Кафедра « Всеобщая история и обществознание »

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПЕНЗЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра «Всеобщая история и обществознание»

 

 

Курсовая работа

по дисциплине «Исследовательский практикум по общественным наукам»

На тему

«ТСЖ и Управляющая компания: сравнительная характеристика, анализ плюсов и минусов данных способов управления многоквартирными домами»

Направление подготовки:	Педагогическое образование
Профиль подготовки:	История. Обществознание

Выполнил студент: Служаева Анна Николаевна

Группа: 18ИПО2

Руководитель: к. и.н., доцент Гаврилова Т.В.

Работа защищена с оценкой:__________________

Преподаватели: Гаврилова Т.В.

Дата защиты: __________________

Пенза, 2020 г.

Содержание

1. Введение ……………………………………………………………………...3

Глава I. Теоретические основы управления жилыми домами

1.1.ТСЖ: понятие, функции, структура управления, права и обязанности сторон………………………………………………………………………….……...7

 1.2. Управляющая компания: понятие, характеристика, функции, структура управления……………………………………………………………………….…10

1.3. Достоинства и недостатки в управлении ТСЖ и Управляющей компании……………………………………………………………………………13

Глава II.Правовая основа управления МКД

2.1. Создание и регистрация ТСЖ………… …………….....……………………17

2.2. Управляющая компания: деятельность и контроль ……………...…………20

7. Заключение……………………………………………………………………….23

8. Список использованной литературы и источников …………...……………...24

9. Приложение………………………………………………………………………27

 

 

 

 

Введение

 

Эффективное управление жилым домом рассматривается как главная проблема дома. Это новая, сложная, неоднозначная проблема.

Управление жилым домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в жилом доме и решение вопросов, связанных с использованием этого имущества, а также других жилищно-коммунальных услуг граждан. Эти условия могут быть выполнены только эффективной работой лиц, управляющих домом.

В частности, новое жилищное законодательство меняет представление об управлении многоквартирным домом. Развиваются принципы конкуренции в сферах управления жилищным фондом и разделения задач по содержанию и содержанию жилья. Теперь каждый собственник имеет право определять, как управлять своим домом, но не все собственники знают о существовании этого права. Жители дезинформированы о порядке обращения с жилыми домами и их правах в соответствии с кодексом  Российской Федерации. Жилищный кодекс предусматривает, что жильцы могут создавать товарищества собственников жилья (ТСЖ), самостоятельно управлять своим имуществом или нанимать управляющего. Выбранный метод управления становится обязательным для всех домовладельцев. Если собственники помещений не смогли определить, какой способ управления был для них наилучшим, то эта ответственность будет возложена на муниципальный орган, который проведет открытый конкурс по отбору управляющей компании для управления жилым домом (УК). В этом случае собственники должны заключить договор управления с организацией, выбранной по результатам конкурса

Актуальность работы заключается в том, что далеко не все собственники понимают обращение с жилыми домами. Многие люди не понимают работу ТСЖ и управляющей компании. Собственники не могут различить недостатки и преимущества различных методов управления и не знают своих прав и обязанностей. Это негативно сказывается на всех собственниках помещений МКД и мешает им осуществлять свои права.

Цель работы – изучить способы управления жилыми зданиями и выделить их преимущества и недостатки.

Задачи:

- изучение теоретических основ деятельности товарищества собственников жилья;

- изучение теоретических аспектов деятельности управляющей компании

- выявление и сравнение преимуществ и недостатков ТСЖ и УК

- проанализировать операционные процедуры управляющей компании, научиться с ними справляться;

Объектом работы является Объединение собственников жилья и деятельность управляющей компании

Предметом работы является сравнительная характеристика двух методов управления, реализуемых с целью выявления их положительных и отрицательных характеристик.

Практическая значимость работы заключается в том, что она может быть использована при выборе наиболее эффективного метода лечения. На основе исследований, описанных в исследовании, собственники помещений жилого дома могут уточнить сильные и слабые стороны руководства ТСЖ и УК. Это необходимо при выборе способа управления – актуальной задачи для жителей жилого дома.

Методы:

Метод анализа научной литературы и законодательных актов используется для решения задачи изучения теоретических аспектов деятельности жилищного кооператива.

Методы анализа научной литературы и обобщения полученной информации используются для решения задачи изучения теоретических основ деятельности управляющей компании.

Для решения задачи выявления и сопоставления преимуществ и недостатков деятельности ТСЖ и УК используются методы сравнения и абстрагирования характеристик двух методов обращения.

Решение задачи изучения последовательности формирования и регистрации ТСЖ, методы анализа научной литературы, практической документации; метод системного подхода, изучение формирования и регистрации ТСЖ как интегрированной системы управления.

Методы анализа имеющихся теоретических данных используются для решения задачи изучения и управления деятельностью управляющей компании; способ мониторинга деятельности резидентов – это способ проверки УК.

