Право наймача на здачу житлового приміщення в піднайм. Права і обов’язки піднаймачів.

Стаття 91. Піднайом жилого приміщення

Наймач жилого приміщення вправі за згодою членів сім'ї, які проживають разом з ним, і за згодою наймодавця здавати в піднайом жиле приміщення у випадках і в порядку, встановлюваних цим Кодексом.

Наймач може здати в піднайом частину жилого приміщення, а в разі тимчасового виїзду - все приміщення. Жиле приміщення здається в піднайом без зазначення строку або на визначений строк, у тому числі на період збереження цього приміщення за тимчасово відсутнім наймачем.

Для здачі в піднайом жилого приміщення у квартирі, в якій проживає два або більше наймачі, потрібна також згода цих наймачів та членів їх сімей, за винятком випадків здачі жилого приміщення в піднайом у зв'язку з тимчасовим виїздом всієї сім'ї.

Договір піднайму укладається в письмової формі з наступною реєстрацією у житлово-експлуатаційній організації.

Піднаймач має право на вселення членів його сім’ї, якщо це пе­редбачено договором. Надалі піднаймач має право вселяти членів сім’ї лише за згодою наймодавця, наймача та інших осіб, чия згода вимагається для здавання жилого приміщення в піднайом. Право піднаймача на жиле приміщення цілком залежить від прав на це приміщення головного наймача, а самостійних прав на жиле примі­щення він не має. При звільненні жилого приміщення наймачем під­наймач має терміново звільнити його.

Піднаймач зобов’язаний:

використовувати приміщення і майно за призначенням;

утримувати приміщення і майно в належному стані;

забезпечувати схоронність приміщення, майна, бережно стави­тися до санітарно-технічного та іншого обладнання, виконувати за свій рахунок поточний ремонт приміщення;

виконувати правила пожежної безпеки, підтримувати чистоту та порядок у місцях загального користування, щомісячно вносити пла­ту за користування приміщенням, майном, за послуги, що отримує,в розмірах, встановлених у договорі;

здавати помешкання та повернути майно в належному стані в обумовлений договором термін.

Тимчасово відсутній наймач зберігає права та має обов’язки за договором найму жилого приміщення.

 

Право наймача на збереження житлового приміщення.

Стаття 71. Збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми громадянами

При тимчасовій відсутності наймача або членів його сім'ї за ними зберігається жиле приміщення протягом шести місяців.

Якщо наймач або члени його сім'ї були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк за заявою відсутнього може бути продовжено наймодавцем, а в разі спору - судом.

Жиле приміщення зберігається за тимчасово відсутнім наймачем або членами його сім'ї понад шість місяців у випадках:

1) призову на строкову військову службу або направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також призову офіцерів із запасу на військову службу на строк до трьох років - протягом усього періоду проходження зазначеної військової служби; перебування на військовій службі прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби - протягом перших п'яти років перебування на дійсній військовій службі;

2) тимчасового виїзду з постійного місця проживання за умовами і характером роботи або у зв'язку з навчанням (учні, студенти, стажисти, аспіранти тощо), у тому числі за кордоном, - протягом усього часу виконання цієї роботи або навчання;

3) поміщення дитини (дітей) на виховання в дитячий заклад, до родичів, опікуна чи піклувальника - протягом усього часу їх перебування в цьому закладі, у родичів, опікуна чи піклувальника, якщо в будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім'ї.

Якщо з будинку, квартири (їх частини) вибула дитина (діти) і членів її (їх) сім'ї не залишилося, це житло може бути надано за договором оренди іншому громадянину до закінчення строку перебування дитини (дітей) у дитячому закладі або до досягнення нею (ними) повноліття і повернення від родичів, опікуна чи піклувальника, в окремих випадках - до закінчення навчання в загальноосвітніх навчальних закладах усіх типів і форм власності, у тому числі для громадян, які потребують соціальної допомоги та соціальної реабілітації, а також в професійно-технічних чи вищих навчальних закладах або до закінчення строку служби у Збройних Силах України та інших військових формуваннях;

4) виїзду в зв'язку з виконанням обов'язків опікуна (піклувальника) - протягом усього часу виконання цих обов'язків;

5) влаштування непрацездатних осіб, у тому числі дітей-інвалідів, у будинку-інтернаті та іншій установі соціальної допомоги - протягом усього часу перебування в них;

6) виїзду для лікування в лікувально-профілактичному закладі - протягом усього часу перебування в ньому;

7) взяття під варту або засудження до арешту, обмеження волі, позбавлення волі на певний строк чи довічне позбавлення волі - протягом усього часу перебування під вартою або відбування покарання, якщо в цьому будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім'ї.

