Кафедра экономики и управления на предприятии промышленности

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Санкт-Петербургский государственный университет водных коммуникаций

Кафедра экономики и управления на предприятии промышленности

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: «Оценка недвижимости»

На тему:

«Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения»

 

Вариант №20

 

 

Выполнил: студентка группы ЭФ-42

Яценко Ю.С.

Проверил: Большаков Р.В.

 

Санкт-Петербург

Оглавление

Введение _________________________________________________________________ 4

1. Исходные данные для выполнения работы ______________________ 5

1.1 Анализ ситуации на рынке недвижимости. __________________________________ 7

2. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода _________________________________________________________________ 11

2.1 Алгоритм реализации затратного подхода __________________________________ 11

2.2 Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости имущества _________________________________________________________________________ 11

2.3 Расчёт накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста 13

2.4 Стоимость здания с учётом накопленного износа ____________________________ 14

2.5 Оценка рыночной стоимости участка земли _________________________________ 14

2.6 Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затрат __________________ 15

3. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода ___________________________________________________________________________ 16

3.1 Алгоритм реализации доходного подхода __________________________________ 16

3.2 Реконструкция отчёта о доходах ___________________________________________ 16

3.3 Оценка недвижимости методом прямой капитализации _______________________ 18

4. Согласование результатов оценки _______________________________ 18

5. Заключение __________________________________________________________ 19

Список использованной литературы _______________________________ 20

 

 

СОСТАВ И КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ КУРСОВОЙ РАБОТЫ

В курсовой работе требуется определить рыночную стоимость объектов недвижимости производственного предприятия (согласно варианту). Курсовая работа состоит из:

 

• введения, где кратко раскрывается место и роль рынка недвижимости и института оценки в экономике в целом.

 

• первой главы, где производится выбор варианта, описывается объект оценки, выполняется краткий анализ ситуации на заданном сегменте рынка недвижимости.

 

• во второй и третьей главах выполняется расчёт рыночной стоимости заданных объектов с применением двух подходов (затратного и доходного). Применение третьего подхода (сравнения продаж) предусматривается при оценке рыночной стоимости участка земли.

 

• в четвёртой главе для окончательного вывода о величине рыночной стоимости объекта на дату оценки необходимо выполнить согласование результатов расчёта, полученных во второй и третьей главах

 

В заключении делаются выводы по работе, позволяющие судить о влиянии различных факторов на рыночную стоимость объектов, о характере его дальнейшего использования.

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Посте-пенно в нашу экономическую практику и повседневную деятельность вошли термины

«недвижимость», «рынок недвижимости», «рыночная стоимость» и т.д.

 

Согласно ст.130 «Гражданского кодекса РФ» к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

 

Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода: затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов полученных с применением различных подходов между собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.

 

Оценка недвижимости это основная часть оценочной деятельности, которая в современных условиях является важным аспектом имущественных отношений. Под оценкой подразумевают научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки.

 

 

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

Год ввода в эксплуатацию - 1972. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, каркасного типа, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема.

 

Основные строительные конструкции:

· фундаменты – столбчатые, железобетонные;

· каркас – колонны, балки и фермы железобетонные или металлические;

· стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;

· перекрытия – ребристые железобетонные плиты;

· крыша – совмещенная, плоская;

· кровля – рулонная;

· полы – железобетонные;

· проемы – металлические;

· отделка внутренняя – нет, наружная – нет.

 

Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения. Все здания имеют систему принудительной вентиляции.

 

Косвенные издержки (КИ’) составляют 8 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

 

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

· заменить 160 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 80 кг;

· заново застеклить 850 м² оконных проемов;

· отремонтировать металлические ворота цеха, в количестве 8 шт., весом по 900 кг;

· произвести ремонт полов, на площади 550 м²;

· произвести ремонт рулонной кровли на 500 м²;

· окрасить трубопроводы на площади 800 м².

 

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 10 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

 

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (К_об) составляет 0,1. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t_п.н.) составляет 6 месяцев.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

-налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

-страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);

-прочие - $5/м²/год.

 

Переменные расходы составляют - $35/м²/год.

 

Исходные данные для выполнения работы:

вари- ант	объект оценки	группа капиталь- ности	этаж- ность	габариты здания	И	террито- риальн. пояс
длина L, м	ширина В, м	высота Н, м
	Произв.корпус						1,18

Дополнительные исходные данные для расчета:

вари- ант	темп роста цен на землю % в год	ставки аренды Ар, $/м в год	коэф. капи- тализации R,%	коэф. учит. расходы в резерв заме- щения, RR	коэф. учитыв. потери от недо- бора арендной платы, k	коэф. учитыв. прочие доходы k
				0.10	0.07	1.1

Анализ спроса

На сегодняшний день в Санкт-Петербурге на 1000 жителей приходится 380 кв. м. складских площадей (данные АРИН), в то время как в Будапеште данный показатель составляет 600 кв.м., Варшаве (Польша) - 690 кв. м., Праге – 800 кв. м., Франкфурте – 1100 кв. м. на 1000 жителей. Таким образом, рынок складских помещений Санкт-Петербурга имеет огромный потенциал роста, измеряемый двузначными цифрами.

