Расчет стоимости сравнительным подходом  

Сравнимые объекты.                                                                                 Таблица 12

	Оцениваемый объект	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог №3
Дата оценки	11 ноября 2019 года	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения
Цена сделки (руб.)		5500000	5200000	3150000
Условия финансирования и налогообложения	Обычные	Обычные	Обычные	Обычные
Условия оплаты		За наличный расчет	За наличный расчет	За наличный расчет
Назначение	жилое	жилое	жилое	жилое
Юр. права и ограничения		В собственность	В собственность	В собственность
Местоположение	Республика Мордовия, Лямбирский район, с. Атемар, ул. Зеленая, д.6	Республика Мордовия, с. Атемар,	Республика Мордовия, с. Атемар,	Республика Мордовия, Лямбирский р-н, с. Атемар, ул. Посоп, 9
Площадь земельного участка(м.кв.)	2024	1000	2000	1800
Стоимость 1 м.кв. земельного участка (см. расчет стр.20) (руб.)		107	107	107
Стоимость земельного- участка- аналога (руб.)		107000	214000	192600
Стоимость жилого дома- аналога, всего (руб.)		5393000	4986000	2957400
Общая площадь здания (м. кв.)	213	150	147,8	165
Цена за 1 м. кв. жилого дома- аналога (руб.)		35953	33734	17923
Состояние объекта -Износ (%)	30	30	30	30
Архитектурное своеобразие	нет	нет	нет	нет
Конструктивная схема объекта Материал стен (кирпич и т.д.) Конструкция кровли Конструкция фундамента	Пеноблоки двускатная ж/б блоки	Кирпич двускатная ж/б блоки	Кирпич двускатная ж/б блоки	Кирпич двускатная ж/б блоки
Коммуникации (наличие, источник) - Электричество - Канализация - Отопление - Вода (гор., хол.) - Телефон	+ + + + +	+ + + + +	+ + + + +	+ + + + +
Наличие особых условий	нет	нет	нет	нет
Источник получения информации	Изосимов Григорий Олегович	https://www.avito.ru/saransk/doma_dachi_kottedzhi/dom_150_m_na_uchastke_10_sot._1070278807	https://www.avito.ru/saransk/doma_dachi_kottedzhi/dom_147.8_m_na_uchastke_20_sot._1315069771	https://www.avito.ru/atemar/doma_dachi_kottedzhi/dom_165_m_na_uchastke_18_sot._1259301131
Дата получения информации	11 ноября 2019 года	11 ноября 2019 года	11 ноября 2019 года	11 ноября 2019 года

Таблица корректировки цен.          Таблица 13

Цены и поправки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 2
Цена за 1 м.кв.	35953	33734	17923
Дата продажи	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения
Корректировка на торги	-5%	-5%	-5%
Передаваемые права на здание	право собственности	право собственности	право собственности
Корректировка	1	1	1
Условия продажи	обычные	обычные	обычные
Корректировка	1	1	1
Корректировка на площадь здания	1	1,05	1
Корректировка на местоположение	1	1	1
Корректировка на состояние объекта (на износ):расчет	100-30/100-30	100-30/100-30	100-30/100-30
Величина корректировки	1	1	1
Корректировка техническое обеспечение здания	1	1	1
Корректировка на качество отделки	1	1	1,16
Корректировка на материал стен	0,88	0,88	0,88
Скорректированная цена	30056	29611	17381
Среднее значение	25682
Средневзвешенное значение	0,8	0,1	0,1
Скорректированная цена продажи здания	(30056*0,8+29611*0,1+17381*0,8)/25682 =1,1 25682*1,1=28250 28250*213=6017250

                                  

11.3. Итоговое заключение по сравнительному подходу

Следовательно, стоимость оцениваемого объекта, определенная сравнительным подходом по полной шкале выручки (с учетом всех налогов, пошлин и сборов) на 11 ноября 2019 года составляет: 6017250 (шесть миллионов семнадцать тысяч двести пятьдесят) рублей.

Согласование результатов

При оценке здания оценщиком были применены все возможные подходы к оценке рыночной стоимости. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. Ниже отражены результаты каждого из подходов и обоснование итогового заключения о рыночной стоимости объекта.

Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).

Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущие доходы, она отражает возможность получения дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости. Доходный подход в данной работе не применялся.

Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает ликвидность оцениваемого недвижимого имущества. Методы сравнительного подхода предполагают, что имеется развитый рынок купли- продажи объектов, аналогичных объекту оценки. В связи с этим оценщикам сравнительному подходу присваивается удельный вес равный 100%.

 

Согласование результатов для жилого дома:

Таблица 11 (в руб.)

	Затратный подход	Доходный подход	Сравнительный подход
Рыночная стоимость жилого дома	Не применялся	Не применялся	6017250
Удельный вес			1
			6017250
ИТОГО	6017250

 

Таким образом, рыночная стоимость для земельного участка и расположенного на нем жилого дома по состоянию на 11 ноября 2019 года, составляет:

                                                                               Таблица 12 (в руб.)

