Расчета ставки капитализации

	Показатели	Определение величины показателя
1.	Безрисковая ставка (rf), %	В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила ___ % годовых.
2.	Премия за риск вложения в недвижимость (р1),%	Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
3.	Премия за риск низкой ликвидности (р2), %	p2 = rf ∙ Тэксп; Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 6 месяцев.
4.	Премия за риск инвестиционного менеджмента (р3), %	Определена экспертно на среднем уровне, принята равной ____%
5.	Ставка доходности собственного капитала (re)	Определена методом кумулятивного построения: re = rf + p1 + p2 + p3
5.	Изменение стоимости недвижимости через n лет, %	Нормативный срок службы оцениваемого здания составляет 100 лет. Доля земельного участка в оцениваемом объекте составляет примерно 20%. Хронологический возраст оцениваемого здания – ___лет. Значит, в соответствии со строительными нормами через ___лет оцениваемый объект потеряет ___% своей стоимости. dep = ___ % через ___ лет
6.	Норма возврата (r1),%	Используем методом Хоскальда r1 = sff (п, rf) = rf / ((1+ rf)^n – 1),
7.	Ставка капитализации, %	R = re + dep · r1

 

Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции (рыночной выжимки)

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

где NOI _i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;

V_i – цена продажи i-го объекта-аналога:

n – количество аналогичных объектов недвижимости..

Таблица

Расчет ставки капитализации методом рыночной выжимки

Показатель	Объект
	№1	№2	№3	№4
Цена продажи объекта, руб.
Чистый операционный доход объекта, руб.
Ставка капитализации
Среднее значение ставки капитализации

 

Работу выполнил ст. гр. __________ ФИО ______________

Работу сдал _____________ 2010 г.

 

 

Практическая работа №8

Определение поправок методом парных продаж

 

Цель: научить рассчитывать поправки методом парных продаж необходимых для оценки земли

 

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

· метод парных продаж;

· экспертный метод;

· статистические методы;

· стоимостной метод.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра.

Чтобы получить величину поправки (корректировки) в процентном выражении методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:

где П – поправка (корректировка) в процентном выражении;

Ц_{опп х-ка оц} – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует оцениваемому объекту;

Ц_{опп х-ка ан} – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует аналогичному объекту.

 

Чтобы получить величину поправки (корректировки) в стоимостном выражении, применяемую к стоимости объекта в целом, методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:

П = Ц_{опп х-ка оц} – Ц_{опп х-ка ан},

 

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, местоположение аналогов и оцениваемого объекта различалось. Используем метод парных продаж, были выявлены объекты парных продаж квартиры в удовлетворительном состоянии на 3 этаже пятиэтажных блочных домов постройки ______ года, но с разным местоположением:

Ц ₁ = ______ р./м²

Ц ₂ = ______ р./м²

Ц ₃ = ______р./м²

Пример определения величины поправки на местоположение

Характе-ристики	Оцениваемый объект	Аналоги
Местоположение   Поправка на местоположение

 

Работу выполнил ст. гр. __________ ФИО ______________

Работу сдал _____________ 2010 г.

 

Практическая работа №9

Определение поправок на время продажи

 

Цель: научить рассчитывать поправки на время продажи необходимых для оценки земли

 

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

· метод парных продаж;

· экспертный метод;

· статистические методы;

· стоимостной метод.

 

На основе рыночных данных было взято среднее значение роста цен в данном сегменте рынка недвижимости (на уровне ____% в год), и в соответствии с этим значением были рассчитаны поправки с учетом временной разницы в продажах оцениваемого объекта и аналога.

Расчет поправки на время продажи:

П_{вр пр} = (1 + ∆I_цен)^{(tоц – tан)} – 1,

где П_{вр пр} – поправка на время продажи;

∆I_цен – годовой темп прироста цен на данном сегменте рынка;

tоц – tан – промежуток времени в годах, который прошел с момента продажи аналога до даты проведения оценки. Можно получить и положительное и отрицательное значение данного промежутка, что и будет являться показателем степени в формуле.

 

 

Определения величины поправки на время продажи

Характе-ристики	Оцениваемый объект	Аналоги
Время продажи   Поправка на время продажи

 

 

Работу выполнил ст. гр. __________ ФИО ______________

Работу сдал _____________ 2010 г.