Государственная регистрация а лалопроаврплораволправрплоаврполравло как основание возникновения, изменения и прекращения прав

 

В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Тем самым, российское законодательство устанавливает так называемый «принцип внесения»: права на недвижимость не возникают без записи в реестр; сама сделка, которая является основанием для перехода права, право на недвижимость не переносит, она порождает обязательства. Перенос вещного права на недвижимость осуществляется исключительно в силу записи. Записи в реестре изменяются регистрирующим органом под влиянием частных волеизъявлений – заявлений о регистрации перехода права, которые совершаются сторонами сделки, потому что они – стороны – приняли на себя соответствующие обязательства.

Регистрация прав направлена на обеспечение публичности (общеизвестности) правового положения недвижимых вещей, достигаемой посредством включения соответствующих сведений о недвижимом имуществе в источник, доступный в установленном объеме неограниченному кругу лиц.

В настоящее время таким источником сведений о недвижимом имуществе является Единый государственный реестр недвижимости, ведение которого регламентируется вступившим с 1 января 2017 г. в силу Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Реестр включает в себя реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества и выступает организационным "преемником" Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение которого осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Необходимым условием достижения регистрацией прав цели придания правовому положению объектов недвижимости публичного характера является достоверность соответствующего источника сведений - качества, при котором правовое положение объекта недвижимости, отражаемое в источнике (формальное), полностью совпадает с истинным (материальным).

Действующее законодательство закрепляет принцип достоверности "государственного реестра" (п. 1 ст. 8.1 ГК). В развитие этого Закон о регистрации определяет Реестр в качестве свода достоверных сведений (ч. 2 ст. 1, ч. 2 ст. 7).

Недостоверность источника сведений о недвижимом имуществе (расхождение формального и материального правового положения объекта недвижимости), во-первых, не позволяет считать правовое положение недвижимых вещей публичным, во-вторых, может повлечь негативные последствия в виде правового дезориентирования обращающихся к нему третьих лиц.

Качество достоверности источника сведений о недвижимых вещах обеспечивается внесением в него корректных записей (записей, соответствующих правооснованию), синхронно отражающих динамику правового положения объекта недвижимости.

Одной из мер, направленных на достижение источником сведений о недвижимых вещах достоверности, а именно синхронности материального и формального изменения правового положения объектов недвижимости, является установление правила, в силу которого динамика правового положения недвижимой вещи обусловливается исключительно внесением соответствующих сведений в источник (принцип внесения).

Действующее российское законодательство закрепляет принцип внесения. Однако действие указанного принципа относительно. Так, согласно п. 2 ст. 8.1 ГК права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Ранее аналогичное правило содержалось в п. 2 ст. 8 ГК. При этом допускаемые законодателем исключения из принципа внесения (случаи "внереестровой" динамики правового положения объекта недвижимости) следует признать непосредственными причинами фактической недостоверности Реестра.