Обзор литературы:

Абрамова Т.С. Эффективное управление жилым домом. В издании проанализированы основные способы управления жилыми домами, такие как ТСЖ/ЖСК/ЖК, управление управляющей организацией, непосредственное управление собственниками помещений. Даны методология и механизмы применения каждого из них, а также инструменты по их реализации

Бархатов. С.С. Управление многоквартирными жилыми домами. Подводные камни. Автор уделяет внимание рассмотрению возможных трудностей при выборе способа управления жилыми помещениями. Проводит сравнительный анализ всех способов управления.

Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Краткий курс. В основу учебника положено новейшее жилищное законодательство России, подробно рассмотрены и прокомментированы основные федеральные законы, касающиеся регулирования жилищных отношений, учтены положения и выводы, содержащиеся в научных трудах и разработках отечественных и зарубежных ученых - специалистов в области жилищного права.

Э.Я. Кириллов: Товарищество собственников жилья: практическое пособие. В пособии подробно рассматриваются вопросы создания и организации деятельности товариществ собственников жилья в соответствии с новейшим жилищным законодательством и ЖК РФ.

Михайлов В.К. Правовое регулирование отношений управления Многоквартирным домом. Автор провел сравнительный анализ форм объединений собственников помещений в некоммерческие организации для управления многоквартирным домом (ТСЖ и жилищные и жилищно-строительные кооперативы). Выявил проблемы правового и практического характера препятствующие деятельности и развитию ТСЖ.

Порхомчук О.А. Об управлении жилыми домами и Управляющих компаниях. Автор подробно анализирует два способа управления жилыми помещениями с учетом современного законодательства. Проводит сравнительную характеристику ТСЖ и УК.

Структура:

Введение;

Первая глава, состоящая из трех подпунктов;

Вторая глава, состоящая из двух подпунктов;

Заключение;

Список использованной литературы.

 

Создание и регистрация ТСЖ

 

Порядок создания, деятельности и ликвидации ТСЖ изначально регулировался Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 15 июня 1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», однако последний с 01.03.2005 утратил силу и в настоящее время порядок создания и управления ТСЖ регулирует только Жилищный кодекс Российской Федерации. Непродолжительное время (с 18.04.2006 по 15.12.2007) деятельность создания ТСЖ регулировал Федеральный закон от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», который устанавливал особую процедуру регистрации ТСЖ по сравнению с коммерческими организациями, но впоследствии ТСЖ были выведены из-под действия этого закона. В настоящее время регистрация создания ТСЖ осуществляется в том же порядке, что и регистрация создания коммерческих организаций[19].

Вместе с законом Российской Федерации "О жилищном строительстве", Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" и другими нормативными правовыми актами они регулируют отдельные аспекты создания и деятельности объединений собственников жилья.

Решение о создании товарищества собственников жилья может быть принято только на общем собрании собственников помещений жилого дома. Решение о создании товарищества и утверждении Устава принимается большинством голосов всех собственников независимо от того, присутствуют они на Общем собрании или нет. Другие решения могут приниматься большинством голосов присутствующих[20].

Создание ТСЖ не означает, что все собственники дома автоматически становятся его членами, так как членство в ТСЖ возникает только на основании заявления собственника о вступлении в ТСЖ. Член ТСЖ может покинуть ТСЖ в любое время, а владелец, не являющийся его членом, может присоединиться к ТСЖ в любое время. Если в ТСЖ присутствует менее 50% собственников, закон требует ликвидации такого товарищества.

ТСЖ может быть создано в одном доме, хотя ТСЖ может быть объединено в несколько домов общей землей и или общей инженерной инфраструктурой.

Высшим органом ТСЖ является собрание членов, на котором избирается совет – постоянно действующий исполнительный орган, из состава которого избирается председатель Правления ТСЖ — лицо, действующее от имени товарищества без доверенности, имеющее право подписывать все документы товарищества. Председатель правления ТСЖ не является органом управления ТСЖ. Ревизионная комиссия (ревизор) избирается также для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью правления и председателя. Совет управляющих и председатель Совета управляющих избираются не более чем на два года. При этом нет ограничений на повторное избрание одних и тех же лиц[21].

Подсчет голосов в ТСЖ. Жилищный кодекс Российской Федерации прямо не определяет порядок подсчета голосов на собрании членов ТСЖ, в отличие от общего собрания собственников жилого дома (порядок голосования является обязательным на собрании акционеров и не может быть изменен Уставом ТСЖ или иным образом). При отсутствии в уставе положений, касающихся порядка подсчета голосов на собрании членов ТСЖ, правила подсчета голосов применяются на общем собрании собственников.

Одна квартира – один голос. При этом не учитывается разница между площадью помещения и количеством собственников.

