Расчета ставки капитализации



Мы поможем в написании ваших работ!


Мы поможем в написании ваших работ!



Мы поможем в написании ваших работ!


ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Расчета ставки капитализации



  Показатели Определение величины показателя
1. Безрисковая ставка (rf), % В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила ___ % годовых.
2. Премия за риск вложения в недвижимость (р1),% Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
3. Премия за риск низкой ликвидности (р2), % p2 = rf ∙ Тэксп; Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 6 месяцев.  
4. Премия за риск инвестиционного менеджмента ( р3), % Определена экспертно на среднем уровне, принята равной ____%
5. Ставка доходности собственного капитала (re) Определена методом кумулятивного построения: re = rf + p1 + p2 + p3  
5. Изменение стоимости недвижимости через n лет, % Нормативный срок службы оцениваемого здания составляет 100 лет. Доля земельного участка в оцениваемом объекте составляет примерно 20%. Хронологический возраст оцениваемого здания – ___лет. Значит, в соответствии со строительными нормами через ___лет оцениваемый объект потеряет ___% своей стоимости. dep = ___ % через ___ лет
6. Норма возврата (r1),% Используем методом Хоскальда r1 = sff (п, rf ) = rf / ((1+ rf)n – 1),  
7. Ставка капитализации, % R = re + dep · r1  

 

Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции (рыночной выжимки)

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

где NOI i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;

Vi – цена продажи i-го объекта-аналога:

n – количество аналогичных объектов недвижимости..

Таблица

Расчет ставки капитализации методом рыночной выжимки

Показатель Объект
№1 №2 №3 №4
Цена продажи объекта, руб.        
Чистый операционный доход объекта, руб.        
Ставка капитализации        
Среднее значение ставки капитализации        
   

 

Работу выполнил ст. гр. __________ ФИО ______________

Работу сдал _____________ 2010 г.

 

 

Практическая работа №8

Определение поправок методом парных продаж

 

Цель: научить рассчитывать поправки методом парных продаж необходимых для оценки земли

 

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

· метод парных продаж;

· экспертный метод;

· статистические методы;

· стоимостной метод.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра.

Чтобы получить величину поправки (корректировки) в процентном выражении методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:

где П – поправка (корректировка) в процентном выражении;

Цопп х-ка оц – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует оцениваемому объекту;

Цопп х-ка ан – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует аналогичному объекту.

 

Чтобы получить величину поправки (корректировки) в стоимостном выражении, применяемую к стоимости объекта в целом, методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:

П = Цопп х-ка оц Цопп х-ка ан ,

 

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, местоположение аналогов и оцениваемого объекта различалось. Используем метод парных продаж, были выявлены объекты парных продаж квартиры в удовлетворительном состоянии на 3 этаже пятиэтажных блочных домов постройки ______ года, но с разным местоположением:

Ц 1 = ______ р./м2

Ц 2 = ______ р./м2

Ц 3 = ______р./м2

Пример определения величины поправки на местоположение

Характе-ристики Оцениваемый объект Аналоги
Местоположение   Поправка на местоположение  

 

Работу выполнил ст. гр. __________ ФИО ______________

Работу сдал _____________ 2010 г.

 

Практическая работа №9

Определение поправок на время продажи

 

Цель: научить рассчитывать поправки на время продажи необходимых для оценки земли

 

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

· метод парных продаж;

· экспертный метод;

· статистические методы;

· стоимостной метод.

 

На основе рыночных данных было взято среднее значение роста цен в данном сегменте рынка недвижимости (на уровне ____% в год), и в соответствии с этим значением были рассчитаны поправки с учетом временной разницы в продажах оцениваемого объекта и аналога.

Расчет поправки на время продажи:

Пвр пр = (1 + ∆Iцен)(tоцtан) – 1,

где Пвр пр – поправка на время продажи;

∆Iцен – годовой темп прироста цен на данном сегменте рынка;

tоц – tан – промежуток времени в годах, который прошел с момента продажи аналога до даты проведения оценки. Можно получить и положительное и отрицательное значение данного промежутка, что и будет являться показателем степени в формуле.

 

 

Определения величины поправки на время продажи

Характе-ристики Оцениваемый объект Аналоги
Время продажи   Поправка на время продажи  

 

 

Работу выполнил ст. гр. __________ ФИО ______________

Работу сдал _____________ 2010 г.



Последнее изменение этой страницы: 2016-06-22; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы!

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.235.56.11 (0.013 с.)