Укрупненные стоимостные показатели по видам работ для расчета величины устранимого износа

Вид работ	Ед. измерения	Стоимость за единицу измерения, руб.
Остекление стеклом оконным	100 м^2
850 м^2
Ремонт рулонной кровли	100 м^2
500 м^2
Замена стальных оконных переплетов	т.
12,8 т.
Ремонт металлических ворот	т.
7,2 т.	65174,4
Ремонт монолитных полов	100 м^2
550 м^2
Окрашивание поверхности трубопроводов	100 м^2
800 м^2
Итого Иу

Ин = 722 152 + ((50/175)*(66 762 863 – 722 152)) = 19 590 927 (руб.)

СТОИМОСТЬ ЗДАНИЯ С УЧЕТОМ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

Остаточная стоимость оцениваемого здания с учётом накопленного износа определяется по формуле:

С_Д.о. = ВС_Д.о. – Ин

С_Д.о. = 66 762 863 – 19 590 927= 47 171 936 (руб.)

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЧАСТКА ЗЕМЛИ

Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

Сз = Sуч * Цз,

где Sуч – площадь оцениваемого участка земли в м²;

Цз – показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли – продажи участков, $/м².

 

Расчёт показателя удельной стоимости 1 м² земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли – продажи земельных участков.

Таблица 5

Корректировка на отличия объектов – аналогов и оцениваемого объекта

	Объект оценки	Объекты – аналоги, проданные за последнее время
Цена	10 266 480	9 600 000	9 000 000	8 700 000	11 700 000	7 800 000
Площадь	7 560	8 000,00	5 000,00	6 500,00	7 800,00	8 200,00
Цена продажи за 1 м²	1 358,00	1 200,00	1 800,00	1 338,46	1 500,00	951,22
Условия рынка		3 мес	5 мес	2 мес	1 мес	8 мес
Корректировка на условия рынка		3%	5%	2%	1%	8%
Скорректированная цена продажи		1236	1890	1365	1515	1027
Корректировка на местоположение		то же	5%	то же	10%	то же
Скорректированная цена продажи		1236	1985	1365	1667	1027
Корректировка на транспортную доступность		15%	-10%	то же	5%	то же
Скорректированная цена продажи		1421	1787	1365	1750	1027
Корректировка на условия зонирования		то же	то же	-10%	то же	5%
Скорректированная цена продажи		1236	1985	1229	1667	1078
Итого скорректированная цена продажи		1421	1787	1229	1750	1078

 

Сз = 7 560 * 1 358,00 = 10 266 480 руб.

 

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ

Используя полученные данные расчёта остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта:

 

РСзп = ВС_Д.о. - Ин + Сз,

где ВС_Д.о. – восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

Ин – величина накопленного износа здания, руб.;

Сз – рыночная стоимость участка земли, руб.

 

РСзп=66 762 863 - 19 689 763 + 10 266 480=57 339 580(руб.)

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Алгоритм расчёта стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трёх основных шагов:

• Составляется (реконструируется) отчёт о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью;

• Выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации (в данном проекте определяется по заданию) или норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода;

• Производится оценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.

 

РЕКОНСТРУКЦИЯ ОТЧЕТА О ДОХОДАХ

Для определения чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается составление отчёта о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведённому ниже:

 

• Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду

•

PGI = S_1э * m * 0,8 * Aр *k_r

где S_1э – площадь одного этажа, м²;

S_1э = 210*36 = 7 560 м²

m – количество этажей в оцениваемом здании;

m = 1

0,8 – коэффициент, учитывающий отличие площади застройки, от площади, сдаваемой в аренду;

Aр – ставка аренды, $/ м²/год;

Ар = 120 $/м²/год

k_r – принятый в работе курс рубля к доллару США на дату оценки, руб./долл.

k_r = 30,21руб./долл.

PGI = 7 560*0,8*1*120*30,21= 21 925 210 руб.

