Лекція 1. Сутність житлового права.

Лекція 1. Сутність житлового права.

             План лекції (навчальні питання):

1. Поняття житлового права.

2. Принципи, функції та система житлового права.

3. Джерела житлового права.

4. Право громадян України на житло.

Поняття житлового права.

Термін “Житлове право” в юридичній літературі вживається в широкому та вузькому значенні. У вузькому значенні житлове право традиційно розглядається як частина цивільного права, яка врегульовує правові відносини, які виникають в процесі користування жилими приміщеннями. У широкому розумінні житлове право – це комплексна галузь, в якій об’єднані норми і правові інститути цивільного, адміністративного та інших галузей права.

Більшість авторів вважає, що житлове право не є самостійною галуззю права нарівні з такими, наприклад, галузями права, як конституційне, адміністративне, цивільне, трудове тощо, обґрунтовуючи це тим, що житлове право запозичує методи правового регулювання, які застосовуються в інших “основних” галузях права. Так, наприклад, для відносин користування жилими приміщеннями характерним є цивільно-правовий метод регулювання (рівність сторін, їх майнова самостійність); для відносин розподілу (надання) житла, управління житловим фондом, інших відносин організаційного та управлінського характеру – метод адміністративно-правового регулювання (метод влади-підпорядкованості).

Разом з тим, житлове право не є механічною сукупністю різноманітних правових норм. У процесі кодифікації було досягнуто не просто систематизації правового матеріалу в житлових нормативно-правових актах, але й була здійснена переробка та збагачення змісту правових норм, усунено прогалини в праві, введено в юридичну науку особливі нормативно-правові узагальнення (наприклад поняття житлових правовідносин), що дозволило створити відносно самостійне комплексне правове утворення – “Житлове право”, яке слід розглядати як повноцінну, хоча і специфічну галузь права.

На наш погляд, появу в матеріальній сфері права такої комплексної галузі права як житлове необхідно розглядати як результат розвитку права, перетворення його в більш об’ємну та досконалу систему. Тому наявність у системі права матеріальних комплексних галузей права (податкового, банківського, митного тощо) є ознакою достатньо високої інтенсивності регулювання суспільних відносин.

Таким чином, житлове право – це комплексна галузь права, яка об’єднує сукупність встановлених або санкціонованих державою правових норм, що регулюють суспільні відносини, які виникають в результаті реалізації громадянами України права на житло та складаються в процесі користування жилими приміщеннями, придбання житла у власність, управління та експлуатації житлових фондів.

Предметом житлового права є коло суспільних відносин, які виникають з приводу забезпечення конституційного права громадян України на житло і ґрунтуються на множинності шляхів його реалізації та багатоманітності форм власності на житло.

Житлові відносини, які складають предмет Житлового права, можна поділити на наступні основні групи:

1) відносини по найму жилих приміщень на підставі договору найму або користування жилими приміщеннями з інших підстав (наприклад, на підставі членства у житлово-будівельному кооперативі);

2) відносини в галузі забезпечення громадян жилими приміщеннями (суб’єктами цих відносин з одного боку виступають громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, а з другого – відповідні державні органи, органи місцевого самоуправління, підприємства, установи, організації, які мають власний житловий фонд. Житлові відносини цього виду регулюються, як правило, нормами адміністративно-правового характеру, а в деяких випадках, наприклад, при наданні жилого приміщення члену ЖБК – нормами цивільно-правового характеру);

3) житлові відносини по користуванню службовими приміщеннями, гуртожитками та іншими спеціалізованими приміщеннями (це особлива група житлових правовідносин, оскільки користування цими об’єктами не має за мету постійне проживання громадян, а спрямоване для досягнення інших цілей – проживання за місцем роботи, або поблизу нього; тимчасового проживання у зв’язку з роботою, навчанням тощо);