Объем вакантных площадей

По данным АРИН, с начала 2011 года наблюдается улучшение экономического состояния Санкт-Петербурга – увеличение грузооборота морского порта СПб, рост промышленного производства, увеличение товарооборота. Спрос на качественные складские комплексы повышается как за счет выхода на рынок новых арендаторов, так и благодаря увеличению площадей, необходимых уже существующим компаниям. В связи с этим, с начала второй половины 2011 года на рынке наблюдается стабилизация уровня заполняемости и даже определенная положительная динамика. Общий уровень вакантных площадей на конец 2011 года составил 14-18% (в первом полугодии 2010 года – 25%) и в течение 1 квартала 2011 г. не претерпел существенных изменений.

Ценовая характеристика

Основными ценообразующими факторами сегмента складской недвижимости высокого класса являются класс объекта и арендуемая площадь.
Большинство качественных складских комплексов расположено в промышленных зонах Санкт-Петербурга. Как правило, наиболее перспективные логистические комплексы располагаются в промзонах, имеющих связь с основными транспортными магистралями, такими как Московское шоссе (Е 105), трасса Е95 (Киев) и Федеральная автомобильная дорога М20 «Псков», ведущая на границу с Евросоюзом.
Площадь объекта существенно влияет на цену предложения: небольшие по площади производственно-складские помещения более востребованы, срок их экспозиции меньше, а запрашиваемые арендные ставки и цены за них выше, чем за аналогичные, но более крупные объекты. По данным АРИН, минимальный размер предложения на рынке качественных складских комплексов составляет около 500 кв. м. Однако, наиболее часто предлагаются помещения 2 000 – 3 000 кв. м. При заключении договоров аренды на крупные помещения в ряде случаев арендатор может рассчитывать на скидку до 10% от заявленной цены предложения.

 

Ставки

В 2011 году наблюдается тенденция к увеличению уровня арендных ставок. На конец 3 квартала 2011 года средние арендные ставки составляют в классе «А» 432 руб./кв. м/мес., в классе «В» - 360 руб./кв. м/мес. (с учетом НДС).

Динамика средних арендных ставок в складских комплексах по классам, руб./кв. м/мес.
с учетом НДС и оплаты коммунальных платежей

В таблице представлены диапазоны доходности складских объектов. Средняя ставка капитализации составляет порядка 13%.

 

Тенденции и прогнозы

Большинство качественных складских помещений в Санкт-Петербурге сосредоточено в крупных промышленных зонах с удобными подъездными путями в Пушкинском, Московском и Всеволожском районах. Основная доля складских объектов класса «А» расположена на юге в промзоне «Шушары» (33%) и на востоке – в промзоне «Уткина Заводь» (15%). Основная доля складских объектов класса «В» сконцентрирована на западе – промзона «Предпортовая» (31%) и на севере – промзона «Парнас» (17%);
Наблюдается снижение объемов ввода высококачественных складских площадей: в 2010 году было введено в 2,6 раза меньше площадей, чем в 2009 году. На ближайшие годы заявлено небольшое количество проектов;
Основная доля складских помещений высокого класса имеют площадь более 30 000 кв. м. Наиболее часто предлагаемая к аренде площадь – 2 000-3 000 кв. м;
В течение 2010 года происходит плавное снижение доли вакантных площадей в складских комплексах высокого класса. В 2012 году спрос на качественные складские помещения может вернуться на докризисный уровень и к 2014 году превысить предложение; Благодаря росту экономического развития Санкт-Петербурга, наблюдается увеличение количества сделок аренды и увеличение размера площадей при заключении договора аренды;
Арендные ставки в складских комплексах класса «А» составляют 225-275 руб. за кв. м в месяц, класса «В» – 190-250 руб. за кв. м в (triple net), плюс операционные расходы около 80 руб. за кв. м в месяц. В 2011 году ожидается дальнейшая стабилизация уровня арендных ставок, возможно небольшое повышение в рамках индексации платежей на 5-10%;

 

 

Таблица 4

Таблица 5

Таблица 6

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В данной курсовой работе рассматривались для подхода оценки рыночной стоимости имущества - затратный и доходный подходы.

По итогам проделанной работы можно заметить, что при использовании различных методов оценки, стоимость объекта значительно различается (РС =57 339 580 руб.; РС =69 381 730 руб.). Это можно объяснить тем, что при затратном подходе мы сравниваем объект оценки с аналогичным ему объектом на рынке недвижимости, а так как абсолютно одинаковых объектов не существует, то и стоимость объекта оценки получилась приблизительной и не точной. При доходном подходе стоимость рассчитывалась по конкретному объекту оценки, по конкретным доходам и расходам его использования и эксплуатации. Поэтому результаты можно считать более точными.