• Потери от незанятости и при сборе арендной платы

V+L = PGI * k_об * t_н/ t_о + PGI * k_L

где t_о – общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока (1год);

k_L – коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы.

 

V+L =21 925 210*(0,1*6)/12+21 925 210*0,07 = 2 631 026 руб.

• Прочие доходы

MI = PGI * (k_MI - 1)

где kмi – коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью.

 

MI = 21 925 210 *(1,1 – 1) = 2 192 521 руб.

• Действительный валовой доход

ЕGI = PGI – (V+L) + MI;

EGI = 21 925 210 – 2 631 026+ 2 192 521= 21 486 705 руб.

 

• Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:

ОЕ = FE + VE + RR,

где FE – постоянные расходы;

VE – переменные расходы;

RR – расходы на замещение короткоживущих элементов здания;

FE = 2,2%*РСзп + 3%*ВСдо +5$/м²* S_1э * k_r;

FE = 0,022*57339580+0,03*66762863+5*7560*30,21=4 406 295руб.

VE = 35$/м² * S_1э * k_r;

VE = 35*7 560*30,21=7 993 566руб.

RR =k_RR *EGI;

RR = 0,10 *21 486 705= 2 148 671 руб.

OE = 4 406 295 +7 993 566+2 148 671= 14 548 532 руб.

 

• Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении определяется по формуле:

NOI =ЕGI – OE;

NOI = 21 486 705– 14 548 532= 6 938 173 руб.

Таблица 6

Реконструкция отчёта о доходах

Показатель	Обозначение, формула расчёта	Результат расчёта
Потенциальный валовой доход	PGI = S1э * m * 0,8 * Aр *kr	21 925 210 руб.
Потери от незанятости и при сборе арендной платы	V+L = PGI * kоб * tн/ tо + PGI * kL	2 631 026 руб.
Прочие доходы	MI = PGI * (kMI - 1)	2 192 521 руб.
Действительный валовый доход	ЕGI = PGI – (V+L) + MI	21 486 705 руб.
Операционные расходы	ОЕ = FE + VE + RR	14 548 532 руб.
Чистый операционный доход	NOI =ЕGI – OE	6 938 173 руб.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ

 

В данной курсовой работе реализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчёта рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:

 

РСдп = NOI/R,

где NOI – чистый операционный доход объекта оценки, руб.;

R – коэффициент капитализации по данному типу недвижимости.

РСдп = 6 938 173 /0,10 = 69 381 730 руб.

 

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

 

Далее надо сравнить результаты, полученные с использованием двух подходов к оценке. Как правило, можно увидеть, что расчётные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга. Поэтому в данном разделе выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по формуле:

РСо = РСзп * 0,8 + РСдп * 0,2

РСо = 57 339 580* 0,8 + 69 381 730 * 0,2 = 59 748 010 руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В данной курсовой работе рассматривались для подхода оценки рыночной стоимости имущества - затратный и доходный подходы.

По итогам проделанной работы можно заметить, что при использовании различных методов оценки, стоимость объекта значительно различается (РС =57 339 580 руб.; РС =69 381 730 руб.). Это можно объяснить тем, что при затратном подходе мы сравниваем объект оценки с аналогичным ему объектом на рынке недвижимости, а так как абсолютно одинаковых объектов не существует, то и стоимость объекта оценки получилась приблизительной и не точной. При доходном подходе стоимость рассчитывалась по конкретному объекту оценки, по конкретным доходам и расходам его использования и эксплуатации. Поэтому результаты можно считать более точными.

В результате того, что мы использовали два подхода, то мы и получили два разных результата. В данной ситуации необходимо согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости (РС = 59 748 010 руб.).

В итоге согласования была получена стоимость оцениваемого объекта, которая и является в данной курсовой работе рекомендуемой.

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. А.В.Бурков, В.Г.Никифоров, Ю.А.Ростомянц Оценка недвижимости. Методические указания для выполнения курсовой работы. СПб СПГУВК 2006.-47с.
2. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно практическое пособие.-М.: ИНФРА-М, 1997.-320с.