Дайте определение категории «экологический фактор», и его структуры в контексте оценки стоимости земли

В терминах оценки недвижимости под экологическим фактором или фактором окружающей среды понимается любое природное явление или качественное состояние окружающей среды и ее отдельных компонентов, а также качественное состояние самих элементов недвижимости, влияющее на рыночную стоимость недвижимости. Например, к экологическим факторам относят такие условия и параметры окружающей природной среды как уровень загрязнения основных природных сред — воды, воздуха, почвы, включая и радиоактивное загрязнение; наличие красивого вида, наличие зеленых массивов, привлекательная архитектурная среда, наличие или отсутствие поблизости свалок, присутствие или отсутствие рядом неблагоприятных непривлекательных промышленных объектов (например, мусоросжигательных заводов) и, наконец, наше представление о качестве окружающей среды. К качественным параметрам, собственно самих элементов недвижимости относят химический состав материалов, из которых сделан постройка, уровень загрязнения внутри помещения, вызванный либо используемыми в строительстве материалами, либо технологиями производства, или иными внешними воздействиями. К факторам окружающей среды также относят любые природные условия местности, связанные с климатическими, гидрологическими, гидрогеологическими и горногеологическими особенностями территории.

79 Метод сравнительного анализа продаж: виды поправок к стоимости объекта и способы их Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки на следующие виды: процентные и стоимостные.Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи. Стоимостные поправки:а) Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.б) Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Механизм налогообл недв

З.Н –один из мн-тв мобилизации собств доходов в бюджеты. Поступление от налогооб. зем. будет поступать в регион. бюджет. Нал. орган облад правом на взыскание т/о 1-ой составной части налога на недв-ть. При усл дост-ти ден. ср-в на банк. счете налогопл-ка для удовл-ия всех предъявл-ых счету треб-ий налог подлежит уплате в 1очер порядке. Налог на недв-ть явл элементом затр. орган-ции, связ-й с осущ-ем предпр деят-ти. Для индив. пред-ей проблема уплаты налога на недв-ть реш.след обр: 1-ый случай–при исп О.Н. в предпр. целях налог на недв-ть, уплаченный с таких обьектов подлежит вычету при опреде-лении нал базы; 2-ой случай-при исп О.Н. физ/л. т/о для про-живания налог на недв-ть выче-ту не подлежит. Нал обяз-ть по уплате налога возн с момента гос. рег права соб-ти, а для вновь возведен-ных О.Н возн с 1-го числа календ. года, след-го за датой рег-ции пр.собс.на з.у. согл закону РФ «О налоге на им -во с физ/л»Для исчисл нал базы по налогу на нед-ть д.б созданы Рег Гос.Органы по учету и оц. нед-ти, им-ва. Учетом будет зан. Агенство кадастра недв-ти, оценивать- частные либо гос. органы.Нало-гообладатели им-ва- система прав и экон отношений м/у гос-ом и орг. МСУ с 1-ой стороны и налогоплат-ми с др. стороны. В практике РФ зем. налог отн к ресурсным платежам рентного хар-ра. Согл НК РФ сущ след перечень имущ налога: 1налог на им-во орг-ции; 2налог на им-во ф/л.; 3-зем.налог; 4налог на нед-ть; 5налог на им-во перех-ее в порядке наследования; 6лесной налог; 7водный налог.

81. Какие виды загрязнения анализируются при проведении экологической экспертизы окружающей среды объекта недвижимости От того, насколько благоприятна экологическая обстановка на территории, на которой размещен, например, жилой дом или офисное здание зависят масштабы спроса на эти объекты недвижимости. Стоимость данных объектов находится в прямой зависимости от уровня атмосферного, шумового и иного загрязнения окружающей эти объекты природно-антропогенной среды. В зависимости от поставленной задачи оценки влияния экологических факторов на стоимость недвижимости относительно масштабов и уровня точности проводимых расчетов возможны два подхода. Первый ориентирован на достаточно глубокую и детальную проработку всех рассматриваемых эколого-экономических вопросов, что требует привлечения специалистов смежных отраслей знания. Второй подход базируется на возможности использования профессиональным оценщиком нормативно-справочной информации, позволяющей ему самостоятельно проводить расчеты по оценке влияния экологических факторов на стоимость недвижимости. и. В зависимости от научно-технических и экономических возможностей целенаправленного изменения характеристик экологических факторов их можно подразделить на управляемые и неуправляемые. Управляемые факторы: - уровень чистоты потребляемой воды; - лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений; - режим увлажнения, оползневая опасность и т. п. Неуправляемые экологические факторы: - тип почв; - рельеф местности; - ветровой режим; - температурный режим; - сейсмичность территории; - загрязнение воздушного бассейна; - шумовое, радиационное и другое антропогенное загрязнение и т. п.