В результате того, что мы использовали два подхода, то мы и получили два разных результата. В данной ситуации необходимо согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости (РС = 59 748 010 руб.).

В итоге согласования была получена стоимость оцениваемого объекта, которая и является в данной курсовой работе рекомендуемой.

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. А.В.Бурков, В.Г.Никифоров, Ю.А.Ростомянц Оценка недвижимости. Методические указания для выполнения курсовой работы. СПб СПГУВК 2006.-47с.
2. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно практическое пособие.-М.: ИНФРА-М, 1997.-320с.

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Санкт-Петербургский государственный университет водных коммуникаций

Кафедра экономики и управления на предприятии промышленности

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: «Оценка недвижимости»

На тему:

«Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения»

 

Вариант №20

 

 

Выполнил: студентка группы ЭФ-42

Яценко Ю.С.

Проверил: Большаков Р.В.

 

Санкт-Петербург

Оглавление

Введение _________________________________________________________________ 4

1. Исходные данные для выполнения работы ______________________ 5

1.1 Анализ ситуации на рынке недвижимости. __________________________________ 7

2. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода _________________________________________________________________ 11

2.1 Алгоритм реализации затратного подхода __________________________________ 11

2.2 Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости имущества _________________________________________________________________________ 11

2.3 Расчёт накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста 13

2.4 Стоимость здания с учётом накопленного износа ____________________________ 14

2.5 Оценка рыночной стоимости участка земли _________________________________ 14

2.6 Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затрат __________________ 15

3. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода ___________________________________________________________________________ 16

3.1 Алгоритм реализации доходного подхода __________________________________ 16

3.2 Реконструкция отчёта о доходах ___________________________________________ 16

3.3 Оценка недвижимости методом прямой капитализации _______________________ 18

4. Согласование результатов оценки _______________________________ 18

5. Заключение __________________________________________________________ 19

Список использованной литературы _______________________________ 20

 

 

СОСТАВ И КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ КУРСОВОЙ РАБОТЫ

В курсовой работе требуется определить рыночную стоимость объектов недвижимости производственного предприятия (согласно варианту). Курсовая работа состоит из:

 

• введения, где кратко раскрывается место и роль рынка недвижимости и института оценки в экономике в целом.

 

• первой главы, где производится выбор варианта, описывается объект оценки, выполняется краткий анализ ситуации на заданном сегменте рынка недвижимости.

 

• во второй и третьей главах выполняется расчёт рыночной стоимости заданных объектов с применением двух подходов (затратного и доходного). Применение третьего подхода (сравнения продаж) предусматривается при оценке рыночной стоимости участка земли.

 

• в четвёртой главе для окончательного вывода о величине рыночной стоимости объекта на дату оценки необходимо выполнить согласование результатов расчёта, полученных во второй и третьей главах

 

В заключении делаются выводы по работе, позволяющие судить о влиянии различных факторов на рыночную стоимость объектов, о характере его дальнейшего использования.

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Посте-пенно в нашу экономическую практику и повседневную деятельность вошли термины

«недвижимость», «рынок недвижимости», «рыночная стоимость» и т.д.

 

Согласно ст.130 «Гражданского кодекса РФ» к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

 

Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода: затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов полученных с применением различных подходов между собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.

 

Оценка недвижимости это основная часть оценочной деятельности, которая в современных условиях является важным аспектом имущественных отношений. Под оценкой подразумевают научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки.

 

 

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

Год ввода в эксплуатацию - 1972. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, каркасного типа, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема.

 

Основные строительные конструкции:

· фундаменты – столбчатые, железобетонные;

· каркас – колонны, балки и фермы железобетонные или металлические;

· стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;

· перекрытия – ребристые железобетонные плиты;

· крыша – совмещенная, плоская;

· кровля – рулонная;

· полы – железобетонные;

· проемы – металлические;

· отделка внутренняя – нет, наружная – нет.

 

Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения. Все здания имеют систему принудительной вентиляции.

 

Косвенные издержки (КИ’) составляют 8 % от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

 

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

· заменить 160 стальных оконных переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 80 кг;

· заново застеклить 850 м² оконных проемов;

· отремонтировать металлические ворота цеха, в количестве 8 шт., весом по 900 кг;

· произвести ремонт полов, на площади 550 м²;

· произвести ремонт рулонной кровли на 500 м²;

· окрасить трубопроводы на площади 800 м².

 

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 10 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

 

При сдаче площадей корпуса в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (К_об) составляет 0,1. Период поиска нового арендатора после ухода старого (t_п.н.) составляет 6 месяцев.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

-налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

-страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (см. затратный подход);

-прочие - $5/м²/год.

 

Переменные расходы составляют - $35/м²/год.

 

Исходные данные для выполнения работы:

вари- ант	объект оценки	группа капиталь- ности	этаж- ность	габариты здания	И	террито- риальн. пояс
длина L, м	ширина В, м	высота Н, м
	Произв.корпус						1,18

Дополнительные исходные данные для расчета: