Понятие недвижимой вещи в российском праве

 

Вещь – это традиционный объект гражданских прав, однако законодательство не содержит легального определения ее понятия. Обычное понимание вещи связывается с определенным предметом, изделием. Однако юридическое понятие вещи не совпадает с обычным.

В классический период в римском праве выработалось понятие вещей в широком значении. Этим понятием охватывались не только вещи в обычном смысле материальных предметов внешнего мира, но также юридические отношения и права. Таким образом, в римском праве выделялись вещи телесные, которые можно осязать (res corporales), и бестелесные, которые нельзя осязать (res incorporales[1]). В качестве примеров бестелесных вещей назывались узуфрукт, обязательства. На современном этапе «бестелесные вещи» чаще рассматриваются в качестве имущественных прав, относясь к категории имущества.

К вещам как объектам гражданских прав относят как обособленные предметы материального мира, так и иные объекты, например объекты, не являющиеся предметами материального мира по своей природе (электроэнергия) и т.п., в последнем случае в соответствии со ст. 5 ФЗ №1244 «О вещах…»[2] можно говорить о фикции вещи (вещь в реальности не существует, однако законодательство распространяет на данное явление режим вещей). И наоборот, не все предметы материального мира относятся к объектам гражданских прав в настоящее время[3] (например, планеты, звезды и т. п.). Традиционно считается, что к вещам как объектам гражданских прав могут быть отнесены такие обособленные предметы, на которые может распространить свое господство человек и полезные свойства которых реально могут быть им извлечены. По сути, вещами могут быть предметы, подлежащие стоимостной оценке и обладающие свойством товарности (вещи отчуждаемы, они могут быть товаром по договору купли-продажи и др.).

Таким образом, вещь как объект гражданских прав – это обособленный предмет материального мира, подлежащий стоимостной оценке и обладающий свойством товарности, а также иные объекты, на которые в соответствии с законом распространяется правовой режим вещей[4].

Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – «ГК») устанавливает следующее понятие недвижимой вещи:

“к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места[5]), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество”.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту – «Закон о регистрации недвижимости») не содержит положений, касающихся определения понятия недвижимости. По справедливому замечанию Р.С. Бевзенко, это представляется верным, поскольку Закон о регистрации недвижимости носит процедурный характер и должен избегать решения материально-правовых вопросов.

Анализ положений статьи 130 ГК позволяет прийти к ряду интересных выводов.

Во-первых, отчётливо заметна воля законодателя на разграничение недвижимых вещей, которые являются таковыми в силу природных свойств и которые не обладают соответствующими свойствами, но признаются таковыми законом. Необходимо отметить, что противопоставление «недвижимость в силу закона» и «недвижимость в силу природы» является спорным, поскольку «природная недвижимость» также приобретает статус объекта гражданских прав только в силу норм закона.

Тем более непонятно желание законодателя признать недвижимостью вещи, предназначенные для перемещения в пространстве (воздушные, морские и речные суда). Регистрационный режим в отношении таких объектов возможно установить, не посягая на их естественную сущность. В случае, если воля законодателя первоначально была направлена на подчеркивание особого территориального режима внутри соответствующего судна, то для этого не нужно признать его недвижимостью, поскольку такой правовой режим приобретается в силу норм публичного права. При этом в правовой доктрине имеется положительная оценка решения законодателя о признании морских судов недвижимыми вещами. В частности, отмечается, что подобные суда имеют неразрывную связь со средой их использования, и попытки изъятия из указанной среды являются сложным процессом, способным привести к гибели самой вещи.

Во-вторых, группа «недвижимость в силу природы»[6] имеет ярко выраженные подгруппы:

1. Естественная недвижимость: земельные участки, участки недр.

2. Искусственная недвижимость: здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, машино-места. Еще более жестко и недвусмысленно звучит оговорка о том, что недвижимостью признается любой объект, “который прочно связан с землей и перемещение которого без причинения несоразмерного ущерба невозможно”.

Таким образом, исходя из положений статьи 130 ГК, необходимо сделать однозначный вывод, что в отношении недвижимой вещи российское право опирается на принцип дуплицитета (двойственности): недвижимостью является как земельный участок, так и то, что на нём возведено.

 

§1.2. Подходы отечественной судебной практики в квалификации вещей в качестве недвижимых

 

Построение системы недвижимости на принципе дуплицитета и неоднозначная формулировка статьи 130 ГК предопределили возникновение проблемы, заключающейся в невозможности дать однозначный ответ на вопрос, является ли конкретный объект недвижимой вещью или нет.

Причиной проблемы является определение «искусственной недвижимости» через крайне расплывчатый признак неразрывной связи с земельным участком, то есть невозможности перемещения объекта без причинения соразмерного ущерба.

В правоприменительной практике указанная характеристика, к нашему сожалению, остается без должного внимания, поскольку в качестве недвижимых вещей в Едином государственном реестре недвижимости (далее по тексту – «ЕГРН») зарегистрировано множество зданий и сооружений, не обладающих свойством тесной связи с земельным участком: построенные из сборно-разборных конструкций жилые дома, бани и пр. Очевидно, что указанные объекты не соответствуют критерию невозможности перемещения без разрушения.

В свою очередь исторический опыт знает множество примеров с перемещением значительных массивных конструкций в пространстве. Например, перемещение многоэтажных зданий в Москве в 30-ые годы XX века при реконструкции Тверской улицы, перемещение Андреева моста через Москву-реку в 1999 году.

Помимо регистрации в ЕГРН объектов, которые зачастую являются движимыми, регистрационная практика встречает и иные ошибки – регистрация в качестве недвижимости объектов, которые в принципе не являются вещами. К данным случаям можно отнести примеры регистрации в ЕГРН прав на асфальтовые покрытия, коммуникации, заборы, колодцы и пр.

