Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, надлежаще оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате, которого надлежащая оценка стоимости имущества будет максимальной.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, то есть то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Это использование должно быть вероятным и соответствовать варианту использования, выбираемому типичным инвестором на рынке.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки предполагает отбор вариантов альтернативного использования. Понятие оптимального использования, применяемого в настоящем отчете, определяется как наилучшее разрешенное законом использование земельного участка и возведенного на нем объекта недвижимости с наибольшей отдачей. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

§ Законодательная разрешенность (юридически допустимое) – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о градостроительстве, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством, т. е. соответствие вариантов использования юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании, нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории, культуры и архитектуры, благоустройство прилегающей территории и т. п.;

§ Физическая осуществимость – рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования, т. е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

§ Финансовая осуществимость – рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход;

§ Максимальная эффективность – рассмотрение финансово осуществимых видов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В соответствии с ГК РФ собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания его членов семьи, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое, т.е. другой сегмент рынка - нежилая недвижимость. Поскольку разрешенный вид использования – жилое, то с точки зрения физической осуществимости и финансовой целесообразности можно сделать вывод о том, что единственным целесообразным использованием будет являться использование помещения, аналогичное его текущему использованию – в качестве жилого. 11. Анализ рынка

На формирование цен на объекты недвижимого имущества влияет множество факторов. Среди них можно выделить наиболее крупные группы: социально-экономические (макроэкономические), региональные (микроэкономические).

10.1. Краткий обзор социально-экономических и климатических условий Челябинской области и
г. Челябинска

Челябинская область расположена в центре России на границе Европы и Азии, входит в состав Уральского Федерального Округа. Занимает территорию площадью 88,5 тыс.кв. км или 0,5% от территории России. В состав области входят 316 муниципальных образований, в том числе 16 городских округов, 27 муниципальных районов, 27 городских и 246 сельских поселений. Челябинская область занимает выгодное экономико-географическое и стратегическое положение, так как располагает разнообразной сырьевой базой и находится на линиях важнейших путей, связывающих Урал с центральной частью России, Сибирью, Европой и Азией. По территории области проходят федеральные автотрассы и Южно-Уральская железная дорога, которая является веткой Транссибирской магистрали.

Карта Челябинской области

 

Челябинская область является стабильно развивающимся индустриальным развитым регионом Российской Федерации. Среди субъектов России Челябинская область занимает 11 место по производству валового регионального продукта, 4 место по объему промышленного производства (предприятия черной металлургии производят 26,0% всероссийского выпуска проката, 25,2% стали и 15,4% стальных труб). Доля экспорта области от общего объема по России составляет 1,8%, 13 место – по инвестициям в основной капитал, 9 место – по строительству жилья. Предприятия чёрной металлургии производят 30,8% всероссийского выпуска стали, 27% проката, 15,4% стальных труб.[2]

Основные отрасли промышленности: металлургия, машиностроение, топливно-энергетический комплекс, строительство, аграрно-промышленный комплекс.

Металлургический комплекс является ведущим в экономике Челябинской области, он производит более 60% объёма промышленной продукции. В чёрной металлургии наиболее существенную роль играют ОАО «Магнитогорский металлургический комбинат», ОАО «Челябинский металлургический комбинат», металлургические заводы горнозаводской зоны Урала (Аша, Златоуст), заводы по производству труб, метизов (Челябинск, Магнитогорск), комбинаты по выпуску ферросплавов (Челябинск), огнеупоров (Сатка). Предприятия цветной металлургии области: ЗАО «Кыштымский медеэлектролитный завод», ОАО «Челябинский цинковый завод», ЗАО «Карабашмедь», ОАО «Уфалейникель» производят цинк, никель, рафинированную медь.

Предприятия машиностроительного комплекса производят более 10% промышленной продукции области. Ведущими предприятиями отрасли являются ОАО «Автомобильный завод «Урал», ОАО «Челябинские строительно-дорожные машины», ОАО «Теплоприбор», промышленная группа «Метран», ООО «Челябинский тракторный завод «Уралтрак». Основные виды продукции: тракторы, грузовые автомобили, бульдозеры, автогрейдеры, краны, трамваи, продукция приборостроения, горно-металлургическое оборудование. На северо-западе области располагаются уникальные крупнейшие центры атомной промышлености (Снежинск и Озёрск), а на западе – центры ракетостроения и космической техники. Челябинская область в значительной степени обеспечивает себя продукцией сельского хозяйства. Большая часть продукции сельского хозяйства приходится на животноводство (более 50%), в растениеводстве преобладает выращивание зерновых культур. Более половины продукции производится в хозяйствах населения и фермерских хозяйствах.

