Укрупненные стоимостные показатели по видам работ для расчета величины устранимого износа



Мы поможем в написании ваших работ!


Мы поможем в написании ваших работ!



Мы поможем в написании ваших работ!


ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Укрупненные стоимостные показатели по видам работ для расчета величины устранимого износа



Вид работ Ед. измерения Стоимость за единицу измерения, руб.
Остекление стеклом оконным 100 м2
850 м2
Ремонт рулонной кровли 100 м2
500 м2
Замена стальных оконных переплетов т.
12,8 т.
Ремонт металлических ворот т.
7,2 т. 65174,4
Ремонт монолитных полов 100 м2
550 м2
Окрашивание поверхности трубопроводов 100 м2
800 м2
Итого Иу  

Ин = 722 152 + ((50/175)*(66 762 863 – 722 152)) = 19 590 927 (руб.)

СТОИМОСТЬ ЗДАНИЯ С УЧЕТОМ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

Остаточная стоимость оцениваемого здания с учётом накопленного износа определяется по формуле:

СД.о. = ВСД.о. – Ин

СД.о. = 66 762 863 – 19 590 927= 47 171 936 (руб.)

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЧАСТКА ЗЕМЛИ

Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

Сз = Sуч * Цз ,

где Sуч – площадь оцениваемого участка земли в м²;

Цз – показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли – продажи участков, $/м².

 

Расчёт показателя удельной стоимости 1 м² земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли – продажи земельных участков.

Таблица 5

Корректировка на отличия объектов – аналогов и оцениваемого объекта

  Объект оценки Объекты – аналоги, проданные за последнее время
Цена 10 266 480 9 600 000 9 000 000 8 700 000 11 700 000 7 800 000
Площадь 7 560 8 000,00 5 000,00 6 500,00 7 800,00 8 200,00
Цена продажи за 1 м² 1 358,00 1 200,00 1 800,00 1 338,46 1 500,00 951,22
Условия рынка   3 мес 5 мес 2 мес 1 мес 8 мес
Корректировка на условия рынка   3% 5% 2% 1% 8%
Скорректированная цена продажи   1236 1890 1365 1515 1027
Корректировка на местоположение   то же 5% то же 10% то же
Скорректированная цена продажи   1236 1985 1365 1667 1027
Корректировка на транспортную доступность   15% -10% то же 5% то же
Скорректированная цена продажи   1421 1787 1365 1750 1027
Корректировка на условия зонирования   то же то же -10% то же 5%
Скорректированная цена продажи   1236 1985 1229 1667 1078
Итого скорректированная цена продажи   1421 1787 1229 1750 1078

 

Сз = 7 560 * 1 358,00 = 10 266 480 руб.

 

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ

Используя полученные данные расчёта остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта:

 

РСзп = ВСД.о. - Ин + Сз,

где ВСД.о. – восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

Ин – величина накопленного износа здания, руб.;

Сз – рыночная стоимость участка земли, руб.

 

РСзп=66 762 863 - 19 689 763 + 10 266 480=57 339 580(руб.)

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Алгоритм расчёта стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трёх основных шагов:

• Составляется (реконструируется) отчёт о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью;

• Выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации (в данном проекте определяется по заданию) или норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода;

• Производится оценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.

 

РЕКОНСТРУКЦИЯ ОТЧЕТА О ДОХОДАХ

Для определения чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается составление отчёта о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведённому ниже:

 

• Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду

PGI = S * m * 0,8 * Aр *kr

где S – площадь одного этажа, м²;

S = 210*36 = 7 560 м2

m – количество этажей в оцениваемом здании;

m = 1

0,8 – коэффициент, учитывающий отличие площади застройки, от площади, сдаваемой в аренду;

– ставка аренды, $/ м²/год;

Ар = 120 $/м2/год

kr – принятый в работе курс рубля к доллару США на дату оценки, руб./долл.

kr = 30,21руб./долл.

PGI = 7 560*0,8*1*120*30,21= 21 925 210 руб.