4) житлові відносини, які виникають у галузі управління, експлуатації, забезпечення схоронності та ремонту житлового фонду (житлові правовідносини цього виду носять, в основному, управлінський характер і тому регламентуються нормами адміністративного, податкового, земельного права. Разом з цим, частина житлових правовідносин, пов’язаних з ремонтом жилих приміщень може регулюватись нормами цивільно-правового характеру). Система відносин по управлінню жилими фондами включає:

1. відносини, що виникають з приводу державного управління в галузі використання та збереження житлового фонду;

2. відносини по безпосередньому управлінню окремими об’єктами житлового фонду, яке здійснюються міністерствами, відомствами, установами та організаціями, яким належать відповідні житлові фонди;

3. відносини по державному обліку житлового фонду і державному контролю за його використанням та збереженістю);

4. відносини, які виникають у зв’язку з будівництвом і набуттям у власність жилих будинків;

5. відносини, які складаються в процесі житлово-комунального обслуговування громадян (ці відносини складаються в ході забезпечення жилих приміщень водою, опаленням, електроенергією, газом тощо. Особливість таких відносин полягає у тому, що до їх суб’єктного складу поряд з такими традиційними учасниками житлових правовідносин як наймач та наймодавець входять відповідні спеціалізовані житлово-комунальні організації).

Специфічними рисами житлових правовідносин є наступні:

1. по-перше, вони виникають, існують та розвиваються з приводу особливого матеріального об’єкту – житла (житлового будинку, квартири, кімнати), спеціально призначеного для проживання громадян;

2. по-друге, ґрунтуються на конституційному праві громадян України на житло;

3. по-третє, носять, за загальним правилом, тривалий, стабільний характер. Так, відповідно до житлового законодавства громадянам, які потребують поліпшення житлових умов жилі приміщення у будинках державного та громадського житлових фондів надаються безстроково.

Найважливішими складовими елементами предмету житлового права є суб’єкти та об’єкти житлового права.

Суб’єкти житлового права – колективні або індивідуальні особи, які у відповідності до вимог житлового законодавства використовують свою правосуб’єктність в конкретних житлових правовідносинах, виступаючи реалізаторами житлових прав та носіями обов’язків в галузі житлового права.

Таким чином, видами суб’єктів житлового права є індивідуальні та колективні особи. До індивідуальних належать фізичні особи – власники та наймачі житла. Колективні суб’єкти житлового права мають більш широку класифікацію. Їх можна поділити на наступні види:

1) органи управління житлово-комунальним господарством;

2) органи місцевого самоврядування;

3) підприємства, установи, організації, які мають власний житловий фонд;

4) житлово-експлуатаційні організації;

5) електро-, тепло-, газо-, водопостачальні організації тощо;

6) об’єднання громадян.

З поняттям суб’єктів житлового права тісно пов’язаний об’єкт житлового права, який можна трактувати в широкому та вузькому розумінні. У широкому розумінні об’єкт житлового права – це сукупність суспільних відносин, які виникають в процесі отримання, користування та управління житлом. У вузькому значенні – це сукупність благ, з приводу яких суб’єкти житлового права вступають у житлові правовідносини, здійснюють свої суб’єктивні права та обов’язки.

Блага, які є об’єктом житлового права, можуть носити, за загальним правилом як матеріальний, так і нематеріальний характер. До матеріальних благ необхідно відносити квартири та будинки в державному, громадському, приватному фондах жилих приміщень, фонді жилих приміщень житлово-будівельних кооперативів, службові жилі приміщення, жилі приміщення в гуртожитках, комунальні послуги.

До нематеріальних благ, які є об’єктом житлового права, можна віднести право громадян України на житло, право на недоторканість житла тощо.

Поняття предмету житлового права відповідає на питання, що вивчає дана галузь права. Відповідь на питання яким чином, або як досягаються основні завдання, що стоять перед житловим правом дає поняття методів житлового права. Таким чином, методи житлового права - передбачені правовими нормами способи і прийоми, що спрямовані на ефективне регулювання житлових правовідносин.