При определении критериев подсчета голосов учитывались трудности определения Кворума заседания путем манипулирования количеством голосов, например путем регистрации жилого дома вместо более чем одного члена семьи и т. д. Разница между размером обязательств по несению расходов на содержание дома (обязательный норматив пропорционален доле общей площади жилого дома) и количеством голосов при принятии решения об уровне таких расходов.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента регистрации. Регистрация жилищных товариществ государством осуществляется в соответствии с законом о государственной регистрации юридических лиц. Государственная регистрационная пошлина уплачивается в соответствии с законодательством о налогах и сборах. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты[22].

Товарищество товариществ собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья несет ответственность за все свои обязательства по отношению к своим активам. Товарищество собственников жилья не несет ответственности по обязательствам партнеров. Члены Товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Заключение

 

Выводы можно сделать на основе сравнения двух видов обращения с жилыми зданиями, основываясь на изучении научной работы, законодательства и практики. Государство предоставляет собственникам жилья право выбора способа управления, тем самым способствуя реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Чем раньше домовладельцы это поймут, тем выгоднее будет пользоваться предоставленными им правами.

Собственники помещений жилого дома должны выбрать один из способов обращения: управление ТСЖ; управление управляющей организацией. В первом случае собственники не имеют правового статуса юридического лица и поэтому ограничены хозяйственной деятельностью, без которой трудно управлять жилым зданием, а во втором они лишены контроля и влияния на деятельность управляющего совета.

Основными преимуществами ТСЖ являются непосредственное участие жильцов в решении вопросов. Они знают свои потребности и действуют в соответствии с ними. Деятельность ТСЖ прозрачна. Однако в инициативной группе могут быть совершенно некомпетентные люди, которые не справляются со своими задачами.

Управляющая компания подходит к своей деятельности профессионально. Ему легче иметь дело с подрядчиками, выполнять любую работу. Но его деятельность практически невозможно контролировать для владельцев жилых домов. Кроме того, управляющая компания платит жильцам больше, чем ТСЖ.

Поэтому выбор способа управления зависит от желания собственников. Если они смогут взять на себя всю деятельность по содержанию дома и сократить расходы, то ТСЖ будет самым эффективным методом. Если собственники хотят передать управление в руки профессионалов, управляющая компания будет им подчиняться.

Список использованной литературы и источников

1. Абрамова Т.С. Эффективное управление жилым домом. – М.: Прогресс, 2019. – 328 с.

2. Акимкин А.И. Проблемы управления жилыми домами после принятия нового Жилищного Кодекса // Менеджмент. – 2009. - №8. –  С. 11-13.

3. Андрианов И.И. Жилищное законодательство: практические вопросы. - М.: Право, 2019. – 184 с.

4. Бархатов. С.С. Управление многоквартирными жилыми домами. Подводные камни // ЖКХ. – 2019. - №5. – С. 4-5.

5. Валеев, В. Ф. Право собственности граждан Российской Федерации на жилые помещения / В. Ф. Валеев, В. А Шаповалов // European research. – 2016. – № 4. – С. 77- 81

6. Горбатова С.Ю. Управление многоквартирными жилыми домами в условиях реформы ЖКХ. – Спб.: Питер, 2020. – 25 с.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации. (часть вторая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16. 12. 2019) [электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 15.04.21)

8. Гражданское право Том 1 // Под общ.ред.Е.А.Суханова. – М.: БЕК, 2017. – 287 с.

9. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебное пособие. – М.: Эксмо, 2018. С. 211.

10. Долгушина О.В., Варнаков В., Ужегов А. Хозяева в доме – сами жильцы... // Учет в бюджетных и некоммерческих организациях. 2015. № 14. С. 25-36

11. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (ред. от 02.01.2021) [электронный документ] // СПС «Консультант Плюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения: 10.04. 21)

12. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-1 [электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100/ (дата обращения:16.04.21)

13. Кириллова Э.Я. Товарищество собственников жилья: Практическое пособие. – М., 2018. – 136 с.

14. Комментарий к жилищному кодексу РФ/ Под ред. М.Ю. Тихомирова. –М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2016. – 473 с.

15. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие. – М.: Юристь, 2019. – 184 с.

16. Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. – М.: Статут, 2013. – 248 с.

17. Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. – М.: «СПАРК», 2012. – 238 с.

18. Кузнецов П. ТСЖ. Практическое руководство по управлению многоквартирным домом – М.: «Альпина Паблишер», 2016. – 205 с.

19. Ледовских Н.Л. Поглавный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.: Эксмо, 2020. – 234 с.

20. Михайлов В.К. Место многоквартирного дома в системе объектов гражданских и жилищных прав // Семейное и жилищное право. – 2008. - №1. – С. 23-28.

