильщики (Приложение А).

Суть проекта: Строительство производственно-административного здания и открытой автостоянки на 400 мест, реконструкция корпуса №4.

Характер строительных работ:

1. Новое капстроительство;

2. Реконструкция.

Текущая стадия проектирования: Предпроектная подготовка.

Площадь отводимого земельного участка: 2,43 га;

Площадь застройки: 12400 кв.м;

Общая площадь: 43917 кв.м.

Общая стоимость проекта: 1.260.925.000 рублей.

Ответственный за вопросы финансирования в компании:

Федоров Андрей Петрович – генеральный директор ОАО «НПО СЭМ», 1959 г.р.

Проект разработан ООО «Архитектурная студия «Пядь». Проект планируемого к реконструкции корпуса 4 изображен на рис.1. Проект планируемого к возведению корпуса 23 показан на рис.2.

Рис.1. Проект реконструкции корпуса №4

Рис.2. Проект строительства корпуса 23

 

 

Таблица 1. Распределение строящихся площадей по объекту

Наименование	Общая площадь, кв.м.
1. Технические и складские помещения подземной части здания	5 690,0
2. Жилые помещения	Нет
3. Нежилые помещения, в т.ч.:	20 814,0
Конференц-залы	325,0
Выставочные залы	Нет
Торговые площади	Нет
Кафе, рестораны и общественное питание	820,0
Площади спортивного, культурного и развлекательного назначения	Нет
Офисные помещения А и В+	16 343,0
Вспомогательные помещения	3 326,0
4. Гараж м/места	10 086,0 (426)
5. Прочие помещения
ИТОГО по проекту:	36 590,0

 

Источники финансирования:

Банк	Кредитная линия в размере 1008,756 млн.руб. на срок 10 лет под 15 процентов годовых
Собственные средства	252,189 млн.руб.

 

Источники погашения кредитов и возврата инвестиций, полученных для реализации проекта:

· Прибыль от основной деятельности ОАО «НПО СЭМ»:

1. Выполнение работ по автоматизации и диспетчеризации инженерных систем, проектирование, монтаж и пуско-наладка;

2. Производство электрических щитов;

3. Предоставление в аренду помещений.

· Увеличение уставного капитала путем проведения дополнительной эмиссии акций, заемные средства.

Обеспечение по кредитам или обязательства Банка:

Строение 1 и 15 корпуса стоимостью 138 и 23 млн.руб., имущественные права на строящееся здание с оформлением последующей ипотеки после получения свидетельства о праве собственности.

Основными участниками проекта будут выступать следующие компании:

· Застройщик – ОАО «НПО СЭМ»;

· Генподрядчик – ЗАО «Инженерная компания «СЭМ»;

· Проектировщик – ООО «Архитектурная студия «Пядь»;

· Заказчик – ООО «СЭМ Инвест»;

· Залогодатель – ОАО «НПО СЭМ».

Рассматривая в проекте территория, включающая участок ОАО «НПО СЭМ», расположена в промзоне №26 «Южный порт» и ограничена:

- с севера, северо-востока – Остаповским проездом,

- с юга и запада – проездом № 2122 и 16 ветвью Малого кольца МОЖД. С юга вышеуказанная железнодорожная ветка отделяет рассматриваемую территорию от Волгоградского проспекта.

Территория ОАО «НПО СЭМ» застроена 1-3-х этажными зданиями и сооружениями производственного, складского и административного назначения.

Для работающих и посетителей на территории предприятия находятся наземные автостоянки общей емкостью 126 м/мест.

 

 

Приложение 1

Анализ чувствительности

Завершающим итогом проводимой оценки рассматриваемого инвестиционного проекта является анализ чувствительности к изменению результатов проекта под воздействием внутренней и внешней среды.

Проведенный SWOT-анализ показал, что проект имеет слабые и сильные стороны, которые могут повлиять на результирующие показатели. В данном случае нас интересует ЧДД.

Наибольшее влияние на ЧДД оказывают следующие статьи:

· доходы от горнолыжного бизнеса

· доходы от гостиничного бизнеса

· доходы от ресторанного бизнеса

· расходы на ресторанный бизнес

· расходы на ФОТ

При проведении анализа чувствительности, данные позиции были изменены на 5 и 10 % в большую и меньшую сторону.

Результат расчета представлен в таблице 18

Таблица 18 – Анализ чувствительности ЧДД (тыс. руб.)

 

	-10%	-5%	0%	+5%	+10%	Дисперсия
Доходы от горнолыжного бизнеса
Доходы от гостиничного бизнеса
Доходы от ресторанного бизнеса
Расходы на ресторанный бизнес
Расходы на ФОТ

 

По результатам можно выявить, что наиболее подвергающимся влиянию являются доходы от горнолыжного бизнеса и доходы от ресторанного бизнеса.

