Цели государственной кадастровой оценки

В современном обществе кадастровая оценка земель используется в следующих целях:

в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;

для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;

для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;

для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Налоговый кодекс РФ предусматривает, что ставка земельного налога может быть установлена в пределах от 0,1 до 2 % от кадастровой стоимости земли. Поэтому должна быть создана объективная основа определения оценочной стоимости земельных участков для последующего расчета ставок земельного налога. Эта задача решается путем проведения массовой государственной кадастровой оценки земель в РФ. Официально она (массовая государственная кадастровая оценка земель в РФ) началась с момента принятия Правительством РФ Постановления «О государственной кадастровой оценке земель» от 25.08.1999 № 945. Работы по кадастровой оценке земель проводятся по единой для всей России методике, принятой к производству Росземкадастром и согласованной заинтересованными ведомствами (Министерством по налогам и сборам, Госстроем РФ, Минимущесства России).

ГКОЗ основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования:

1. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

3. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Результаты ГКОЗ рекомендуется представлять в виде схемы оценочного зонирования территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. На схеме оценочного зонирования отражается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в ЕГРН. Результаты Государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

 

Общие положения методики кадастровой оценки земель поселений

Методика массовой ГКОЗ поселений базируется на принципе совмещения результатов анализа рыночной информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости с распределением в границах оцениваемой территории совокупности ценообразующих факторов.

 

Такой подход позволяет определять кадастровую стоимость земельных участков на основе рыночных цен на земельные участки там, где существует реальный рынок земли и недвижимости. Там, где рынок отсутствует, кадастровая стоимость земельных участков определяется путем учета ценообразующих факторов, формирующих потребительскую ценность (полезность) земель.

Методика массовой государственной кадастровой оценки земель поселений состоит из следующих расчетных блоков:

1. Проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов:

уровня развития транспортной инфраструктуры;

уровня развития инженерной и производственной инфраструктуры;

уровня развития социально-бытового обслуживания населения;

состояния окружающей среды;

исторической и архитектурно-эстетической ценности застройки, ландшафтной ценности территории;

инженерно-геологических условий строительства и подверженности территории разрушительным природным и техногенным воздействиям;

рекреационной ценности территории.

 

2. Выделение на оцениваемой территории групп с однородными признаками  (поселений на территории района, кадастровых кварталов, земельных участков).

 

3. Выделение для каждой группы наиболее типичных тестовых объектов (при выборе должен учитываться имеющийся объем рыночной информации по объектам) и определение формы аналитических зависимостей между рыночными ценами реальных сделок и ценообразующими факторами этих объектов; расчет по полученным тестовым объектам удельных стоимостных показателей земель (руб/м²).

 

4. Распределение (присвоение) на основе полученных зависимостей удельных стоимостных показателей земель (руб/м²)  по выделенным на оцениваемой территории группам.

 

5. Расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей земель по группе, в котором находится земельный участок. Результат кадастровой оценки земель поселений представляется в виде кадастровой стоимости земли (руб./м2) по каждому кадастровому кварталу для определенного вида использования земли.