Раздел 7. Кадастровая оценка земель.

Раздел 7. Кадастровая оценка земель.

Тема Кадастровая оценка земли и недвижимого имущества

Понятие государственной кадастровой оценки земель

Введение частной собственности на землю и платного землепользования в России, развитие рынка земли и реформирование системы налогообложения земельных участков потребовали создания современной системы оценки земель.

Оценка земли — это прикладной экономический анализ спроса и предложения земельных участков для определенного функционального использования и прогноз вероятной цены предложения участков на рынке земли.

Удельные показатели кадастровой стоимости земли, которые получены в результате оценки, необходимы для обоснования ставок земельного налога, определения арендной платы за землю, заключения договоров наследования и дарения недвижимости, приватизации земельных участков, ипотечных операций, установления выкупной цены при принудительном отчуждении земли, расчета стартовых цен при продаже земельных участков на аукционах.

Оценка земли подразделяется на массовую государственную кадастровую оценку земель (в пределах административно-территориальных образований) и стоимостную оценку единичных объектов земельной собственности.

Современная ситуация налогообложения землепользования в Российской Федерации характеризуется следующими основными положениями:

нормативная цена земли независимо от вида использования рассчитывается кратно ставкам земельного налога;

земельный налог и большая часть арендной платы за землю взимаются по постоянно индексируемым ставкам, которые устанавливаются на уровне администрации муниципального образования;

ставки земельного налога не всегда устанавливаются исходя из рентных отношений землепользования.

Общие положения методики кадастровой оценки земель поселений

Методика массовой ГКОЗ поселений базируется на принципе совмещения результатов анализа рыночной информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости с распределением в границах оцениваемой территории совокупности ценообразующих факторов.

 

Такой подход позволяет определять кадастровую стоимость земельных участков на основе рыночных цен на земельные участки там, где существует реальный рынок земли и недвижимости. Там, где рынок отсутствует, кадастровая стоимость земельных участков определяется путем учета ценообразующих факторов, формирующих потребительскую ценность (полезность) земель.

Методика массовой государственной кадастровой оценки земель поселений состоит из следующих расчетных блоков:

1. Проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов:

уровня развития транспортной инфраструктуры;

уровня развития инженерной и производственной инфраструктуры;

уровня развития социально-бытового обслуживания населения;

состояния окружающей среды;

исторической и архитектурно-эстетической ценности застройки, ландшафтной ценности территории;

инженерно-геологических условий строительства и подверженности территории разрушительным природным и техногенным воздействиям;

рекреационной ценности территории.

 

2. Выделение на оцениваемой территории групп с однородными признаками  (поселений на территории района, кадастровых кварталов, земельных участков).

 

3. Выделение для каждой группы наиболее типичных тестовых объектов (при выборе должен учитываться имеющийся объем рыночной информации по объектам) и определение формы аналитических зависимостей между рыночными ценами реальных сделок и ценообразующими факторами этих объектов; расчет по полученным тестовым объектам удельных стоимостных показателей земель (руб/м²).

 

4. Распределение (присвоение) на основе полученных зависимостей удельных стоимостных показателей земель (руб/м²)  по выделенным на оцениваемой территории группам.

 

5. Расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей земель по группе, в котором находится земельный участок. Результат кадастровой оценки земель поселений представляется в виде кадастровой стоимости земли (руб./м2) по каждому кадастровому кварталу для определенного вида использования земли.

 

Этап 5. Оформление результатов кадастровой оценки

       Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на рассмотрение органам местного самоуправления. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию опубликованных данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются решением органа местного самоуправления, вносятся в государственный земельный кадастр и с начала следующего года вступают в силу. Внесенные в государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты кадастровой оценки городских земель, как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости, могут использоваться для следующих целей:

Ø создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;

Ø формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

Ø уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

Ø установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

Ø определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

Ø определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

Ø обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;

Ø информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;

Ø создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

 

Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимости, а с другой стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

 

 

Раздел 7. Кадастровая оценка земель.