Понятие и признаки жилых помещений. Понятие

Нежилого помещения

В отличие от любого другого объекта гражданских прав, жилое помещение является объектом двух отраслей  права: гражданского и жилищного. Согласно действующему гражданскому и жилищному законодательству, жилые помещения бывают разных типов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в жилых домах или в квартирах. Однако изолированное помещение признается жилым домом, который является недвижимым имуществом, отвечающим установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и в котором проживают граждане.

Согласно статье 15 Жилищного кодекса общая площадь жилых помещений складывается из суммы площадей всех частей таких помещения, включая подсобные и другие помещения кроме балконов лоджий, веранд и террас[1].

Согласно статье 288 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением, то есть в качестве места проживания граждан: собственника, нанимателя, поднанимателя, временного жильца, членов семей перечисленных граждан[2]. Жилищный кодекс РФ расширил сферу использования жилья на профессиональную и индивидуальную предпринимательскую деятельность.

Жилое помещение может быть признано непригодным для жилья по основаниям и в порядке, установленным Правительством Российской Федерации.

В настоящее время Правительство Российской Федерации утвердило постановление регламент признание помещения жилыми помещения, непригодные для проживания жилые помещения и жилые помещения аварийные и подлежащие сносу[3].

Этот регламент устанавливает, среди прочего, требования, которым должно соответствовать жилое помещение, чтобы считаться пригодным для проживания.

Жилое помещение должно располагаться преимущественно в домах в жилом массиве, согласно функциональной зоне района; фундамент и несущие конструкции жилого дома не должны быть разрушены или повреждены, что приведет к деформации или растрескиванию, уменьшит их несущую способность и может ухудшить функциональные свойства конструкций или жилого дома в целом; жилые помещения должны быть оборудованы инженерными системами (электрическое освещение, инженерные сети, горячее и питьевое водоснабжение, канализация, отопление и вентиляция, а на газифицированных территориях также газоснабжение).

 К видам жилых помещений относятся: жилой дом, квартира, часть жилого дома и часть квартиры, комната. Впервые в Жилищном кодексе Российской Федерации даны нормативные определения понятий видов жилых помещений.

Комната определена в статье 16 ЖК РФ в составе жилого дома или квартиры, используемых для непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Согласно части 3 статье 16 ЖК квартира структурно обособленное помещение в жилом доме, обеспечивающее прямой доступ к общим частям такого здания и состоящее из одной или нескольких комнат и подсобных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых и других потребностей граждан[4].

Жилой дом в соответствии с частью 2 статьи 16 ЖК – индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и подсобных помещений, отвечающих потребностям домохозяйств горожан и их проживания в таком здании.

Следует отметить, что согласно статье 673 Гражданского кодекса под жилым помещением понимается квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Но, в отличие от жилищного законодательства, ГК РФ не выделяет комнату как отдельный объект жилищных прав, так как понятие «комната» поглощается понятиями «квартира» и «часть квартиры». Часть квартиры, как отдельно самостоятельный объект, означает только комнату[5].

По общему правилу, строения, площади и объекты жилых помещений, составляющие менее половины других функциональных площадей и объемов здания, следует классифицировать как нежилые здания.

В отличие от ЖК 1983 г. (статья 7), Кодекс в данном случае не подчеркивает, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Это очень логично, поскольку граждане могут жить постоянно и временно в жилом доме, они имеют конституционное право на свободное передвижение.

Жилищное помещение может использоваться законно проживающими гражданами для осуществления профессиональной или индивидуальной деятельности при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан и требования, которым должно соответствовать жилое помещение. Размещение промышленных производств в жилых помещениях не допускается[6].

Следовательно, использование жилого помещения  для реализации профессиональной или индивидуальной деятельности разрешается при одновременном соблюдении двух условий:

а) если такая деятельность осуществляется на законных основаниях лицами, проживающими по месту жительства;

б) если такое использование жилища не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы.

