Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

ПВД = S • С_ар

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м²;

С_ар – рыночная арендная ставка за 1 м² в год.

Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД – Потери

или

ДВД = ПВД ٠ (1 – К_ндз) ٠ (1 – К_{н ар})

где К_ндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

К_{н ар} - коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

Чистый операционный доход (сокращенно NOI или ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

· условно-постоянные;

· условно-переменные, или эксплуатационные;

· расходы на замещение, или резервы.

 

 

Таблица 1. Расчетчистого операционного дохода

	Показатели	Определение величины показателя
1.	Базовая площадь помещений, кв. м
2.	Площадь помещений, сдаваемая в аренду (S), кв. м
3.	Рыночная арендная плата (Сар), включая НДС, руб./кв.м. в год
4.	Потенциальный валовой доход, руб. в год	ПВД = S• Сар,
5.	Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей и неуплаты арендной платы, (Кп), % от ПВД
6.	Действительный валовой доход, руб. в год	ДВД=ПВД ٠ (1–Кп)
7.	Операционные расходы, руб. в год
7.1.	Условно-постоянные расходы, руб. в год
7.1.1.	налог на имущество, руб. в год
7.1.2.	налог на землю, руб. в год
7.1.3.	страховые взносы, руб. в год
7.1.4.	заработная плата обслуживающего персонала, руб. в год
7.2.	Условно-переменные расходы, руб. в год
7.2.1.	коммунальные расходы, руб. в год
7.2.2.	расходы на содержание территории, руб. в год
7.2.3.	на текущие ремонтные работы, руб. в год
7.2.3.	заработная плата обслуживающего персонала, руб. в год
7.2.4.	расходы на управление, руб. в год
7.2.5.	прочие расходы, руб. в год
7.3.	Расходы на замещение, руб. в год
8.	Чистый операционный доход, руб. в год	ЧОД=ДВД – ОР

Работу выполнил ст. гр. __________ ФИО ______________

Работу сдал _____________ 2010 г.

 

Практическая работа №7

Определение ставки капитализации

 

Цель: научить рассчитывать ставку капитализации необходимую для оценки земли

 

Ставка капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, ставка капитализации отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.

Теоретически ставка капитализации для текущего дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

· безрисковую доходность, существующую на рынке;

· компенсацию за риск вложения в недвижимость;

· компенсацию за низкую ликвидность;

· компенсацию за инвестиционный менеджмент;

· поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Существует несколько методов определения ставки капитализации:

· с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

· метод рыночной выжимки;

· метод связанных инвестиций.

Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

R = r_e + dep · r₁,

где R – ставка капитализации;

r_e – ставка доходности на собственный капитал;

r₁ – норма возврата капитала;

dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Могут быть варианты данной формулы для различных вариантов изменения стоимости.

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам снизится через n лет, и известна доля снижения стоимости (dep).

R = r_e + dep · r₁

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам увеличится через n лет, и известна доля увеличения стоимости (app).

R = r_e – app · r₁

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам не изменится через n лет, то

R = r_e

На практике для определения снижения стоимости недвижимости, используют нормативные сроки службы зданий различных групп капитальности с учетом доли здания в оцениваемом объекте.

Ставка доходности собственного капитала является ставкой доходности на собственный капитал инвестора при его инвестировании в оцениваемый объект недвижимости.

Ставка доходности собственного капитала (r_e ) строится чаще всего методом кумулятивного построения:

r_e = r_f + p₁ + p₂ + p₃,

где

r_f – безрисковая ставка дохода;

p₁ – премия за риск вложения в недвижимость

p₂ – премия за низкую ликвидность недвижимости

p₃ – премия за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – ставка доходности высоколиквидных активов, доступных инвестору и имеющих гарантию возврата, т.е. риск по которым отсутствует. Сейчас в качестве безрисковой ставки в российской практике чаще берется доходность по облигациям федерального займа, еврооблигациям Минфина РФ или банковским депозитам, возврат средств по которым гарантирован.

В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные ставки (включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции). При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста И. Фишера:

r _н = r_р + I_инф + r_р • I_инф,

 

r_р = (r _н – I_инф)/(1 + I_инф),

где r _н – номинальная ставка;

r_р – реальная ставка;

I_инф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка капитализации должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении.

Расчет премий за риски:

Премия за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. На практике премия за риск вложения в недвижимость рассчитывается на основе анализа всех возможных случаев потери оцениваемого объекта недвижимости путем суммирования среднерыночных страховых премий по данным случаям страховых кампаний высшей категории надежности, имеющих лицензию на осуществление страховой деятельности.

Премия за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Премия за низкую ликвидность (p₂) может быть рассчитана по формуле:

p_2. = 1 – 1/(1 + r_f)^Тэксп,

где p₂ –премия за низкую ликвидность недвижимости;

r_f – безрисковая ставка дохода (годовая);

Т эксп – срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

На практике часто применяется приблизительный расчет данной премии по формуле:

p_2.. = r_f ∙ Тэксп.

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей для оцениваемого объекта недвижимости. На практике зачастую оценивается экспертным методом.

Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации.

Норма возврата фактически переводит темп прироста стоимости за n лет в годовое измерение.

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала ( r₁ ):

· прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

· возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;

· возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).