Подходы судебной практики при решении вопроса, как следует толковать и применять статью 130 ГК, длительный период были разнообразны. По нашему мнению, возможно выделение трёх подходов к определению понятия недвижимости, которые существовали практически параллельно долгое время.

Первый подход. Вещь признается недвижимой при наличии составленного технического (кадастрового) паспорта на объект. Указанный подход является продолжением практики регистрационных органов, для которых наличие кадастрового паспорта является достаточным основанием для открытия соответствующего раздела в реестре. Стоит заметить, что регистрирующий орган никогда не обладал полномочием отказывать в регистрации вещного права с указанием на то, что объект не обладает характеристиками недвижимой вещи.

Недостатком данного подхода является то, что кадастровые инженеры не ориентируются на юридические критерии недвижимости при составлении кадастровых паспортов и, следовательно, его наличие не формирует неопровержимую презумпцию того, что объект является недвижимостью. Суд и только суд, будучи главным экспертом в области права, может поставить под сомнение то, что объект, в отношении которого составлен кадастровый паспорт, действительно является недвижимостью.

Второй подход основывается на следующей концепции: если права на объект зарегистрированы в ЕГРН, значит объект является недвижимой вещью. Проблема подхода заключается в формальной констатации наличия свойства недвижимой вещи любого объекта, попавшего в реестр.

При этом долгое время в законодательстве имелся пробел, не позволявший регистрирующему органу отказывать в регистрации прав на объекты, заведомо не являющиеся недвижимыми. Это влекло формирование в реестре абсурдных записей о правах на совершенно невообразимые с точки зрения права недвижимости объекты: выгребные ямы, навесы, заборы и т.д.

Законодатель впоследствии предпринял меры, направленные на ликвидацию указанного пробела, и закрепил в Законе о кадастре следующее условие для отказа в кадастровом учете: “имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом”. Однако субъекты правоприменительной практики поняли норму двояко: и как положение о том, что орган кадастрового учета вправе квалифицировать объект как «ненедвижимость» и отказать в регистрации, и как норма, дающая возможность отказать в кадастровом учете в случае, если было подано заявление об осуществления кадастрового учета какого-то объекта недвижимости, который не подчинен действию Закона о кадастре.

Законом о государственной регистрации недвижимости предусмотрена возможность приостановления осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, если “объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом”. Иными словами, в настоящее время невозможно сформировать полноценный контроль за тем, чтобы кадастровый учет осуществлялся только в отношении объектов, действительно являющихся недвижимыми.

Таким образом, отсутствуют серьезные преграды для внесения в реестр сведений о правах на объекты, которые по своим свойствами не являются недвижимостью в сфере толкования статьи 130 ГК.

Третий подход основан на буквальном понимании положений статьи 130 ГК и заключается в том, что для признания вещи недвижимой необходимо установить у такой вещи соответствующие признаки, а именно тесную связь с землей, выражающуюся в невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба.

Наиболее полным образом данный подход впервые был продемонстрирован Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ (далее по тексту – «ВАС РФ») в деле общества «Батыр». Спор развернулся относительного правового режима такого объекта, как стационарная холодильная камера.

ВАС РФ указал, что данный объект является недвижимой вещью, поскольку в соответствии с материалами дела камера не могла быть перемещена в пространстве без причинения несоразмерного ущерба, что обуславливало наличие тесной связи с земельным участком. При этом ВАС РФ подтвердил обоснованность выводов нижестоящего суда, указавшего, что «данные предприятия технической инвентаризации, отраженные в техническом паспорте на холодильник, свидетельствуют о том, что холодильник относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро- и водоснабжению, и оно является строением первой группы капитальности. Суд первой инстанции ошибочно исходил из того, что эти сведения относятся к зданию холодильника, а не к самому холодильнику, тогда как названное сооружение составляет единое целое».

Впоследствии Президиум ВАС РФ неоднократно поддерживал сформированную позицию в следующих делах:

· предпринимателя Хумаряна (от 24.01.2012 № 12576/11 о природе модульного торгового павильона);

· общества «Верево» (от 17.01.2012 № 4777/08 о природе мелиоративных систем: подземных труб и наземных оросительных канав);

· общества «Лондон-Бридж» (от 04.09.2012 № 3809/12 о природе торгового сооружения);

· предпринимателя Разиевского (от 28.05.2013 № 17085/12 о природе такого сооружения, как футбольное поле);

· Челябинского управления Центробанка (от 24.09.2013 № 1160/13 о том, является ли забор недвижимостью).

Такой же подход демонстрирует в настоящее время Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ. Так, в Определении от 30.09.2015 по делу № 303-ЭС15-5520 коллегия отмечает: «…замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью...».

Таким образом, анализ правоприменительной практики судов позволяет сделать вывод, что ответ на вопрос о статусе объекта как недвижимой вещи может быть получен путем прохождения двухступенчатого теста:

1. Необходимо определить, имеется ли между земельным участком и расположенным на нём объектом неразрывная связь. Это должно быть выражено в том, что перемещение объекта без причинения ему несоразмерного ущерба невозможно. При получении отрицательного ответа следует считать объект движимой вещью.

2. При получении положительного ответа следует определить следующее:

a. Располагается ли объект исключительно в границах земельного участка, принадлежащего использующему объект лицу, и предназначается ли объект для удовлетворения нужд только данного пользователя и

b. Отсутствует ли у объекта собственное назначение в обороте, отличное от назначения земельного участка.

Если ответы на все поставленные вопросы положительные, следует признать объект составной частью земельного участка. При наличии хотя бы одного отрицательного ответа, имеется недвижимая вещь.