Якщо в будинку, квартирі (їх частині) не залишилися проживати інші члени сім'ї наймача, це житло може бути надано за договором оренди (найму) у встановленому законом порядку іншому громадянину до звільнення таких осіб з-під варти або до відбуття ними покарання.

 

Обмін житлових приміщень

З виникненням права на користування житловим приміщенням, тобто з моменту вселення громадянина в житлове приміщення в наймача виникає право на обмін жи-тлового приміщення.

Право на обмін – це один із способів поліпшення житлових умов. Оскільки з моменту отримання житла потреба сім’ї в житлі може змінюватися (збільшення або зменшення кількості членів сім’ї, виникнення нової сім’ї у складі старої тощо) обмін дозволяє врахувати ці важливі обставини.

Відносини щодо обміну житловими приміщеннями регулюються ЖК України та затвердженими постановою Ради Міністрів УРСР «Правилами обміну житлових приміщень в Українській РСР» від 31 січня 1986 р. № 31.

Наймач житлового приміщення має право за письмовою згодою членів сім’ї, що проживають разом із ним, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін займаного приміщення з іншим наймачем або членом житлово-будівельного кооперативу, в тому числі з проживаючими в іншому населеному пункті.

Обмін житлового приміщення є угодою між наймачами цих приміщень про взаємну передачу прав та обов’язків, пов’язаних із користуванням цим приміщенням. Зрозуміло, що право на обмін житлового приміщення надано лише особам, яким належить самостійне і постійне право користування житловим приміщенням, яке відповідає вимогам ст. 63 ЖК.

Договір про обмін житловими приміщеннями може бути як двостороннім, так і багатостороннім, оскільки кількість учасників обміну не обмежується. Дозволяється обмін у межах як одного населеного пункту, так і декількох.

Предметом договору обміну житлових приміщень можуть бути:

окрема кімната або інше ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї або кількох кімнат, одноквартирний житловий будинок, на які укладено договір найму або які перебувають у користуванні члена ЖБК;

частина житлового приміщення, що припадає на частку наймача або члена його сім’ї, у тому числі суміжна кімната або частина кімнати.

Обмін частини одного житлового приміщення на частину іншого не допускається. Наймач або член його сім’ї мають право обміняти частину житлової площі, що припадає на його частку, лише за умови, що в’їжджаючий є членом сім’ї тих осіб, які залишаються проживати в цьому приміщенні. Як члени сім’ї можуть вселятися: дружина, діти, батьки, дід, баба, онуки, рідні брати і сестри.

Згідно з чинними правилами обмін можливий лише стосовно конкретних житлових приміщень, тобто предметом договору обміну може бути лише реальне житлове приміщення, а не право на нього.

Обмін житловими приміщеннями, що знаходяться в межах одного населеного пункту, оформляється рішенням виконавчого комітету міської, селищної, сільської ради, а за наявності бюро з обміну житловими приміщеннями – рішенням цього бюро. У місті з районним поділом оформлення обміну житловими приміщеннями, що знаходяться в межах одного району, виконавчим комітетом міської ради може бути покладено на виконавчі комітети районних у місті рад.

Якщо житлові приміщення знаходяться в різних населених пунктах, обмін оформляється виконавчим комітетом міської, селищної, сільської ради (бюро із обміну житловими приміщеннями) в одному з населених пунктів за вибором учасників обміну.

При міжміському обміні на житлове приміщення в м. Києві обмін оформляється виконавчим комітетом Київської міської ради, а на житлове приміщення в курортній місцевості – виконавчим комітетом відповідної ради (бюро із обміну житловими приміщеннями) у даній місцевості.

Для обміну бажаючі провести обмін займаних житлових приміщень, окрім заяви встановленого зразка, подають виконавчому комітетові відповідної ради такі документи:

згоду на обмін підприємства, установи, організації, якщо житлове приміщення знаходиться в їхньому віданні – при обміні житлового приміщення в будинку підприємства, установи, організації;

виписку з рішення загальних зборів членів житлово-будівельного кооперативу про прийом даної особи до кооперативу – при обміні житлового приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду на житлове приміщення в будинку житлово-будівельного кооперативу або при обміні житлових приміщень між членами різних житлово-будівельних кооперативів;

виписку з рішення загальних зборів членів житлово-будівельного кооперативу про згоду на обмін – при обміні житлових приміщень між членами одного й того ж житлово-будівельного кооперативу;

документи, які підтверджують перебування у шлюбі або перебування в родинних відносинах із кимось із осіб, які залишилися проживати у приміщенні, частина якого обмінюється, – при обміні на частину житлового приміщення;

довідку лікувально-профілактичної установи за місцем проживання заявника про відсутність у нього і членів його сім’ї захворювання, яке перешкоджає проживанню в комунальній квартирі, – при обміні на житлове приміщення в квартирі, в якій проживає два або більше наймачів (членів житлово-будівельного кооперативу);

письмову згоду осіб, які проживають у суміжному (зв’язаному загальним входом) житловому приміщенні, – при обміні неізольованого житлового приміщення;

згоду органу опіки і піклування – при обміні житлового приміщення, що перебуває в користуванні особи, над якою встановлено опіку або піклування.