Найбільш поширеними методами правового регулювання в житловому праві є:

1. імперативний метод (запозичений в адміністративному праві, побудований на началах влади та підпорядкованості. Він передбачає заборони, обов’язки, покарання);

2. диспозитивний метод (найбільш характерний для цивільного права, для якого є характерними юридична рівність суб’єктів між собою. Диспозитивний метод, насамперед, передбачає всілякі дозволи).

До особливостей методів житлового права, насамперед, необхідно віднести комплексний характер регулювання. Так, наприклад, житлові відносини, які виникають в процесі управління, експлуатації, забезпечення схоронності та ремонту житлового фонду носять управлінський характер і тому регламентуються методами, притаманними адміністративному, фінансовому, податковому, земельному праву (імперативними методами). Разом з тим, частина цих відносин може врегульовуватись і за допомогою методів цивільно-правового характеру. Крім цього, відносини по придбанню жилого будинку (купівля-продаж, міна, дарування, спадкування) регламентуються методами цивільно-правового характеру, але в обов’язковому порядку доповнюються методами адміністративного законодавства (наприклад, державна реєстрація нерухомості).

 

Принципи житлового права – це сукупність вихідних засад, які становлять основу виникнення та розвитку житлового права, та загальнообов’язкових вимог, які пред’являються до учасників житлових правовідносин.

Отже, призначення принципів полягає у тому, що вони становлять основу житлового права, відображають його сутність, зміст, найсуттєвіші риси, місце в сучасній правовій системі.

Житловому праву притаманні наступні принципи:

1. Принцип законності – полягає у тому, що учасники житлових правовідносин повинні точно та неухильно дотримуватись вимог, які містяться у законах, підзаконних нормативних актах та актах міжнародного законодавства, згоду на обов’язковість яких було надано Верховною Радою України.

Таким чином, керуючись принципом законності, суб’єкти житлового права повинні дотримуватись законів України, постанов Верховної Ради України, указів і розпоряджень Президента України, постанов й розпоряджень Кабінету Міністрів України, нормативних актів органів місцевого самоврядування, актів нормотворчості органів спеціальної компетенції в галузі житлових правовідносин, міжнародних договорів, згоду на обов’язковість яких було надано Верховною Радою України.

Принцип законності можна також розглядати з точки зору невідворотності відповідальності фізичних та юридичних осіб за вчинення житлових правопорушень.

2. Принцип недоторканості власності. Відповідно до статті 13 Закону України “Про власність” до об’єктів права приватної власності можуть належати жилі будинки, квартири, дачі, садові будинки тощо. Право власності в Україні охороняється законом. Держава забезпечує стабільність правовідносин власності.

Відповідно до статті 41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності, оскільки право приватної власності є непорушним.

Примусове відчуження об’єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі та у порядку, встановлених законом, і за умови попереднього та повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об’єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану.

Конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом.

3. Принцип демократичного ставлення до громадян-наймачів та власників жилих приміщень. Необхідність появи цього принципу зумовлена початком побудови в нашому суспільстві демократичної держави, закріпленням в Конституції України основних прав та свобод громадян, проголошенням основних напрямів державної житлової політики.

Проявляється цей принцип передусім у тому, що в сучасному законодавстві зняті всілякі заборони та обмеження щодо будівництва, набуття у власність жилих приміщень, користування ними тощо.

Так, наприклад, відповідно до Цивільного кодексу УРСР (в редакції до грудня 1992 року) встановлювались наступні обмеження щодо реалізації громадянами свого права на житло:

ü по-перше, відповідно до статті 101 ЦК УРСР в особистій власності громадянина міг бути лише один жилий будинок (одна квартира в багатоквартирному будинку житлово-будівельного колективу індивідуальних забудовників). Згідно зі статтею 103 ЦК УРСР якщо в особистій власності громадянина або у подружжя, яке проживає спільно було більше одного жилого будинку (однієї квартири), власник зобов’язаний був протягом одного року продати, подарувати або відчужити іншим способом один із належних йому будинків (квартир);

