Понятие категории и разрешенного вида использования земель. Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель из одной категории в другую.

Любой земельный участок характеризуется принадлежностью к определённой категории и имеет установленный вид использования. Согласно Земельному кодексу РФ (ст.7), все земли делятся на семь категорий, определяющих вид целевого назначения земли, а именно земли:1) сельскохозяйственного назначения; 2) населённых пунктов; 3) промышленности, транспорта, связи и т. д. 4) особо охраняемых территорий и объектов (например, пограничные земли); 5) лесного фонда; 6) водного фонда; 7) запаса.

3 марта 2012 года в силу вступило распоряжении Правительства РФ № 297-р «Основы государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012-2017 годы», основным значимым нововведением данного Распоряжение является обозначенная необходимость совершенствования порядка определения правового режима земельных участков путем исключения из земельного законодательства принципа деления земель по целевому назначению на категории.

Все земли, помимо целевого назначения имеют определённый, документально закреплённый, вид разрешённого использования, определяющий, какую деятельность на них можно осуществлять. Причём, вид разрешенного использования может быть одинаковым для земель разных категорий, например, личное подсобное хозяйство может быть разрешено и на сельскохозяйственных землях и на земле населённого пункта. Видов разрешённого использования земельных участков очень много. Земли, находящиеся в частной собственности, в большинстве случаев используются под: 1.сельскохозяйственное производство, 2.личное подсобное хозяйство 3.садоводство или огородничество, 4.дачное строительство, 5.крестьянско-фермерское хозяйство, 6.индивидуальное жилищное строительство.

 

28. Понятие и правовой режим предприятия как имущественного комплекса, особенности осуществления сделок с ним.

Понятие предприятия дается в Гражданском кодексе Российской Федерации. Согласно ему: 1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. 2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку предприятие как имущественный комплекс является объектом недвижимого имущества, то на него распространяются как общие правовые нормы, регламентирующие правовой режим недвижимости, так и нормы, относящиеся только к предприятию как имущественному комплексу. В отношении предприятия возможны различные действия: его продажа и покупка, залог, аренда, передача в уставный капитал и т.д.Предприятие как имущественный комплекс может быть продано или куплено. Согласно ГК: По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Договор продажи предприятия заключается в письменной форме. Дополнительно к письменной форме договора ГК устанавливает требование государственной регистрации договора продажи предприятия. Договор продажи предприятия считается заключенным с момента такой регистрации. В отношении предприятия могут быть заключены договоры залога. В соответствии ГК, "при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором". В соответствии с ГК предприятия могут быть переданы в аренду. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Также предприятие как имущественный комплекс может передаваться в доверительное управление. Предприятие может быть предметом лизинга, как это указано в Федеральном законе N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)". Предприятие может быть внесено и в уставный капитал. Хотя законодательство разрешает осуществление достаточно широкого круга сделок с имущественным комплексом.

 

 

29. Правовые отношения в строительной деятельности. Понятие и правовое регулирование договора строительного подряда.

Строительная деятельность может быть определена как деятельность по созданию новых зданий, сооружений, иных объектов строительства, а также расширению и реконструкции существующих предприятий, зданий и сооружений. В строительной деятельности участвуют не только собственно строители, но и заказчики, проектировщики, инвесторы. Фундамент, основу строительного законодательства образуют федеральные законы, определяющие базовые принципы правового режима строительной деятельности и основные черты правового статуса участников строительного процесса. Кроме того, важнейшее значение имеют нормы Гражданского кодекса РФ посвященные строительному подряду. В соответствии со статьей 740 Гражданского кодекса РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Договор подряда является двусторонним, консенсуальным и возмездным. Сторонами договора подряда являются заказчик и подрядчик. ГК не устанавливает каких-либо ограничений для отдельных субъектов гражданского права на участие в подрядных отношениях, как со стороны подрядчика, так и со стороны заказчика, ориентируясь на общие правила об участии граждан и юридических лиц в гражданском обороте. Предметом договора строительного подряда является:

- строительство определенного объекта;

- реконструкция предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта;
- выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Статья 755 Гражданского кодекса РФ устанавливает гарантии качества в договоре строительного подряда. Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.

Поскольку договор строительного подряда - вид договора подряда, то к нему, если иное не предусмотрено специальными правилами о строительном подряде, применяются общие положения ГК о подряде. Так, общими положениями о подряде регулируются структура договорных связей, условия о порядке оплаты работ, качестве работ, сроках, способах защиты, цене и др. Важное место в правовом регулировании строительного подряда занимают следующие нормативные акты: Федеральные законы "О техническом регулировании", "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации", "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", ГрК РФ, СНиПы - строительные нормы и правила. Широко распространены также государственные и отраслевые стандарты (ГОСТ, ОСТ) и технические условия (ТУ) на строительные материалы, детали и конструкции, технические регламенты в отношении зданий, строений, сооружений. Договор строительного подряда рассчитан, как правило, на достаточно длительный период времени, в течение которого будут вестись строительные работы, а также осуществляться эксплуатация объекта в период гарантийного срока. За этот период может произойти существенное изменение цен на строительные работы и материалы, может возникнуть потребность внесения изменений в проектную документацию и т.д., что также учитывается законодательством.

30. Содержание и нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ.

Ипотечный кредит – это одна из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог земли и другого недвижимого имущества, состав которого приведен в Законе №102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: 1.земельные участки 2.предприятия, а также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3.жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 4.дачи, садовые дома, гаражи и другие строения; 5.воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим видам кредитов. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой без учета ипотечного кредита. Размер первоначального взноса обычно влияет на процентную ставку кредита и варьируется от 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости. Участниками ипотечной системы являются: а) банки, которые осуществляют проверку платежеспособности заемщика; б) оценочные компании, оценивающие рыночную стоимость квартиры; в) страховые компании, которые обязаны страховать риски, возникшие в ходе ипотечного – кредитования; г) ипотечные брокеры, помогающие выбрать заемщику наиболее подходящую программу кредитования. Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем, предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира. Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку. В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны: 1.предмет ипотеки; 2.оценочная стоимость предмета ипотеки; 3.существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; 4.право собственность, аренда и др.

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют: а)Гражданский кодекс России; б) ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; в) постановление Правительства России N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" и др.