Технологический и организационный план проекта

  Рассмотрим требования к проектированию и строительству жилья в Испании.

1. Все этапы строительства загородных домов в Испании строго регламентированы. Строительные нормы применяются индивидуально для каждого конкретного участка. При этом нормы постоянно меняются. Основные характеристики: максимально разрешенная высота объекта, максимально разрешенная площадь (S_дома ≤10-30% S_{участка}), указываются в Генплане и специальной справке Ficha Urbanistica. Каждый земельный участок, предназначенный для строительства, имеет такую справку.

Кроме этого, в каждом регионе Испании существуют строгие нормативы, предъявляемые к высоте частных домов; к фасадам, которые должны сочетаться с уникальным архитектурным обликом исторических зданий; к углу наклона и внешнему виду крыши, т.к. где-то разрешается применять только натуральную черепицу. Все строительные нормы указываются в разрешении на строительство. А если разрешение не получено, а строительные работы производятся, то строение просто сносят.

 2. Строительство домов в Испании производится только по индивидуальным проектам.

Типовые проекты, так популярные в других странах, можно рассматривать только как общую концепцию для будущего дома. Для того, чтобы все строительные нормы были учтены, индивидуальный проект загородного дома должен разрабатывать лицензированный испанский архитектор. Он осуществляет авторский и технический надзор за выполнением всех работ при реализации проекта, а также несёт полную ответственность перед надзорными государственными органами за выполнение всех норм и требований всеми подрядными организациями.

Строительно-монтажные и инженерные работы могут проводить только лицензированные испанские компании. Привлечение нелегалов в Испании преследуется по закону. Как правило, работы выполняются узко-специализированными строительными компаниями, т.е. монолитные работы выполняют одни, а кровельные работы – другие. Гарантия, предоставляемая строительными компаниями, составляет 10 лет.

3. Строительство фундаментов производится в основном на земельных участках со скалистыми основаниями и с различными по высоте перепадами высот. Поэтому данный этап строительства является наиболее сложным и ответственным. Тип фундамента определяется на основании геологической разведки грунта на участке застройки специализированными компаниями. Как правило, фундамент представляет собой сейсмоустойчивую монолитную железобетонную конструкцию.

  Строительство несущих стен, как правило, производится также из монолитного железобетона или из поризованного кирпича со слоем наружной теплоизоляции. Наружные стены должны выполнять две главные свои функции: несущую и теплозащитную.

   Монтаж кровли различают 2х основных видов: 1)Скатные крыши с вентзазором из натуральной черепицы (наиболее популярный цвет - терракотовый), которая отличается высокой теплоемкостью (медленно нагревается) и повышенной устойчивостью к выцветанию на солнце. 2)Плоские эксплуатируемые кровли с надежной системой гидроизоляции и водоотведения, которые используются в качестве солярия или террасы.

   Наружная отделка стен производится декоративной штукатуркой (предпочтение отдается светлым цветам: белый, серый, бежевый и др, которые максимально отражают солнечные лучи), отделка цоколя - натуральным камнем (известняк) и т.п. При строительстве домов в современном стиле используются навесные системы вентилируемых фасадов. Главное требование к фасадным отделочным материалам – это теплозащитные свойства, повышенная устойчивость к выгоранию (выцветанию) и устойчивость к воздействию влажного, соленого морского воздуха.

   Монтаж инженерных систем. В Испании стараются извлечь максимальную пользу от солнечной активности, устанавливая на крышах солнечные панели (батареи), производящие непосредственно электричество, и солнечные коллектора (гелиоустановки) - устройства для сбора тепловой солнечной энергии для нагрева теплоносителя.

  Для создания комфортной температуры в жилых помещениях активно используют кондиционеры и вентиляционные системы.

Если на придомовой территории планируется сад, газон, цветники, отдельно стоящие пальмы, фруктовые деревья и другие зеленые насаждения, то для поддержания их жизнеспособности обязательно устраивается автоматическая система полива.