ü по-друге, відповідно до частини 1 статті 102 ЦК УРСР граничний розмір жилого будинку або його частини (частин), що належав громадянам, не повинен був перевищувати 80м² жилої площі;

ü по-третє, існував ряд обмежень правомочностей власника жилого будинку (квартири). Зокрема, відповідно до статті 106 ЦК УРСР якщо жилий будинок, або належна громадянинові частина будинку (дачі) систематично використовувались власником для одержання нетрудових доходів, відповідно цей будинок або частина будинку підлягали безоплатному вилученню в судовому порядку за позовом виконавчого комітету місцевої ради.

ü Зазначені порушення прав власників жилих будинків (квартир) були усунуті Законом України “Про власність”, відповідно до норм якого:

ü по-перше, власник на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому майном, має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону. Власник може використовувати майно для здійснення господарської та іншої, не забороненої законом, діяльності, зокрема, передавати його безоплатно або за плату у володіння і користування іншим особам (ч. 1 ст. 4). Громадянин, який став власником квартири (жилого будинку), має право розпоряджатися ними на свій розсуд: продавати, обмінювати, здавати в оренду, укладати інші угоди, не заборонені законом (ст. 15);

ü по-друге, склад, кількість і вартість майна, що може бути у власності громадян, не обмежується, крім випадків, передбачених законом (ч. 3 ст. 13).

4. Принцип недоторканості житла. Зазначений принцип закріплено статтею 30 Конституції України, згідно з якою кожному гарантується недоторканість житла. Не допускається проникнення до житла чи до іншого володіння особи, проведення в них огляду чи обшуку інакше як за мотивованим рішенням суду. Лише у невідкладних випадках, пов’язаних із врятуванням життя людей та майна чи з безпосереднім переслідуванням осіб, які підозрюються у вчиненні злочину, можливий інший, встановлений законом, порядок проникнення до житла чи до іншого володіння особи, проведення в них огляду і обшуку.

Однією з гарантій виконання зазначеної норми Конституції є встановлена статтею 130 Кримінального кодексу України карна відповідальність за порушення недоторканості житла. Зокрема, відповідно до змісту зазначеної статті, порушення недоторканості житла – це протиправне, таємне або відкрите вторгнення службової особи в будинок, квартиру, кімнату, або інше приміщення, у якому проживає громадянин.

До дій, якими порушується недоторканість житла громадян необхідно відносити:

ü незаконний обшук;

ü незаконне виселення;

ü інші дії (незаконний огляд житла, незаконна виїмка речей, які знаходяться в жилому приміщенні, вселення в житло інших громадян без згоди тих, хто в ньому проживає тощо).

Принцип недоторканості житла забезпечується також і тим, що кваліфікуючою ознакою, яка призводить до посилення кримінальної відповідальності за вчинення деяких злочинів проти приватної власності громадян (ст. ст. 140, 141, 142 ККУ) є проникнення у житло. Проникнення у житло – це вторгнення у житло з метою вчинення крадіжки, грабежу чи розбою. Воно може здійснюватись як таємно, так і відкрито, як з подоланням перешкод або опору людей, так і безперешкодно, а також за допомогою різних засобів, які дозволяють винній особі викрадати майно із житла без входу до нього.

5. Принцип стабільності житлових правовідносин. Цей принцип проявляється в тому, що:

ü по-перше, жилі будинки та жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян (стаття 6 Житлового кодексу);

ü по-друге, відповідно до житлового законодавства незаконне виселення із займаних жилих приміщень не допускається. Так, наприклад, відповідно до статті 108 Житлового кодексу договір найму жилого приміщення в будинках державного та громадського житлового фонду, може бути розірвано на вимогу наймодавця а наймач може бути виселеним лише з підстав, установлених законом. Питання про наявність підстав, необхідних для виселення із займаного жилого приміщення відповідно до статті 47 Конституції України може бути вирішено лише судом. Тому необхідно вважати такими, що втратили чинність норми житлового законодавства, які передбачають інший спосіб позбавлення громадян займаного житла. Так, наприклад, необхідно вважати такими, що застаріли норми житлового законодавства, які передбачають можливість адміністративного виселення з санкції прокурора осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення. Відповідно до вказівки Генеральної Прокуратури України “Про розгляд звернень відносно виселення громадян” від 23 жовтня 1996 р., зазначені положення відносно адміністративного виселення втратили силу як такі, що прийняті до набуття чинності Конституцією України.