Інші документи надаються за запитом органу, що проводить обмін.

В окремих випадках бюро обміну (держадміністрація) може проводити огляд житлових приміщень, які обмінюються.

 

28. Бронювання житлового приміщення — це спосіб збереження житлового приміщення за тимчасово відсутнім наймачем. Його особливість полягає в тому, що особи, зацікавлені в збереженні за ними житлового приміщення, мають отримати спеціальний документ — охоронне свідоцтво (броню) на житлове приміщення, яке ними займається.

Житлові приміщення бронюються за наймачами та членами їхніх сімей у будинках державного і громадського житлового фонду:

- при направленні на роботу за кордон - на весь час перебування за кордоном;

- при виїзді на роботу в райони Крайньої Півночі і в прирівняні до них місцевості - на весь час дії трудового договору;

- при виїзді на роботу в праценедостатню сільську місцевість - на обумовлений договором строк.

За наймачем або членом його сім’ї бронюється все житлове приміщення, яке є предметом договору найму, незалежно від того, чи залишаються там проживати члени сім’ї, чи усі виїжджають разом. В останньому випадку житлове приміщення бронюється й за членами сім’ї, що виїжджають.

Особи, які перестали бути членами сім’ї наймача але продовжують проживати в займаному житловому приміщенні, мають таке саме право на бронювання цього приміщення, як наймач та члени його сім’ї.

У разі бронювання житлового приміщення виконавчий комітет відповідної місцевої ради за місцем знаходження приміщення, що бронюється, видає наймачеві або членові його сім’ї охоронне свідоцтво (броню) за встановленою формою

Для одержання охоронного свідоцтва (броні) наймачем (членом його сім’ї) подається заява, до якої додаються:

– копія трудового договору (при виїзді на роботу за трудовим договором), а в інших випадках – клопотання відповідного підприємства, установи, організації;

– довідка з місця проживання про склад сім’ї та прописку за формою, встановленою для квартирного обліку.

Охоронне свідоцтво (броня) видається громадянину в двох примірниках, з яких перший він здає житлово-експлуатаційній організації під розписку на другому примірнику, що залишається у нього.

Охоронне свідоцтво (броня) зберігається в житлово-експлуатаційній організації як документ суворої звітності.

Бронювання житлового приміщення не допускається, якщо до наймача пред’явлено позов про розірвання чи зміну договору найму житлового приміщення або про визнання ордера недійсним. Службові житлові приміщення та житлова площа в гуртожитках бронюванню не підлягають.

Охоронне свідоцтво втрачає силу в таких випадках:

- після закінчення строку, на який воно видане;

- при вибутті на постійне місце проживання в інше житлове приміщення;

- при вибутті громадянина на постійне місце проживання в інший населений пункт;

- якщо суд визнав його недійсним або анулював достроково.

Якщо наймач і члени його сім’ї протягом шести місяців після закінчення строку дії охоронного свідоцтва не повернуться в житлове приміщення, наймодавець має право вимагати в судовому порядку розірвання договору найму житлового приміщення.

 

29. Квартирна плата – це плата за користування житловим приміщенням, що є предметом договору найму, яка обчислюється, виходячи із загальної площі квартири (одноквартирного) будинку. Оплата за користування житловим приміщенням у будинках державного і громадського житлового фонду обчислюється, виходячи із загальної площі квартири, одноквартирного будинку. Норма загальної площі встановлюється у розмірі 21 м2 на одну особу. Розмір плати встановлюється з розрахунку на 1 м2 загальної площі, а в гуртожитках – за ліжко-місце.

Комунальні послуги – це послуги, які надаються водо-, тепло-, газо-, електропостачальниками та іншими організаціями наймачам житлових приміщень за встановлену уповноваженими державними органами плату.

Житлова субсидія – це адресна матеріальна підтримка малозабезпечених категорій громадян на оплату житлово-комунальних послуг, придбання скрапленого газу, твердого та пічного побутового палива. Вона забезпечує стабільність витрат таких родин на оплату житлово-комунальних послуг незалежно від зміни вартості послуг. Адресний характер допомоги означає, що вона призначається конкретній сім’ї за зверненням власника чи наймача житла від імені усіх зареєстрованих там осіб. Головним критерієм для отримання субсидії є рівень доходів сім’ї по відношенню до вартості цих платежів.