Если площадь земельного участка позволяет, то на его территории устраивают частный бассейн.

4. Особенности планировок в испанских домах. Спальни традиционно проектируют небольшой площади, т.к. там только спят. Основное время хозяева дома и их гости проводят в гостиной и на террасе. Поэтому гостиная должна быть достаточно просторной и крытая терраса. Террасы и галереи обычно строят с навесами или под балконными вылетами для максимальной защиты от палящего солнца. Иногда при разработке архитектурного проекта дома предусматривают устройство внутреннего тенистого дворика с садом.

5. Монтаж окон. В классических домах окна стараются делать небольшими, закрывая их днем ставнями или жалюзи для защиты от солнца. Если дом строится в стиле модерн с большой площадью остекления, то необходимо уделить особое внимание выбору оконных систем с солнцезащитными стеклопакетами, а также устройству автоматических жалюзи или жалюзи с электроприводом и дистанционным управлением.

При внутренней отделке стен предпочтение отдают декоративным штукатуркам, аликантийскому мрамору, деревянным и кованым элементам декора. В качестве напольных материалов чаще используют керамическую плитку или паркет.

6. Если дом строится для периодического проживания, то в Испании существуют специальные службы, которые следят за домом на время отсутствия хозяев, как за его безопасностью, так и за исправной работой инженерных систем (система полива, оборудование бассейна и т.п.)

Сроки строительства коттеджаиз газобетона или кирпича общей площадью 120-250м² под ключ (от начала фундаментных работ до монтажа и установки мебели) в среднем составляют 8-18 месяцев в зависимости от сложности архитектурного проекта, дизайн-проекта по внутренней отделке, инженерного оснащения дома, ландшафтного проекта.

«Коробка» загородного дома (фундамент, стены, перекрытия, крыша) возводится в сроки от 4 до 8 месяцев. Если к строительству приступить с началом строительного сезона апрель-май, то к осени (сентябрь-октябрь) можно завершить капитальное строительство «теплого контура» коттеджа с утеплением, внешней отделкой, с монтажом окон и наружных дверей, и можно приступить к разводке внутренних инженерных сетей и монтажу оборудования котельной. С наступлением холодов (ноябрь-декабрь) система отопления уже смонтирована, начинаются работы по заливке стяжки полов и протапливанием дома, чтобы готовить стены, потолки и полы к внутренним отделочным работам.

              ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ ПО ПРОЕКТУ

   Основа проекта- это покупка земельного участка в этом замечательном районе. По документам , рекомендациям суда , куда были ранее направлены материалы дела от банка , суд постановил рекомендовать цену согласно рыночным запросам в этом месте . Эта цена отображена в документах суда как 1780 000 евро за весь участок. Но наши продавцы готовы уступить нам участок за 650 000 евро .

 

Уникальное расположение видно на этой фотографии в которой наш архитектор разместил нашу урбанизацию!

 

Какие планируются строить дома на этом участке. Предположительно и реально сегодня там расположить 12 отдельных вилл с отдельными бассейнами , общим садом-парком и детской площадкой. Паркинг машин предусмотрен у каждого дома персонально .

 

 

Предполагаемые вид внутреннего убранство вилл выглядит вот так …

                                                 РАСЧЕТЫ ПРОЕКТА

Нами рассматриваются два этапа вложений инвесторами , если их будет двое. Первый этап инвестиции , это оформление компании ( юридическое лицо ) и покупка от имени компании земельного участка ! Стоимость вложения 650 000 евро .

Второй этап – это финансирование строительства от имени новой компании / владелицы земли:

= Проект , разрешительная документация , лицензии и тд – 160 000 евро

= Стройка исходя из того,что каждый отдельный дом 165,13 м2 х 1240 евро = 204 600 евро

= Земля под домом 400м2 и участок обходиться в 54 000 евро или 135 евро м2.

= Затраты на проект и мелкие расходы – 13 750 евро на один дом.