Як вже було зазначено, сутність житлового права розкривається не лише у його принципах, які служать основними орієнтирами у правотворчості та правозастосуванні житлових правових норм, але й у функціях, які воно здійснює.

Джерела житлового права.

Поняття джерел житлового права можна розглядати у двох аспектах: вузькому та широкому. У вузькому значенні джерела житлового права складають лише законодавчі акти, тобто акти, прийняті органом законодавчої влади.

У широкому розумінні термін “джерела житлового права” означає систему не лише законодавчих, але й інших нормативних актів, які регулюють відносно відокремлену від інших групу житлових суспільних правовідносин.

Таким чином, джерела житлового права – нормативні акти, що містять правові норми, які регулюють житлові правовідносини.

Житлове законодавство регулює відносини між органами, уповноваженими державою, органами місцевого самоврядування, фізичними та юридичними особами щодо:

1. виникнення, здійснення і припинення права власності на житлові будинки, квартири, а також кімнати у квартирах, їх частинах;

2. обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов;

3. реалізації прав власників житла і користувачів житлом та визначення їх обов’язків;

4. забезпечення збереження, обслуговування і ремонту житлового фонду;

5. оплати житлово-комунального фонду;

6. здійснення місцевими органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування разом з профспілками, іншими громадськими об’єднаннями нагляду і контролю за забезпеченням реалізації права громадян України на житло, додержання Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями та їх утримання;

7. обміну та бронюванню житла.

Джерелами житлового права є нормативні акти, які приймаються компетентними державними органами і є офіційною формою вираження правових норм. Вони досить різноманітні і за формою поділяються на закони і постанови Верховної Ради України; постанови Верховної Ради Автономної Республіки Крим; укази і розпорядження Президента України; постанови Кабінету Міністрів України і Ради міністрів Автономної Республіки Крим; положення, інструкції та інші нормативні акти органів, уповноважених здійснювати управління в галузі житлових правовідносин; рішення місцевих органів самоврядування.

Джерела житлового права можуть класифікуватись за їх юридичною силою, за колом об’єктів, на які поширюється їх дія, за обсягом регулювання тощо.

Оскільки основною розвитку всього національного законодавства є Конституція України, то джерелом житлового права передусім необхідно вважати Основний закон України, який у статті 47 закріпив право кожного громадянина України на житло. Значення Конституції як джерела житлового права полягає в тому, що вона має вищу юридичну силу, в зв’язку з чим закони та інші нормативно-правові акти, які приймаються в Україні, повинні повністю відповідати нормам, викладеним у ній.

Крім гарантування права кожного громадянина на житло, Конституція України також регулює питання компетенції органів законодавчої, виконавчої влади, органів місцевого самоврядування в галузі житлового права.

Однією з особливостей, які притаманні джерелам житлового права, є застосування актів колишньої Української РСР. Відповідно до статті 3 Закону України “Про правонаступництво України” від 12 вересня 1991 р. закони Української РСР та інші акти, ухвалені Верховною Радою Української РСР, діють на території України, якщо вони не суперечать законам України, ухваленим після проголошення незалежності України.

У зв’язку з цим основним нормативно-правовим актом, який регулює суспільні відносини, що виникають в галузі житлового права, необхідно вважати Житловий кодекс Української РСР, який був прийнятий Верховною Радою УРСР 30 червня 1983 року.