Например, в соответствии с п. п. 6 и 7 ст. 21 ФЗ от 31 мая 2002 г. № 63-ФЗ «об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» адвокат имеет право пользоваться принадлежащим ему помещением или члены его семьи для размещения адвокатского кабинета могу. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут быть использованы адвокатом для приема юридической фирмы с согласия наймодателя и всех совершеннолетних, проживающих с адвокатом[7].

Предприниматели, чья работа в первую очередь связана с интеллектуальной деятельностью – сбором и анализом информации, создание научных и литературных работ, подготовка работ к публикации, программирование, бухгалтерский учет и аудит, репетиторство – и частные нотариусы могут работать непосредственно по месту жительства.

Размещение офисов производственных мощностей, коммерческих предприятий юридических лиц в жилых помещениях на практике недопустимо исходя из цели проживания, установленной законодательством. Статья 293 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ответственность собственников жилых помещений вплоть до лишения права собственности[8].

Судебные ограничения права на жилище возникают, когда право на жилище оспаривается. Это могут быть запросы на расторжение или изменение договора найма, на покупку и продажу, на мену. В таких спорах до тех пор, пока суд не примет решение о праве на жилище, сила распоряжения будет ограничена.

В настоящее время термин «нежилое помещение» широко используется в законодательстве. Хотя понятие нежилого помещения часто используется в законодательстве, не все его характеристики определены на федеральном уровне и его определение не дано в нормативной форме. Судебная практика также не восполняет пробел в этой сфере. Хотя определение нежилых помещений в сводном регламенте является неполным, этот недостаток восполнен только научной литературой. Так, например, А.Г. Хурцилава определяет «нежилое помещение как недвижимое имущество, как часть отдельных зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых для единого хозяйственного назначения, по существу соединенных с земельным участком». С.Г. Певницкий, Е.А. Чефрановым нежилое помещение подразумевает изолированную помещение в строении, в котором не подразумевается проживание граждан. Как видно, нежилые помещения определяются как выделенная часть здания и строения (сооружений) и как концепция, объединяющая помещения и здания[9]. Однако все определения указывают на характер и обособленность нежилого помещения и не указывают на эти признаки. Назначение нежилого помещения тоже неоднозначно: оно не для постоянного проживания граждан и не для жизни. Можно сказать, что нежилое помещение является частью сложного имущества (здания), которое представляет собой механическое соединение определенной группы компонентов, независимое юридическое существование которых невозможно, пока в определенной части есть вещи. Эти части образуют единое целое по функциональному назначению, естественно и юридически представляют одну вещь и приобретают статус субъекта гражданских прав, юридически отделенных от здания. Основанием возникновения права собственности на нежилое помещение является юридическое разделение здания на помещения, которые состоят из нескольких элементов:

а) волеизъявление собственника разделить здание на помещения;

б) административный акт уполномоченного органа регистрировать помещение в государственном кадастровом реестре;

в) регистрация права собственности на недвижимость в государственном реестре.

Регулирование отношений, которые возникают в сфере оборота нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах и иных жилых домах, осуществляется помимо ГК РФ также ЖК РФ и принятыми в соответствии с ним подзаконными нормативными актами. Признаки нежилого помещения: недвижимый характер, изоляция[10]. Многие авторы также приводят предназначенность как признак нежилого помещения. Предназначенность нежилого помещения рассматривается в двух вариантах: производственного, административного, коммерческого, социального, образовательного, культурного и другого и предназначенность не для проживания (постоянного проживания) граждан. Также есть случаи, когда авторы сливают оба варианта, например, предназначенность для использования в производственных, социальных (культурных, медицинских, образовательных), лечебно-санаторных или иных целей, кроме целей проживания граждан. Каждое нежилое помещение имеет отдельное назначение и, в зависимости от его назначения, определенные строительные и санитарные требования, требования к жилым помещениям могут быть объединены в общественное назначение. В этом случае предназначение нежилого помещения должно включать: производственное, административное, государственное и иное назначение.