Основные показатели социально-экономического развития Челябинской области
за январь-ноябрь 2013 года.

Показатели	Единица измерения	Январь-ноябрь 2013 г.	В % к январю-ноябрю 2012 г.	Ноябрь 2013 г. в % к
ноябрю 2012 г.	октябрю 2013 г.
Индекс промышленного производства	%	х	99,8	101,8	99,8
Добыча полезных ископаемых	%	х	99,7	95,6	96,7
Обрабатывающие производства	%	х	100,3	103,0	98,9
производство пищевых продуктов, включая напитки, и табака	%	х	101,7	105,5	102,8
текстильное и швейное производство	%	х	84,0	102,1	90,8
производство кожи, изделий из кожи и производство обуви	%	х	97,6	84,3	82,3
обработка древесины и производство изделий из дерева и пробки, кроме мебели	%	х	102,0	99,5	85,7
целлюлозно-бумажное производство; издательская и полиграфическая деятельность	%	х	82,6	84,2	102,3
химическое производство	%	х	92,6	87,1	92,7
производство прочих неметаллических минеральных продуктов	%	х	100,1	100,9	87,9
металлургическое производство и производство готовых металлических изделий	%	х	98,0	98,6	95,8
производство машин и оборудования	%	х	99,8	116,0	97,5
производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования	%	х	125,3	145,0	99,6
производство транспортных средств и оборудования	%	х	94,3	98,1	97,4
Производство и распределение электроэнергии, газа и воды	%	х	92,3	88,9	118,9
электроэнергия	млн. кВт.час	20 922,8	89,4	87,4	122,7
уголь	тыс. тонн	х	108,2	87,1	88,6
сталь	тыс. тонн	15 711,8	94,4	96,5	97,5
прокат готовый	тыс. тонн	13 502,7	95,0	96,5	96,4
трубы стальные	тыс. тонн	1 030,5	103,2	110,2	107,5
тракторы	штук	х	94,1	129,5	110,7
автомобили грузовые	штук	х	87,1	108,8	82,5
цемент	тыс. тонн	2 690,1	102,8	108,3	71,3
обувь	тыс. пар	2 821,7	95,6	88,3	84,2
мясо и субпродукты пищевые	тонн	247 757,2	117,4	131,8	105,1
цельномолочная продукция (в пересчете на молоко)	тонн	194 246,0	101,3	93,4	94,7
Инвестиции в основной капитал*	млн. рублей	125 299,6	101,2	-	-
Иностранные инвестиции*	млн. долл.	2 222,8	123,6	-	-
Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство»	млн. рублей	66 195,1	97,9	95,6	112,3
Ввод в действие жилых домов	тыс. кв. м	1 282,3	102,7	79,4	131,1
Продукция сельского хозяйства	млн. рублей	71 048,6	113,2	111,0	86,1
Грузооборот транспорта	млн. т-км	х	97,3	102,6	96,9
Налоговые и неналоговые доходы консолидированного бюджета области (по данным Минфина)	млн. рублей	99 083,0	103,7	х	х
в т.ч. областной бюджет	млн. рублей	69 103,0	102,9	х	х
бюджеты муниципальных образований	млн. рублей	29 984,6	105,7	х	х
Среднемесячные денежные доходы на душу населения	рублей	20 101,9	106,1	107,9	105,7
Реальные располагаемые денежные доходы населения	%	х	102,2	103,6	105,9
Прибыль прибыльных организацийпо крупным и средним предприятиям**	млн. рублей	46 915,5	69,2	х	х
Среднемесячная начисленная заработная платаодного работника по полному кругу организаций**	рублей	25 051,0	109,2	108,2	103,8
Реальная заработная плата**	%	x	103,2	103,6	103,3
Оборот розничной торговли	млн. рублей	455 125,0	104,0	105,6	99,2
Объем платных услуг населению	млн. рублей	103 712,9	102,2	100,2	101,2
Просроченная задолженность по заработной плате на 01.12.2013 г.	млн. рублей	4,4	x	96,4	96,2
Численность зарегистрированных безработных на 01.12.2013 г.	тыс. человек	23,8	x	89,1	103,9
Индекс потребительских цен	%	104,5***	105,7	104,7	100,7
Внешнеторговый оборот**	млн. долл.	4 690,8	88,9	94,0	120,4
в т.ч.: экспорт	млн. долл.	3 179,8	82,4	89,0	113,7
импорт	млн. долл.	1 511,0	106,5	105,3	135,4

* - январь-сентябрь 2013 г.;

** - январь-октябрь 2013 г.;

*** - ноябрь 2013 г. к декабрю 2012 г.

Источник: www.econom-chelreg.ru