Нормативно-правовая база оценочной деятельности.

К НП базе оцен деят-ти отн: 1. Пост-ие прав-ва РФ от 25.08.1999г. №945, «о гос кад оц земли»; 2. «Об утв-и правил пров гос кадаст оценки земли» от 08.04.2000г. №316. 3.ФЗ «о гос рег прав на недв им-во и сделок с ним». 5. Правовой основой для установления и взимания платежей за землю служат НК РФ.; ГК РФ; ЗК РФ «о плате за землю», а так же нормативно правовые акты субъектов Р.Ф.

44. Для каких целей может проводиться оценка недвижимости. Оц недв необх при: опциях купли-продажи или сдаче в ар; акционир-ии предпр и перепаспр имущ долей;*кад оц для целей налогообл объектов недв: зд и з-уч; *страх-ии об. недв, кредит-ии под залог об. недв, внесении об. недв. в кач вклада в устав капитал предпр, разработке инвестиц. проектов и привлеч инвесторов; ликвидации об. недв, исполнении прав наследства, суд. приговора, разреш-е имущ споров.

Какие факторы обуславливают сложность оценки земельных участков

Оценка земельных участков – является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки среди прочих объектов недвижимости. Это обусловлено следующими наиболее значимыми причинами:1 недостаточная развитость земельного рынка в России, 2 слабая нормативно-правовая база, 3 специфика объекта оценки.Теперь рассмотрим причины более подробно: 1объекты на рынке земли сложно стандартизировать, сортировать и покупать по образцам, поскольку каждый земельный участок имеет конкретное местоположение и физические характеристики, кроме того, ценность участка в значительной мере зависит от внешнего окружения; 2предложение на рынке земли неэластично и в границах административной единицы выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой. Спрос менее эластичен, чем на других рынках, и во многом зависит от местоноложения участка. Например, в Москве наибольшим спросом пользуются земельные участки в пределах Садового кольца; 3 предложение и спрос, как правило, не сбалансированы, и возможностп приведения их в равновесие посредством цен ограничены; 4 на рынке земли в качестве товара выступают права на объекты. Сами земельные участки имеют фиксированное положение. Поэтому операции на рынке земли связаны со значительными издержками на проверку прав собственности и регистрацию; 5 информация на рынке земельных участков не столь открыта, как на рынках ценных бумаг или потребительских товаров, поскольку сделки с недвижимостью часто имеют конфиденциальный характер, что увеличивает риски инвесторов; 6 сделки с земельными участками требуют сравнительно крупных инвестиций, 7 рынок земли отличается высокой степенью государственного регулирования законодательными нормами и зонированием территорий.

46 Рынок недвижимости и его характеристика "Рынок" в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. Под рынком недвижимости подразумевается совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости. Рынок недвижимости – это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости. Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Основные сегменты рынка недвижимости – это рынок жилья, рынок земли и рынок нежилых помещений. Особенности рынка недвижимости:1) локальность; 2) невысокая взаимозаменяемость объектов;3) сезонные колебания цен;4) сделки необходимо подвергать государственной регистрации;5) вложение капитала в недвижимость

47. Чем отличаются стоимость, цена и затраты. Стоимость – экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношение между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто покупает. Стоимость является не историческим фактором, а оценкой конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени и месте. Экономическое понятие стоимости отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу.

Стоимость в повседневной речи — цена товара, затраты на приобретение.

Цена – это мера значения определенного предмета или явления. Исходя из этого, мы понимаем, что цена не всегда связана с деньгами, хотя в современной жизни цена и деньги имеют самую непосредственную связь.
В рамках практической жизни в нашем материальном мире цена есть значение предмета или явления, выраженная в денежном эквиваленте. Цена – это стоимость товара или услуги, которые мы приобретаем в целях употребления. Основная ее задача проинформировать нас о том, сколько денег требуется выложить за определенный товар или услугу.

Затраты — это денежная оценка стоимости материальных, трудовых, финансовых, природных, информационных и других видов ресурсов на производство и реализацию продукции за определенный период времени.

Цена в любой предполагаемой или реальной сделке определенным образом связана со стоимостями вещей в пользовании для конкретных покупателя и продавца. Однако в каждой конкретной сделке цена определяется суждениями двух конкретных людей, в то время как стоимость в обмене - это оценка вещи рынком. Поэтому, несмотря на возможные количественные совпадения, цена и стоимость в обмене не тождественны: при одной и той же стоимости вещь может быть продана по самым различным ценам.

Экономическая теория, однако, утверждает, что независимо от того, как различаются и как изменяются со временем цены одной и той же вещи, существует общий закон, объясняющий эти различия и изменения, и этот закон - стоимость вещи. В связи с этим конкретные изменения цен в конечном счете связаны с изменениями стоимости вещей, а в более общей форме - с соотношением спроса и предложения.

Понятия «стоимость» и «затраты» также не совпадают. Для того, чтобы убедиться в этом, достаточно признать, что затраты на строительство роскошного особняка в престижном жилом районе и в отдаленном пригороде при прочих равных условиях одинаковы, разница же в стоимости огромна.

Стоимость безусловно связана с затратами, однако не с теми затратами, которые в действительности были когда-то и кем-то произведены в связи с созданием вещи, а с теми, которые должны были быть произведены сейчас для того, чтобы была создана точно такая же или другая, но столь же полезная вещь. Это представление о стоимости подробно рассматривается при характеристике затратного подхода к оценке.

Категории земель

1.З. с/х назн - з. за чертой поселений, предост-ые д/ нужд с/х, а т/ж предн-ые д/ этих целей. В составе з. с/х назн выдел с/х угодья, з., занятые в/х дор, коммуник., др-куст раст-ю, предн-ной д/ обесп защиты з. от возд. негат. прир, антропог, техног явл, замкн. водоемами, зд, строениями, соор, исп-ми д/ пр-ва, хран, переработки с/х продукции.

2.З. посел.- з., исп-ые и предн-ные д/застройки и разв. гор. и сел.посел. и отд-ные их чертой от з. др катег. Порядок исп-я з. посел. опр-ся в соотв. с зонированием их террит. Терр-я посел-в пределах его адм-х границ дел на террит зоны. З/уч в гор и сел посел м/б изъяты для гос. или мун.нужд в целях застройки в соотв. с ген. планами гор. и сел. поселений

3. З.пром-ти, энер, тр-та, св, радиовещ, телев, инф-ки, з. д/обесп-я косм. деят-ти, з. обор, безоп-ти и з. иного спец назн-з., кот. распол. за чертой посел. и исп. или предн. д/обесп деят-ти орг-й и экспл объектов пром-ти, энерг, иных спец задач.

4.К з. ООТ отн. з., кот.имеют особ. природоохр, науч, ист-культ, эстет, рекреац, оздор и иное ценное знач, кот.изъяты в соотв с постан-ми федер. органов гос власти, органов гос. власти субъектов РФ или решениями органов МСУ полностью или частич из хоз. исп-я и оборота и д/кот. устан. особ. правовой режим.

5.з.ЛФ-лесные з. (з, покрыт лесн раст-стью и не покр. ею, но предн-е д/ее восст-ия, - вырубки, гари, редины, прогалины) и предн-е д/ведения л/х нелесные з. (просеки, дор., бол).

6.З.ВФ-з., занятые водн. объектами, з.водоохр.зон водн.объектов, а т/ж з., выдел-е д/устан-я полос отвода и зон охраны водозаборов, ГТС и иных водохоз. соор., объектов.

7.З.запаса-земли, наход-ся в гос. или мун.соб-ти и не предост-ные гр или юр. лицам, за искл земель фонда перераспр

 

 

.