82 Сравнит подход оц. з.у. М-д прим в усл развитого рынка при наличии достат кол-ва продаж. В Р. исп при оц своб з-уч, з гор и сел посел, садов, огор и дач объед-й. Подход осн на сист-ции и сопост инф о ценах продажи анал з-уч, те. на принц замещения, кот осн на том, что рынок явл откр и конкур. Подход вкл методы сравнения продаж и переноса. Э тапы расчета ст-ти методом срав продаж: 1 выяв недавние продажи сопост-х объектов на соотв сегменте з.рынка. Сегменты:* уч-ки исп-е для огор-ва и садов-ва,* уч-ки исп для ИЖС,* уч-ки исп для многоэт жил застройки, *Уч-ки под объектами комм недв, *уч-ки под пром застр

*участки под общ объектами

Оценщик должен собрать инф о недавней продажи на соотв сегменте рынка. Эта информация классиф по однородным группам исходя из признаков: терр полож; возм вариант з-п-ия, потреб св-ва. Для сопост-ия с оцениваемым объектом дост от3 до5 аналогов. 2этап Проверка инф о сделках з. у-ов. Зд. необхо обесп достов-ть о полученной инф по сделкам совершенных в типичн рын условиях. Ист-ми инф о сделках з. у: рег палаты, зем комит, риэлт и оценочных фирм и разл инф издания. 3эта п Сравнение оц-го з.у. с уч-ми продан-ными на рынке и внесение поправок с учетом различий между ними. Если оц-ые объекты отл от сопост-го, то внос поправка чт. опр за какую цену мог быть продан при обладании такими же хар-ми что и оц-ый уч-к. 4этап. анализ приведенных цен аналогов и выделение итоговой величины рын ст-ти оцен-го з.у. Простой расчет ср арифм величины цен отобранных объектов аналогов прим редко. Для получения более точн рез-та исп срвзвеш величина (ст-ть с учетом всех хар-ик на ед-цу S). Оц з-уч произв по эл-м сравн или с пом ед. сравн. Эл-ты срав- хар-ки зем уч и условия закл сделок с ними: права соб-ти, усл фин-ия, усл продажи, дата прод, местополож, физ хар-ки. М-д переноса осн на опр соотн м\у ст-тью земли и ст возв-х на ней строений. Цена продажи дел на 2 части: ст. зд и з-уч. Д\кажд типа застройки з-уч в конкр регионе сущ устойч пропорция м\у стоим з. и ст. соор. Метод сравн продаж неудовл в усл выс темпов инфл,при недост сведений о рын продажах сопост объектов или низ дост-ти, при резк изм экон условий

Состав платежа за прир рес.

При налогообл прир рес налог на недв объед в себе 2 части:1) рентная сост-щая –плата за польз-ие з/уч с разн прир-геогр хар-ми;2) воспроизв-ная состав-я - плата, направляемая на охр,защ и восстан прир рес. Рентная состав-ая. Зем рента – фиксир. платеж за право польз-ие з/уч. Рентные платежи: 1)абс.рента – её размер не зав от хар-ик з/уч и уплач т/о за право влад и польз з/уч. Она показ. ср. велич. извлекаемой прибыли от исп-ия ср по кач прир-х рес опр-го вида; 2) диф рента- её размер зав от кач з/уч и вложенных в его разв ден- ср-в.Это добав прибыль,кот. возн.в рез-те разницы в затратах труда на ср. и улучш. уч-х. ДР дел на 2 вида: 1)ДР 1 – добав прибыль, кот появл в рез-те разницы затрат труда и связ с различием в плодор.и местопол. з/уч2) ДР 2 – добав прибыль, возник-я в рез-те послед-ых вложений капитала в з. при интенсификаций с-х. В случ. аренды з. до оконч. срока аренды ДР 2 остается у арендатора. При изъятии абс ренты размер ар платы не изм в зав-ти от плодор з/уч.В целях изъятия ДР 1 ар.плата за землю вкл либо часть, либо всю сумму земли. Возн-ие ДР 1 своиств. краткоср. исп-ию прир рес. Ар плата, поступ-ая собственикам з. в виде изъятия ДР 2 сост из след-х элементов: 1)% на вложенный капитал; 2) амортизация на влож.капитал;3)часть ср. прибыли предп-ля; 4)часть зарплаты с-х раб-в.

Воспроизводственная сост-щая.

Необх-ть охраны и восст-е прир.рес созд причину д/рассм-я налога на недв с точки зр воспр-ва. Налог на недв д/н формировать фонд охр и воспр-ва прир рес.Этот фонд необх для оплаты труда раб-в гос охраны прир рес, оборуд-я для обеспечения мониторинга терр, провед з/у-х работ и др.При взимании воспр-й сост-щей налога должны компенс-ся общ-необх-е затраты труда.При повышении платности польз-я прир.ресурсами можно снизить привлек-ть исп-ия прир.ресурсов.