21. Порхомчук О.А. Об управлении жилыми домами и Управляющих компаниях // ЖКХ. – 2019. - №1. – С. 12-13.

22. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. –  М.: Норма, 2018. – 133 с.

23. Фаршатов И.А. Жилищное законодательство. Практика применения, теоретические вопросы. – М.: ЮНИТИ, 2008. – 137 с.

24. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" [электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_10741/ (дата обращения 20.04.2021)

25. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" [электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_32881/ (дата обращения 20.04.2021)

 

Приложение 1.

ДОГОВОР О СОДЕРЖАНИИ И РЕМОНТЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ И ПРЕДОСТАВЛЕНИИ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

 

между ТСЖ «Цитадель-1» и Собственником помещения в доме (не членом ТСЖ)

г. ________ «____» ______________ 20____ г.

 

 

Предмет договора

Товарищество обязано

Собственник обязан

Товарищество имеет право

Собственник имеет право

Ответственность сторон

Срок действия договора

Прочие условия

Адреса и реквизиты сторон

Приложение 2.

Термины, используемые в Договоре.

Общие положения.

Предмет договора.

Содержание и ремонт общего имущества.

Права и обязанности Сторон.

Цена и порядок расчетов.

Ответственность Сторон.

Особые условия

Срок действия Договора.

Реквизиты и подписи Сторон.

[1] Кузнецов П. ТСЖ. Практическое руководство по управлению многоквартирным домом – М.: «Альпина Паблишер», 2016. С. 14-15

[2] Абрамова Т.С. Эффективное управление жилым домом. – М.: Прогресс, 2019. С. 25

[3] Комментарий к жилищному кодексу РФ/ Под ред. М.Ю. Тихомирова. –М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2016. С. 248

[4] Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004.- № 188-ФЗ (в ред. от 01.01.2021 № 199-ФЗ) ст. 148

[5] Кириллова Э.Я. Товарищество собственников жилья: Практическое пособие. – М., 2018. С 86

[6] Комментарий к жилищному кодексу РФ/ Под ред. М.Ю. Тихомирова. –М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2016. С. 344

[7]Порхомчук О.А. Об управлении жилыми домами и Управляющих компаниях // ЖКХ. – 2019. - №1. – С. 12-13.

 

[8] Фаршатов И.А. Жилищное законодательство. Практика применения, теоретические вопросы. – М.: ЮНИТИ, 2008. С. 47-48

[9] Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. – М.: Норма, 2018. С.87

[10]Долгушина О.В., Варнаков В., Ужегов А. Хозяева в доме – сами жильцы... // Учет в бюджетных и некоммерческих организациях. 2015. № 14. С. 25-36

 

[11] Жилищное право. Учебник / Под ред. проф. И.А. Еремичева, проф. П.В. Алексия. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2018. С. 158-159

[12] Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебное пособие. – М.: Эксмо, 2018. С. 136

[13] Абрамова Т.С. Эффективное управление жилым домом. – М.: Прогресс, 2019. С. 138-139

[14] Кириллова Э.Я. Товарищество собственников жилья: Практическое пособие. – М., 2018. С. 89

[15] Кузнецов П. ТСЖ. Практическое руководство по управлению многоквартирным домом – М.: «Альпина Паблишер», 2016. С. 134

[16]Порхомчук О.А. Об управлении жилыми домами и Управляющих компаниях // ЖКХ. – 2019. - №1. – С. 12-13.

 

[17] Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. – М.: Норма, 2018. С. 98-99

[18] Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. – М.: Статут, 2013. С. 127

[19] Фаршатов И.А. Жилищное законодательство. Практика применения, теоретические вопросы. – М.: ЮНИТИ, 2008. С. 79

[20] Михайлов В.К. Место многоквартирного дома в системе объектов гражданских и жилищных прав // Семейное и жилищное право. – 2008. - №1. – С. 23-28.

[21] Кириллова Э.Я. Товарищество собственников жилья: Практическое пособие. – М., 2018. С. 87

[22] Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие. – М.: Юристь, 2019. С.127

[23]Порхомчук О.А. Об управлении жилыми домами и Управляющих компаниях // ЖКХ. – 2019. - №1. – С. 12-13.

 

[24] Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие. – М.: Юристь, 2019. С. 115

[25] Кузнецов П. ТСЖ. Практическое руководство по управлению многоквартирным домом – М.: «Альпина Паблишер», 2016. С. 132

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПЕНЗЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра «Всеобщая история и обществознание»

 

 

Курсовая работа

по дисциплине «Исследовательский практикум по общественным наукам»

На тему

«ТСЖ и Управляющая компания: сравнительная характеристика, анализ плюсов и минусов данных способов управления многоквартирными домами»

Направление подготовки:	Педагогическое образование
Профиль подготовки:	История. Обществознание

Выполнил студент: Служаева Анна Николаевна

Группа: 18ИПО2