ИТОГО СЕБЕСТОИМОСТЬ ОТДЕЛЬНОГО ДОМА – 271 550 евро

Если мы в первом проекте ( строительство отдельных домов высокого качества отделки ) каждый дом с участком умножим на их количество, то получаем инвестицию в 3 261 000 евро .

Сегодняшняя реализация такого дома по средней цене рынка в этом районе обходится покупателю в 3 274 евро за 1 м2. То есть ,»дом под ключ» обойдётся покупателю в первичную цену 540 210 евро . В этой цене сидят затраты на продажу ( реклама, заработок шоу-рума (пилотного дома для показа покупателям менеджером по продажам) и 5% комиссии продавцам ( агентствам продающим данные дома в своих странах или в самой Испании в районе 27 000 евро с каждого дома). То есть вся выручка составит – 6 482 520 евро 

Как вывод, строительной- инвестиционная компании остаётся разница с каждого дома 232 000 евро .Доход от всего проекта 2 784 000 евро .

Если рассматривать двух инвесторов , то первый инвестор, вложивший в первый этап покупки земли 650 000 евро + налоги и затраты на покупку , итого 800 000 евро ( если учесть налог на покупку 21% ндс и оформление и другие орг.затраты) , то время на продажу построенных домов в случае медленных продаж , может составить 2 года до продажи последнего дома и если учесть ставку 10% годовых , то возврат первый инвестор получает за два года – 800 000 евро + 160 000 = 960 000 евро .

Второй инвестор , на свои средства ,вложенные в строительство вилл в сумме 218 000 евро х 12= 2 616 000 евро ,при задержке продаж в два года в сумме получает при реализации дома по рыночной цене ( ожидаемая выручка ) 219 000 евро . Или за весь проект 2 628 000 евро. В этой сумме не учтены налоги и сопутствующие затраты на переводы банка, налоги инвесторов и компании ( но для этого есть специальные консультанты –ассесоры которые уменьшают затратную часть или увеличивают ее для уменьшения налогооборота за эти два года) . Вывод: инвестор № 2 зайдя в проект с суммой 2 616 000 евро через два года остается с суммой 5 244 000 евро .’

Что зарабатывает Организатор проекта ? Организатор проекта за Проект зарабатывает 10% от итоговой суммы проекта . Если учесть , что дом стоит 540 000 евро х 12 = 6 480 000 евро , организатор получает по итогам проекта 10% = 648 000 евро.

           КАКИЕ ВАРИАНТЫ И РИСКИ МОГУТ ВОЗНИКНУТЬ В ПРОЦЕССЕ !

1. Вариант №1 . Для качественной продажи отдельных домов возможно потребуется дополнительная отделка дорогими материалами и сантехникой, то в этом случае возможно удорожание проекта за 1м2- 1800 евро .Тогда математика расчетов изменится , но все равно не уменьшит доходности инвестора №2 – не менее 15% годовых.

2. Вариант № 2. Возможно рассмотреть варианты более дешевого сигмента рынка продажи в виде отдельных домов , но при варианте дешевой ( экономной ) отделки и стройматериалов , где стоимость 1м2 будет в районе 900 евро .

3. Вариант № 3 . Этот вариант более предпочтительный в плане экономии вложения в проект , это строительство бунгало ,вместо отдельных домов . Тогда наш проект сможет с экономить на строительных материалах и сделать цену более приемлимую для продажи на рынке Испании. Сегодня 1м2 при продаже нового жилья бунгало стоит в приделах 2000 евро за 1 м2 . При этом у нас увеличивается количество единиц жилья . То есть разрешенные 2400 м2 х 2000 евро = 4800 000 евро продажная стоимость готового жилья. При том , что стройка такого обьекта обходиться в районе 900 евро за 1м2 . То есть себестоимость будет в районе 2 160 000 евро . Вся затратная часть составит 2 960 000 евро . А выручка 4 800 000 евро .То есть разница = 1 840 000 евро . При этом продажи ожидаются в районе 1,5 года максимум.