84. При оценке экономического ущерба от загрязнения используется два основных методологических подхода: прямой счет и косвенная оценка. Оценка ущерба прямым счетом, требует сбора и обработки огромного объема информации, вследствие большой трудоемкости неудобны для широкого использования в экономических расчетах, и, как правило, служат лишь инструментом для создания информационной базы при разработке косвенных методов определения ущерба. Прямой счет оценки ущерба. Определение натурального ущерба методом прямого счета осуществляется на основе оценки состояния природных ресурсов до загрязнения и после. Изменение состояния природных ресурсов приводит к изменению их экономической оценки, поэтому должны быть определены нормативные (или до разлива) значения показателей, чтобы для оценки натурального ущерба определять отличие их реальных (после разлива) значений от нормативных.

Различают три метода выявления составляющих ущерба: контрольных районов (базирующийся на сравнении показателей загрязненного и условно чистого районов), аналитических зависимостей, основанных на получении математических зависимостей (например, при помощи многофакторного анализа) между показателями состояния соответствующей экономической системы и уровнем загрязнения окружающей среды, и комбинированный, который основан на сочетании методов контрольных районов и аналитических зависимостей и используется в случаях, когда ни одних из двух методов не может быть реализован четко и полностью для всех составляющих экономического ущерба.

85 Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости и их экспертиза Экологические факторы в контексте оценки недвижимости - это совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости. В зависимости от научно-технических и экономических возможностей целенаправленного изменения характеристик экологических факторов их можно подразделить на управляемые и неуправляемые. Управляемые факторы: - уровень чистоты потребляемой воды; - лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений; - режим увлажнения, оползневая опасность и т. п. Неуправляемые экологические факторы: - тип почв; - рельеф местности; - ветровой режим; - температурный режим; -сейсмичность территории; - загрязнение воздушного бассейна; - шумовое, радиационное и другое антропогенное загрязнение и т. п. Представленная классификация экологических факторов достаточно условна и зависит от уровней научно-технического прогресса и социально-экономического развития конкретного региона. Например, в определенной мере шумовое загрязнение в аспекте использования жилых и офисных зданий можно рассматривать и как управляемый экологический фактор, так как в настоящее время имеются технические средства, снижающие негативное воздействие шума на обитателей этого вида недвижимости: шумопоглощяющие оконные рамы, внутренняя перепланировка здания с целью снижения прямого воздействия шума и т. д.

 

 

86. Рентная составляющая Зем рента – фиксир. платеж за право польз-ие з/уч. Рентные платежи: 1)абс.рента – её размер не зав от хар-ик з/уч и уплач т/о за право влад и польз з/уч. Она показ. ср. велич. извлекаемой прибыли от исп-ия ср по кач прир-х рес опр-го вида; 2) диф рента- её размер зав от кач з/уч и вложенных в его разв ден- ср-в.Это добав прибыль,кот. возн.в рез-те разницы в затратах труда на ср. и улучш. уч-х. ДР дел на 2 вида: 1)ДР 1 – добав прибыль, кот появл в рез-те разницы затрат труда и связ с различием в плодор.и местопол. з/уч2) ДР 2 – добав прибыль, возник-я в рез-те послед-ых вложений капитала в з. при интенсификаций с-х. В случ. аренды з. до оконч. срока аренды ДР 2 остается у арендатора. При изъятии абс ренты размер ар платы не изм в зав-ти от плодор з/уч.В целях изъятия ДР 1 ар.плата за землю вкл либо часть, либо всю сумму земли. Возн-ие ДР 1 своиств. краткоср. исп-ию прир рес. Ар плата, поступ-ая собственикам з. в виде изъятия ДР 2 сост из след-х элементов: 1)% на вложенный капитал; 2) амортизация на влож.капитал;3)часть ср. прибыли предп-ля; 4)часть зарплаты с-х раб-в

87. В чем заключаются различия м/у кадастровой и единичной оценками земельных участков Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, по селков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, которые утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316, предусматривается привлечение к указанным работам лиц, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности. Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату про ведения оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

88. Стоимостная структура экологического ущерба от загрязнения окружающей среды. Ухудш качест состояния окр. среды в экспл-ции объектов недв вызыв необ-ть компенса-ционных мероприятии, направ-ленных на преодоление или смягч последствии загр. Напр:ес. загр влияет на прод-ть земель,то необх увел издержки на поддерживание их прод-ти.Это прив к сниж ст-ти. Эти виды издержек рассм как внеш издержки для его владельца. Расчет экол ущерба можно предст в след послед-ти:1)опр выбросы вред примесей из ист-в их обр-ия; 2)опр концен-я примесей в окр. среде; 3)опр натур ущерб; 4)опр экон ущерб на основе натур-м. Натур ущерб- негат последствия загряз на поражаемые объекты недв (потери ур-ти). При загряз окр. среды у владельцев объектов недв возн затраты 2 видов: 1) затр на предупр-ие возд-я загр среды; 2)затраты вызывае-мые возд-ем на объект недв загряз-х среды- опр расходами на компенсацию негат послед загряз на объект недв и на людей, исп-х этот объект недв. При загр водоемов затраты опр величиной расходов, необ-х для предупр исп-ия загряз-й воды на разные нужды. При атм загр затраты возн при исп систем очистки воздуха и т.д. При опр затрат как составляющих экол ущерба д/ы пров неоднокр расчеты