Необхідно зазначити, що чинний Житловий кодекс не адаптований до змін, які відбуваються у нашому суспільстві й містить морально застарілі правові норми, визначення та поняття. В його основу покладено принцип забезпечення житлом громадян за державні кошти в той час, коли згідно Конституції України держава створює умови, за яких кожен громадянин зможе побудувати, придбати або одержати житло в оренду. Тобто Основним законом передбачені багатогранні можливості для реалізації громадянами свого права на житло. До того ж у старому Житловому кодексі відсутні такі поняття як житловий фонд соціального призначення; громадяни, які потребують соціального захисту; пільговий кредит на будівництво чи придбання житла; об’єднання забудовників; реприватизація житлових приміщень тощо.

Ці та інші чинники зумовлюють необхідність розробки та прийняття нової редакції Житлового кодексу, який відповідав би реаліям ринкової економіки та сучасним вимогам нормотворчості. На початку 2001 року до Верховної Ради України надійшов вже другий за рахунком проект Житлового кодексу України, розроблений Кабінетом Міністрів України, в якому значна увага приділяється створенню необхідних умов для реалізації громадянами свого права на житло, охороні права приватної власності на житло.

Проект складається з десяти розділів, які включають 142 статті. На виконання статті 47 Конституції України у проекті вводиться поняття оренди житла та врегульовуються правовідносини, пов’язані з орендою жилих приміщень громадянами, які потребують соціального захисту; посилюється відповідальність за несплату житлово-комунальних послуг; розширено коло правопорушень, за вчинення яких громадяни можуть бути виселені з жилого приміщення без надання іншого житла.

З дотриманням норм чинного законодавства у проекті регулюється вплив Верховної Ради, Кабінету Міністрів України, органів місцевого самоврядування на забезпечення прав громадян України на житло. Окремою главою регулюються правовідносини, що виникають між громадянами, юридичними особами, органами управління у сфері житлових правовідносин у процесі будівництва та придбання приватного житла.

У зв’язку з переходом України до ринкової економіки, проектом регулюються правовідносини щодо ринку житла, а також регламентується здійснення державного нагляду та контролю за використанням житла і його утриманням, передбачаються умови, за яких жилі приміщення можуть бути вилучені зі складу житлового фонду.

Джерелами житлового права є також окремі закони: Закон УРСР “Про власність” від 7 лютого 1991 р., Закони України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 19 червня 1992 р., “Про тимчасову заборону стягнення з громадян України пені за несвоєчасне внесення плати за житлово-комунальні послуги” від 13 листопада 1996 р., “Про передачу об’єктів права державної та комунальної власності” від 3 березня 1998 р. та інші.

Значну роль у регулюванні житлових правовідносин відіграють постанови Верховної Ради України. Зокрема, це Концепція державної житлової політики від 30 червня 1995 р., “Про оплату житлово-комунальних послуг населенням України” від 30 грудня 1997 р. тощо.

Президентом України також було підписано ряд указів, які регулюють відносини у сфері житлового права: “Про створення Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України” від 11 серпня 1997 р., Основні напрями соціальної політики на 1997-2000 роки від 18 жовтня 1997 року.

Важливим джерелом житлового права є постанови Ради Міністрів УРСР та Кабінету Міністрів України. Так, постановами цих органів виконавчої влади були затверджені Примірний статут житлово-будівельного кооперативу від 30 квітня 1985 р., Примірне положення про гуртожитки від 3 червня 1986 р., Правила обміну жилих приміщень в Українській РСР від 31 січня 1986 р., Положення про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними в Українській РСР від 4 лютого 1988 р., Правила користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями від 8 жовтня 1992 р., Концепція розвитку житлово-комунального господарства України від 27 лютого 1995 р., Положення про молодіжний житловий комплекс від 28 жовтня 1996 р., Положення про порядок надання пільгового довготермінового державного кредиту молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) житла, затверджене постановою Кабінету Міністрів України 17 травня 1999 р. №825 тощо.