Приоритетным показателемпри расчете риска был выбран чистый дисконтированный доход, который должен быть рассчитан при условии выполнения всех сценариев развития проекта. Поэтому следующим этапом требуется рассчитать показатель ЧДД для трех вариантов развития проекта на основе проведения анализа чувствительности отдельных составляющих – таблицы 18. Предлагается исходный расчет показателя ЧДД принять как развитие событий по наиболее реалистичному сценарию.

Далее рассчитывается сводная таблица «Определения величины чистой прибыли с учетом риска» (таб.19), в которой отражены итоговые данные проведения экспертной оценки методом сценариев. Оценка включает следующие этапы:

1. расчет максимальных величин выявленных рисков проекта, путем приведения каждой вероятности потерь дохода к абсолютным величинам и умножения полученных сумм на величину чистого дохода (таб.19 столбец 6);

2. расчет минимальных величин выявленных рисков проекта, путем приведения каждой вероятности благоприятного исхода к абсолютным величинам и умножения полученных сумм на величину чистой прибыли (таб.19 столбец 7);

3. расчет величины дохода с учетом всех выявленных максимальных размеров рисков по проекту, путем вычитания из чистого дохода максимального размера риска (таб.19 столбец 8);

4. расчет величины дохода с учетом всех выявленных минимальных размеров рисков по проекту, путем вычитания из чистого дохода максимального размера риска (таб.19 столбец 9);

5. расчет средних значений выявленных рисков проекта, путем поиска средней величины между максимальными и минимальными размерами рисков (таб.19 столбец 10).

Данный подход позволяет показать величину риска и тем самым производить расчеты относительно доходности по рассматриваемому проекту. Для более полного расчета значений риска предлагается применять экспертный анализ относительно всех выявленных рисков проекта с учетом трех вариантов сценария развития проекта (оптимистического, наиболее реалистического и пессимистического).

 

 

 

№ п/п	Наименование риска	Вероятность потери прибыли, Вн	Вероятность благоприятного выхода, Вб	Величина чистой прибыли, Пп, млн. руб.	Максимальная величина риска по проекту, млн.руб.	Минимальная величина риска по проекту, млн.руб.	Величина прибыли с учетом максимального риска млн. руб.	Величина прибыли с учетом минимального риска, млн. руб.	Величина прибыли с учетом средней величины риска по проекту, млн.руб.
					6=3*5	7=4*5	8=5-6	9=5-7	10=(8+9)/2
Оптимистичный сценарий
Наиболее вероятный сценарий
Пессимистический сценарий

 

Таблица 19. Определения величины прибыли с учетом риска

Полученная информация, представляет собой весь спектр рисков возникающих на протяжении реализации данного инвестиционного проекта. Следующим этапом проведения управления рисками данного проекта является применение комплекса предупредительных мер воздействия на выявленные риски.

Для того чтобы разработать реагирование на рискованные события, т.е. определить необходимые действия для предупреждения рисков и выбрать способ снижения ущерба от риска менеджер должен знать методы снижения последствий рисков.

Обычно в распоряжении менеджера имеется достаточно обширный арсенал, позволяющий снизить ущерб от наступления рискового события или ликвидировать саму возможность риска. Эти методы могут быть юридическими (условия контрактов, страхование рисков от происшествий на транспорте, повреждения оборудования), организационными (планирование реагирования на рискованные события, пересмотр работ с целью снижения степени риска), финансовыми (резервирование денежных средств). Риски могут быть существенно уменьшены за счет привлечения внешних организаций к проекту, имеющих больший опыт в данном вопросе.

Таким образом, следующим шагом при осуществлении управления рисками является планирование действий в рискованных ситуациях, что позволяет команде проекта быстро реагировать в соответствии с разработанной программой действий.

Предложено осуществить ранжирование рисков в зависимости от степени влияния риска на проект и к уже сформированным группам применить комплекс мер по воздействию на риск.

Ранжирование проводилось по трем сценариям развития проекта, в зависимости от влияния максимальной величины конкретного риска на доходность проекта (таб.20, 21 и 22). Результатом стало выделение трех групп рангов влияния рисков на проект и применения к выделенным группам рисков соответствующих мер по воздействию (таб.19).

Рис.20. Ранжирование рисков по оптимистическому сценарию.

№ п/п	Наименование риска	Чистый доход с учетом максимальной величины риска, млн. руб.

Рис.21. Ранжирование рисков по наиболее вероятному сценарию.

№ п/п	Наименование риска	Чистый доход с учетом величины максимального риска млн. руб.

Рис.22. Ранжирование рисков по пессимистическому сценарию.

№ п/п	Наименование риска	Чистый доход с учетом максимальной величины риска, млн. руб.