• Потери от незанятости и при сборе арендной платы

V+L = PGI * kоб * tн/ tо + PGI * kL

где tо – общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока (1год);

kL – коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы.

 

V+L =21 925 210*(0,1*6)/12+21 925 210*0,07 = 2 631 026 руб.

• Прочие доходы

MI = PGI * (kMI - 1)

где kмi – коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью.

 

MI = 21 925 210 *(1,1 – 1) = 2 192 521 руб.

• Действительный валовой доход

ЕGI = PGI – (V+L) + MI;

EGI = 21 925 210 – 2 631 026+ 2 192 521= 21 486 705 руб.

 

• Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:

ОЕ = FE + VE + RR,

где FE – постоянные расходы;

VE – переменные расходы;

RR – расходы на замещение короткоживущих элементов здания;

FE = 2,2%*РСзп + 3%*ВСдо +5$/м2* S * kr;

FE = 0,022*57339580+0,03*66762863+5*7560*30,21=4 406 295руб.

VE = 35$/м2 * S1э * kr;

VE = 35*7 560*30,21=7 993 566руб.

RR =kRR *EGI;

RR = 0,10 *21 486 705= 2 148 671 руб.

OE = 4 406 295 +7 993 566+2 148 671= 14 548 532 руб.

 

• Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении определяется по формуле:

NOI =ЕGI – OE;

NOI = 21 486 705– 14 548 532= 6 938 173 руб.

Таблица 6

Реконструкция отчёта о доходах

Показатель Обозначение, формула расчёта Результат расчёта
Потенциальный валовой доход PGI = S1э * m * 0,8 * Aр *kr 21 925 210 руб.
Потери от незанятости и при сборе арендной платы V+L = PGI * kоб * tн/ tо + PGI * kL 2 631 026 руб.
Прочие доходы MI = PGI * (kMI - 1) 2 192 521 руб.
Действительный валовый доход ЕGI = PGI – (V+L) + MI 21 486 705 руб.
Операционные расходы ОЕ = FE + VE + RR 14 548 532 руб.
Чистый операционный доход NOI =ЕGI – OE 6 938 173 руб.  

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ

 

В данной курсовой работе реализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчёта рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:

 

РСдп = NOI/R,

где NOI – чистый операционный доход объекта оценки, руб.;

R – коэффициент капитализации по данному типу недвижимости.

РСдп = 6 938 173 /0,10 = 69 381 730 руб.

 

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

 

Далее надо сравнить результаты, полученные с использованием двух подходов к оценке. Как правило, можно увидеть, что расчётные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга. Поэтому в данном разделе выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по формуле:

РСо = РСзп * 0,8 + РСдп * 0,2

РСо = 57 339 580* 0,8 + 69 381 730 * 0,2 = 59 748 010 руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В данной курсовой работе рассматривались для подхода оценки рыночной стоимости имущества - затратный и доходный подходы.

По итогам проделанной работы можно заметить, что при использовании различных методов оценки, стоимость объекта значительно различается (РС =57 339 580 руб.; РС =69 381 730 руб.) . Это можно объяснить тем, что при затратном подходе мы сравниваем объект оценки с аналогичным ему объектом на рынке недвижимости, а так как абсолютно одинаковых объектов не существует, то и стоимость объекта оценки получилась приблизительной и не точной. При доходном подходе стоимость рассчитывалась по конкретному объекту оценки, по конкретным доходам и расходам его использования и эксплуатации. Поэтому результаты можно считать более точными.

В результате того, что мы использовали два подхода, то мы и получили два разных результата. В данной ситуации необходимо согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости (РС = 59 748 010 руб.).

В итоге согласования была получена стоимость оцениваемого объекта, которая и является в данной курсовой работе рекомендуемой.

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

  1. А.В.Бурков, В.Г.Никифоров, Ю.А.Ростомянц Оценка недвижимости. Методические указания для выполнения курсовой работы. СПб СПГУВК 2006.-47с.
  2. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно практическое пособие.-М.: ИНФРА-М, 1997.-320с.

 



Последнее изменение этой страницы: 2016-04-19; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы!

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.238.173.209 (0.03 с.)