Велике значення для регулювання житлових відносин мають накази Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України. Зокрема, це накази про затвердження Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян від 15 вересня 1992 р., Положення про порядок відшкодування власникам житла витрат на технічне обслуговування внутрішньобудинкових мереж та обладнання житлового фонду і збирання платежів з населення від 17 жовтня 1996 р., Типового договору на утримання житлових будинків і прибудинкових територій від 7 вересня 1998 р.

Джерелами житлового права є також постанови Пленуму Верховного Суду України: “Про практику застосування судами України статті 105 Цивільного кодексу України” від 19 вересня 1975 р., “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р., “Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи” від 18 вересня 1987 р., “Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок” від 4 жовтня 1991 р.

При вирішенні питань, які виникають в процесі реалізації громадянами свого права на житло, застосовуються й акти органів місцевого самоврядування, місцевих органів влади та управління. На території Автономної Республіки Крим застосовується законодавство цієї територіальної одиниці України.

Відповідно до законодавства України джерелами житлового права є також норми, викладені в міжнародних договорах згоду на обов’язковість яких було дано Верховною Радою України (Загальна Декларація прав людини, проголошена Генеральною Асамблеєю ООН 10 грудня 1948 р., Європейська конвенція з прав людини, ратифікована Законом України від 17 липня 1997 р., Міжнародний пакт про економічні, соціальні та культурні права, ратифікований Указом Президії Верховної Ради Української РСР 19 жовтня 1973 р.).

Крім цього, оскільки житлове право тісно пов’язане з такими галузями права як цивільне, цивільно-процесуальне, адміністративне, земельне тощо, при вирішенні житлових питань, крім джерел житлового права, керуються також нормами цих галузей права. Наприклад, відносини, які пов’язані з відведенням земельних ділянок для житлового будівництва, будівництвом і реконструкцією житлових будинків, наданням кредитів та субсидій, регулюються відповідним законодавством з урахуванням норм житлового законодавства.

При застосуванні нормативно-правових актів інших галузей права повинен дотримуватись принцип, відповідно до якого законодавство, яке не відноситься до житлового, використовується для регулювання правовідносин у житловій сфері у випадку неврегульованості цих правовідносин житловим законодавством. При цьому нормативно-правові акти, які застосовуються не повинні суперечити Житловому кодексу України.

Таким чином, нормативні акти як джерела житлового права є досить різноманітними за своєю формою, юридичною силою, колом об’єктів, на які поширюється їхня дія, обсягом регулювання тощо. Найбільш важливе завдання житлового законодавства вбачається у розробці дієвих механізмів його реалізації. Це потрібно для того, щоб перейти від існуючого, часто декларативного, правового регулювання до ефективної системи виконання норм житлового права.

Крім цього, з огляду на необхідність здійснення активної житлової політики як однієї з найбільш актуальних, ключових проблем нової економічної політики держави на сучасному етапі, необхідним є утвердження нової законодавчої бази. Зокрема, необхідно законодавчо врегулювати:

1. умови та перелік категорій населення, яким держава надає житло безкоштовно;

2. визнати приватну власність на житло, а також податок на нерухомість в житловій сфері і на доходи, що надходять від неї;

3. юридично оформити відносини на ринку житла (процеси купівлі-продажу, оренди, обміну, дарування, успадкування, застави житла, умови використання житлового держфонду, відомчих фондів, житлофонду підприємств, кооперативів), житла соціального використання в будинках та інтернатах;

4. відрегулювати чисельні питання іпотечного фінансування житлового будівництва, умови та порядок оподаткування коштів, що спрямовуються на житлове будівництво, формування цільових сімейних накопичень на житлових рахунках, механізм обліку та обігу на фондовому ринку спеціальних цінних паперів-закладних та інші питання тощо.

 

Житлова політика держави – сукупність правових норм та інших юридично значимих засобів, які забезпечують реалізацію конституційних положень щодо забезпечення громадян України житлом та здійснення внутрішньої соціально спрямованої діяльності держави.

