Расчёт рыночной стоимости Объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход является наиболее рыночным из трех подходов оценки. Его использование позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании сравнения его с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени. Оценка сравнительным методом является наиболее объективной, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, который применительно к данному подходу предполагает, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретный объект собственности больше, чем обойдется приобретение другого объекта аналогичной полезности.

Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, которые определяют назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Критерием полезности является и наличие иных позитивных факторов, вытекающих из владения и пользования объектом, таких как, престижность.

Рынки недвижимости являются обычно узкими, локализованными, сегментированными и персонализованными. Поэтому для того, чтобы выявить и проанализировать сделки, произведенные с объектами, сопоставимыми с оцениваемыми, необходимо выявить сегмент рынка, для которого такие объекты будут типичны.

Сегментирование рынка – это процесс разбиения рынка, который может быть охарактеризован как совокупность потенциальных и реальных потребителей, на секторы (сегменты), схожие по ряду параметров, которые можно условно разделить на две взаимосвязанные группы:

ü характеристики типичного для данного сегмента объекта рынка – назначение использование объекта, качество объекта, границы, в которых колеблются стоимости объектов, передаваемые права и ограничения, территориальная привязка.

ü характеристики типичного для данного сегмента субъекта рынка – инвестиционная мотивация, платежеспособность, социально – юридический фактор, предпочтения, пути финансирования.

Выбор объектов-аналогов

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщики справедливо сделали вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

В целях оценки Исполнителем была проанализирована большая совокупность аналогов. На основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов, в стоимость которых вносились последовательные корректировки для достижения их сопоставимости с объектом оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Специалисты не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объекта методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок. Выбор сопоставимых объектов производился на основании интернет сайтов: www.domchel.ru, www.chelreal.ru, www.74dom.ru.

В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв. м. общей площади Объекта. При корректировке цен объектов сравнения все корректировки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость Объекта посредством необходимых поправок цен предложения сравнимых объектов недвижимости: на права на недвижимость, условия финансирования, условия сделки, дату продажи, местоположение, физическое состояние и т.д.

В ходе анализа рынка были выбраны сопоставимые объекты, предложенные для продажив январе 2014 года. Характеристики сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости 1 кв. м. Объекта оценки при использовании сравнительного подхода (см. ниже).

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле:

где: – рыночная стоимость Объекта оценки, руб.;

– общая площадь квартиры, кв.м.;

– среднее арифметическое значение скорректированных стоимостей 1 кв. м.

Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка однородных объектов, являющихся аналогами объекта оценки недвижимости.

Обзвон продавцов подобранных объектов-аналогов показал, что на дату оценки объекты уже были выставлены на продажу.