Рыночная стоимость земельного участка	216568
Рыночная стоимость жилого дома	6017250
ВСЕГО	6233818

Рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: Республика Мордовия, Лямбирский район, с. Атемар, ул. Зеленая, д.6 – дом, Республика Мордовия, Лямбирский район, с. Атемар, участок 6, Зеленая, составляет на 11 ноября 2019 года:

 

земельного участка – 216568 (двести шестнадцать тысяч пятьсот шестьдесят восемь) рублей,

и расположенного на нем жилого дома - 6017250 (шесть миллионов семнадцать тысяч двести пятьдесят) рублей.,

всего на сумму – 6233818 (шесть миллионов двести тридцать три тысячи восемьсот восемнадцать) рублей

Заявление о соответствии

Оценка проведена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29.07.1998г., Федеральными стандартами оценки (ФСО-№1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7), требованиями МСО и стандартами и правилами саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков".

ООО "Аудит-Оценка" ведет свою деятельность с июля 2001 г.

Романов Юрий Петрович – исполнительный директор ООО "Аудит-Оценка" и его участник, оценщик с 31.10.1994 г., обладающий знаниями, навыками и опытом для эффективного завершения задания на оценку.

Романов Ю.П. – член СРО с 09.04.2007 г., является сертифицированным оценщиком недвижимости РОО и соответствует всем требованиям Кодекса поведения МКСО и Правилам деловой и профессиональной этики общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".

Профессиональная компетентность Оценщика подтверждена дипломом о профессиональной переподготовке НОУ ДПО "Международная академия оценки консалтинга" и сертификатом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".

Лисенкова О.Ю. – зам.Исполнительного директора ООО "Аудит-Оценка", член СРО с 16.11.2012 г., соответствует всем требованиям Кодекса поведения МКСО и Правилам деловой и профессиональной этики общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".

Профессиональная компетентность Оценщика подтверждена дипломом о профессиональной переподготовке НОУ ВПО «Московский финансово-промышленный университет «Синергия», серия ПП-I №782556 от 27.01.2012г. по специальности "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)».

У Оценщика не былоличной заинтересованности, или какой-либо предвзятости в выполнении оценки объекта оценки и в отношении сторон, имеющих к ним отношения.

Изложенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались выводы и заключения,достоверны и не содержат ошибок. У Оценщика нет личного интереса к объекту оценки, нет предубеждения в отношении вовлеченных сторон.

Оценщик не имеет имущественного интереса в объекте оценки и не состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве, не является участником (членом) или кредитором юридического лица – заказчика.

Задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной стоимости объекта оценки.

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки (ФСО-2, II)

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки. (ФСО-2, п.3)

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (ФСО-2, п.4).                                                    

Виды стоимости (ФСО-2, III). При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. (ФСО-2, п.5)

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

· рыночная стоимость;

· инвестиционная стоимость;

· ликвидационная стоимость;

· кадастровая стоимость.

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки. (ФСО-2, п.5)

 Понятия рыночной стоимости и кадастровой стоимости установлены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482; N 31, ст. 4016; 2008, N 27, ст. 3126; 2009, N 19, ст. 2281; N 29, ст. 3582, ст. 3618; N 52, ст. 6419, 5300; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 27, ст. 31043; N 29, ст. 4291; N 48, ст. 6728; N 49, ст. 7024, ст. 7061; 2012, N 31, ст. 4333; 2013, N 23, ст. 2871; N 27, ст. 3477; N 30, ст. 4082; 2014, N 11, ст. 1098; N 23, ст. 2928; N 30, ст. 4226; 2015, N 1, ст. 52; N 10, ст. 1418). (ФСО-2, п.6)

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключение случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. (ФЗ-135, ст.12).

Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.(ФСО-2, п.7)

Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. (ФСО-2, п.8)

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только
для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки (ФСО-1, п.8).

Цена -это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая
или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки. (ФСО-1, п.4)

Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (ФСО-1, п.5).

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО-1, п.10).

Согласование результатов оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью применения различных подходов к оценке (ФСО-1, п.25).

 Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства

Подход к оценке- это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. (ФСО-1, п.7)

Подходы к оценке

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту
и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. (ФСО-1, п.11)

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. (ФСО-1, п.12)

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных
сделок, так и цены предложений. (ФСО-1, п.13)

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных
и информации о рынке объекта оценки. (ФСО-1, п.14)

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных
на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. (ФСО-1, п.15)

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. (ФСО-1, п.16)

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (ФСО-1, п.17)

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (ФСО-1, п.18).

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты
на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. (ФСО-1, п.17). В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей. (ФСО-1, п.19).

 Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки
в рамках применения каждого из подходов.

При проведении оценки возможно установление дополнительных
к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки (ФСО-1, п.24)

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки
или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки (ФСО-1, п.9).

Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. (ФСО-1,п.6).

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях. (ФСО-2, п.4)

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.