Фундаментом побудови житлової політики нашої держави є Конституція, яка:

ü по-перше, встановлює компетенцію вищого законодавчого органу щодо визначення основних напрямів житлової політики, правових форм її об’єктивізації та повноважень органів управління по її реалізації;

ü по-друге, передбачає повноваження Верховної Ради Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування щодо забезпечення реалізації житлової політики;

ü по-третє, закріплює компетенцію органів виконавчої влади щодо забезпечення реалізації житлової політики.

Формами правової об’єктивізації державної житлової політики України крім Конституції України є також інші юридично значимі документи, в яких визначаються основні напрями житлової політики: Концепція державної житлової політики, прийнята постановою Верховної Ради України 30 червня 1995 р., Концепція розвитку житлово-комунального господарства в Україні, затверджена постановою Верховної Ради України 27 лютого 1995 р., Основні напрями забезпечення житлом населення України на 1999-2005 роки, схвалені Указом Президента України від 15 липня 1999 року №856/99, Основні напрями соціальної політики на період до 2004 року, схвалені Указом Президента України від 24 травня 2000 року №717/2000.

Як було зазначено в Концепції державної житлової політики, основними напрямами державної житлової політики в Україні є:

1. створення умов, за яких кожний громадянин вільно, на вибір, відповідно до своїх потреб і можливостей зміг би спорудити житло, придбати його у власність, взяти в оренду;

2. забезпечення житлом за рахунок держави у межах встановленої норми соціально незахищених громадян, які потребують поліпшення житлових умов, зокрема малозабезпечених, інвалідів, ветеранів війни, військовослужбовців, осіб, які постраждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС, та деяких інших категорій громадян, які визначаються Житловим кодексом України та іншими актами законодавства;

3. надання житла з державного житлового фонду або субсидій, пільгових кредитів для придбання чи спорудження житла сім’ям, які тривалий час перебувають на квартирному обліку, з урахуванням строку перебування їх на черзі та матеріального стану. Сприяння молодим сім’ям у спорудженні або придбанні житла;

4. стимулювання державою будівництва, реконструкції та утримання житла через систему економічних і фінансових важелів;

5. зміна стратегії містобудування в напрямі розширення обсягів спорудження більш комфортного житла, малоповерхових будинків садибного типу, розвитку малих і середніх населених пунктів;

6. ліквідація ветхого і аварійного державного житлового фонду, розширення реконструкції і модернізації житлового фонду старої забудови, розселення квартир, в яких мешкають двоє або більше наймачів;

7. сприяння збільшенню обсягів будівництва, поліпшенню якості та підвищенню рівня благоустрою житла в сільських населених пунктах,

8. подальший, у міру реформування заробітної плати, перехід на самоокупну систему плати за користування житлом і за комунальні послуги та до адресних субсидій цих витрат малозабезпеченим та соціально незахищеним сім’ям;

9. поступовий, у міру проведення економічних реформ, перерозподіл функцій між органами державної виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами і організаціями у сфері будівництва, реконструкції та утримання житла з метою їх децентралізації.

У зв’язку з цим основними завданнями в житловій сфері, які повинні бути вирішені на державному рівні є:

1. збільшення обсягів житлового будівництва (до 2005 в Україні планується здати в експлуатацію до 55 млн. кв. метрів житла, для чого необхідно залучити 45 млрд. гривень, у тому числі завершити спорудження близько 10 млн. кв. метрів тимчасово припиненого будівництвом житла);

2. вдосконалення нормативно-правових актів щодо фінансування та кредитування будівництва житла з метою нарощування обсягів будівництва;

3. сприяння збільшенню інвестицій у житлове будівництво, удосконалення фінансово-кредитного механізму реалізації житлової реформи з активним залученням у будівництво та на утримання житлового фонду поряд з державними коштів населення та інших інвесторів, у тому числі іноземних;

4. надання за рахунок державного житлового фонду на умовах оренди соціального житла громадянам, які потребують соціального захисту з боку держави;

5. створення відповідних умов для придбання і