Д Е Л О В А Я И Г Р А

по дисциплине «Риск-менеджмент в строительстве»

на тему: «Экспертный расчет оценки степени риска по инвестиционному проекту строительства офисного здания в г.Москва».

 

 

Выполнили: __________ __________________

(подпись) (инициалы, фамилия)

__________ __________________

(подпись) (инициалы, фамилия)

__________ __________________

(подпись) (инициалы, фамилия)

__________ __________________

(подпись) (инициалы, фамилия)

__________ __________________

(подпись) (инициалы, фамилия)

Проверил преподаватель

_____________________ _________ __________________

(ученая степень, звание) (подпись) (инициалы, фамилия)

 

 

Москва – 201_г.

ИСХОДНЫЙ МАТЕРИАЛ

Анализ бизнес-плана инвестиционного проекта строительства офисного здания в г.Москва

Инициатор проекта: Открытое акционерное общество «научно-производственное объединение СЭМ».

Проект: Реновация производственной территории ОАО «НПО СЭМ». Возведение офисно-делового центра «Остаповский».

Адрес объекта строительства: 109316, г. Москва, Остаповский проезд, вл.22. В непосредственной близости от развязки Третьего транспортного кольца и Волгоградского проспекта, а также между станциями метро Волгоградский проспект и Текстильщики (Приложение А).

Суть проекта: Строительство производственно-административного здания и открытой автостоянки на 400 мест, реконструкция корпуса №4.

Характер строительных работ:

1. Новое капстроительство;

2. Реконструкция.

Текущая стадия проектирования: Предпроектная подготовка.

Площадь отводимого земельного участка: 2,43 га;

Площадь застройки: 12400 кв.м;

Общая площадь: 43917 кв.м.

Общая стоимость проекта: 1.260.925.000 рублей.

Ответственный за вопросы финансирования в компании:

Федоров Андрей Петрович – генеральный директор ОАО «НПО СЭМ», 1959 г.р.

Проект разработан ООО «Архитектурная студия «Пядь». Проект планируемого к реконструкции корпуса 4 изображен на рис.1. Проект планируемого к возведению корпуса 23 показан на рис.2.

Рис.1. Проект реконструкции корпуса №4

Рис.2. Проект строительства корпуса 23

 

 

Таблица 1. Распределение строящихся площадей по объекту

Наименование	Общая площадь, кв.м.
1. Технические и складские помещения подземной части здания	5 690,0
2. Жилые помещения	Нет
3. Нежилые помещения, в т.ч.:	20 814,0
Конференц-залы	325,0
Выставочные залы	Нет
Торговые площади	Нет
Кафе, рестораны и общественное питание	820,0
Площади спортивного, культурного и развлекательного назначения	Нет
Офисные помещения А и В+	16 343,0
Вспомогательные помещения	3 326,0
4. Гараж м/места	10 086,0 (426)
5. Прочие помещения
ИТОГО по проекту:	36 590,0

 

Источники финансирования:

Банк	Кредитная линия в размере 1008,756 млн.руб. на срок 10 лет под 15 процентов годовых
Собственные средства	252,189 млн.руб.

 

Источники погашения кредитов и возврата инвестиций, полученных для реализации проекта:

· Прибыль от основной деятельности ОАО «НПО СЭМ»:

1. Выполнение работ по автоматизации и диспетчеризации инженерных систем, проектирование, монтаж и пуско-наладка;

2. Производство электрических щитов;

3. Предоставление в аренду помещений.

· Увеличение уставного капитала путем проведения дополнительной эмиссии акций, заемные средства.

Обеспечение по кредитам или обязательства Банка:

Строение 1 и 15 корпуса стоимостью 138 и 23 млн.руб., имущественные права на строящееся здание с оформлением последующей ипотеки после получения свидетельства о праве собственности.

Основными участниками проекта будут выступать следующие компании:

· Застройщик – ОАО «НПО СЭМ»;

· Генподрядчик – ЗАО «Инженерная компания «СЭМ»;

· Проектировщик – ООО «Архитектурная студия «Пядь»;

· Заказчик – ООО «СЭМ Инвест»;

· Залогодатель – ОАО «НПО СЭМ».

Рассматривая в проекте территория, включающая участок ОАО «НПО СЭМ», расположена в промзоне №26 «Южный порт» и ограничена:

- с севера, северо-востока – Остаповским проездом,

- с юга и запада – проездом № 2122 и 16 ветвью Малого кольца МОЖД. С юга вышеуказанная железнодорожная ветка отделяет рассматриваемую территорию от Волгоградского проспекта.

Территория ОАО «НПО СЭМ» застроена 1-3-х этажными зданиями и сооружениями производственного, складского и административного назначения.

Для работающих и посетителей на территории предприятия находятся наземные автостоянки общей емкостью 126 м/мест.